Плохой ремонт квартиры: Сделали плохой ремонт квартиры

Некачественный ремонт квартиры — нарушение сроков, недостатки, претензия

Алексей Удалов

юрист, руководитель юридического департамента ЮК «Nobele»

В данной статье мы рассмотрим ситуации, когда якобы долгожданный ремонт квартиры, оборачивается для его жильцов длительными судебными тяжбами, из-за сомнительного качества.

Предотвратить негативную ситуацию с нарушением сроков, отсутствием качества производимого ремонта, как в ходе его производства, так и по его результатам, мы не в силе.

В данном случае, мы можем лишь рекомендовать должным образом подходить к выбору компаний, предлагающие свои услуги по производству ремонта, не делая акцент только лишь на дешевизне услуг.

Также, в случае, если ремонт квартир предполагается осуществлять силами неспециализированных организаций, то есть бригадой физических лиц, старайтесь перевести эти отношения в договорные.

Заключение договора подряда с бригадой физических лиц является обязательным.

В остальном, следует тщательнейшим образом следить за самим процессом работ, в случае возникновения конфликтных ситуаций, стараться моментально реагировать, направляя соответствующие претензионные уведомления в адрес исполнителя о качестве производимых работ.

Ремонт квартиры — услуга или работа?

Юридическая квалификация договора по своей сути должна исходить не из его названия и формы, а исходя из содержания возникших между сторонами правоотношений, которые они создают, что подтверждает Постановление Конституционного Суда РФ от 23.01.2007 года № 1-П.

Допущенные ошибки в толковании условий договора, могут привести к неправильному определению обстоятельств, входящих в предмет доказывания по конкретному делу, как следствие — неправильному применению норм материального права и неустановление существенных обстоятельств спора по некачественному ремонту квартиры.

К ремонту применяются правила об оказании работ.

Глава 39 ГК РФ регулирует правоотношения сторон, при оказании услуг. В свою очередь, глава 37 ГК РФ, регулирует правоотношения сторон при подряде.

Так вот, по смыслу положений ст. 702 (договор подряда) и ст. 779 (договор возмездного оказания услуг) можно сделать вывод о том, что:

• результат по договору подряда является осуществимым, то есть выражается в создании вещи, либо ее реконструкции
• результат по договору возмездного оказания услуг не является осуществимым, поскольку его результат не приводит к созданию вещи в целом. Результатом в данном случае, являются сами действия.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что ремонт является работой, поскольку его результат приводит к созданию (трансформации) вещественного результата, который передается заказчику.

Чем регулируются правоотношения между потребителем и исполнителем?

Определив, что ремонт квартиры является работой, можно говорить о том, что правоотношения сторон будут регулироваться нормами ГК РФ, в частности главой 37 (параграф 1, 2) параграф 1, 2, положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», в частности главой 3, а также иными нормативно-правовыми актами (СНиПы).

Смета, как обязательное условие договора подряда на ремонт квартиры

Смета при ремонте квартиры предполагает указание на ту стоимость (перечень работ и/или используемых материалов), которая требуются в конкретном случае, и является неотъемлемой частью заключенного между сторонами договора.

Отсутствие сметы предполагает отсутствие ценовых «рамок» для исполнителя по тому или иному виду работ, которые могут быть увеличены по его усмотрению.

Для заказчика, отсутствие сметы влечет возникновение конфликтных ситуаций с исполнителем и невозможность располагать бюджетом.

Смета является обязательной составляющей договора подряда.

Наше мнение сводится к тому, что смета является обязательной «строкой» при осуществлении ремонта и иных работ и способна внести ясность при взаимоотношениях исполнителя и заказчика.

Ст. 33 Закона РФ «О защите прав потребителя» предусматривает заключение твердой и приблизительной сметы.

Квалификация установленных законом смет, указывает на то, что при согласовании условия цены работы, предусмотренной твердой сметы – не могут быть уменьшены потребителем. Возможность увеличения стоимости работ в приблизительной смете, может быть увеличена исполнителем, но при согласии заказчика.

При этом, твердая и приблизительная сметы, могут быть изменены по требованию исполнителя в следующих случаях:

• при существенном увеличении стоимости, тех материалов, которые используются им при ремонте, а также оборудования, которое предоставляется исполнителем, в том числе и существенного возрастания услуг 3-их лиц, оказываемые исполнителю (п. 1 ст. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей»). При отказе потребителя об увеличении стоимости сметы, исполнитель вправе отказаться от исполнения договора в судебном порядке с требованием оплатить фактически понесенные расходы, если таковые не были уплачены заказчиком;
• при условии, что возникает необходимость выполнения дополнительных работ, ввиду чего увеличивается их стоимость (п. 2 ст. 3 Закона РФ «О защите прав потребителей»). Как говорилось ранее, это возможно только при условии согласия заказчика.

Таким образом, изменение твердой и приблизительной сметы возможно при соблюдении условии и порядка действующего законодательства, то есть в письменной форме.

Выполнение ремонта материалами исполнителя

Исполнитель отвечает за качество предоставляемого им материала для ремонтных работ.

Исполнитель по договору подряда, если иное не предусмотрено его условиями, должен осуществить соответствующую работу своими силами и из своего материала.

Таким образом, ответственность за качество представляемого материала, ложится на исполнителя, оплата которого производится заказчиком в установленные договором сроки и порядке (ст. 34 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

За ненадлежащее качество материала для ремонта, а также непредставление соответствующей информации, исполнитель несет ответственность, предусмотренную правилами об ответственности продавца за товары ненадлежащего качества (глава 2 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Выполнение ремонта материалами заказчика

При выполнении работ материалами заказчика дело обстоит сложнее. Во-первых, это вызвано тем, что материалы, должны быть переданы в адрес исполнителя по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью договора. Во-вторых, с момента передачи, исполнитель несет ответственность за его сохранность, то есть повреждение и нерациональное использование.

При этом, исполнитель обязан предупредить заказчика о невозможности использовать переданный материал, вследствие его непригодности (отсутствия качества) (п. п. 1 п. 1 ст. 35 Закона РФ «О защите прав потребителей»), представить отчет о его расходе по факту выполнения работ, а также вернуть его излишки, если таковые останутся (п.п. 31 п. 1 ст. 35 закона).

Исполнитель несет ответственность (финансовую) за материалы, представленные заказчиком.

В соответствии со ст. 35 упомянутого закона, в случае утраты и/или повреждения материала (вещи), исполнитель должен заменить его на аналогичный (в разумный срок), а в случае невозможности (отсутствия), возместить 2-ю стоимость в пользу заказчика.

Цена соответствующего материала или вещи, определяется из его стоимости, которая указана в акте приемки-передачи, договоре подряда или же в квитанциях и чеках. Поэтому, сохранение финансовой документации необходимо (п. 3 ст. 35 закона).

Вопрос освобождения исполнителя от предусмотренных законодательством санкций за утрату и повреждение имущества заказчика, мы оставим открытой, поскольку это зависит от обстоятельств дела.

Возможные требования при нарушении сроков и выявлении недостатков ремонта

Действующим законодательством предусмотрены санкции за нарушения и недостатки, которые могут быть выявлены при ремонте квартиры, в частности:

• за нарушение сроков (начала, окончания, промежуточных) ремонта квартиры, предусмотренных договором, потребитель может требовать – установить новые сроки выполнения ремонта, отказаться от договора, потребовать уменьшения цены работы, возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ), поручить работу третьим лицам (п. 1 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»), уплаты неустойки в соответствии с п. 5 ст. 28;
• при выявлении недостатков работы, потребитель может требовать – устранить недостатки (ст. 30 вышеуказанного закона), уменьшить цену работы (ст. 31), возместить ущерб на устранение недостатков (ст. 15 ГК РФ, ст. 31), изготовления однородной вещи из аналогичного материала, а также неустойку (п. 5 ст. 28).

При этом следует отметить, что потребитель не вправе предъявлять исполнителю весь перечень требований, указанных выше, только исходя из ситуации и фактических обстоятельств дела.

Действия при выявлении недостатков ремонта

10 дней – срок исполнения требований потребителя.

При выявлении любых нарушений условий договора подряда (срока ремонта в целом, этапов, качества производимых работ) следует обращать на это внимание исполнителя, но не звонками и руганью, а направление в его адрес соответствующей претензии, содержание которой будет зависеть от ситуации. Претензия должна содержать обстоятельства дела, ссылки на нормативно-правовую базу, условия договора и требования потребителя, которые должны быть удовлетворены исполнителем в установленный потребителем срок. Это срок составляет 10 дней с моменты получения исполнителем претензии.

В случае отказа удовлетворить заявленные потребителем требования, последний имеет возможность обращения в судебные органы, считая, что его права нарушены.

Что дальше?

Далее, потребитель имеет законное право на обращение в судебные органы с иском, требования которого, прежде всего, зависят от обстоятельств дела.

Мы можем отметить несколько нюансов при подаче искового заявления:

1. В первую очередь, оплата государственной пошлины не требуется.
2. Во-вторых, иск может быть подан, как по своему месту жительства, так и по адресу местонахождения организации (сведения содержатся в ЕГРЮЛ).
3. В третьих – ремонт предполагает производство работ, поэтому в большинстве случаев для предъявления иска требуется проведение строительной экспертизы, разновидность которых достаточна обширна и зависит от сути дела.

В данном материале мы рассмотрели часть основных вопросов и нюансов, которые возникают в процессе производства ремонта квартиры. По большей части мы опирались на базовые ситуации, не рассматривая более сложные случаи, которые требуют индивидуального подхода.

Верховный суд разъяснил правила компенсации за некачественный ремонт :: Жилье :: РБК Недвижимость

adv.rbc.ru

adv.rbc.ru

adv.rbc.ru

Недвижимость

Телеканал

Pro

Инвестиции

Мероприятия

РБК+

Новая экономика

Тренды

Недвижимость

Спорт

Стиль

Национальные проекты

Город

Крипто

Дискуссионный клуб

Исследования

Кредитные рейтинги

Франшизы

Газета

Спецпроекты СПб

Конференции СПб

Спецпроекты

Проверка контрагентов

РБК Библиотека

Подкасты

ESG-индекс

Политика

Экономика

Бизнес

Технологии и медиа

Финансы

РБК Компании

adv. rbc.ru

adv.rbc.ru

Для получения компенсации, все недостатки работ нужно указывать в акте приемки

Фото: BearFotos\shutterstock

Если клиент при приемке работ по ремонту не проверил качество их выполнения и не указал явные недостатки в соответствующем акте, то в дальнейшем не может ссылаться на них, требуя возместить ущерб. Соответствующее разъяснение дал Верховный суд России.

Верховный Суд рассмотрел претензию одного из заказчиков ремонтных работ, который остался недоволен качеством отделки. Через суд он потребовал с исполнителя, вернуть стоимость услуг и стройматериалов и компенсировать затраты на устранение недостатков и судебные расходы.

Истец представил в суд заключение эксперта, что работы проведены некачественно. Однако ответчик представил рецензию, согласно которой исследование является неполным, а содержащиеся в нем выводы необоснованы. Тогда суд первой инстанции назначил свою строительно-техническую экспертизу, подтвердившую наличие ряда дефектов. В связи с чем суд частично удовлетворил исковые требования: с исполнителей взыскали деньги на исправление недостатков, обязали оплатить штраф и судебные издержки. Апелляция это решение поддержала.

adv.rbc.ru

Однако подрядчик с таким решением не согласился и обратился в Верховный суд, который постановил, что заказчик, обнаруживший явные, то есть выявляемые при обычном способе приемки, недостатки, должен отразить их в акте приемки или аналогичном документе. Если же недостатки не задокументированы, нет оснований впоследствии требовать их устранения.

ВС уточнил, что подрядчик предоставил девять подписанных сторонами актами выполненных работ, которые приняты заказчиком без претензий по их объему, качеству и срокам. «Заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки, если иное не предусмотрено договором подряда», — постановил Верховный суд. Судебная коллегия по гражданским делам направила дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Согласно недавнему исследованию Сбера, большая часть россиян (81%) при ремонте жилья хотя бы раз сталкивалась с проблемами. Основная причина недовольства — это невозможность уложиться в бюджет. На втором месте — нехватка материалов, на третьем — неудовлетворительное качество работ.

Читайте также:

• В «Авито» зафиксировали рост спроса на ремонт в России
• Россияне назвали необходимую для «ремонта мечты» сумму

Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграм-каналом «РБК-Недвижимость»

Автор

Вера Лунькова

adv.rbc.ru

10 вещей, которые нужно знать об аренде недавно отремонтированной квартиры

• Аренда отремонтированной квартиры обычно дороже, чем квартира без улучшений
• Возможно, вы не можете иметь домашних животных в недавно отремонтированной квартире
• Ремонт может продолжаться после вас въезд, ведущий к шумной стройке

Недавно отремонтированная квартира будоражит воображение. Новое напольное покрытие. Свежеокрашенные стены. Модернизированные приборы. Удобства на высшем уровне. Но реальность может соответствовать фантазии, а может и не соответствовать. И даже если это так, доступна ли эта реальность? Прежде чем арендовать отремонтированную квартиру, важно рассмотреть все аспекты — хорошие и плохие — до подписания любого договора аренды.

1. Аренда отремонтированной квартиры обычно дороже

Благодаря всему новому в недавно отремонтированной квартире вы можете платить больше, чем за неотремонтированную квартиру. Это может быть минимальная сумма — скажем, 50 или 100 долларов в месяц — до нескольких сотен долларов в месяц. Важно оценить, стоит ли ремонт дополнительных денег. Легко влюбиться в чистую, блестящую, совершенно новую внешность, но эта любовь может быстро угасать каждый месяц, когда вы выписываете чек за аренду.

2. Удобств может быть больше — или нет

Аренда отремонтированной квартиры не всегда означает наличие новых улучшений или удобств. В то время как владельцы собственности могут воспользоваться ремонтом, чтобы добавить такие вещи, как беспроводные точки доступа в здании, новые грили во дворе или модернизированное оборудование в фитнес-центре, это не всегда так.

Важно выяснить, какие благоустройства появились при ремонте многоквартирного дома, если таковые имеются. Вы можете найти что-то более соответствующее вашим желаниям и потребностям в неотремонтированном здании.

3. Некоторые улучшения не нужны

Важно решить, стоят ли новые прибамбасы в недавно отремонтированной квартире арендной платы. Вам действительно нужны приборы из нержавеющей стали? Собираетесь ли вы проводить больше времени на кухне? Проводка для объемного звука? Дополнительное место для хранения в подвале? (Хорошо, это, вероятно, да.)

Важно сравнить характеристики отремонтированной квартиры с характеристиками неотремонтированной квартиры, чтобы увидеть, действительно ли вы получите отдачу от своих денег.

4.

Ремонт может не включать звукоизоляцию

Хотя новые полы, сверкающие стены и блестящие приборы выглядят привлекательно, важно выяснить, была ли шумоизоляция частью ремонта. Никому не нравятся шумные соседи, особенно если их собака много лает или они всегда пылесосят полы, когда вы ложитесь спать. Не верьте на слово домовладельцу или управляющему недвижимостью.

Попробуйте посетить квартиру и провести там некоторое время ближе к вечеру или ранним вечером, когда дети возвращаются со школы, а взрослые возвращаются домой с работы. Насколько это шумно? Блеск недавно отремонтированной квартиры быстро потускнеет, если вы услышите много хлопающих дверей, громких телевизоров и болтовню соседей.

5. Еще не все закоулки устранены

Ремонт не означает идеальное рабочее состояние. Если вы решите арендовать квартиру с ремонтом, не удивляйтесь, если возникнет проблема с новой посудомоечной машиной или неправильно работает новая проводка для телевизора. Как и во всех проектах по улучшению, в производительности могут быть некоторые недостатки, которые требуют внимания или времени для устранения.

6. Недавно отремонтированная квартира, скорее всего, не очень удобно расположена

Поиск недавно отремонтированной квартиры может показаться воплощением мечты, но важно оценить, соответствует ли эта квартира вашим потребностям. Это близко к работе? Рядом есть общественный транспорт? Какой трафик в этом районе? Это рядом с семьей и друзьями? Если вы тратите больше времени на то, чтобы добираться до своей квартиры и обратно, чем в самой квартире, «новых» вещей недостаточно, чтобы компенсировать плохое местоположение.0013

Если арендодатель или владелец собственности вложил крупную сумму денег в ремонт квартир, он или она может не захотеть, чтобы домашние животные жили в этих блестящих новых квартирах. У вас уже есть домашнее животное? Возможно, вам придется поискать новый дом в другом месте. Если у вас нет домашнего животного, но вы планируете завести его в ближайшее время, вам придется отложить эти планы, если вы хотите арендовать отремонтированную квартиру.

8.

Ваши расходы на коммунальные услуги могут измениться в недавно отремонтированной квартире

При ремонте квартиры домовладелец или управляющий могут установить энергоэффективные кухонные приборы, которые могут снизить ваши расходы на коммунальные услуги. Однако они также могут установить в квартире стиральную машину и сушилку, что, хотя и удобно, может увеличить ваши расходы на коммунальные услуги.

9. Новый внешний вид не может скрыть старые проблемы

Ремонт квартиры может включать новый пол, свежую краску и обновленную технику. Но может и не углубляться. Итак, если были проблемы с сантехникой, скажем, вода закончилась при попытке принять душ, новая сантехника не решит эту проблему. Поговорите с нынешними жителями, чтобы узнать, были ли какие-либо повторяющиеся или игнорируемые проблемы, которые можно было бы скрыть за счет ремонта.

10. Ремонт в комплексе не завершен

В то время как квартира, на которую вы присматриваете, готова к заселению, в здании или комплексе могут быть другие квартиры, которые еще не прошли процесс ремонта.

Это означает, что впереди много дней шумной стройки, незнакомых рабочих на территории и неудобных обходных путей (например, ближайшая к вашей квартире лестница или лифт не работают, поэтому вам нужно идти в другой конец здания, чтобы добраться домой) ). Обязательно спросите у арендодателя или управляющего недвижимостью, когда строительство завершится, а затем добавьте как минимум три месяца на случай возможных задержек.

Итог

Аренда отремонтированной квартиры предлагает множество преимуществ, не последним из которых является великолепная новая квартира с обновленным полом, отделкой, бытовой техникой и краской. Однако этого верхнего покрытия недостаточно, чтобы аренда отремонтированной квартиры была правильным выбором для вашего бюджета или образа жизни. Найдите время, чтобы рассмотреть все за и против, прежде чем подписывать договор аренды, который может привести к сожалениям.

Деньги даром: арендодателей обвиняют в том, что они взимают с арендаторов завышенную плату за некачественные ремонтные работы, но виноват ли в этом закон штата?

Когда Клем Чан и его муж Мэтью Хенсли подписали договор об аренде своей квартиры в Саннисайде, они думали, что домовладелец заключает с ними сделку.

Они согласились платить 2500 долларов в месяц — скидка с 2800 долларов, которые домовладелец мог взимать по закону. Но, прочитав новости о злоупотреблениях, связанных с квартирами со стабильной арендной платой, Чан решил изучить историю аренды квартиры.

В течение более двух десятилетий арендная плата постепенно увеличивалась с 800 долларов до 9 долларов.33 в 2014 году. Затем Чан заметил, что за два года до того, как они переехали, арендная плата за квартиру резко выросла — на 1317 долларов в месяц. Увеличение, по словам арендодателя, было в основном результатом ремонта, завершенного в 2014 году.

«Мне это показалось очень подозрительным, потому что наша квартира не была похожа на дворец или что-то в этом роде», — сказал Чан. Ведь шкафы стояли криво и плохо закрывались, были проблемы с унитазом, трещины в потолке, а ламинат посреди кухонного пола часто отслаивался от дерева под ним.

Чан — один из десятков арендаторов по всему городу, подающих в суд на своих арендодателей из-за «отдельных улучшений квартир» или IAI, которые позволяют владельцам зданий постоянно увеличивать арендную плату за квартиры со стабилизированной арендной платой, рассчитываемую как процент от заявленной стоимости ремонта. работа. Хотя арендодатели должны хранить квитанции и другую документацию, подтверждающую эти увеличения, они не обязаны представлять их на рассмотрение государственному жилищному регулятору.

Клем Чан и Мэтью Хенсли

Это программа, которую активисты жилищного строительства и выборные должностные лица уже давно критикуют за то, что домовладельцы слишком легко мошенничают, либо преднамеренно перерасходуя некачественную работу, либо фактически не внося улучшения в первую очередь.

Иск Чана обвиняет его арендодателя, Bronstein Properties, в совершении мошенничества путем предоставления ложных сведений о реальной стоимости строительства. Бронштейн ответил аннулированными чеками и счетом-фактурой, настаивая на том, что затраты полностью оправданы.

Но некоторые критики, в том числе сенатор штата Майкл Джанарис (демократ от штата Астория), говорят, что даже при отсутствии заявлений о мошенничестве ремонт IAI часто является не более чем удобным предлогом для домовладельцев поднять арендную плату без особого внимания.

«Они сами подтверждают тот факт, что эти улучшения произошли, и практически отсутствует надзор со стороны жилищных агентств в правительстве, которые должны представлять людей», — сказал Джанарис, новый заместитель лидера большинства. «Вы видите злоупотребления снова и снова».

Сейчас Гианарис и новое демократическое большинство в Сенате штата Нью-Йорк рассматривают закон, который исключит IAI из законов о стабилизации арендной платы.

Но арендаторы и политики — не единственные, кто указывает на проблемы регулирования и правоприменения в системе IAI. В одном недавнем деле обвинителем является инвестор в недвижимость.

Роб Росания, когда-то инвестор компании Stellar Management, в прошлом году заявил в суде, что его бывший деловой партнер Ларри Глюк «вступил в мошенническую секретную сделку с подрядчиками, выполняющими ремонт» в зданиях в Верхнем Вест-Сайде, в рамках заговора. что «завысил цены на ремонт». Представитель Stellar Management отверг эти обвинения и сказал, что компания действует в соответствии со всеми правилами. Дело все еще находится на рассмотрении в Верховном суде Нью-Йорка.

Дела IAI против владельцев и менеджеров зданий часто сводятся к спорам типа «он сказал-она-сказала», когда представители здания настаивают на обоснованности своих подтвержденных затрат, а арендаторы утверждают, что эти расходы не соответствуют условиям их арендной платы. стабилизированные агрегаты.

«Если бы вы не сделали этого по системе чести, и вам пришлось бы пройти процедуру с [государством], квартиры месяцами оставались бы пустыми», — сказал Фрэнк Риччи, директор по связям с государственными органами Rent. Ассоциация стабилизации. «Проигравшие в конце этого — арендаторы».

Чтобы лучше понять утверждения о ненадлежащих платежах за ремонт, WNBC и The Real Deal привлекли трех независимых подрядчиков для проверки работ, выполненных в квартире Чана в Саннисайде, Квинс, где он и его муж обвиняют домовладельца Bronstein Properties в завышении арендной платы на основе Ремонтные работы говорят не соответствует ценнику.

Затем мы сравнили смету расходов подрядчиков на квартиру Чана со счетом за ремонтные работы, предоставленным адвокатом домовладельца. Результаты выявляют недостатки в системе, которая — даже если она функционирует в соответствии с проектом — часто субъективна и возлагает на арендаторов ответственность за определение того, когда и если они переплачивают.

Второе мнение

Чан и Хенсли живут в восьмиквартирном доме в Квинсе по адресу 43-32 47th Street. По их словам, некоторые из их соседей — это семьи, которые живут в этом здании в течение многих лет, и некоторые из них изо всех сил пытаются ежемесячно платить за аренду.

43-32 47th Street в Квинсе

«Семье, которая жила ниже нас, пришлось переехать, потому что они не могли позволить себе платить за аренду», — сказал Чан. «Иногда людям трудно увидеть настоящих людей за цифрами».

Вообще говоря, Чану и Хенсли очень нравится их квартира. Им повезло найти дом с двумя спальнями, в котором достаточно места для них двоих и их соседа по комнате. Но как только Чан и Хенсли узнали, сколько денег было потрачено на его ремонт и последующее повышение арендной платы, они задумались, а не сложились ли затраты.

В отличие от многих арендодателей, обвиняемых в мошенничестве с IAI, Бронштейн сохранил оригинальные счета за ремонт, включая чеки, для квартиры Чана и Хенсли. Юрист компании предоставил TRD и WNBC со счетом, который показывает, что подрядчик взимает с домовладельца 40 325 долларов за улучшение ванной комнаты, кухни и установку новых электрических компонентов, а также дополнительно 1000 долларов за бытовую технику.

WNBC и TRD попросили двух лицензированных подрядчиков, главного электрика и плотника оценить квартиру и предоставить свои собственные оценки. Каждый обнаружил проблемы, которые, по их мнению, были вызваны плохим качеством изготовления, некоторые из которых Чен и Хенсли не заметили.

Хотя все они согласились с тем, что ремонтные работы были проведены, подрядчики указали на ряд дефектов кухни, в том числе на неровный пол под виниловой плиткой (некоторые из них были съемными) и на отсутствие розеток вдоль стойки. Стэн Добжински, владелец SMD Project Management, назвал некоторые работы «опасными» и указал на электрическую розетку, расположенную прямо над кухонной раковиной.

«Похоже, кто-то загнал пикап в Home Depot и просто приехал сюда с новой мебелью, новыми столешницами, [и] явно не заботился об электричестве, вообще не думал», — сказал он. . «Это дрянное мастерство в лучшем виде».

Подрядчики, с которыми мы связались, не смогли должным образом оценить некоторые работы, указанные в счете-фактуре, например, новые стояки сантехники в ванной комнате. Для этого потребовалось бы снести стены, чтобы увидеть, что находится за ними. Таким образом, для целей оценки предполагалось, что такие улучшения были выполнены должным образом.

Подрядчик снимает кухонную плитку

Смета подрядчика составила в среднем 27 000 долларов — на 13 325 долларов меньше, чем указано в счете Бронштейна. Для Чана и Хенсли это может означать потенциальное снижение годовой арендной платы на 4000 долларов.

Также оказывается, что электромонтажные работы проводились без разрешений. Департамент строительства города требует выдачи разрешений на установку нового автоматического выключателя, розеток и линий электропередач. Никаких таких разрешений в документах не было, и подрядчики, с которыми мы связались, также сказали, что автоматический выключатель в квартире Чана и Хенсли не соответствует коду.

Причиной отсутствия разрешений может быть то, что нанятый Бронштейном подрядчик, Bright Light Construction LLC, не имеет лицензии ни городского Департамента строительства, ни городского Департамента по делам потребителей. Согласно документам, Bright Light также была оштрафована городской комиссией по деловой этике за «удаление торговых отходов» из здания без лицензии.

Представитель Bright Light изначально сказал, что не может обсуждать какую-либо работу, проделанную компанией. Позже он отправил письменное заявление, в котором говорилось, что Bright Light работает с несколькими управляющими недвижимостью в городе и что «Bronstein Properties вообще не имеет доли в нашем бизнесе». Представитель Bright Light добавил, что если какие-либо клиенты недовольны работой компании, «мы всегда рады сделать все необходимое, чтобы все исправить».

Аарон Карр, основатель Инициативы по правам на жилье, организации, которая инициировала несколько коллективных исков против домовладельцев, утверждающих, что они злоупотребляют программой IAI, включая Чана и Хенсли, признал, что не каждый вид ремонта требует разрешения, но сказал, что работа это стоит десятки тысяч долларов, не требуя одобрения, должно вызвать тревогу, особенно когда улучшения не очевидны физически.

«Мы никогда не видели здания с дворецким или золотыми сиденьями для унитаза или чем-то в этом роде», — сказал он. «Если бы мы это увидели, мы бы сказали арендатору, что вы можете дважды подумать об этом, возможно, арендодатель сделал улучшения».

Адвокат компании Bronstein Properties Адам Лейтман Бейли выразил несогласие с TRD и методологией WNBC. «Полагаться на оценку подрядчика, не знающего ни о денежном ущербе, причиненном четырьмя арендаторами с 2014 года, ни о масштабах улучшений 2014 года, ни о работе, необходимой после 22 лет предыдущего проживания одним арендатором, абсурдно. Любое предположение о том, что мы делаем ремонт в нашей собственности просто для того, чтобы поднять арендную плату, является заведомо ложным», — сказал он. Бейли также сообщил, что жильцы никогда не жаловались на дефекты квартир, и с тех пор, как TRD и WNBC впервые представили свои выводы арендодателю, они произвели ремонт.

Президент TimeLine Renovations Роби Кирсик, который по нашей просьбе рассмотрел улучшения в квартире Чана, отметил, что стоимость ремонтных работ в одной квартире может сильно различаться, даже на целых 20 000 долларов. Во многом это связано с затратами на рабочую силу и накладными расходами компании. Но он сказал, что иногда компании сокращают расходы, отказываясь от найма лицензированных специалистов, что требуется для определенных профессий.

«Вы можете взять одного человека, который может заниматься буквально всеми делами, от сантехники до электрики, столярных работ и плитки», — сказал он. «Они могут это делать и исполнять, но по закону им это не разрешено».

Джастин Ла Морт, поверенный арендаторов и профессор права, который подробно изучил систему IAI, сказал, что определить, какие работы на самом деле проводились в квартире, часто бывает чрезвычайно сложно, потому что работа обычно выполняется в периоды незанятости. По его словам, арендаторам, которые считают, что их арендная плата была завышена ненадлежащим образом, трудно это доказать, даже когда они жалуются государственному жилищному регулятору, Отделу жилищного строительства и обновления сообществ (DHCR).

«Даже если вы полностью нейтральны в этом вопросе, это просто ужасная система стимулов», — сказал он.

То, как была спроектирована система

Чан и Хенсли считают, что они были ошеломлены правилами, касающимися стабилизации арендной платы и улучшения квартир. Они говорят, что не знали, что их квартира была стабилизирована, пока не подписали договор аренды. И если бы они ждали намного дольше, прежде чем запросить свою историю аренды, они не смогли бы жаловаться на IAI в первую очередь: у арендаторов есть только четыре года с даты улучшения, чтобы оспорить их.

Изучив историю арендной платы за квартиру с двумя спальнями и увидев резкий рост всего за два года до их въезда, Чан связался с Карром. Чан и Хенсли присоединились к иску 67 истцов, в том числе арендаторов, которые утверждают, что Bronstein систематически завышала стоимость ремонта в своем портфолио в Квинсе. В некоторых случаях Бронштейна обвиняют в том, что он использовал реконструкцию для незаконного дерегулирования подразделений, в то время как его предприятия получили налоговую льготу под названием J-51.

— Я думал, жилищное агентство существует для защиты жильцов, — сказал Чан. «Проходя через этот процесс, кажется, что бремя понимания действительно сложного жаргона и законов в сфере недвижимости лежит на арендаторе».

DHCR не требует от арендодателей высылать квитанции и не проверяет, какие работы были выполнены, за исключением случаев подачи жалоб арендаторами. Даже в этом случае полноценная и тщательная проверка выполненных работ проводится редко, отмечают эксперты. Владельцы зданий также не обязаны предъявлять разрешения на строительство. Вместо этого арендодатели действуют по системе чести.

И даже при предъявлении квитанций агентству сложно определить, что честно, а что мошеннически. На самом деле, они часто даже не пытаются: до тех пор, пока арендодатели выполняют некую версию заявленного улучшения, DHCR ранее постановляло, что не имеет значения, сколько они заплатили.

«Есть несколько случаев, когда они обнаружили, что увеличение было крайне непропорциональным», — сказал Сет Миллер, бывший сотрудник отдела правоприменения DHCR, а ныне адвокат арендаторов. — Но в целом они поверят помещикам на слово.

В деле Бронштейна адвокат домовладельца Адам Лейтман Бейли сослался на прошлые постановления заместителя комиссара DHCR Вуди Паскаля, чтобы отклонить жалобы арендаторов. В одном из них арендатор утверждал, что затраты на благоустройство были намного выше, чем работы, выполненные в его доме. Отклоняя петицию, Паскаль сослался на кодекс стабилизации арендной платы, который «не требует, чтобы владелец улучшал квартиру по самой низкой цене».

В заявлении DHCR говорится, что оно «следует утвержденному Законодательным собранием закону о регулировании арендной платы, когда рассматривает вопрос об улучшении отдельных квартир, которые входят в число более чем 1000 дел, связанных с завышением цен по инициативе арендаторов», которые оно ежегодно разрешает.

Агентство также заявило, что «закон не включает контроль над ценами, оставляя владельцев принимать решения о покупках и инвестициях, которые они делают для собственности, которой они владеют».

Какой бы ни была цена ремонта, в правилах DHCR четко указано, что домовладельцы должны сохранять документацию для обоснования затрат. По крайней мере, один аудит показывает, что многие арендодатели этого не делают.

В 2012 году отдел защиты арендаторов DHCR решил провести аудит более 1100 IAI. По данным The New York Times, выяснилось, что в 40 процентах случаев домовладельцы не могли подтвердить свои заявленные расходы на ремонт надлежащей документацией. Некоторые собственники заключили мировые соглашения с ТПУ.

«Это огромное число, и если подумать об этом в масштабе 1 миллиона квартир, это сотни тысяч, если не миллионы долларов, которые крадут у арендаторов», — сказал Ла Морт.

DHCR не сообщило, были ли какие-либо подразделения Бронштейна среди сотен без надлежащей документации.

(Фото: WNBC)

В ответ на вопросы о том, как оно борется с ложными IAI, представитель DHCR сказал, что Управление арендной платы может направлять инспекторов в квартиры, когда арендатор подал жалобу и «в случаях, когда есть противоречивая информация». Представитель не предоставил информацию о том, как часто проводятся такого рода проверки, а также не сообщил, сколько жалоб, связанных с IAI, подается ежегодно.

DHCR не предоставило никаких документов, свидетельствующих о том, насколько выросла арендная плата за квартиры со стабилизированной арендной платой конкретно из-за IAI, но агентство сообщило, что только в 2017 году 3700 квартир подверглись «дерегулированию вакансий с высокой арендной платой», процесс, который часто с помощью IAI увеличивается.

Миллер и критики DHCR говорят, что агентство в конечном счете не считает себя защитником доступного жилищного фонда. «Они не видят никакой [проблемы] в том, чтобы подразделения получали значительное увеличение и поэтапное дерегулирование», — сказал Миллер. «Они не рассматривают это как проблему».

«Отчасти это из-за того, что они не финансируются должным образом, а отчасти из-за того, что культура этой бюрократии во многих отношениях была в пользу домовладельцев», — сказал Джанарис. «Поэтому, когда их повседневное взаимодействие связано с арендодателями, которые самостоятельно подтверждают некоторые из этих изменений, они стали слишком уютными с владельцами и недостаточно защищающими арендаторов».

Способ, которым Гианарис надеется помочь DHCR справиться с IAI, заключается в их устранении. Законопроект, который он планирует представить в следующем году, отменит увеличение, а также программу увеличения улучшения всего здания под названием «Основное капитальное улучшение» или MCI.

«Ожидается, что в конце дня арендодатели улучшат здания, которые по сути являются их активами. Мы не должны перекладывать эти расходы на арендаторов», — сказал он.

Индустрия недвижимости в значительной степени придерживается мнения, что программа IAI обеспечивает необходимый стимул для арендодателей для улучшения своей собственности. Без этого домовладельцы и группы застройщиков говорят, что ремонт немедленно остановится.

«Я думаю, что это будет катастрофа для жилого фонда и арендаторов Нью-Йорка», — сказал Риччи из RSA. «Если сенатор хочет, чтобы частное жилье работало как NYCHA, то это отличная идея».

Ожидается, что арендодатели в конце концов улучшат здания, которые по сути являются их активами. По его словам, мы не должны перекладывать эти расходы на арендаторов.

Самодеятельность?

Роб Росания, который ранее был партнером арендодателя Stellar Management, отказался говорить под запись этой истории, но его публичные обвинения в «мошеннических» договоренностях с подрядчиками согласуются с исследованием, проведенным HRI Карра. В исследовании группы была предпринята попытка установить внутренние отношения между арендодателями и подрядчиками, которых они нанимают для улучшения квартир. Например, в нескольких случаях HRI нашла подрядчиков, которые, по-видимому, оформляли разрешения только для одного арендодателя.

У одного подрядчика, которого использовала Stellar, MJA Associates, есть общедоступный номер телефона, который совпадает с номером Stellar, и во многих заявках на получение разрешений его указанным контактным лицом теперь является бывший сотрудник Stellar Стейси Руджери, который был вице-президентом Stellar по строительству и развитию. Согласно обзору HRI, почти все проекты, на которые MJA подала разрешения, находятся в зданиях Stellar.

Розания утверждал, что отношения с коррумпированными подрядчиками использовались для повышения стоимости ремонта квартир на 40 000 долларов в двух зданиях, в которые он инвестировал. формула, предусмотренная действующим законодательством.

Обвинение напоминает схему, о которой New York Times сообщила в этом году в отношении семьи Трампа, которая, согласно Times, регулярно повышала арендную плату за счет завышения стоимости общедомовых улучшений, таких как новые котлы. $30 млн за несколько десятилетий.

В ответ на сообщение Times адвокат президента Трампа назвал обвинения в мошенничестве «100-процентно ложными и крайне клеветническими».

Это не первый раз, когда Stellar имеет дело с обвинениями IAI: в 2005 году Stellar и партнер Chetrit Group урегулировали обвинения IAI через DHCR в отношении квартир Park West Village, где жильцы наняли инженеров для оценки затрат на улучшение квартир, которые они считали несправедливыми. «Арендаторы согласились с тем, что подробности их индивидуальных расчетов не будут обнародованы и что мошенничество не будет преследоваться», — говорится в статье 2008 года в бюллетене Park West Tenant Newsletter.

Stellar отказался отвечать на вопросы об отчете арендаторов поселка Park West Village.

Я думаю, что это будет катастрофой для жилого фонда и арендаторов Нью-Йорка, — сказал Риччи из RSA. Если сенатор хочет, чтобы частное жилье работало как NYCHA, то это отличная идея.

Десятки арендаторов, организованные Карром, теперь судятся со Stellar из-за затрат на улучшение зданий по всему городу. Карр считает, что когда подставные компании фактически контролируются арендодателем и оплачивают ремонтные работы, это мошенничество. Это «мошенничество», по его словам, «повсеместно».

Однако в текущем судебном процессе со Stellar установление таких отношений может оказаться трудным. Для большинства квартир, вовлеченных в судебный процесс, не было подано никаких разрешений на строительство, а это означает, что информация о подрядчике, которого использовала Stellar, не находится в открытом доступе.

Как и в случае с иском, поданным Розанией, представитель Stellar ответил на иск HRI, заявив, что компания всегда действует законно и отвергает обвинения в ненадлежащем ремонте IAI.

С 2016 года DHCR заявило, что в тех случаях, когда установлено, что подрядчик тесно связан с арендодателем, он «может» потребовать дополнительные документы для подтверждения того, что платежи реальны, если и когда, конечно, арендаторы узнают, что требуют их.