Жилье эконом класса это: Что такое жилье эконом-класса? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Что такое жилье эконом-класса? — Все вопросы — Недвижимость на сайте Living.ru

Новостройки эконом-класса – наиболее массовый сегмент рынка. И это неудивительно – ведь решающим фактором при выборе жилья для многих является цена, а стоимость квартир в ЖК класса эконом довольно привлекательная. Однако многие застройщики маскируют комплекс невысокого уровня под более статусный сегмент, например, «комфорт», завышая при этом цену. Как отличить сегмент новостройки и не переплатить? LIVING составил подробную памятку для покупателей.

Какие бывают классы жилья?

Чаще всего специалисты выделяют три основных класса жилья:

· Массовый класс

· Бизнес класс

· Элитный класс

В свою очередь они делятся на подсегменты. Например, в массовый класс входит жильё эконом и комфорт классов, а в элитный: премиальный, де-люкс и, собственно, элитный. Однако специалисты отмечают, что единой общепринятой классификации нет – застройщики, как правило, самостоятельно определяют класс своего объекта. Поэтому, если в буклете или на сайте компании жилой комплекс отнесен к высокому сегменту, стоит соотнести все плюсы и минусы объекта.

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»: «Единой классификации жилой недвижимости, которой придерживались бы все без исключения игроки рынка, не существует. Это связано с тем, что определенные критерии и качественные характеристики жилых комплексов оцениваются по-разному»

Жильё массового сегмента и жильё эконом-класса, это одно и тоже?

Массовый сегмент – это более широкое понятие, чем жильё эконом-класса. Оно включает в себя дома эконом- и комфорт-классов.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Комфорт-класс появился на рынке в результате кризиса 2008 года, когда высокая конкуренция особенно сильно подталкивала девелоперов к созданию более качественных предложений, которые по уровню использованных технологий и проектировки уже нельзя было назвать жильем эконом-класса, но при этом оно было на порядок дешевле проектов бизнес-класса. Так на рынке стали выделять «переходную» категорию комфорт, которая за девять лет успела четко оформиться и стать привычной для покупателей жилой недвижимости».

Как понять, что мне предлагают жильё эконом-класса?

Жилье экономичного сегмента девелоперы стремятся вывести на рынок по минимальной цене. Отсюда у таких зданий есть следующий набор характеристик: это типовые дома, выбор планировок ограничен. Фасад выполняет в основном утилитарную функцию: внешние стены домов штукатурятся и окрашиваются в нейтральные цвета. Парадные оформляются просто, без изысков. Средняя высота потолков – 2,7 м, лифты, как правило, отечественного производства. Для машин предусматриваются наземные автостоянки, которые обустраивают во дворах. Кроме того, такие комплексы располагаются на городской периферии.

Правда ли, что эконом-квартиры всегда маленькие?

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «К жилью эконом-класса предъявляют меньшие требования, чем к квартирам других, более дорогостоящих, сегментов. Это касается и метража квартир. Площадь однокомнатных экономичных лотов начинается от 28 кв. м, двухкомнатных – от 45 кв. м, трехкомнатных – от 55 кв. м, и, наконец, размер четырехкомнатных квартир эконом-класса начинается от 70 кв. м».

Для сравнения: площадь однокомнатной «хрущевки» – 31-33 кв. м, двухкомнатной – 30-46 кв. м, трехкомнатная квартира в панельной пятиэтажке – 55-58 кв. м. Таким образом, площадь самых доступных по цене квартир в новостройках, в среднем, превышает размеры жилплощади, в которой сегодня проживает большинство горожан.

Правда ли что сейчас жильё эконом-класса по некоторым параметрам превосходит элитное жильё 20-ти летней давности?

Отдельные проекты, построенные в 90-х, которые их создатели позиционировали как элитные, вполне могут уступать современным. Сегодня на рынке представлено внушительное количество жилых комплексов так называемого бизнес-класса, которые были построены в начале двухтысячных и до сих пор остаются на первичном рынке.

На данный момент уже введено в эксплуатацию множество проектов-конкурентов, которые формально относятся к комфорт-классу, но, фактически, значительно превосходят этих ветеранов бизнес-класса.

Что лучше новая квартира эконом-класса или квартира на вторичном рынке?

Андрей Колочинский, управляющий партнер ГК «ВекторСтройФинанс»: «Если мы говорим об объектах одного класса, то есть об экономе на первичном и вторичном рынках, то, безусловно, новостройка лучше. Во-первых, новая квартира дольше сохранит приемлемый уровень стоимости и качества, тогда как самый экономичный объект вторичного рынка с высокой степенью вероятности будет дешеветь и разваливаться. Во-вторых, новостройки, как правило, равны по стоимости недорогим предложениям вторичного рынка».

Что касается юридической стороны, то на вторичном рынке у квартиры может быть неблагоприятная история, а в новостройке нужно обращать внимание на наличие разрешительной документации и соблюдение застройщиком ФЗ-214.

Юлия Иванова, Руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость»: «При выборе квартир нужно учитывать приоритеты и финансовые возможности, потому что вторичную недвижимость покупают те люди, которым необходимо как можно скорее заселиться в квартиру (не нужно ждать завершения строительства дома). В то же время, у новостройки есть свои очевидные плюсы. На этапе строительства приобрести квартиру можно по очень выгодной цене. Среди минусов покупки новостройки – риски, связанные с остановкой строительства.»

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»: «Универсального ответа на вопрос: какой рынок выбрать – вторичный или первичный? – не существует. Однако, из объективных преимуществ новостроек можно назвать более низкую минимальную стоимость. средняя цена квадратного метра на первичном рынке ниже, чем на вторичке, примерно на 15%. Кроме того, строительные технологии не остались в стороне от прогресса, поэтому качество современных новостроек выше, чем уровень материалов и строительных работ, применявшихся при создании старого жилого фонда. Кроме того, новостройки выигрывают за счет более разнообразных архитектурных решений и современной инфраструктуры.»

Какие минусы у эконом-жилья?

Если выбор сделан все же в пользу эконом-класса, то покупатель должен понимать некоторые моменты:

· такой ЖК, скорее всего, расположен на окраине города. А это значит придется потратить немало времени на дорогу в центр, если в этом есть необходимость.

· Комплекс эконом-класса мало чем отличается от типового жилья прошлых лет. Кроме того, внешне он также не будет выделяться среди таких же новостроек.

· Дома эконом-класса содержат небольшой выбор планировок, а благоустройство дворов ограничено скамейкой, песочницей и мусорным баком.

У эконом-класса плюс – это только цена?

Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант»: «Да, главное преимущество жилья эконом-класса – это более доступная цена. В определенном смысле плюсом подобной недвижимости может считаться и то, что в целом она имеет большую ликвидность. Поскольку квартиры эконом-класса более востребованный и ходовой товар, то и перепродать ее по рыночной цене или найти арендаторов, если недвижимость приобреталась с подобной целью, собственнику будет проще и быстрее в отличие от дорогого жилья, целевая аудитория которого более узкая».

Квартиры эконом класса — типовые варианты по умеренной стоимости

Под термин «квартиры эконом-класса» попадают как типовые квартиры в новых и строящихся домах, так и вторичное жилье, реализуемое по умеренной стоимости. И часто в пределах одной и той же суммы можно приобрести как скромное, но качественное и новое жилище, так и ворох проблем в придачу к неновой квартире.

Так называют попросту недорогие квартиры, жилье для небогатых. Красивое иностранное словосочетание ласкает слух, но может совсем не обрадовать глаз. Однако различными риэлторами это понятие трактуется по-разному, плоть до самых полярных формулировок. Для одних эконом-класс – это любое социальное жилье, и только. Другие считают, что квартиры эконом-класса – это то, что немного «дешевле бизнеса», но при этом – обязательно высокого качества.

Что же такое эконом-класс?

На самом деле, 99% населения обитает в жилье эконом-класса. И именно оно составляет объект львиной доли сделок на рынке недвижимости. Квартиры эконом-класса начинаются с однокомнатных, площадью от 35 кв. м, и располагаются, как правило, в типовых домах разных лет постройки, включая современные панельные серии.

Характерное свойство таких многоквартирных домов – отсутствие квартир свободной планировки. Все комнаты разделены тонкими перегородками. Лифты в подъездах отечественного производства. Двор и территория вокруг дома не охраняется и не огораживается, отсутствует подземный паркинг, а часто и открытая стоянка автомобилей. Если проект дома предусматривает наличие нежилых помещений, то в них располагаются общегородские продуктовые или промтоварные магазины.

Если брать рынок недвижимости в целом – как первичный, так и вторичный, – то квартиры эконом-класса придется разделить на несколько категорий. Например, так: панельные хрущевки, кирпичные хрущевки, панель с малой кухней и типовая панель.

Самая лучшая категория – так называемый «стандарт», включающий самые просторные квартиры в панельных домах новых серий, многие из которых еще строятся. При всех описанных выше минусах, такие квартиры эконом-класса предусматривают большую кухню (10-12 кв. м), просторный коридор, улучшенную планировку комнат. В новых спальных районах Москвы (Марьино, Жулебино) возводят монолитно-кирпичные высотки.

Сколько стоит эконом-класс?

Типовые квартиры эконом-класса имеют и типовую стоимость. Любой риэлтор, услышав от вас по телефону район расположения квартиры, ее площадь и грубую оценку состояния (новая, с ремонтом, без него), а также тип жилого дома, сможет достаточно точно назвать ту сумму, за которую вы сможете ее продать.

В настоящее время стоимость квартиры эконом-класса все меньше зависит от района ее расположения. На первый план выступают близость от метро (может повлиять на цену в пределах 10%) и этаж. Жилье на первом этаже будет дешевле (примерно на те же 10%). Последний этаж, особенно в новых домах, уже перестал пугать покупателей – очевидно, что здесь меньше смежных поверхностей с соседями, чище воздух и не так шумно.

Разумеется, на стоимость эконом-класса оказывает большое влияние категория дома. Остановимся на новостройках, в которых сегодня можно приобрести незавершенные или только планируемые к строительству квартиры эконом-класса.

Строящийся эконом-класс

В рамках реализации жилищной программы в настоящее время строится множество новых домов, цены на квартиры в которых подкупают своей разумностью. Более того, ряд застройщиков предлагают дольщикам вносить деньги поэтапно, открывая своеобразную кредитную линию с «отрицательными процентами»: понятно, что готовое жилье в том же доме после его ввода в эксплуатацию будет стоить дороже. Перспектива приобрести на таких условиях квартиры эконом-класса весьма заманчива. Получается, что за те деньги, за которые вы купили бы квартиру в аварийном доме в неблагополучном районе, можно стать обладателем нового, чистого и светлого жилья, обычно неподалеку от метро и зеленых массивов.

Все это так, но главное здесь – не поддаться влиянию эйфории от удачной покупки и внимательно изучить все подробности сделки.

Хорошо, когда квартиры эконом-класса предлагает известная компания, на счету у которой – ни один десяток уже заселенных домов, среди которых есть и элитные. Здесь все понятно: фирма располагает крупными активами и отлаженным процессом строительства, поэтому может себе позволить часть из своих проектов реализовать по умеренной стоимости с минимумом прибыли. Это делается как для рекламы, так и в целях поддержания хороших отношений с властями, которые могут предоставить льготные условия для строительства следующих объектов. Такой вариант можно смело рекомендовать любому. Никакого подвоха в нем не будет.

Однако если дешевое жилье предлагает неизвестный застройщик, да еще и активно расписывая при этом его прелести, – задумайтесь. Согласно последним законодательным актам, любому гражданину, пришедшему «с улицы», строительная фирма обязана предоставить для изучения полный пакет своих документов, как учредительных, так и финансовых. Сколько времени работает на рынке застройщик? Есть ли у него готовые проекты, или этот дом – первый? Кто учредитель и владелец? В порядке ли документы на землю и имеется ли разрешение на строительство – подчеркнем – данного конкретного жилого многоквартирного дома? Если в офисе фирмы уходят от ответа хотя бы на один из перечисленных вопросов, связываться с ней не стоит.

Вы не успеете моргнуть глазом, как окажетесь втянутым в финансовую аферу. Мы не раз говорили о форме договора, который имеет смысл подписывать с застройщиком. Только договор долевого участия избавляет от большинства рисков, но и он не снимает их полностью.

Влияние доступности жилья на экономику

Увеличение налоговых поступлений, создание рабочих мест, возможности для экономического развития, сохранение рабочих мест и повышение производительности, а также способность бороться с неравенством — все это относится к экономическим выгодам расширения доступа к качественному и доступному жилью.

В отчете за 2004 год была показана вредная связь между высокими затратами на жилье и наймом, производительностью и удержанием сотрудников, что наносит ущерб бизнесу и экономике сообщества.

С тех пор влияние высоких цен на жилье в США, как на аренду, так и на домовладение, только возросло. Освобождение нашей местной, государственной и национальной экономики от тормозов, возникающих, когда жилье становится недоступным, помогает всем.

Узнайте больше от этих экономистов, экспертов по жилищному строительству и государственных служащих о некоторых экономических последствиях жилищного строительства.

Экономическое развитие

«Питтсфилд — постиндустриальный город Новой Англии с населением 45 000 человек, который восстанавливается после длительного периода экономического спада. Мы были городом с одной компанией, который должен был работать над созданием диверсифицированной экономики. Мы видим, как отсутствие инвестиций в несколько районов с концентрированной бедностью снижает стоимость жилья. Теперь нам нужно обратить внимание на восстановление наших кварталов.

«Я твердо верю, что создание рабочих мест, развитие бизнеса и стабильные районы являются частью экономического развития. В моем положении я общаюсь с бизнес-лидерами. Я разговариваю с жителями. Я часто слышу, что у нас недостаточно жилья для расширения бизнеса. Если мы хотим решить обе эти проблемы, то жилье, безусловно, является частью экономики.

— Линда Тайер, мэр Питтсфилда, Массачусетс

Неравенство доходов

«Поскольку стоимость жилья в сообществе растет, люди могут быть не в состоянии жить там, поэтому они переезжают дальше. Отход от горячих рынков может помешать людям работать в местах с более высокой заработной платой. Это препятствует возможности предприятий нанимать работников и не идет на пользу местной экономике.

«Более высокая стоимость жилья на рынках с более высокой заработной платой также может усугублять неравенство в доходах, поскольку домохозяйства с низким уровнем образования и доходов, как правило, не могут позволить себе жилье в более густонаселенных и дорогих районах. В то время как решения на местном уровне могут быть ключевыми факторами более высокой стоимости жилья, тормоз для экономики и ее вклад в большее неравенство доходов проявляются на национальной арене».

— Кэтрин О’Реган, Вагнер, профессор государственной политики и планирования Нью-Йоркского университета

сейчас не тратят. Мы сейчас тратим. Мы просто тратим деньги на плохое здоровье и плохие результаты».

— Доктор Меган Сэндел

Привлечение и сохранение бизнеса и производства

«Доступность жилья — это экономический вопрос. Возьмем Индиану, мой штат, который является одним из ведущих производственных штатов на Среднем Западе.

«Производители кричали, потому что у них есть заводские рабочие места, но в сообществах, где они ведут бизнес, не хватает доступного жилья для рабочей силы — домов стоимостью от 100 000 до 250 000 долларов. У нас есть гигантский автомобильный завод в Южной Индиане, но не хватает доступного жилья, чтобы удовлетворить требования производителя или поставщиков, которые с ними работают. Банкиры кричат, потому что у них есть деньги, чтобы одолжить семьи, но не хватает жилья, которое могут себе позволить рабочие.

«Торговая палата утверждает, что доступное жилье помогает не только семьям, но и местным органам власти. Когда мы заселим семьи в дома, они смогут начать платить налоги на недвижимость. А если у них есть дом, который они могут себе позволить, у них появляется больше средств, которые они могут потратить на еду и другие потребительские товары. Они помогают местным предприятиям, потому что могут позволить себе питаться в ресторанах и делать покупки в магазинах».

— Джина Лекрон, директор Habitat for Humanity штата Индиана 

Дополнительные «скрытые» расходы

«Мы использовали результаты нашего исследования Children’s HealthWatch, исследовательской сети, базирующейся в Бостонском медицинском центре, чтобы задать вопрос: «Каких затрат на здравоохранение и образование можно было бы избежать, если бы все семьи с дети жили в стабильном доме?» Мы оценили эту сумму в 111 миллиардов долларов за 10 лет.

«Это основано на расходах, связанных со здоровьем матерей и детей, которые либо оказались бездомными, либо переезжали два или более раз, либо просрочили арендную плату в предыдущем году. Затраты, связанные с нестабильным жильем, включают увеличение количества госпитализаций, амбулаторных посещений, стоматологических процедур, психиатрической помощи матерям и специальных образовательных услуг для детей.

«Мы, как страна, всегда действуем так, как будто не можем найти деньги, чтобы решить этот кризис доступности жилья, что означает, что мы не тратим их сейчас. Мы сейчас тратим. Мы просто тратим деньги на плохое здоровье и плохие результаты».

— Доктор Меган Сэндел, доцент педиатрии Медицинской школы Бостонского университета и главный исследователь Children’s HealthWatch

Поделитесь этой страницей на своем:

Как сообщества делают жилье более доступным для семей со средним уровнем дохода?

The Vitals

Арендная плата за приличный дом не просто вызов для малообеспеченных семей. По мере роста доступности жилья создает нагрузку на семьи со средним доходом, местные органы власти, благотворительные организации, и даже работодатели обсуждают новые стратегии решения этой проблемы.

• Жилищная нагрузка на семьи со средним доходом наиболее остро ощущается в дорогих мегаполисах, где нормативные барьеры привели к увеличению затрат и ограничению нового строительства.

• Города явно выигрывают в финансовом отношении от увеличения числа жителей среднего класса. Менее ясно, приносит ли рост числа жителей среднего класса более широкие социальные выгоды.

• Местные органы власти, рассматривающие вопрос о создании жилищной субсидии для семей со средним доходом, должны учитывать возможные издержки – как политические, так и финансовые.

 

Пристальный взгляд

В прошлом году Facebook, Google, Майкрософт, и Чан-Цукербург Инициатива пообещала внести взносы в размере от 500 миллионов долларов до 1 миллиард долларов, чтобы помочь построить больше жилья для людей со средним уровнем дохода в соответствующих странах. задние дворы (буквально для Google, который предлагает преобразовать некоторые из своих от кампуса Маунтин-Вью до жилья). Мэр округа Колумбия Мюриэль Баузер предложил 20 долларов. Жилищный фонд рабочей силы помочь субсидировать жилье для типичных профессий со средним доходом, таких как «учителя, полицейские, дворники и социальные работники».

В этом кратком обзоре мы обсуждаем обоснование жилищных субсидий, предназначенных для семей со средним доходом, рассматриваем прошлые примеры политики, называемой «жильем для рабочей силы», и обсуждаем некоторые политические и экономические последствия этой политики.

Чем жилье «для рабочей силы» и «среднего дохода» отличается от «доступного» жилья?

Чаще всего используется термин «жилье для рабочей силы». используется для обозначения программы, ориентированной на домохозяйства, которые зарабатывают слишком много для качественного на традиционные субсидии на доступное жилье. Самая большая субсидия на аренду программа, жилье ваучеры, финансируемые Министерством жилищного строительства и городского развития США (HUD), ориентирована на семьи, зарабатывающие до 50% медианного дохода для своих агломерация (АМИ). Домохозяйства, зарабатывающие до 80% AMI, имеют право на жить в низком Свойства налоговой льготы на жилье. По отношению к этим программам жилье для рабочей силы чаще всего предназначено для домохозяйств с доходом от 80% и 120% ОИМ.

Термин «жилье для рабочей силы» не только неточно, спорно: многие бедные домохозяйства, получающие федеральные жилищные субсидии, трудоустроены, так почему же эти субсидии не считаются «рабочей силой»? Корпус? Как мы обсудим ниже, в то время как «жилье со средним доходом» было бы более точным языком, он поднимает некоторые политически неудобные вопросы.

Некоторые жилищные программы для «рабочей силы», такие как те, которые предназначены для учителей и полицейских, привязаны как к доходу домохозяйства, и к занятиям или отраслям. Жилье имеет особую историю. помощь некоторым государственным служащим, частично правительственные требования, чтобы эти работники жили в пределах своего найма политическая юрисдикция.

Каковы плюсы и минусы привлечения в города домохозяйств со средним доходом?

Выделение субсидий домохозяйствам со средним доходом может показаться странным сегодня, когда многие города обеспокоены джентрификацией. Но в недалеком прошлом большинство центральных городов были значительно беднее, чем окружающие их пригороды. Вашингтон, округ Колумбия, предлагает наглядный пример, в чем мы можем убедиться, сравнив распределение доходов центральных районов города и всей городской агломерации с течением времени.

В 2000 г. примерно каждый третий район в Вашингтоне, округ Колумбия, в районе метро средний доход составлял от 72 000 до 108 000 долларов США (80% и 120% AMI соответственно). Только 16% районов г. Округ Колумбия был средним доходом. К 2017 году районы со средним уровнем дохода (от 80 000 до 120 000 долларов США) составляли 35% территории мегаполиса и 31% округа. Другие крупные города, такие как Нью-Йорк, Бостон, Сан-Франциско, и Сиэтл испытал аналогичный рост домохозяйств со средним доходом в течение этого периода. период. Но многие мэры и члены городских советов имеют личные и профессиональные опыт, восходящий к тем временам, когда города искали стратегии для привлечь состоятельных жителей из пригородов (или не потерять тех, уже здесь).

Города явно выигрывают в финансовом отношении от наличия большего количества жителей среднего класса. Налог на недвижимость составляют крупнейший источник доходов местного самоуправления для большинства городов. Города состоит из нескольких очень богатых жителей, и многие бедные жители сталкиваются с трудностями выбор: введение высоких ставок налога на недвижимость может подтолкнуть их самых богатых избирателей в пригороды с более низкими налогами, но позволяя качество общественного ухудшение качества услуг также угрожает стабильности. Когда более средний доход жители переезжают в юрисдикцию, арендуя или покупая дома, города могут собирать больше налоговых поступлений от более широкого круга домохозяйств. Жители среднего класса также попали в золотую середину по потребительским расходам: у них больше располагаемого дохода, чем у бедных домохозяйств, чтобы тратить их на продукты, рестораны, фильмы и химчистки — все предметы, которые потребляются на месте. (Богатый домохозяйства, как правило, тратят меньшую долю свой доход, поэтому создайте меньший экономический мультипликатор в своей местности.)

Более неоднозначно, был ли рост жители со средним доходом создают более широкие социальные блага для городов. На плюс стороны, жители среднего класса могут оказать большее давление на местных чиновников, чтобы инвестировать в транспорт, парки, библиотеки и общие активы сообщества. Если семьи со средним достатком отправляют своих детей в государственные школы, они приносят в эти школы большие финансовые ресурсы, а также социальные и человеческий капитал. Но исследования показывают смешанные влияет на то, взаимодействуют ли и каким образом семьи с более высоким доходом в школы и социальные учреждения с соседями с низким доходом. Более того, приток более обеспеченные домохозяйства могут нарастить жилье затраты, ведущие к перемещению существующих жителей с низкими доходами, особенно если местные органы власти вводят правила которые ограничивают строительство нового жилья.

Как разрабатывались прошлые жилищные программы для рабочей силы/среднего дохода?

Жилищные программы для людей со средним доходом и рабочей силы принимали различные формы в разные периоды времени и в разных географических регионах. Хотя это и не исчерпывающий перечень, ниже мы опишем некоторые из наиболее заметных программы.

Нью-Йорк

Один из самых дорогих в стране рынки жилья, Нью-Йорк был одним из первых участников рынка жилья для рабочей силы. Два из его первых примеров, программы Митчелла-Ламы и Стайвесант-Тауна, до сих пор существуют сегодня, хотя оба претерпели изменения с момента их первоначального дизайна.

В 1940-х годах Нью-Йорк и столичная жизнь Страховая компания создала раннее государственно-частное партнерство для создания Stuyvesant. Город, массивный жилой комплекс, содержащий более 11 000 квартир на 80 акрах земли. земельные участки. Город использовал выдающееся владение, чтобы собрать землю для проекта и гранта. MetLife освобождает от налога на имущество более 1 миллиона долларов ежегодно в течение 25 лет. MetLife построила комплекс для размещения семей со средним достатком, в том числе ветеранов. вернулся со Второй мировой войны. С самого начала проект вызывал критику за исключая чернокожих жителей и для нисходящего, недемократического процесса разработка.

Штат Нью-Йорк учредил Митчелл-Лама программа в 1955 году с ограниченной Закон о коммерческих жилищных компаниях. Программа предлагает комбинацию низких процентов ипотечные кредиты, недвижимость налоговые льготы и землю для поощрения застройщиков строить жилье с арендной платой, доступной для умеренных и домохозяйства со средним доходом (примерно средняя треть распределения доходов города). Существует более 100 000 квартир Митчелл-Лама. через Нью-Йорк.

Жилье для учителей, жилье, предоставляемое работодателем

Хотя не получил широкого распространения, некоторые школьные округа и дочерние некоммерческие организации создали специальное жилье для рабочей силы зарезервировано для учителей. Это частично отражает наследие 1970-х годов. и 1980-е годы, когда местные органы власти часто требуются государственные служащие, в том числе учителя и аварийные респонденты, чтобы жить в юрисдикции, где они работали. Некоторые города, включая Чикаго, все еще есть требования к месту жительства. Города и поселки с дорогим жильем часто испытывают трудности привлечение и удержание высококвалифицированных учителей, и может иметь меньше гибкость в повышении заработной платы. Поскольку качество школы капитализируется в местные цены на жилье, есть определенная финансовая логика для местных органов власти, использующих государственных ресурсов для субсидирования жилья учителей, особенно в жилые пригороды. Но можно привести аргументы, что другие, так же оплачиваемые занятия также приносят социальную ценность их сообществам. И некоторые дорогие общины (включая пригороды области залива Сан-Франциско) активно враждебно относится к строительству арендного жилья, даже если оно будет зарезервировано для учителей или других государственных служащих.

Исторически, многие работодатели предоставили жилье своим работникам: примеры включают «образцовый город» Пуллмана, Иллинойс, общежития для текстильщиков на фабрике в Новой Англии. города и фермеры, нанимающие сезонных сельскохозяйственных рабочих. Часто эти случаях давали работодателям неправомерную власть над своими работниками, что потенциально для эксплуатации или злоупотребления. Как ни странно, один оставшийся пример жилье от работодателей можно найти среди элитных вузов в дорогих рынки жилья: Колумбия, Нью-Йоркский университет, и Стэнфорд предоставлять квартиры по ценам ниже рыночных для избранных преподавателей и сотрудников.

Хотя большинство субсидий HUD предназначены для семей с низким и средним доходом, независимо от профессия, агентство «Хорошее Сосед по соседству» предлагает скидки на жилье учителям, полиции, пожарных и техников скорой медицинской помощи в специально отведенных области». Цель состоит в том, чтобы побудить домохозяйства со стабильной занятостью стать домовладельцев в малообеспеченных районах. И некоторые органы местного самоуправления, в том числе район Колумбии, предлагают помощь покупателю жилья в первый раз, чтобы домохозяйства с доходами, примерно соответствующими заработной плате местных органов власти.

При хорошо функционирующих рынках жилья семьи со средним доходом не должны нуждаться в субсидиях

Местные органы власти рассматривают возможность создания жилищная субсидия, предназначенная для семей со средним доходом, должна учитывать потенциальные издержки — как политические, так и финансовые. Предложений отложить мало государственные ресурсы для домохозяйств со средним уровнем дохода, вероятно, столкнутся с серьезным противодействием от традиционного доступного жилья сторонников (и некоторых избирателей), учитывая, что только один в пяти домохозяйствах с низким доходом получают федеральную жилищную помощь. Помимо прямых затрат на субсидирование, любая программа налагает некоторые административные расходы на государственное учреждение, отвечающее за реализацию. Должно быть выделено рабочее время персонала обрабатывать заявки, проверяя соответствие требованиям по доходу и занятости, аналогично управлению жилищными ваучерами. Может быть рынок труда последствия привязки жилищных пособий к конкретным работодателям или профессиям. К насколько смена работы может означать потерю жилья, такие программы может создать препятствия для мобильности на рынке труда. Целевые субсидии у государственных служащих также может вызывать озабоченность: почему государственные служащие должны получать субсидии, недоступные частным или некоммерческим работникам, зарабатывающим одинаковый доход и те же проблемы с доступностью жилья?

Напряжение корпуса на семьи со средним достатком наиболее остро в дорогих мегаполисах, где нормативные барьеры привели к увеличению затрат и ограничению нового развития. Эти нормативные барьеры отражают выбор политики, который есть у местных органов власти. сделанный; изменив правила жилищной застройки, органы местного самоуправления могут снизить цены на жилье в целом, что принесет пользу всем домохозяйствам. Два изменения в в частности, облегчит бремя домохозяйств со средним уровнем дохода. Во-первых, населенные пункты может уменьшить барьеры для строительства разнообразного жилищного фонда в каждом районе. Миннеаполис и Орегон недавно предприняли шаги, чтобы позволить малоквартирным домам по праву во всех окрестности; другие штаты и города рассматривают возможность последовать их примеру. Второй, органы местного самоуправления могут упростить и упорядочить процесс жилищного строительства, особенно для многоквартирные дома. Делаем процесс короче, проще, больше прозрачным и менее неопределенным позволит большему количеству домохозяйств позволить себе аренду без создания новых программ субсидирования.

Копать глубже

Борьба с зонированием в помощь среднему классу: 5 политических подходов

Жилье имеет решающее значение для благополучия, обеспечивая прочную основу для участия в социальной и экономической деятельности, включая доступ к рабочим местам, школам и другим местный товар.