Почему налог на квартиру стал больше: Почему налог на имущество многих граждан снова вырос

Содержание

Про налоги во Франции — Миграция на vc.ru

Когда я писал большой развернутый пост про жизнь во Франции, меня здесь, на vc.ru, а также на d3 закидали комментариями в духе «кремлебот, посмел порочить святую Европу». Кремль с АП на днях подкинули еще денег на пропаганду, напишу небольшой отдельный обзор про французские налоги.

{«id»:190542,»url»:»https:\/\/vc.ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii»,»title»:»\u041f\u0440\u043e \u043d\u0430\u043b\u043e\u0433\u0438 \u0432\u043e \u0424\u0440\u0430\u043d\u0446\u0438\u0438″,»services»:{«facebook»:{«url»:»https:\/\/www.facebook.com\/sharer\/sharer.php?u=https:\/\/vc.ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii»,»short_name»:»FB»,»title»:»Facebook»,»width»:600,»height»:450},»vkontakte»:{«url»:»https:\/\/vk. com\/share.php?url=https:\/\/vc.ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii&title=\u041f\u0440\u043e \u043d\u0430\u043b\u043e\u0433\u0438 \u0432\u043e \u0424\u0440\u0430\u043d\u0446\u0438\u0438″,»short_name»:»VK»,»title»:»\u0412\u041a\u043e\u043d\u0442\u0430\u043a\u0442\u0435″,»width»:600,»height»:450},»twitter»:{«url»:»https:\/\/twitter.com\/intent\/tweet?url=https:\/\/vc.ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii&text=\u041f\u0440\u043e \u043d\u0430\u043b\u043e\u0433\u0438 \u0432\u043e \u0424\u0440\u0430\u043d\u0446\u0438\u0438″,»short_name»:»TW»,»title»:»Twitter»,»width»:600,»height»:450},»telegram»:{«url»:»tg:\/\/msg_url?url=https:\/\/vc.ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii&text=\u041f\u0440\u043e \u043d\u0430\u043b\u043e\u0433\u0438 \u0432\u043e \u0424\u0440\u0430\u043d\u0446\u0438\u0438″,»short_name»:»TG»,»title»:»Telegram»,»width»:600,»height»:450},»odnoklassniki»:{«url»:»http:\/\/connect.ok.ru\/dk?st.cmd=WidgetSharePreview&service=odnoklassniki&st.shareUrl=https:\/\/vc. ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii»,»short_name»:»OK»,»title»:»\u041e\u0434\u043d\u043e\u043a\u043b\u0430\u0441\u0441\u043d\u0438\u043a\u0438″,»width»:600,»height»:450},»email»:{«url»:»mailto:?subject=\u041f\u0440\u043e \u043d\u0430\u043b\u043e\u0433\u0438 \u0432\u043e \u0424\u0440\u0430\u043d\u0446\u0438\u0438&body=https:\/\/vc.ru\/migrate\/190542-pro-nalogi-vo-francii»,»short_name»:»Email»,»title»:»\u041e\u0442\u043f\u0440\u0430\u0432\u0438\u0442\u044c \u043d\u0430 \u043f\u043e\u0447\u0442\u0443″,»width»:600,»height»:450}},»isFavorited»:false}

6320

просмотров

Показываю на личном примере, все цифры округлены для удобства, но в целом близки к официальным.

Моя контора берет объект клиента на годовое обслуживание. Обслуживание в год стоит 60 тысяч евро. На эту стоимость приходится начислять TVA, который 20%, итого с клиента нужно взять уже 72 тысячи евро. 12 тысяч отдаем кровопийцам-рэкетирам.

У меня на конторе остается 60 тысяч. Половину из них я отправляю партнеру за пределы ЕС. У меня на счету остается 30 000 евро. Из этих 30 тысяч я вынимаю налом и плачу одному сотруднику 4к, что в сумме с социалкой и подоходным налогом оборачивается в 8к. Причем особой разницы, вынимать нал или платить официально, нет, на взятые из конторы деньги налог придется платить по любому, но с налом проще, тк не нужно нанимать официально.

Остается 22 000. Из них я выписываю себе 11 000 как зарплату. На зарплату я вынужден заплатить около 60% в виде социальных платежей, итого около 17 000 уходит. И потом я еще заплачу подоходный налог, посколько несколько моих разных доходов будут сложены и чем больше доход, тем больше налог.

На счету конторы после всего пары манипуляций остается ~5000 евро (к слову, налог на прибыль SARL составляет 33%). Можно указать на то, что еще 30 000 ушли за пределы ЕС и сумма вроде как осталась у нас на руках. Но нет, это не так. 15 000 из них партнер берет себе в виде дохода, а 15 000 кладет на карту, я снимаю их налом и опять плачу эти деньги сотрудникам. Если бы я платил эти 15к официально как зарплату, то по факту я должен был бы отдать государству дополнительные ~8 тысяч евро, а партнер имел бы не 15к, а только 7к.

Вывести все 60 тысяч под предлогом платы за пользование товарным знаком, консультацию или что-то еще не дадут, это сразу красный флажок и разговор с налоговой.

Итак. Из 72 тысяч, полученных от клиента, государство забирает 12 000 TVA, 4 тысячи в виде соц платежа на одного сотрудника и 6 тысяч налогов на мою зарплату, то есть где то 22 000 евро. Если бы мы не выводили 15 000, чтобы их выдать потом налом, а платили их как зарплату, то на них пришлось бы заплатить еще около 8000 евро социалок.

Другими словами, государство, ничего не делая и никак нам в бизнесе не помогая (а по факту только мешая своей бюрократией), имело бы с нас более 40% (12+4+6+8=30к), не пойди мы на небольшие уловки. Сейчас оно, ничего не делая, имеет с нас ~30% (12+4+6=22к).

И отдельно про налог на машины. Налог на машины во Франции собирают один раз при регистрации нового автомобиля. Назвать его прямо налогом на владение автомобилем побоялись, чтобы особо рьяных простолюдин не злить. Опыт-то в стране большой по части бунтов, жилеты уже показали, что может быть. Завуалировали его под «экологический» сбор (как будто сбор денег с автомобилистов сделает воздух чище).

Схема следующая. Если у тебя маломощное корыто, гибрид или «электричка» с выбросом СО2 ниже 132 гр на 100 км, ты не платишь ничего. На 160 грамм (дизельный мотор 2,2 на машинах типа Mercedes GLC) ты заплатишь 1500 евро. За 200 грамм ты отдашь около 15 000 евро. А за все, что больше 219 грамм, начиная с 2021 тариф составляет 30 000 евро.

Хочешь ездить на GLS, Q7, Bentayga, 911, AMG 63, Vogue и тд, плати 30 косарей. Компенсацию за покупку электрических корыт, которая была вроде 8000 евро, с 2021 года отменили на машины стоимостью выше 45 000 евро. Нечего вам платить бонусы, решила элитка, раз такие богатые.

Ну и раз автомобильная тема пошла, стоит рассказать, как во Франции американские автомобили получают наценку более чем в 100%. На примере Mustang Bullit. В Америке он стоит в районе 40 000 долларов. В салоне во Франции он стоит 60 000 евро (TVA 20%, таможня 10%, комиссия дилера, возможно что-то еще).

В 2020 на него нужно было отдать 20 000 евро «грязного» налога. Итого, машина стоимостью 40к долларов стала стоить потребителю во Франции 80 000 евро. С этого года будет стоит 90 000 евро.

Фактическая наценка более 100%

Налог на такой выброс СО2 теперь будет стоить 30,000 евро

Bienvenue в социалистический рай.

Налогообложение доходов и имущества физических лиц, деятельности самозанятых лиц, ремесленной деятельности и деятельности в сфере агроэкотуризма

На основании каких сведений производится расчет имущественных налогов? Всегда ли плательщик согласен с расчетом?

Это очень важный вопрос и нужно, чтобы граждане понимали, откуда налоговый орган берет информацию, поскольку он производит расчет налога. Каждый гражданин — плательщик имущественных налогов ежегодно получает извещение на уплату налогов. Извещение состоит из двух частей. Первая — сколько нужно заплатить налога, вторая — расчет налога непосредственно на недвижимость или земельный налог.

Когда гражданин знакомится с расчетом налога, он видит, что земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости земельного участка. Где взять такую информацию? В Налоговом кодексе есть соответствующие статьи, которые четко определяют, какой источник информации является основанием для исчисления имущественных налогов.

Если мы говорим про земельные участки, то основным поставщиком информации являются структурные подразделения местных исполнительных органов власти по землеустройству. Ежегодно землеустроительные службы предоставляют информацию в налоговый орган о земельных участках по состоянию на 1 января отчетного периода и в течение квартала текущего года — информацию о предоставленных гражданам земельных участках. Эта информация содержит подробные сведения о гражданине, размере земельного участка, его функциональном использовании, целевом назначении, о кадастровой стоимости. Вот эти сведения и ложатся в основу исчисления земельного налога.

На практике возникает спорная ситуация, когда гражданин не согласен с тем размером земельного участка, который налоговая служба указала в расчете. По всем вопросам, которые связаны с размером земельного участка, определением кадастровой стоимости, необходимо обращаться к землеустроителям, поскольку информация поступает оттуда. Налоговый орган — не специалист по землеустройству и не определяет сам размеры земельного участка.

Многие спорные моменты с гражданами возникают в том случае, когда они получают земельный участок в наследство и родственники не могут между собой договориться. Земельный участок есть, наследники есть, а вот определить между собой долю наследства они не могут. Налоговая служба тоже не выделяет доли этих земельных участков, здесь все определяется в законодательном порядке. Нужно обращаться в землеустроительную службу, оформлять как следует документы и платить налог.

Есть еще один момент, на который нужно обратить внимание. Зачастую у граждан нет документов на земельный участок, но при этом они выращивают продукцию на этом участке. Документа нет, поэтому платить за него они отказываются. Гражданин пользуется этим участком независимо от того, есть у него документ либо нет. И поскольку фактически использование земельного участка идет, земельный налог насчитывается.

Что касается налога на недвижимость. Если имущество оформлено на праве собственности, то сведения предоставляет Национальное кадастровое агентство. Ведется Единый государственный регистр недвижимого имущества, и официальная информация поступает в налоговую службу раз в год, впоследствии — ежеквартально об изменениях, которые произошли с имуществом.

Есть имущество, которое не оформлено на праве собственности, получено по наследству. В этом случае сведения предоставляются нотариальными службами. Есть и такое имущество, которое получено в дар. Здесь, опять-таки, если нотариально были оформлены сделки, мы получаем информацию от нотариуса. На основании официально полученных сведений как раз и производится расчет налога.

Бывают спорные моменты, когда граждане вроде заключили между собой сделку, подарили квартиру, но не зарегистрировали переход права собственности. До того момента, пока переход права собственности не зарегистрирован, плательщиком признается лицо, на которое было оформлено право собственности.

Платить налоги стало проще и выгоднее

После внесения изменений в Налоговый кодекс многодетные семьи получили новые налоговые льготы. Упростили уплату НДФЛ от продажи недвижимости, и теперь точно не придется платить за угнанный автомобиль и сгоревший дом


15 апреля 2019 г. в Налоговый кодекс (далее – НК РФ) были внесены изменения1, которые коснулись в том числе налога на доходы физических лиц, налога на прибыль, транспортного и земельного налогов. Были введены новые налоговые льготы для многодетных семей. В этой публикации мы рассмотрим наиболее важные поправки, способные повлиять на жизнь многих граждан.


НДФЛ: станет удобнее уплачивать налог от продажи недвижимости и авансовые платежи


Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) – это налог, которым облагается доход каждого человека. Его обычная ставка для большинства ситуаций составляет 13%. Человек, доход которого облагается таким налогом, может претендовать на налоговый вычет. Это сумма, уменьшающая размер дохода, с которого уплачивается налог. Под налоговым вычетом может пониматься возврат части уплаченного НДФЛ, например, в связи с покупкой квартиры, расходами на лечение, обучение и т.д. (подробнее об этом читайте в публикации «Как вернуть потраченные на обучение и лечение деньги»).


НК РФ предусматривает различные виды налоговых вычетов. Например, вы продаете свою недвижимость. Платить НДФЛ с такой продажи не придется, если продаваемое имущество принадлежало вам в течение «минимального предельного срока владения». Он составляет пять лет. А если вы получили недвижимость по наследству или в подарок от близких родственников, в порядке приватизации или по договору ренты, срок владения должен составить три года.


В противном случае доход от продажи будет облагаться налогом. Порядок учета этого дохода установлен в ст. 217.1 НК РФ. В апреле в п. 5 этой статьи были внесены изменения. В нем речь идет о случае, когда налогоплательщик продал недвижимое имущество по цене более низкой, чем его кадастровая стоимость, умноженная на понижающий коэффициент 0,72. Ранее в такой ситуации доходы налогоплательщика от продажи считались равными 0,7 кадастровой стоимости. Причем она определялась по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена госрегистрация перехода права собственности на проданную недвижимость. Теперь сравнивать стоимость объекта недвижимого имущества можно будет не только с применяемой прежде величиной, но еще и с 0,7 кадастровой стоимости по состоянию на дату постановки этого объекта на кадастровый учет. Именно эти две величины будут использоваться для целей налогообложения, если окажется, что недвижимость продана по более низкой цене.


Такое изменение даст налогоплательщикам больше пространства для маневра, когда кадастровая стоимость для года регистрации перехода права собственности на продаваемую недвижимость не определена. Изменение вступает в силу с 1 января 2020 г.


Также меняются нормы, касающиеся порядка исчисления авансовых платежей по НДФЛ для индивидуальных предпринимателей, нотариусов, адвокатов-кабинетчиков и иных лиц, занимающихся частной практикой. С нового года они будут исчислять НДФЛ по итогам каждого квартала, полугодия и девяти месяцев исходя из ставки налога, фактически полученных доходов, применимых налоговых вычетов и с учетом ранее исчисленных сумм авансовых платежей.


Изменяются даты уплаты авансовых платежей. С 1 января они будут уплачиваться не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчетным периодом (квартал). То есть, например, авансовый платеж ИП и адвокату-кабинетчику по НДФЛ за первый квартал следующего года нужно будет уплатить до 25-го апреля 2020 г. Ранее порядок был иным.


Из НК РФ исключено положений о том, что в случае появления в течение года у ИП, адвокатов и нотариусов доходов они обязаны представить в налоговый орган налоговую декларацию с указанием суммы предполагаемого дохода в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления таких доходов. Эта норма вызывала много вопросов. Очевидно, новый порядок уплаты авансовых платежей будет проще, понятнее и удобнее для всех.


Транспортный налог: уточнили, как не платить за угнанный автомобиль


Автовладельцы являются плательщиками транспортного налога. Он уплачивается на основании уведомлений из налоговой инспекции.


После внесения изменений в НК РФ был уточнен порядок налогообложения угнанных транспортных средств. Ранее в Кодексе была оговорка о том, что автомобили, находящиеся в розыске, не являются объектами налогообложения. Но только при условии подтверждения угона документом, выдаваемым уполномоченным органом. Однако не уточнялось, о каком именно документе идет речь. Поэтому им могла считаться справка об угоне транспортного средства, справка или постановление о возбуждении уголовного дела в связи с его угоном, которые выдаются правоохранительными органами.


Согласно разъяснениям ФНС России, информация об угоне может содержаться в судебных постановлениях, решениях и определениях. Кроме того, налог не будет взиматься после предоставления справки о прекращении уголовного дела по факту угона автомобиля из-за того, что истек срок давности привлечения к ответственности.


На практике постоянно возникали споры: налоговые инспекторы часто не принимали документы граждан об угоне автомобилей и продолжали начислять налог. Теперь положения подп. 7 п. 2 ст. 358 НК РФ звучат иначе. Объектом налогообложения не являются транспортные средства, находящиеся в розыске, а также те, розыск которых прекращен. Налог не будет взиматься с месяца начала розыска автомобиля до момента его возврата владельцу. Факты его угона и возврата подтверждаются документом, выдаваемым уполномоченным органом, или сведениями, полученными налоговыми органами от ГИБДД, которая обязана самостоятельно сообщать данные о зарегистрированных транспортных средствах и об их владельцах.


То есть если у человека угнали автомобиль в мае этого года, и машина объявлена в розыск в этом же месяце, то платить транспортный налог владельцу не нужно будет именно с этого периода. Это изменение в НК РФ имеет «обратную силу», т.е. будет применяться к случаям, произошедшим до принятия закона, которым поправка была внесена в Кодекс.


Также были упразднены декларации по транспортному налогу для налогоплательщиков-организаций с 1 января 2021 г. С этого момента они будут уплачивать транспортный налог на основании уведомлений, которые станут получать от налоговых органов.


Земельный налог: многодетные будут платить меньше за участки


Земельный налог платят все, кому посчастливилось стать собственником земельного участка. Физические лица уплачивают его на основании налоговых уведомлений.


Для семей, имеющих трех и более детей, введена новая льгота по земельному налогу. Для них, как и для инвалидов I и II групп, налоговая база, т.е. стоимость земельного участка, которым владеет семья, уменьшается на величину кадастровой стоимости 600 кв. м его площади. Эта льгота признана действующей с 1 января 2018 г. То есть если к этой дате в семье уже было трое детей, то земельный налог должен быть уменьшен на величину кадастровой стоимости «шести соток».


Такое уменьшение налоговой базы по земельному налогу осуществляется в отношении только одного земельного участка по выбору семьи. Причем если раньше подать уведомление о выбранном участке в налоговый орган можно было до 1 ноября, то теперь граждане смогут подавать его до 31 декабря года, за который они платят налог.


Также упразднены декларации по земельному налогу для налогоплательщиков-организаций с 1 января 2021 г. С этого момента они будут уплачивать земельный налог на основании уведомлений, которые станут получать от налоговых органов.


Налог на имущество физлиц: многодетные семьи смогут сэкономить


Вы не могли не слышать о росте налога на имущество физических лиц в связи с тем, что теперь он рассчитывается исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Для многих рост налога стал существенным. Поэтому неудивительно, что была введена новая налоговая льгота для многодетных семей. Она считается действующей с 1 января 2018 г.


Для многодетных налоговая база, т.е. стоимость недвижимости, за которую должен быть уплачен налог, подлежит существенному уменьшению:



  • на величину стоимости 5 кв. м общей площади квартиры, ее части или комнаты в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка, если семья владеет и платит налог именно с квартиры или комнаты. То есть если в семье четверо детей и трое из них несовершеннолетние, то при расчете налога на имущество налоговая база должна быть уменьшена на стоимость 15 кв. м;


  • на величину кадастровой стоимости 7 кв. м общей площади жилого дома или его части в расчете на каждого несовершеннолетнего ребенка, если семья владеет и платит налог на имущество за дом. То есть если в семье трое детей и двое из них несовершеннолетние, то при расчете налога на имущество налоговая база должна быть уменьшена на стоимость 14 кв. м.


Важно, что налоговый орган обязан самостоятельно произвести такой перерасчет независимо от того, было ли подано уведомление.


Если вы владеете несколькими объектами недвижимости, необходимо будет выбрать один из них для применения льготы. Раньше подать уведомление о выбранном объекте в налоговый орган можно было до 1 ноября. Теперь его можно подать до 31 декабря года, за который уплачивается налог.


Также НК РФ дополнен положениями о том, как исчислять и уплачивать налог в отношении «погибших» объектов налогообложения. Например, если у человека сгорел дом, то исчисление налога будет прекращено с 1-го числа месяц, когда это случилось. Для этого налогоплательщик должен подать в налоговый орган заявление, в котором в свободной форме будет сообщено о гибели объекта налогообложения. К заявлению можно приложить подтверждающие документы. Если их нет, налоговый орган обязан запросить их у компетентных органов самостоятельно.



1Федеральный закон от 15 апреля 2019 г. № 63-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и статью 9 Федерального закона “О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах”».

2 Понижающий коэффициент – это цифра, на которую умножают некую величину (кадастровую стоимость, налоговую базу) для ее уменьшения.

В Евросоюзе начал действовать закон о ремонте электроники. На смартфоны и ноутбуки он пока не распространяется

С понедельника в Европейском Союзе вступил в действие так называемый закон о праве на ремонт. Во всех 27 странах ЕС производители должны обеспечивать условия для ремонта техники в течение десяти лет с начала продажи. Закон обязывает снабжать технику подробными инструкциями по ремонту, и выпускать комплектующие для замены неисправных деталей в достаточном для ремонта объёме. Из электроники первыми право на ремонт получили телевизоры.

Кроме телевизоров правом на ремонт в течение десяти лет в ЕС защищены холодильники, стиральные машины и фены. На следующем этапе развития закона о праве на ремонт в перечень продукции обещают войти смартфоны, ноутбуки и другая мелкая электроника. Ежегодно на каждого европейца в среднем приходится около 16 кг электронного мусора, из которого утилизируется не больше 40 %. Закон о праве на ремонт может снизить объём мусора и сэкономит средства на покупку новой техники.

Вопреки распространённому мнению, большинство европейцев не имеет лишних средств на замену бытовой техники после завершения гарантийного срока. Более того, выход техники из строя вскоре после завершения гарантии породил конспирологическую теорию о заговоре производителей по выпуску техники с запланированным устареванием. Закон о праве на ремонт должен положить конец этим слухам и поощрить потребителей и производителей выбирать и выпускать товары с длительным сроком эксплуатации.

Также закон заставляет производителей таким образом изменить конструкцию товаров, чтобы разборка для утилизации выполнялась простыми инструментами без использования специальных приёмов. Очевидно, что это должно изменить подход к частому приёму при сборке с использованием клея.

Некоторые европейские страны уже ввели или вводят похожие законы на государственном уровне. Например, подобный закон с первого января введён в действие во Франции, что уже заставило пошевелиться компанию Apple. В Швеции практикуют иной подход: в стране снижен налог на комплектующие для ремонта и на ремонтные работы. В США подобная инициатива принимается на уровне отдельных штатов, но на федеральном уровне пока никаких подвижек нет.

Если вы заметили ошибку — выделите ее мышью и нажмите CTRL+ENTER.

налогообложение — Влияние налога на имущество на аренду

Налог на имущество:

В краткосрочной перспективе налог на недвижимость не повлияет на арендную плату, так как предложение домов фиксировано (т. Е. Предложение полностью неэластично в краткосрочной перспективе), а спрос относительно неэластичен, но не полностью, поэтому вероятность ложатся на владельцев недвижимости. В долгосрочной перспективе налог на недвижимость увеличит арендную плату, потому что предложение новых единиц жилья (то есть строительство) очень эластично, а долгосрочный спрос на жилье выглядит так же, как краткосрочный спрос — относительно неэластичный.В результате налог упадет на жильцов (как арендаторов, так и собственников).

Интуитивно можно представить себе это так: стоимость владения вырастет из-за налога, поэтому для того, чтобы кто-то увидел целесообразность покупки нового дома для сдачи в аренду, доход от аренды должен быть относительно выше. при наличии налога на имущество, чем если бы его не было.

Налог на доход от аренды:

Налог повысит арендную плату; это уменьшит предложение (и спрос) на арендуемые единицы (и увеличит спрос и предложение на квартиры, занимаемые владельцами).Это произойдет потому, что налог снизит доходность квартир как активов дохода, в результате чего некоторое количество домовладельцев будет продавать их арендаторам, выводя их с рынка аренды. Что еще более важно, будут некоторые арендаторы, у которых не будет возможности переключиться на проживание по собственному усмотрению, и они будут нести налог на доход от аренды.

Я предполагаю, что есть три популяции:

  • Арендодатели, , которые могут покупать дома в аренду , но живут в другом месте, поэтому их выбор в пользу покупки квартиры для сдачи в аренду можно проанализировать отдельно от их собственного потребления жилья
  • Арендаторы, , которые должны арендовать из-за некоторых трений (невозможность внести первоначальный взнос, плохой кредит, нестабильная или трудно задокументированная история доходов и т. Д.)
  • Потенциальные владельцы-арендаторы, , которые могут выбирать между владением собственным домом и арендой у домовладельца , и у которых есть определенный набор предпочтений между владением и арендой

Таким образом, потенциальные собственники-арендаторы и арендодатели конкурируют за квартиры на продажу, в то время как арендаторы и потенциальные арендаторы конкурируют за аренду квартир.

В этом случае выбор домовладельцев для выхода из-за налогов не будет полностью реализован на рынке аренды из-за того, что, хотя потенциальных собственников-арендаторов , которые в настоящее время арендуют, могут избежать налога, перейдя в собственность, есть примерно арендаторов и арендаторов, чей спрос на аренду довольно неэластичен — эти люди будут нести бремя налога.

Интересно, что в США есть такой налог на доход от аренды, хотя он подразумевается. У нас есть множество стимулов для владения домом, в частности, освобождение от прироста капитала для домов, занимаемых владельцами, но, что наиболее важно, тот факт, что доход от сдачи в аренду собственности облагается налогом, как и любой другой доход от бизнеса , в то время как владельцы, занимающие дома, фактически сдают свои дома в аренду. себе без уплаты налога на предполагаемый доход от аренды. (Кстати, люди часто указывают на вычет подоходного налога при выплате процентов по ипотеке, но на самом деле это просто создает налоговую эквивалентность между домовладельцами и арендодателями, которые могут вычитать проценты как коммерческие расходы.)

техасских арендаторов пострадали от стремительно растущих налогов на недвижимость

Осторожно, арендаторы из Техаса.

Вы можете не беспокоиться о резком скачке цен на недвижимость, который вынуждает некоторых техасцев покинуть свои дома.

Но вы не застрахованы.

Квартиры, дуплексы и дома, в которых вы живете, вероятно, резко выросли в цене, и руководство вполне может быть на грани увеличения арендной платы — опять же — для покрытия расходов на растущие счета по налогу на недвижимость. Знаете вы это или нет, но сотни долларов вашего чека за аренду идут на счет налога на имущество.

«Жилые комплексы остаются одной из самых сильных категорий, которые у нас есть», — сказал Джефф Лоу, главный оценщик округа Таррант. «Арендная плата увеличилась, заполняемость увеличилась, многие объекты недвижимости были проданы, и многие из них проходят ремонт».

В результате оценочная стоимость жилых комплексов в округе Таррант в 2019 году выросла примерно на 20% по сравнению с увеличением стоимости жилья на 8-10%, сказал Ло. Нет сопоставимого количества домов для сдачи в аренду.

«Вы можете подумать, что у вас бесплатный обед», — констатирует сенатор.Пол Беттанкур, R-Хьюстон, недавно сказал съемщикам в Техасе. «Но ты этого не сделаешь.

«Тебя едят на обед».

Это было его слово предупреждения, поскольку законодатели штата работают над предложениями по предоставлению льгот по налогу на имущество, включая одну меру, ограничивающую сумму, которую города, округа и школьные округа могут получить в доходах от налога на имущество, не запрашивая одобрения избирателей.

Джули Маккарти среди тех, кто наблюдает за ними и ждет, когда придет какое-нибудь облегчение.

Маккарти, владеющий арендуемыми домами в округе Таррант, недавно говорил с толпой со ступенек Капитолия штата о том, что техасские арендаторы несут бремя налога на имущество больше, чем они должны.

«Арендаторы платят больше налога на недвижимость, чем любой другой техасец», — недавно написал в социальных сетях Маккарти, также президент Северо-восточного Таррантского чаепития.

Это связано с тем, что льготы по приусадебным участкам не допускаются для арендуемой собственности, а это означает, что нет ограничения на стоимость этого дома или комплекса.

В результате, например, Маккарти увидела, что стоимость сдаваемых внаем домов за каждый год увеличивается на 90%. Эти надбавки передаются арендаторам.

«Арендодатели включают астрономические налоги на недвижимость прямо в свою арендную плату, но арендаторы не знают и не осознают, сколько они платят налоговому инспектору», — писал Маккарти.

Несмотря на это, спрос на аренду продолжает расти, особенно по мере того, как новые жители продолжают переезжать в Техас.

Законодатели Техаса должны до конца своей законодательной сессии, 27 мая, принять законы, включая любые льготы по налогу на имущество.

Рост арендной платы

В округе Таррант более 210 000 квартир. По словам Ло, в прошлом году общая оценочная стоимость комплексов, в которых размещаются эти объекты, составила около 20 миллиардов долларов.

В этом году прогнозируемая стоимость — до 24 миллиардов долларов.

«Это спрос и предложение», — сказал Тони Компарин, основатель и управляющий партнер Alliance Tax Advisors. «Это результат хорошо работающих свойств».

Между тем, Comparin сказал, что некоторые жилые комплексы могли быть недооценены в прошлом, что побудило оценочные районы повышать стоимость, чтобы наверстать упущенное.

В некоторых случаях стоимость жилых комплексов увеличилась более чем вдвое за последние пять лет, например, в The SageStone Village в Форт-Уэрте, стоимость которой упала с 17 долларов.По данным Tarrant Appraisal District, 2 миллиона долларов в 2014 году против предлагаемых 46,4 миллиона долларов в этом году.

«Мы должны признать, что это передается арендаторам, потому что владельцы не могут вести бизнес в убыток», — сказал Бетанкур.

В The Landing at Centreport, 318-квартирном комплексе в Форт-Уэрте, арендаторы платят от 1400 долларов в месяц за квартиру с одной спальней до примерно 2800 долларов за квартиру с тремя спальнями, сказал Джейсон Басбум, который недавно купил комплекс вместе со своим деловым партнером. Thao Te.

В прошлом году, когда завершилось строительство комплекса, он стоил 45,2 миллиона долларов. Согласно отчетам Tarrant Appraisal District, в этом году предлагаемая рыночная стоимость выросла до 51,7 миллиона долларов.

Это, вероятно, означает больший налоговый счет.

«Каждый год наблюдается огромный рост», — сказал Басбум, который также владеет другой недвижимостью. «Это абсолютно точно влияет на арендные ставки».

По его словам, от каждой арендной платы 400 или 500 долларов в месяц направляются только на уплату налогов на недвижимость.

Стоимость аренды

Рост стоимости сдаваемой внаем собственности обычно вызывает повышение арендной платы, что часто побуждает арендаторов переезжать в поисках более дешевого жилья.

Аренда домов может стоить тысячи долларов каждый месяц, в зависимости от их местоположения, например, от того, находятся ли они рядом с основными достопримечательностями или университетами, такими как TCU.

Маккарти сказала, что ей пришлось поднять арендную плату за многие из своих домов с тремя спальнями, двумя ванными комнатами и гаражом с 1200 долларов в месяц в 2010 году до 1450 долларов в месяц в этом году.

Что касается квартир, то средняя арендная плата в округе Таррант составляет 1067 долларов в месяц по сравнению со средним показателем по штату 1091 доллар, согласно данным ALN Apartment Data Inc.

Остин и Арлингтон недавно вошли в список 10 лучших мест в стране с самыми высокими показателями повышение арендной платы, согласно данным из Списка квартир.

И Арлингтон присоединился к Авроре, Колорадо, Колорадо-Спрингс и Стоктону, Калифорния, в качестве городов с самым быстрым ростом арендной платы за последние пять лет.

В отчете отмечается, что в крупных городах появляется много новых рабочих мест, но в «близлежащих пригородах» наблюдается самый большой рост арендаторов.

Предложения Техаса

Законодатели штата ищут способы предоставить владельцам собственности налоговые льготы, поскольку они выделяют больше денег на финансирование школ Техаса. Законодательное собрание проходит через ряд законопроектов.

Маккарти призывает всех арендодателей и арендаторов связаться с законодателями своего штата и убедить их рассмотреть вопрос о повышении верхнего предела для всей собственности, а не только приусадебных участков.

Сенат Техаса принял законопроект Сената № 2, который не будет сокращать налоговые счета, но не позволит городам, округам и другим организациям увеличивать поступления от налога на имущество более чем на 3,5%, если избиратели не скажут, что большая сумма в порядке. Школьные округа столкнутся с ограничением в 2,5% без одобрения избирателей.

Texas House не приняла к рассмотрению законопроект House Bill 2, законопроект нижней палаты о налоге на имущество. Комитет Палаты представителей недавно модернизировал SB 2, снизив ограничение в 2,5% для школьных округов до 2%. Ожидается, что этот законопроект будет вынесен на обсуждение в Палате представителей в ближайшие несколько дней.

Тройка лидеров Техаса — губернатор-республиканец Грег Эбботт, лейтенант-губернатор Дэн Патрик и спикер Палаты представителей Деннис Боннен — ​​предложили повысить налог с продаж штата на 1 цент, чтобы снизить счета по налогу на имущество во всем штате. Критики говорят, что это повышение больше всего ударит по беднейшим техасцам.

Но Бетанкур сказал, что в этом году нужно что-то сделать не только для техасских домовладельцев и владельцев бизнеса, но и для будущих.

«Это день, которого налогоплательщики так долго ждали, признание очевидного: их облагают налогом из их домов и их предприятий», — сказал он, представляя SB 2 в Сенат.«Мы (также) делаем это для техасцев, у которых еще нет собственного дома, они еще не открыли свой бизнес».

«Это то, что мы строим сегодня, и они унаследуют», — сказал он. «Мы хотим сохранить способность (будущих поколений) иметь дом, за который они могут платить, потому что налоги на недвижимость не зашкаливают».

Растущие значения

Как стоимость этих жилых комплексов округа Таррант выросла за последние пять лет, согласно записям Tarrant Appraisal District:

34,2 миллиона долларов

Жилой комплекс 2014 значение 2019 значение (предлагается) % увеличение

The SageStone Village в Форт-Уэрте

$ 17.2 млн

46,4 млн долл. США

170%

Анклав в Арлингтоне

15 млн долл. США

30,4 млн долл. США

103%

54,1 миллиона долларов

58%

Тринити Блафф в Форт-Уэрте

19 миллионов долларов 26 долларов.2 миллиона 38%
Ранчо в Фоссил Крик в Халтом-Сити 21 миллион долларов 37,3 миллиона долларов 78%
Связанные истории из Fort Worth Star-Telegram

Анна М. Тинсли выросла в семье журналистов и была репортером Star-Telegram с 2001 года. Она освещала законодательный орган Техаса и политику более двух десятилетий и получила множество наград за политические репортажи, в последнее время — третье место. от APME для крайнего срока написания.Она выпускница Бейлорского университета.

Как благоустройство дома приводит к увеличению налога на имущество

Вы превратили свой грязный подвал в квадратные метры, которые вы действительно будете использовать, с комнатой для развлечений, спальней для гостей и ванной на три четверти. Ура! Мечта осуществилась. Более того, косметический ремонт поможет повысить стоимость вашего дома.

Но добавленная стоимость от улучшения дома может также увеличить ваш счет по налогу на недвижимость. Если вы думаете, что налоговый инспектор этого не заметит, вы можете быть удивлены.

Вот как ремонт дома может привести к увеличению налога на имущество и что делать, если вы хотите оспорить оценку налога на имущество.

NerdWallet Руководство по COVID-19

Получите ответы на вопросы об ипотеке, поездках, финансах и сохранении душевного спокойствия.

Улучшения увеличивают стоимость дома

Улучшения дома, в зависимости от выбранного вами проекта, могут повысить стоимость вашего дома при перепродаже. По данным журнала Remodeling Magazine, в 2017 году (последний год, по которому имеются данные) готовый подвал с зоной развлечений и ванной, например, повысит продажную цену дома в среднем почти на 50 000 долларов.Это меньше, чем вероятная стоимость проекта, но все же хорошие новости для вашего собственного капитала.

Но налог на недвижимость, который вы платите, зависит от стоимости вашего дома. Если его оценочная стоимость вырастет из-за ремонта дома, ваш налоговый счет будет расти, даже если налоговая ставка останется прежней, — говорит Мартин Маршалл, администратор округа Ленави, штат Мичиган. Например, в его районе ремонт подвала за 53 000 долларов, который увеличивает стоимость дома на 40 000 долларов, может увеличить налоговый счет на 600 долларов без изменения налоговой ставки, говорит он.

Налоговый инспектор замечает улучшения.

Налоговые инспекторы округа, иногда называемые оценщиками округа, отслеживают стоимость каждого объекта недвижимости в налоговом округе, таком как город или округ. Они поддерживают базы данных о стоимости местной собственности, часто используя сложное картографическое программное обеспечение. В зависимости от размера и бюджета округа у него может быть много способов обнаружить изменения в стоимости вашего дома, включая эти четыре распространенных метода.

Проверки

Полевые оценщики оценщика могут просто разъезжать, замечая изменения.Обычно они остаются на улице, если домовладелец не приглашает их, — говорит Грег МакГенри, оценщик округа Райли, штат Канзас.

Если вы огорожите свой внутренний дворик или крыльцо, или вы добавили целую комнату сзади и никогда не получали разрешение на это, мы бы это заметили во время этих циклов проверки.

Тим Бонкоски

,

ГЛАВНЫЙ ЗАМЕСТИТЕЛЬ ОЦЕНКА, ОКРУГ МАРИКОПА, АРИЗОНА

Гигантский округ Марикопа, штат Аризона (включающий Феникс, Темпе и Скоттсдейл), с недвижимостью на 508 миллиардов долларов, слишком велик дверной подход.«Он использует автомобиль и самолет для фотографирования домов», — говорит Тим ​​Бонкоски, главный заместитель асессора. «Если вы ограждаете свой внутренний дворик или крыльцо, или вы добавили целую комнату сзади и никогда не брали на это разрешение, мы бы это заметили во время этих циклов проверки», — говорит Бонкоски.

Разрешения на строительство

Налоговые инспекторы контролируют заявки на получение разрешений на строительство и снос, чтобы обнаружить изменения, влияющие на стоимость домов.

Офис Boncoskey отслеживает все запросы на получение разрешения на строительство.Привлекает ли ваше разрешение внимание оценщика, зависит от проекта и стоимости. Но домовладелец, который, например, тратит 5000 долларов и более на реконструкцию подвала, должен рассчитывать на визит, говорит он.

Tattletale соседи

Соседи иногда склоняют оценщиков к неразрешенному строительству, обычно из-за претензий или из-за строительного шума, говорит Бонкоски.

Сравнимые цены продажи

Даже если ремонт вашего подвала или ванной вашего соседа не виден с улицы, повышенная стоимость в конечном итоге закрадывается в ваш налоговый счет.Как? Оценщики отслеживают продажные цены, когда дома переходят из рук в руки. Они используют эти продажные цены при переоценке налоговой стоимости близлежащих аналогичных домов. Со временем, по мере того, как соседи модернизируют дома и продают их дороже, рыночная стоимость вашего дома и его налоговая оценка также повышаются.

«Мы не могли бы точно знать, что улучшил человек, если бы у него не было разрешения. Но со временем рыночная стоимость всего квартала меняется. Таким образом, стоимость отражается в налоговой ведомости последующих налогов », — говорит Бонкоски.

Как оспорить налоги на недвижимость

Если вы не согласны с налоговым счетом, вы можете оспорить оценочную стоимость дома. Вам нужно будет доказать, что оценочная стоимость не отражает истинную стоимость вашей собственности.

Соберите сопоставимые списки или попросите агента по недвижимости собрать для вас записи сопоставимых продаж. Затем позвоните в офис эксперта, чтобы узнать о процессе разрешения споров. Стремитесь показать, что дома с аналогичной налоговой стоимостью лучше, чем ваши. Начните с обсуждения результатов по телефону или лично.Если вы не удовлетворены, вы можете подать иск в независимую налоговую апелляционную комиссию.

5 основных причин, почему счета по налогу на имущество растут

Домовладение — одно из главных достоинств жизни, но спросите домовладельцев об уплате налога на недвижимость, и они скажут вам, что это одна из их наименее любимых обязанностей. Но, несмотря на то, что налоги на имущество являются серьезным недостатком, они жизненно важны для финансирования школ, библиотек, полицейских управлений, пожарных частей и общественных работ, таких как дороги и парки.

Опытные домовладельцы и расчетливые покупатели, вероятно, знают о ставках налога на недвижимость в своем районе, но могут не понимать факторов, которые могут привести к повышению их ставок налога на недвижимость. Мы здесь, чтобы помочь! (То есть с понимающей частью.)

Итак, когда наступает налоговый сезон, если вы обнаружите, что вынуждены выкладывать больше, чем в прошлом году, может быть виновата одна из этих пяти причин.

1. Улучшение дома

Ремонт ванной комнаты или кухни может оживить дом и повысить его ценность, но это также самая распространенная причина повышения налогов на недвижимость, говорит Дэвид Рэй , сертифицированный специалист по финансовому планированию, президент и основатель DRM Wealth Management в Лос-Анджелесе.Почему? Улучшение вашего дома делает его более ценным. Это, в свою очередь, увеличивает ваши налоги на недвижимость.

Преобразование чердака или подвала в жилое пространство также может вызвать автоматическую переоценку, говорит Рита Патриарка , риэлтор® с Re / Max Encore в Уилмингтоне, Массачусетс.

Рэй предлагает домовладельцам сначала подсчитать сумму. Подсчитайте, сколько вам обойдутся работы, сколько ремонт может добавить к стоимости вашей собственности и можете ли вы позволить себе более высокий налоговый счет.Если вы обнаружите, что стоимость работы, скорее всего, оставит вам слишком мало денег для уплаты более высоких налогов, Рэй рекомендует отложить и сэкономить больше денег, прежде чем приступить к работе.

Хотя ваш налоговый счет увеличится после ремонта, хорошая новость заключается в том, что вы получите прямую выгоду от обновления в виде совершенно новых удобств в своем доме. Это не так в некоторых сценариях, которые мы описываем ниже.

2. Переоценка

Сообщества и округа периодически проводят переоценку собственности.Во время этих переоценок государственные служащие или нанятые оценщики проверяют всю недвижимость, чтобы определить ее текущую оценочную стоимость. Переоценка необходима для обеспечения справедливого и точного распределения налогового бремени между домовладельцами этого района.

Лорри Бомонт , оценщик и владелец LB Appraisal Associates в Вествуде, Массачусетс, говорит, что переоценка является второй наиболее распространенной причиной увеличения счетов по налогу на недвижимость.

Во время оценки эксперт примет во внимание местоположение, размер и тип дома, а также любые изменения, произошедшие с момента последней оценки.Эксперт также рассмотрит продажи и оценку домов в районе, изменения в экономике и на рынке жилья, а также любые изменения в районе, которые могли улучшить или снизить стоимость дома. Даже если оценщик не войдет в ваш дом, он или она проверит разрешения, чтобы узнать, предприняли ли вы какие-либо улучшения. Итак, если вы отремонтировали или расширили свою кухню, вы можете рассчитывать на более высокие налоги.

Однако переоценка не означает автоматического повышения налогов. Например, предположим, что в последнее время в вашем сообществе было много строительства.Увеличение числа налогоплательщиков в вашем районе может помочь компенсировать увеличение налоговых счетов.

3. Продажа домов поблизости

Если ваши соседи продадут свои дома по цене, превышающей запрашиваемую цену, ваши налоги на недвижимость могут вырасти. Это прискорбный факт, но это не в ваших руках.

Продажа домов влияет на стоимость других домов в районе. Когда вы решите продать недвижимость, это хорошо сказывается на стоимости вашей собственности, но тем временем означает более высокие налоговые платежи.

Рэй отмечает, что для вас это наименее выгодный способ увеличения вашего налогового счета, потому что вы на самом деле не получаете выгоды от проживания в более красивом доме.Вместо этого вы будете платить более высокие налоги, потому что ваши соседи держатся как бандиты!

4. Новые школы

Строительство новой школы отлично подходит для учащихся и учителей, а также для общества в целом. Однако это будет дорого стоить, что, вероятно, повлечет за собой более высокие налоги на недвижимость.

Существует две причины, по которым налоги на недвижимость могут увеличиваться после строительства новых школ:

  • Сообщества и округа часто повышают налоги, чтобы помочь в оплате школьных проектов.
  • Новая школа приведет в город новые семьи, что сделает вашу общину более привлекательной. Более жаркий рынок и обострение конкуренции за дома, вероятно, приведет к войне торгов и повышению стоимости собственности. И, конечно же, более высокая стоимость недвижимости означает более высокие налоги.

5. Бюджеты высшего правительства

Одним из основных резервов, из которых города и округа используют для финансирования своих бюджетов, является налог на имущество. Если государственным служащим причитается прибавка к зарплате или увеличиваются другие бюджетные потребности, может потребоваться повышение налогов для жителей, чтобы оплатить счет.

Но будьте уверены, сообщество не может повышать налоги по прихоти: существуют ограничения, требующие одобрения избирателей. Например, Предложение 13 в Калифорнии и Предложение 2½ в Массачусетсе ограничивают возможный рост налогов на недвижимость.

Тем не менее, это не означает, что ваши налоги на недвижимость не будут повышаться каждый год. Эти ограничения просто ограничивают увеличение, если сообщество не проголосует за повышение налогов в этом году.

Способы защитить себя от повышения налога на имущество

Итак, как вы, как домовладелец, можете оттолкнуть и понизить свои ставки (или, по крайней мере, убедиться, что они не достигают стратосферных высот)?

Один из способов — подать апелляцию на оценку имущества вашего дома, — говорит Рэй.Изучите продажи домов вокруг вас и найдите похожие дома, которые продаются по более низкой цене. «У большинства муниципалитетов есть процедура обжалования вашего счета по налогу на недвижимость», — говорит Рэй. «Раньше я оспаривал стоимость своего дома, и оценщик уменьшил налогооблагаемую стоимость дома на 150 000 долларов. Однозначно стоит затраченных усилий ».

Вы также должны убедиться, что ваши записи об имуществе точно отражают удобства собственности, отмечает Бомонт. «Я видела много случаев, когда в записях говорится, что у вас больше спален или ванных комнат, чем есть на самом деле, или дополнительная жилая площадь, которой не существует», — говорит она.Если вы обнаружите ошибки, сообщите об этом в офис эксперта и внесите исправления в протокол.

Чтобы узнать больше о финансовых новостях и советах, посетите MarketWatch.

Что увеличивает налоги на недвижимость? | Home Guides

Деннис Хартман Обновлено 27 декабря 2018 г.

Одной из постоянных затрат на владение домом или коммерческой недвижимостью является уплата налогов на недвижимость. Эти деньги необходимы для финансирования местных органов власти и школ, но они также могут добавить сотни или тысячи долларов к налоговому бремени домовладельца.Понимание причин повышения налогов на недвижимость может помочь вам спрогнозировать будущие платежи и составить соответствующий бюджет.

Наконечник

Налог на имущество вычитается, но только до 10 000 долларов в соответствии с новым налоговым законодательством, действующим с 2018 года.

Улучшения дома увеличивают оценочную стоимость

Одна из наиболее значительных причин увеличения налога на имущество, которая также входит в число Самым контролируемым является рост стоимости недвижимости за счет улучшения жилищных условий. Добавление домашнего офиса, бассейна или пристройки к вашему дому, несомненно, увеличит его ценность во время следующей оценки.Поскольку оценка определяет стоимость дома, а налоги на недвижимость основываются на этой стоимости, более высокая оценка означает более высокий налоговый счет.

Другие улучшения, включая добавление гаража или сарая или улучшение ограждения, также могут привести к повышению оценочной стоимости. Если налогоплательщик возражает против увеличения налогообложения, он может подать апелляцию с просьбой о снижении суммы налогообложения.

Взлеты и падения стоимости района

Домовладельцы могут столкнуться с повышением налогов на недвижимость, когда в районе, общине или регионе наблюдается общий рост стоимости собственности.Это может произойти по экономическим причинам, например, из-за притока новых жителей, которые отвечают на призывы о приеме на работу. Улучшение микрорайона или новое строительство роскошных домов также могут иметь большое влияние на оценочную стоимость близлежащей собственности. Та же концепция работает в обратном порядке, когда значения свойств уменьшаются. Во время краха рынка недвижимости 2008–2014 годов многие владельцы недвижимости увидели снижение стоимости своего дома и запросили новую оценку на основе текущей стоимости. Города и поселки потеряли доход.

Правительствам тоже нужны

Местные органы власти используют налоги на недвижимость в качестве основного источника финансирования.Когда у округа или города, который вводит налог на имущество, наблюдается дефицит бюджета, повышение ставки налога на имущество является одним из способов быстрого сбора средств. Однако в некоторых штатах, в том числе в Калифорнии, устанавливается верхний предел ставки налога на недвижимость, ограничивая возможности городов повышать налоги на недвижимость для быстрого получения наличных.

Школьное финансирование является основным получателем

Школьные округа и общественные колледжи часто получают значительную часть финансирования за счет местных налогов на недвижимость. Некоторое повышение налоговых ставок начинается, когда школы запрашивают у местных органов власти дополнительные средства для продолжения работы.Эта дополнительная потребность передается владельцам недвижимости в виде более высокой налоговой ставки.

Как налоговое предложение Байдена повлияет на многосемейную отрасль?

Избранный президент Джозеф Байден предложил налоговые предложения, которые, если они будут приняты, существенно повлияют на застройщиков, операторов и менеджеров многоквартирных домов. Многие из этих предложений были внесены в Палату представителей и / или Сенат в течение последних шести лет или около того, в то время как другие отражают чаяния более «прогрессивных» демократов, которые стремятся исправить изменения, внесенные в 2017 году в соответствии с Законом о сокращении налогов и занятости.

Избранный президент стремится ввести значительное увеличение налога на доход, полученный от инвестиций и управления многоквартирной недвижимостью, а также ограничить возможность физических лиц передавать активы наследникам на безналоговой основе. Он также стремится значительно расширить налоговую льготу на жилье для малоимущих и создать налоговую льготу

для арендатора.

Возможное состояние игры

Налоговые предложения избранного президента Байдена, безусловно, будут задействованы в этом году, особенно теперь, когда демократы будут контролировать и Палату представителей, и Сенат, но положения о повышении доходов могут столкнуться с препятствиями для принятия.

Демократы будут иметь возможность контролировать повестку дня как в Палате представителей, так и в Сенате. Они также могут использовать процесс согласования для продвижения налогового законодательства через обе палаты простым большинством голосов, в отличие от 60 голосов, которые обычно требуются в Сенате. Хотя есть предположения, что демократы будут использовать процесс примирения, чтобы ввести в действие дальнейшее законодательство о помощи от COVID-19, которое может также включать положения об инфраструктуре, неясно, какие налоговые положения будут включены помимо чеков на сумму 2000 долларов.Если будет предложена инфраструктура, законодатели могли бы рассмотреть налоговые положения, выгодные для многосемейной отрасли, в том числе те, которые позволят еще больше увеличить налоговую скидку на жилищное строительство для малоимущих.

Перспективы налогового законодательства о повышении доходов неопределенны, а продолжающаяся пандемия здоровья может ограничить аппетит Конгресса к повышению налогов. Если предположить, что республиканцы не поддержат отмену подписанного ими Закона о сокращении налогов и рабочих мест или иным образом повысили налоги, законопроект о согласовании, предусматривающий существенное увеличение налогов, должен был бы собрать голоса всех демократов в Сенате в дополнение к очищению узко разделенной палаты.Более того, амбиции администрации Байдена по увеличению налогов в ближайшем будущем не являются очевидными. Фактически, Джаред Бернштейн, которого избранный президент Байден назначил членом Совета экономических советников и его главным экономистом во время своего вице-президента, сказал, что раннее повышение налогов «будет очень зависеть от экономических условий». Вполне возможно, что предложения о повышении налогов придется отложить до улучшения экономических условий и возможного второго законопроекта о согласовании позднее в 2021 году.

Детальный анализ

В налоговое предложение Байдена включено несколько положений, которые могут повлиять на квартирные фирмы. Используйте раскрывающееся меню ниже, чтобы узнать больше об основных положениях.


Повышение налогов с физических лиц

    Многосемейная отрасль внимательно следит за налоговым законодательством, применимым к физическим лицам, поскольку в ней преобладают «сквозные» организации (например, LLC, партнерства и S-корпорации), а не государственные корпорации.Это означает, что прибыль компании передается владельцам капитала, которые платят налоги со своей доли прибыли в своих индивидуальных налоговых декларациях. Байден предлагает несколько значительных повышений налогов для физических лиц, зарабатывающих более 400 000 долларов:

    • Предельные налоговые ставки: Байден предлагает восстановить налоговые ставки, действовавшие до вступления в силу Закона о сокращении налогов и занятости. Максимальная ставка предельного налога на прибыль увеличится до 39,6 процента с 37-процентной ставки, которая будет действовать до 2025 года.Кроме того, так называемый налоговый вычет по Разделу 199A будет постепенно отменен для налогоплательщиков, зарабатывающих более 400 000 долларов. Этот 20-процентный вычет, который будет доступен до 2025 года в соответствии с действующим законодательством, позволяет налогоплательщикам уплачивать максимальную предельную ставку в 29,6 процента на соответствующий доход.
    • Налоги на заработную плату: Согласно действующему законодательству, 12,4-процентный налог на заработную плату (уплачиваемый в равной степени работодателями и работниками) применяется к доходу до 142 800 долларов в 2021 году. Байден предлагает обложить налогом заработную плату с доходов свыше 400 000 долларов.Хотя это предложение поможет решить проблему платежеспособности системы социального обеспечения, оно также приведет к значительному увеличению налогов для налогоплательщиков с более высокими доходами.
    • Постатейные вычеты: В соответствии с действующим законодательством налогоплательщики могут детализировать вычеты по величине своей предельной налоговой ставки. Байден ограничил бы детализированные вычеты на уровне 28 процентов. Он также восстановит так называемое ограничение Пиза, действие которого приостановлено до 2025 года, для налогоплательщиков, зарабатывающих более 400000 долларов, что еще больше ограничивает размер детализированных вычетов.

Увеличение налога на прирост капитала

    Многосемейные налогоплательщики часто сталкиваются с налогом на прирост капитала при продаже собственности. В то время как максимальная ставка налога на прирост капитала для активов, удерживаемых более одного года, в настоящее время составляет 20 процентов, Байден предлагает повысить эту ставку до 39,6 процента для налогоплательщиков, зарабатывающих более 1 миллиона долларов. Таким образом, Байден будет фактически облагать налогом перенесенные проценты по обычным ставкам дохода, поскольку не будет разницы между ставками прироста капитала и обычными ставками дохода.

    Кроме того, Байден предлагает обложить налогом нереализованную прибыль от прироста капитала в случае смерти и исключить повышенную основу, но механизм того, как это предложение будет работать, не определен. Неясно, будет ли прибыль в случае смерти облагаться налогом немедленно или будет перенесена первоначальная основа.

Устранение подобных обменов

    Байден предлагает отказаться от подобных обменов. Правила обмена подобного рода играют решающую роль в поддержке многосемейного сектора, побуждая инвесторов продолжать вкладывать средства в недвижимость, в то же время позволяя им сбалансировать свои инвестиции, чтобы переместить ресурсы в более производительные объекты, изменить географическое положение или диверсифицировать или консолидировать холдинги.Обмен подобного рода позволяет владельцам собственности откладывать налог на прирост капитала, если вместо продажи своей собственности они обменивают ее на другую сопоставимую собственность. Пока налогоплательщик инвестирует в недвижимость, налог на прибыль откладывается. Когда налогоплательщик в конечном итоге продает актив, уплачивается налог на имущество.

Налоговые льготы по доступному жилью

    Байден предлагает решить проблему доступного жилья путем расширения налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC) и установления налоговой льготы для арендатора.LIHTC будет расширен на 10 миллиардов долларов. Между тем, 5 миллиардов долларов в год будут выделяться на налоговый кредит арендатора, который ограничит арендную плату 30 процентами дохода соответствующих налогоплательщиков, которые зарабатывают слишком много денег, чтобы соответствовать требованиям Раздела 8.

Амортизация арендуемой недвижимости

    Хотя четкого предложения нет, и Комитет по ответственному федеральному бюджету, и Центр налоговой политики Urban Institute & Brookings Institution указывают, что Байден увеличит период амортизации, применимый к многоквартирным домам, с нынешних 27.5 лет или 30 лет для налогоплательщиков, отказывающихся от ограничений по вычету бизнес-процентов.

Давайте поговорим о налогах на недвижимость: 6 вещей, которые могут увеличить вашу прибыль

Как будто покупка дома не является достаточно дорогой, вы должны платить налоги на недвижимость помимо ипотеки и страховки. Для тех, кто не имел, кхм, удовольствия иметь дело с ними, налог на недвижимость — это налог на недвижимость, которой вы владеете, включая как землю, так и стоимость вашего дома.Средства, собранные от налогов на недвижимость, используются для библиотек, государственных школ, дорожного строительства и ряда других программ, поэтому они являются неизбежным фактом владения недвижимостью в США. Дело в том, что ваша ставка налога на недвижимость не фиксирована, потому что Стоимость вашего дома не является фиксированной, а также потому, что в разных штатах действуют разные правила, что означает, что в будущем она может возрасти. «В зависимости от того, где вы живете, могут произойти события, которые могут вызвать переоценку вашей собственности и более значительное увеличение вашего годового налогового счета», — говорит Лекси Ньюман, риэлтор из Лос-Анджелеса.«Эти предметы различаются, поэтому лучше всего обратиться в офис местного эксперта, чтобы узнать подробности». Хорошая новость заключается в том, что в некоторых штатах, например в Калифорнии, нормативные акты поддерживают довольно стабильные налоги на недвижимость.

Но для начинающих домовладельцев понимание того, что движет иглой, может немного сбить с толку. Ниже вы найдете шесть факторов, которые могут привести к повышению налогов на недвижимость.

1. Переезд в новый район

«Цены зависят от города, округа и штата», — объясняет Лекси. «В Лос-Анджелесе мы используем 1.25 процентов в качестве базового уровня, хотя на самом деле этот показатель варьируется в зависимости от того, где вы живете в округе. Чтобы рассчитать, каким будет ваш налог на недвижимость каждый год, вы должны умножить ставку налога на недвижимость на оценочную стоимость вашего дома ». Таким образом, если вы переезжаете в дом сопоставимой стоимости в новом районе или новом штате, налоги будут И несколько муниципалитетов могут даже взимать налоги с одной и той же собственности: вы можете получить дополнительный налог на недвижимость, если переедете в центр города из места за чертой города.Разумеется, переезд также может привести к снижению налоговых выплат. Местный риэлтор может помочь вам разобраться в расценках и муниципалитетах, задействованных в новом районе.

2. Добавление в ваш дом

Домашние проекты, большие и маленькие, могут вызвать переоценку стоимости вашей собственности, отмечает Лекси. Фактически, они являются одной из наиболее частых причин увеличения суммы налога на имущество. Если в рамках проекта по благоустройству дома будет увеличена площадь в квадратных футах, это почти наверняка повысит его оценочную стоимость, что является хорошей инвестицией для вашего дома.Но это также означает, что вы можете рассчитывать на больший налоговый счет, когда ваш дом будет переоценен. (Дома пересматриваются каждые несколько лет в зависимости от того, где вы живете.)

3. Другие проекты по благоустройству дома

Это не просто расширения. «Каждый раз, когда вы модернизируете существующее пространство или меняете его физическую конфигурацию и использование, эти квадратные метры также могут быть пересмотрены», — говорит Лекси. «Все, что угодно, от установки бассейна до добавления душа в половину ванной комнаты и переоборудования двора для улучшения дренажа, может привести к увеличению ваших налогов.«Как правило, любой проект, который увеличивает стоимость вашего дома, (как вы уже догадались) также увеличит ваши налоговые счета. Поэтому перед ремонтом проведите исследование, чтобы убедиться, что вы добавляете достаточно стоимости своему дому, чтобы компенсировать повышение налогов — вы хотите, чтобы вложения окупились!

Хотя сложно точно определить, насколько могут вырасти ваши налоги на недвижимость, вы можете использовать такой инструмент, как этот отчет «Стоимость / стоимость», чтобы увидеть, насколько различные проекты реконструкции дома повысят стоимость объекта недвижимости в среднем.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *