Проекты сельских домов: Проекты сельских домов и коттеджей: фото, планировка и чертежи

KHRC является государственным управляющим жилищными фондами. Он курирует жилье с низким доходом, некоторые ресурсы жилищного и городского развития США (HUD), фонды экстренной помощи в аренде в Канзасе во время пандемии, программы налоговых кредитов на доходное жилье, программу MIH и налоговые льготы для инвесторов в жилье в Канзасе.

Жилье для малоимущих, которое предназначено для людей, чей доход домохозяйства составляет 60 % или меньше среднего дохода в этом районе, финансируется из федерального бюджета. MIH финансируется государством и предназначен для обслуживания людей со средним доходом от 60% до 150% в округах Канзас с населением менее 60 000 человек.

Проекты, финансируемые MIH, различаются по масштабу и характеру.

Некоторые общины получают наибольшую выгоду от строительства доступного жилья для сдачи в аренду, например Atchison. Другим нужны новые дома на одну семью. А другие просят средства на жилье для престарелых.

«С помощью жилищной программы для людей со средним доходом мы пытаемся признать, что каждое сообщество… может иметь разные активы в своем собственном сообществе», — сказала Алисса Айс, директор по жилищному строительству в KHRC.

Округа или города обращаются в KHRC за финансированием проектов MIH и обычно работают над проектами с разработчиком.

«Застройщик будет строить жилье и управлять жильем, но в конечном итоге мы будем работать с городом или округами… и (это) кому мы распределяем средства», — сказал Айс.

KHRC имеет пятилетнее соглашение с городами-партнерами и округами. В течение этого времени часть единиц должна оставаться доступной по цене.

Апартаменты 1913 в Атчисоне открылись летом 2020 года.  

Застройщик Джастин Прегон сказал, что 16 из 17 квартир в здании сдаются в аренду людям со средним доходом и по соответствующей цене.

Проект стоимостью 3,2 миллиона долларов с единицами по цене от 800 до 1300 долларов в месяц едва ли можно назвать дойной коровой.

«В какой-то момент я должен вернуть свои инвестиции, и это должно откуда-то появиться», — сказал Прегон.

Это не значит, что он поднимет арендную плату и прикажет таким людям, как Андервуд, убираться отсюда. Он планирует сохранить низкие ставки для своих нынешних жителей, которые хотят остаться, но после пятилетнего контракта с KHRC, квартиры, которые станут доступными, будут продаваться по рыночной цене.

«Это своего рода проект общественных работ», — объяснил Прегон.

Прегонт вырос в Атчисоне и раньше работал в местном правительстве.

До него доходили слухи, что старый кирпичный YMCA на Коммершл-стрит следует снести, чтобы освободить место для парковки. Историческое здание больше не использовалось, так как в 2017 году открылась новая YMCA.

Он начал искать способы спасти здание и снова превратить его во что-то полезное. Его знание местного самоуправления привело его к программе MIH, которая предоставила 400 000 долларов, и он объединил ее с историческими налоговыми льготами штата и федерального правительства, чтобы сделать 1913 Квартиры реальность.

Теперь Прегонт работает на полную ставку в своей девелоперской компании Pomeroy Developments.

«Канзас, вероятно, не получает должного признания за свою приверженность сельскому жилью, но у меня не хватило бы уверенности в том, чтобы отказаться от работы по программе W-2, чтобы попытаться делать это полный рабочий день, если бы не все ресурсы что KHRC и штат Канзас вложили средства в жилье со средним доходом», — сказал Прегон.

Его цель — построить доступное и качественное жилье в сельской местности, возродив при этом кусочки истории Канзаса.

«Есть разница между этим, — сказал Прегон, указывая на историческую фотографию жилого дома 1913 года на стене, — и домами площадью 1200 квадратных футов с виниловыми стенами на краю. города.»

Pregont сказал, что важно сочетать финансирование MIH с другими доступными программами, чтобы сделать такие проекты реальностью.

«Никто в небольших городках в сельской местности Канзаса не строит дома для этой доходной группы без посторонней помощи», — сказал Прегонт.

Айс с KHRC сказал, что большинство проектов MIH сочетают в себе гранты и налоговые льготы, чтобы стать реальностью.

В рамках одного проекта в Алме, штат Канзас, средства MIH и средства на сохранение исторического наследия были использованы для реконструкции старого известнякового здания Лимерик, ранее располагавшегося банком, аптекой и брокерской конторой, в доступные по цене квартиры.

Другой проект в округе Аллен подхватил идею встроить капитал в дом и приступил к проекту по строительству двухэтажных домов с недостроенным вторым этажом.

«Кто бы ни переехал туда, он может перестроить, обновить верхний этаж, чтобы удовлетворить потребности своей семьи, а также повысить ценность своего дома», — сказал Айс.

В рамках другого проекта в Додж-Сити, штат Канзас, совместно с местной средней школой каждый год строится дом. Еще одна построила дуплексы со средним доходом для пожилых людей в сельских городах.

Финансирование MIH не покрывает всех затрат на проект, поскольку гранты ограничены суммой в 650 000 долларов США. Но это позволяет разработчику прийти и построить меньшую площадь, которую он иначе не рассматривал бы.

«Программа MIH может прийти и… сделать так, чтобы (а) разработчик захотел прийти и сделать этот модуль», — сказал Айс. «Они не получают огромной прибыли, но это также просто преодоление этого разрыва, чтобы они пришли, и для них это будет стоить того, чтобы сделать проект».

После того, как губернатор Канзаса Лаура Келли объявила о расширении обязательств по финансированию MIH для сельских районов Канзаса, KHRC получил 48 заявок на участие в программе. Согласно пресс-релизу, это на 74% больше, чем заявители проектов 2021 года.

В декабре KHRC выделил почти 5 миллионов долларов на 11 различных жилищных проектов по всему штату и 7,9 миллиона долларов в виде налоговых кредитов недавно созданной компании Kansas Housing Investor.

Законопроект 2237 Kansas House создал налоговую льготу и выделил 13 миллионов долларов в год в виде налоговых льгот для привлечения инвестиций в жилье в округах Канзаса с населением менее 75 000 человек.

Айс сказал, что налоговая льгота позволяет KHRC кредитовать разработчиков до 35 000 долларов США на единицу в проектах до 40 единиц на проект.

«Мы видим, что кредит может финансировать примерно 15% бюджета развития», — сказал Айс. «Это действительно помогает сократить этот разрыв, чтобы сделать так, чтобы люди были готовы инвестировать в строительство жилья в тех сообществах, у которых его просто нет прямо сейчас».

Один из проектов-победителей конца 2022 года скоро начнет работу в Карбондейле, штат Канзас, в поселении с населением чуть более 1 300 человек к югу от Топики.

Джон Райан, мэр города, сказал , что большинство людей являются фермерами или людьми, которые ездят в Топику на работу. Сейчас на рынке не так много домов, но Райан рад, что это изменится.

«Что мы хотим сделать, так это поощрить людей жить здесь», — сказал Райан. «Мы думаем, что находимся в идеальном положении, находясь рядом с Топикой… чтобы предоставить им хороший здоровый дом и хороший город, в котором они могли бы растить своих детей».

Городской девиз «Комфорт в маленьком городке, связь с большим городом» — именно то, что привлекло Джереми Джонсона, партнера Alcove Development, к работе с городом над строительством 20 домов на одну семью.

Когда Джонсон впервые посмотрел на сайт разработки, он не ожидал, что с ним что-то будет делать. Город был маленьким, и средняя цена продажи дома составляла менее 200 000 долларов.

«Чтобы конкурировать, вы больше не можете строить новый дом где-то рядом с этим», — сказал Джонсон.

Но ему нравился город и его близость к таким работодателям, как Mars Wrigley, и распределительному центру Target в южной части Топики.

«Итак, мы начали изучать, какие существуют программы, — сказал Джонсон. «Мы обнаружили, что это (MIH) поможет нам добраться туда, где мы должны быть, чтобы создать доступный продукт, который по-прежнему хорошего качества».

Джонсон будет использовать MIH, Район поощрения сельского жилья (RHID) и налоговую льготу для инвесторов в жилищное строительство Канзаса, чтобы построить 20 новых доступных домов в Карбондейле. Джонсон планирует подать заявку на еще один раунд финансирования MIH еще на 20 домов.

Обычно дома с тремя спальнями и двумя ванными такого размера и качества продаются по цене от 325 000 до 350 000 долларов. Но с учетом гранта и налоговых льгот недвижимость в Карбондейле будет стоить около 225 000 долларов. Джонсон сказал, что половина домов будет продана людям со средним доходом.

«Стоимость строительства дома в Карбондейле и такого же дома в Канзас-Сити стоила одинаково», — сказал Джонсон. «Единственная разница заключается в стоимости земли, поэтому такие программы важны, чтобы попытаться добраться туда, где сообщество может поддержать то, что мы делаем».

В целом, застройщики в больших городах не обращаются за проектами в такие маленькие городки, как Карбондейл. Вот почему эти программы финансирования имеют право только в округах с населением менее 60 000 человек.

Джонсон призывает сельские города Канзаса использовать доступное финансирование для привлечения застройщиков.

«Я не знаю, сколько крупных разработчиков обращают внимание на небольшие сообщества, но это определенно может быть коммерческим аргументом этих сообществ в том, чтобы продавать себя людям», — сказал Джонсон.

Прегон не мог не согласиться. Застройщики не хотят строить в сельской местности, потому что оценки низкие, а оценки низкие, потому что никто не строит новые дома.

«Это не то, чем бы я занимался, если бы стремился к максимизации прибыли», — рассмеялся Прегон. «Проблема в том, что нет поставок. Единственный способ… снизить арендную плату — это ввести новые предложения».

Несмотря на широко распространенное мнение, Прегон обнаружил, что сельские жители стремятся к качественному жилью.

«Они хотят жить в хорошем месте, а не там, где есть столешницы из пластика Formica, построенного в 1980 году», — сказал Прегон. «Эти люди всегда материализовались для нас, и они, как правило, учителя, медсестры, пенсионеры, социальные работники (и т.  д.)».

Другими словами, даже после пятилетнего контракта с MIH эти квартиры и дома будут обслуживать жителей Канзаса.

Ресурсы KHRC в размере 62 миллионов долларов будут распределяться каждые четыре месяца в течение года. Заявки из первого раунда должны быть поданы 17 февраля, а еще один раунд — в июле.

«Мы надеемся, что если заявитель не получит финансирования, он снова придет и, в конечном итоге, получит финансирование», — сказал Айс. «Сделав это, мы надеемся, что сообщества действительно смогут понять свои потребности и свои возможности».

Ками Кунс освещает сельские дела для Канзас-Сити PBS в сотрудничестве с Report for America. Работа нашего Отчета для членов корпуса America стала возможной отчасти благодаря щедрой поддержке Фонда Юинга Мариона Кауфмана.  

Нравится то, что вы читаете?

Каждый четверг узнайте больше неслыханных историй о Канзас-Сити.

Спасибо за подписку!

Проверьте свой почтовый ящик, вы должны увидеть что-то от нас.