Перепланировки варианты: Варианты перепланировки квартир (20 шт): 1,2,3,4 комнатных

Типовые варианты перепланировки квартир — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Большую часть жилищного фонда Москвы составляют дома типовых застроек. Однако сейчас многие жители хотят перепланировать свою квартиру. Зачастую сделать это очень сложно из-за существующих ограничений, в том числе, связанных с безопасностью всех проживающих в доме. Созданный каталог позволит сократить как временные, так и материальные затраты горожан на разработку проекта перепланировки и его регистрацию.

При его составлении были учтены существующие конструктивные, технологические и санитарно-гигиенические ограничения.

Кроме того, в документе определены недопустимые виды перепланировок, среди которых:

• демонтаж вентиляционных коробов,
• перенос стояков инженерных коммуникаций,
• снос несущих стен помещений,
• расширение санузлов за счет площади кухни или комнаты,
• устройство проемов в несущих стенах (при отсутствии тщательного обследования, обоснования переустройства и инженерных расчетов).

Большинство перепланировок в каталоге предусматривает увеличение санузлов за счет площади коридора, что, в свою очередь, требует разработки проекта. Такой документ необходимо создать на основе технического заключения, которое выдает организация, аккредитованная Мосжилинспекцией. Она направляет своего специалиста для обследования квартиры. Без проверки документацию не выпустят и разрешение на выполнение перепланировки не дадут.

 

Предложенные в каталоге варианты запрещают затрагивать несущие и внешние стены здания. Исключение составляют некоторые модификации домов типовых серий П44Т и П44М, в которых, начиная с 2007 года, в несущих стенах предусмотрены проемы.

При этом, строит отметить, что в Москве перепланировка квартир возможна в зависимости от конкретной серии дома.

Каталог не позволяет выполнять перепланировку, а лишь представляет собой варианты, которые можно узаконить, обратившись в Мосжилинспекцию, получить разрешение и приступить к выполнению работ.

При переустройстве квартир всегда есть нюансы. Некоторые варианты допустимы только на последних этажах жилого дома, а некоторые – только на первых.

 

Перепланировка квартиры — 75 фото вариантов улучшения интерьера

Квартиры во многих многоэтажных домах рано или поздно подлежат перепланировке. Это происходит потому, что большинство домов не располагает функционалом. К тому же люди стремятся обустроить жилище по своему вкусу, составляют проекты перепланировок квартир.

Часто это случается со старыми постройками, так как ранее возводились дома с минимальными требованиями к пространству. Как правило, это маленький коридор, кухня или санузел.  Сегодня такая площадь для современных, активных людей зачастую становится давящей, людям хочется расширить пространство хоть на несколько квадратных метров.

Основная загвоздка при перестройке жилища, будь то перепланировка однокомнатной квартиры или квартиры более просторной, это согласование проекта в БТИ, таким образом, переделка станет законной, у квартиры появится новый план.

Что необходимо знать при перепланировке квартиры?

Перед перепланировкой двухкомнатной квартиры или квартиры с тремя комнатами следует помнить о некоторых нюансах.

Запрещается трогать всю систему вентиляции в квартире, так как она является единственной во всем доме, это в свою очередь может негативно отразиться на других квартирах.

Необходимо иметь узаконенный план своего помещения, продумать перепланировку таким образом, чтобы она была безопасной для всех жильцов данного дома.

К газовым трубам всегда должен оставаться свободный доступ. Ни в коем случае нельзя встраивать их в стену, так как это является прямым нарушением техники безопасности, за это предполагается немалый штраф.

Запрещается самостоятельно переносить входной дверной блок, который находится на лестничной площадке.

Нельзя также сдвигать с места трубы водопровода и канализацию. Затрагивание таких инсталляций в последнее время случается довольно часто при перестраивании кухонной зоны. Многим людям не нравится возведенное застройщиком, они пытаются данный отсек вовсе перенести в другой угол.

При перепланировке трехкомнатной квартиры или квартиры с меньшим количеством комнат, нельзя возлагать только на свои силы и знания, необходимо обратиться к специалистам, которые хорошо разбираются в данном вопросе. Это в свою очередь спасет от ошибок юридического, технического характера, также у вас будет гарантия полной безопасности.

Что разрешено и запрещено при перепланировке квартиры?

Перед предстоящей перепланировкой необходимо четко знать о том, то можно исправлять в квартире, а что не разрешается законом. Самостоятельная перепланировка квартиры не должна оставаться без внимания специалистов, а также специальных учреждений.

Допустимо

Объединять лоджию или балкон, также одну или несколько комнат.

Строить в квартире камин, только при условии, что будет выведен должным образом дымоход, только на последнем этаже.

На первых этажах разрешается пристраивать новый балкон или возводить лоджию, будь она вторая или первая.

Подоконные части могут быть снесены, пристроены новые, к примеру, из камня.

Кухню переносить разрешается в другое помещение при условии, что квартира располагается на первом этаже, и что снизу помещение не жилое.

Запрещено

• Сносить несущие стены, так как это может привести к обрушению здания. Это самое первое требование при перестройке квартиры.
• Увеличивать площадь санузла или кухни за счет остальных жилых комнат.
• Недопустимо переносить центральное отопление на лоджию или балкон.
• В каждой комнате за исключением санузла должно быть окно. Поэтому закладывать его кирпичами нельзя.
• Переносить ванную или туалет в ту зону, где у соседей снизу или сверху располагается кухня.
• Делать пространство единым, совмещая при этом коридор и остальные комнаты.
• Закрывать доступ остальным жильцам дома к коммуникациям.

Как облегчить работу при перепланировке квартиры?

Перед предстоящей перепланировкой следует учесть мнение каждого проживающего в данной квартире, так как, к примеру, у детей имеется свое личное пространство – это их детская комната. После ремонта квартира должна оставаться удобной и комфортной для проживания всех членов семьи, также быть стильной и красивой.

По мнению специалистов, гостиная и столовая зоны должны занимать больше места в квартире, кроме этого они должны быть достаточно хорошо освещены.

Чтобы расширить пространство в доме следует задуматься об объединении комнат, к примеру, гостиную и кухню. Можно в стенах вырезать арки или стандартные проемы, в которых не будет дверей. Такое решение в последнее время стало больше популярно.

Объединить комнаты в одно пространство, в то же

время сделать их отдельными друга от друга можно с помощью проемов в стенах.

Отделить кухню от гостиной можно стеклянной перегородкой, также можно поставить барную стойку.

Перед началом работ на руках должен быть проект, с помощью которого наглядно будет представлен план работ. Специалисты в помощь при переделке квартиры советуют присмотреться  к фото перепланировке квартиры. Чаще всего проекты работ помогают лучше сориентироваться перед предстоящими работами.

Фото перепланировка квартиры

Также рекомендуем посетить:

Перепланировка квартир: реализованные и дизайн-проекты

Наверх Перепланировки

• Каталог домов

Рассылка С чего начать ремонт О проекте Реклама Контакты Facebook Vkontakte Odnoklassniki Instagram Pinterest Дизайн и декор

• Квартира
• Спальня
• Кухня
• Столовая
• Гостиная
• Ванная комната, санузел
• Прихожая
• Детская
• Мансарда
• Маленькие комнаты
• Рабочее место
• Гардеробная
• Библиотека
• Декорирование
• Мебель
• Аксессуары
• Загородный дом
• Ландшафт
• Системы хранения
• Коридор
• Уборка

Строительство и ремонт

• Фундамент
• Кровля
• Стены
• Окна
• Двери и перегородки
• Потолок

🛠 10 удачных вариантов перепланировки квартиры свободной площади

Потенциальных покупателей привлекают квартиры-студии. На сегодняшний день это одно из самых недорогих предложений на рынке недвижимости, и, к тому же, при желании можно по своему вкусу перепланировать свободную площадь так, чтобы вам было удобно. То есть вы буквально можете поставить перегородки там, где считаете нужным. Как это возможно осуществить на практике – в этом материале от HouseСhief.ru.

Внесение изменений в планировку квартиры позволит вам решить много задач

Читайте в статье

Что такое квартира свободной площади?

По сути, это пустая коробка, имеющая лишь четыре несущих стены и огороженный перегородками санузел. Студии предпочитают молодые люди, у которых нет семьи или детей. Просторное и свободное помещение отлично подходит для проведения вечеринок и богемного образа жизни. Такой вариант жилья мало подходит семьям из трёх и более человек, потому что невозможно отделить личное пространство и организовать каждому уголок для отдыха, работы и учёбы.

Даже сравнительно небольшую площадь можно перепланировать так, чтобы найти место для каждого члена семьи

Есть ли ограничения в перепланировке?

Не всё так радужно, как кажется на первый взгляд. Есть ряд ограничений в планировании жилого пространства, которые придется соблюдать, хотите вы того или нет.

Самое главное из них – запрет на перенос или поломку несущих стен. И это совершенно разумно, сами понимаете, что такое внесение изменений в конструкцию чревато большой катастрофой не только для вас, но и для всех жильцов дома.

Второе ограничение – невозможность переноса санитарных стояков. Трубы канализации останутся там, где они изначально предусмотрены по проекту. Даже если вы найдёте каких-то супер-мастеров, которые пообещают вам изменить эту аксиому, согласовать такую перепланировку просто невозможно.

Расположение окон – это вы тоже не сможете поменять. Окна – это не только квартира, но ещё и фасад. Их размеры и количество тоже фиксированы проектом

К сведению! Жилищное законодательство не разрешает увеличивать жилплощадь за счёт подсобных помещений и делать комнаты площадью меньше 9 м².

И ещё один нюанс: вам не разрешат располагать кухню или санузел над жилыми комнатами нижнего этажа. Так что прежде чем планировать какие-то преобразования, придётся ознакомиться с поэтажным планом здания, на котором размечена не только ваша, но и соседская жилплощадь.

Идеи для перепланировки студии

Любое внесение изменений в жилом пространстве должно иметь чёткие цели.

Нет смысла просто разгородить квартиру, если вы не представляете, для чего вам нужны полученные комнаты

Так что любой проект перепланировки начинается с определения её задач. К примеру, вам не нравится совмещение кухни и гостиной, потому что раздражают запахи готовки. Или, возможно, вы нуждаетесь в рабочем кабинете или отдельной спальне. Бывает, что владельцев квартир не устраивает раздельный санузел и есть необходимость объединить ванную с туалетом, чтобы установить стиральную машину. Причин может быть много, как и решений, которые помогут вам достичь нужной цели.

Давайте рассмотрим самые популярные варианты.

Вариант 1 – отделение спальни

Это самый распространенный заказ, который поступает в компании, занимающиеся строительными перепланировками. Выделить спальню можно с помощью всего одной или двух перегородок. Для спальни даже не обязательно подыскивать место с окном: для этого помещения вполне достаточно обойтись искусственной иллюминацией. Вот пример такой перепланировки:

В этом варианте немного увеличилась площадь прихожей, кухня стала одним общим пространством с гостиной, но зато в квартире появилась спальня. Можно довести эту перепланировку до идеала: утеплить лоджию и объединить её с гостиной, вернув часть потерянных метров.

Вариант 2 – нетрадиционное решение

Небольшая и явно неудобная из-за своей узости кухня – не лучшее решение. Кроме того, владельцы квартиры хотели бы увеличить санузел, чтобы разместить в нём джакузи, и при этом у них есть потребность отделить спальню. Думаете, это слишком много для переделки? Но вот вам наглядный пример:

Слева – то, что было до переделки, а справа – посмотрите, нашлось место и для джакузи, и для спальни. Причём спальня увеличена за счёт присоединения лоджии, и здесь даже нашлось место для компьютерного стола. Это решение трудно назвать традиционным, обратите внимание на радиальную перегородку в спальне и необычное конструктивное решение для санузла. Все коммуникации при этом остались на своих местах, а квартира полностью преобразилась. Да, теперь в ней нет прихожей, но так ли это существенно?

Вариант 3 – если нужно отделить ещё две комнаты

Допустим, у вас квартира с приличной площадью, и первое время вы не задумывались о том, что необходима отдельная спальня. А потом обстоятельства изменились, и потребовалась не только спальня, но и комната для ребёнка. Вот пример такой перепланировки. В нём в квартире не будет огороженной прихожей, но зато появятся две дополнительные комнаты:

Чтобы гостиная не казалась слишком маленькой, её объединили с кухней. Освещение в этом случае будет обеспечивать балкон.

Вариант 4 – зонирование с помощью неполных перегородок

В перепланировке совсем необязательно использовать полноценные перегородки с дверями. Для выделения зоны чаще всего достаточно обозначить её легкой стенкой на часть помещения, как в этом варианте:

Здесь кухня отделена от обеденной и гостиной зоны неполными стенками, а вот спальня имеет полноценную перегородку.

Вариант 5 – раздельный санузел и гардеробная

В однокомнатной квартире, в которой не предусмотрен раздельный санузел и кладовая, тоже можно буквально «сломать пространство» с помощью криволинейных перегородок и выкроить при этом место для гардероба. Вот пример подобной перестройки:

Обратите внимание, сколько дополнительных помещений появилось благодаря такому необычному разделению.

Вариант 6 – из маленькой однокомнатной в просторную студию

А вот самый простой и популярный вариант переделки обычной однокомнатной квартиры в просторную студию. Что было в начале? Маленькая комната и такая же маленькая кухня. И если снести всего одну перегородку, получится просторное помещение, в котором не возникает ощущения тесноты:

А в результате перекройки ещё и образуется место для холодильника или стиральной машины. Их можно установить в образовавшуюся нишу.

Вариант 7 – большая гостиная за счёт переноса стенки

В этом случае трёхкомнатная квартира с длинным узким коридором не устраивает хозяев, потому что гостиная очень тесная. Решение кроется в диагональной перегородке и сносе стены между гостиной и кухней:

В результате не только увеличивается площадь этой комнаты, но и значительно увеличивается площадь санузла. Теперь сюда можно перенести из кухни стиральную машину.

Вариант 8 – значительное увеличение площади за счёт лоджии

А вот пример того, как можно распланировать небольшую студию, и при этом выделить и спальню, и детскую комнату. Секрет увеличения полезной площади – в присоединении лоджии:

Для такой перепланировки придётся добиться разрешения, потому что снос стен, отделяющих комнату от лоджии, должен быть согласован с контролирующими службами.

Вариант 9 – полное преобразование квартиры маленькой площади

В этом варианте перепланировки в распоряжении всего 47 м² и балкон. Но посмотрите, что можно сделать:

Удивительно, но теперь здесь есть место и для полноценной гостиной, и для гардероба, и даже для раздельного санузла.

Вариант 10 – как найти место для рабочего кабинета

И ещё один пример совсем простой перепланировки, если у вас появилась необходимость в рабочем кабинете. Нужно просто утеплить балкон и убрать стеклопакет с дверью между ним и комнатой. В этом случае авторы перестройки ещё и убрали перегородку между прихожей и кухней. Меньше дверей – больше простора:

Нет ничего невозможного

Не просто решиться на кардинальную перестройку привычного пространства. Но поверьте, что порой снесение или установка всего одной лёгкой стенки могут поменять не только вашу жилплощадь, но и настроение и семейное благополучие.

В завершении остается только посоветовать вам прежде чем решаться на подобные эксперименты, промоделировать будущий результат если не в компьютерной программе, то хотя бы на бумаге. Рассмотрите не один, а несколько вариантов, и выберите оптимальный.

Если вы уже занимались решением подобной задачи, поделитесь своим опытом в комментариях!

ПОНРАВИЛАСЬ СТАТЬЯ? Поддержите нас и поделитесь с друзьями

Варианты для перепланировки | Роскошь и уют

Несмотря на то, что большинство пятиэтажек постройки конца 1950-х годов снесены или готовятся к сносу, несколько серий всем известных (но не слишком горячо любимых) хрущевок пока относятся к «несносимым сериям». Это, например, панельная серия 1-515, блочная 1-510 и кирпичные 1-511, 1-447.
В этот раз мы рассмотрим сразу несколько квартир в таких домах.

Чаще всего это пятиэтажные дома (встречаются трех-четырехэтажные варианты) без лифтов и с жилым первым этажом. Толщина наружных стен, в зависимости от серии, 30-40 см, внутренних несущих — 20-30 см, перегородок — 8 см.
Самая главная объединяющая особенность таких квартир — очень низкие потолки (около 250 см, однако в ранних вариантах высота доходит до 270 см) и маленькие площади как жилой, так и нежилой зон квартиры. Поэтому, если есть возможность, пространство в этой квартире целесообразней увеличивать, расширять и объединять, а не дробить. Однокомнатные квартиры несносимых серий похожи по планировке, незначительно различаются по площади, а так же имеют разное расположение окон и балконов: в угловых квартирах может быть два окна, в не угловых — одно. В каждой квартире есть балкон. Большим преимуществом является то, что все перегородки внутри квартиры не являются несущими, а значит, от них легко можно избавляться.
Некоторые из вариантов подходят для всех перечисленных серий, некоторые — только для одной, однако все они могут оказаться полезными источниками идей для перепланировки. Тем более, что в большинстве случаев перепланировку необходимо согласовать и узаконить прежде, чем начинать ремонт.

Такие планировки квартир встречаются в домах серии 1-511, 1-447, 1-515/5. Вариант с балконом и еще одним окном — это угловая квартира. Такая планировка может как добавить неудобств, так и наоборот — откроет множество новых возможностей.

К
Вариант с одним окном и балконом встречается в сериях 1-515, 1-511 и других. Данная планировка, в отличие от других, содержит раздельный санузел и коридор. Это же пространство в других планировках формально считается жилой комнатой, что ограничивает возможности перепланировки.

Здесь балкон располагается на длинной стене комнаты; в остальном — планировка не отличается от первого варианта. Такие квартиры встречаются в сериях 1-510.


1. Для всех серий
Перепланировка
Один из самых очевидных и беспроигрышных вариантов перепланировки однокомнатной квартиры — превращение ее в студию. В данном случае прихожая остается изолированным помещением, за дверью которого находится одно общее пространство, составляемое спальней, гостиной и кухней. Так же в углу за перегородкой находится гардеробная, а остальное пространство освобождается от лишних шкафов.
Телевизор, разделяющий спальную и гостиную зону, можно повернуть в любую сторону, небольшой обеденный стол — при необходимости разложить. В санузле помещается ванная, стиральная машина, умывальник и унитаз.
Подробности
Помещения: изолированная прихожая, общий санузел, гардеробная за перегородкой, совмещенные кухня и жилая комната.Подходит для одного жильца, для пары, для гостеприимных хозяев и любителей порядка.Для согласования планировки потребуется заменить газовую плиту на электрическую.Плюсы планировки: отдельная гардеробная, свободное жилое пространство.Минусы планировки: отсутствие изолированных жилых комнат.

Даже в маленькой квартире можно уделить особое внимание прихожей и сделать ее самостоятельным интересным помещением.

Для отделения спальни или гардероба не обязательно возводить стену с дверным проемом — достаточно просто отгородить помещение, оставив с одной или с двух сторон проходы шириной 65-90 см.
В случае с небольшой студией стоит обратить внимание на скандинавский стиль интерьера. Здесь важны легкость и отказ от лишних деталей, которые помогут зрительно расширить пространство квартиры.


2. Для серий 1-515, 1-511
Перепланировка
В данном случае акцент сделан на большую кухню, санузел и ванную. За счет коридора увеличен размер санузла, таким образом в отдельной ванной помещается ванна, стиральная машина и умывальник, а в соседнем санузле — умывальник и унитаз. В кухне также добавляется пространство бывшего коридора, перегородка почти целиком сносится. В итоге на кухне остается много места для большой рабочей зоны, широкого холодильника и стола на четыре-шесть человек. В жилой комнате располагается раскладной диван, большой шкаф вдоль стены, кресло и телевизор.
Подробности
Помещения: раздельные санузел и ванная, общая кухня и спальня-гостиная, прихожая.Подходит для тех, кто не много времени проводит дома; для любителей готовить и собирать гостей за столом.Для согласования планировки потребуется заменить газовую плиту на электрическую. В других сериях коридор формально является частью комнаты, но иногда удается согласовать перенос на него санузла.Плюсы планировки: большие комфортные кухня и санузел; свободное пространство; нету ненужного коридора.Минусы планировки: отсутствие полноценной кровати и отдельной спальни.
Если очень постараться, можно спланировать кухню так, что в ней все уместится, и каждый предмет займет свое логичное место. Приложенные усилия на этапе проекта окупятся радостью от работы на такой кухне.
Необязательно загромождать стену гостиной шкафами или подставками под телевизор. Иногда лучшее решение — повесить его на стену и оставить пространство вокруг свободным.
Небольшая хитрость для отдельного санузла — наличие небольшого умывальника. Это решает много проблем и добавляет помещению функциональности.


Вариант 3. Для серий 1-511, 1-447, 1-515/5.
Перепланировка
Здесь из одной большой комнаты сделана маленькая спальня и гостиная, объединенная с кухней. Одна из стенок спальни расположена диагонально под углом, параллельно ей стоит барная стойка, которая продолжает кухонную поверхность. Такое расположение помогает экономить пространство, а так же делает его более интересным. В санузле вместо ванной стоит душевая кабина, кроме того, там расположены унитаз и общая столешница с умывальником, стиральной машиной и полками для хранения.
Подробности
Помещения: изолированная маленькая спальня, кухня с гостиной, общий санузел, прихожая.Подходит для пары жильцов и для тех, кто в основном отдыхает дома.Для согласования планировки потребуется заменить газовую плиту на электрическую, проследить, чтобы площадь спальни не была меньше допустимой нормы.Плюсы планировки: отдельная спальня, комфортная общественная зона.
Минусы планировки: недостаток зон хранения, отсутствие стола.
Диагональные стены и мебель вносят разнообразие в любое помещение, придают ему индивидуальности и уюта.

Вместо готовой душевой кабины всегда можно спроектировать душ по собственному вкусу и выложить поддон любой понравившейся плиткой или мозаикой.

Несмотря на то, что барные стойки сегодня зачастую ассоциируются с интерьерами из 1990-х, есть способы сделать их стильными и уместными в современном интерьере.


Вариант 4. Для серий 1-511, 1-447, 1-515/5
Перепланировка
В этом варианте пространство можно трансформировать с помощью раздвижных стеклянных дверей: при необходимости можно сделать помещение единым или же — отделить спальную зону. Кухня расширена благодаря жилой зону, где расположен диван с журнальным столом и стол для шесть и более человек. В оставшемся пространстве расположена отдельная гардеробная и кровать с телевизором. В санузле ванная заменена на душ, таким образом там помещается шкаф для хранения.
Подробности
Помещения: гардеробная, спальня, гостиная с кухней, санузел, прихожая.Подходит для одного или двух жильцов, которые любят принимать гостей и устраивать небольшие застолья, а также для ценителей порядка и тех, кому важно уединяться.Плюсы планировки: интересное решение гостиной-кухни, отделяемая зона спальни, изолированная гардеробная.Минусы планировки: мало свободного пространства.
Для небольших квартир хорошо подходит легкая, «парящая» мебель: стулья на тонких ногах, комоды — вместо тяжелых шкафов и кухонное оборудование с открытым цоколем.
Стена с телевизором и тумбой для него — важное место в квартире, куда довольно часто будет падать ваш взгляд. Так что стоит уделить ей особое внимание.


Прозрачные перегородки — решение для тех, кому важно разнообразие: с ними вы легко можете превратить одну комнату в две и наоборот.
Небольшой узкий шкаф-пенал в санузле избавит вас от проблемы хранения бытовой химии, полотенец и всего, что обычно лежит в ванной на всех возможных поверхностях. А зеркальная дверца поможет немного увеличить пространство.


Вариант 5. Для серий 1-511, 1-447, 1-515/5
Перепланировка
Делить и так небольшую комнату на две не самое удачное решение для маленькой хрущевской однокомнатной квартиры. Но, если в этом есть сильная потребность, можно отделить одну из комнат не стеной, а дверью-гармошкой. Таким образом, если дверь полностью открыта, коридор тоже становится частью комнаты. В маленькой комнате помещается небольшой шкаф, кровать и даже детская кроватка, во второй — гостиная и большой шкаф. В изолированной кухне расположен небольшой стол и рабочая зона. В санузле — ванна, унитаз, умывальник, стиральная машина и столешница с ящиками и полками для хранения.
Подробности
Помещения: отдельные спальня, гостиная, кухня, санузел и прихожая с коридором.Подходит для семьи с маленьким ребенком или для тех, у кого часто остаются гости.Для согласования планировки важно проследить за площадями получившихся помещений, чтобы они не были меньше допустимой нормы.Плюсы планировки: две комнаты, трансформируемое пространство, много спальных мест.Минусы планировки: маленькие тесные помещения, недостаток мест для хранения.

Отличная замена телевизору (помимо книги) — экран с проектором, которые можно ставить в любое место и передвигать бесконечное количество раз.
Даже самый маленький стеллаж можно превратить в объект творчества, если спроектировать его специально под себя и покрасить в любимый цвет. Хороший пример такого дизайна — на этом фото.

Дверь-гармошка позволяет делить пространство на две части и так же легко объединять их в одно.

Варианты перепланировки

Со вступлением в силу Постановления Правительства Москвы №508-ПП, которое пришло на смену старому ППМ № 73-ПП, порядок согласования перепланировок в Москве был существенно упрощен. Кроме того, некоторые виды работ, которые в 73-м ППМ считались перепланировкой, теперь не требуют согласования. К ним относятся, например, установка кондиционеров (при условии, что вы не штробите несущую стену), и остекление балконов, замена сантехники на аналогичную и некоторые другие мероприятия. В то же время, к примеру, монтаж спутниковых тарелок перепланировкой формально считается.

Все перепланировки квартир можно условно разделить на несколько разновидностей, в зависимости от сложности их согласования.

Варианты перепланировки квартир:

 1). Перепланировка, согласуемая по упрощенной схеме (в уведомительном порядке) и не требующая разработки проектной документации. Аналогична тому, что раньше называлось «по эскизу».

Для перепланировок, не влияющих на безопасность жильцов и не затрагивающих несущие конструкции здания, новым постановлением введен упрощённый (уведомительный) порядок согласования. В чем он состоит? Старое 73-ПП называло такие мероприятия «перепланировками по эскизу», а их согласование проводилось по ксерокопиям из поэтажного плана БТИ. Теперь вы действуете так: берется план «до» перепланировки и соответствующий план «после» (по сути, тот же эскиз) и сдается в МФЦ вместе с заявлением на перепланировку( МФЦ затем направляет бумаги в Мосжилинспекцию). После этого на квартиру выходит инспектор и проверяет, не затрагивались ли полы, несущие стены, общедомовое имущество, вентшахты и пр. Если нет, вы получаете акт о выполненной перепланировке и несете его в ТБТИ.

Простой перепланировкой считается демонтаж встроенной мебели, перестановка сантехники в ванной и туалете, перенос раковин и электроплит на кухне.

Примеры перепланировок, согласованных в заявительном порядке:
Пример 1
 

2). Перепланировка по проекту от организации с допуском СРО. Проектная документация разрабатывается без технического заключения о возможности проведения перепланировки.

К таким перепланировкам относятся демонтаж или устройство проемов в ненесущих межкомнатных перегородках или установка новых перегородок (без нагрузки на перекрытия), и некоторые другие. Однако, чтобы определить, является демонтируемая ли стена ненесущей, а также чтобы понять, не создаст ли новая перегородка повышенной нагрузки, иногда может потребоваться техническое заключение (см. п. 2а). ​ 

Как определить несущую стену?

​Также сюда относятся, например, перепланировки с расширением санузла и/или ванной на коридор или встроенную мебель (кладовую). Подобные работы должны проводиться с укладкой гидроизоляции! В свою очередь, мероприятия, связанные с вмешательством в конструкцию полов в комнатах и коридорах, требуют укладки шумоизолирующего слоя.

​Данные варианты перепланировок согласуются в Мосжилинспекции, куда через МФЦ подается комплект документов, а также заявление и проект перепланировки, а затем собственник получает разрешение на его реализацию. В ходе реализации проектных решений обычно не требуется оформлять акты скрытых работ и вести журнал производства работ. Исключением являются работы, связанные с гидроизоляцией или шумоизоляцией полов.

Примеры перепланировок по проекту:
Пример 1

2а). Перепланировка по проекту от организации с допуском СРО и в ряде случаев (по требованию МЖИ) с техническим заключением (ТЗК) от автора проекта дома. 

В некоторых округах Москвы сотрудники жилищных инспекций могут предъявлять повышенные требования к относительно простым перепланировкам. Какую-то закономерность здесь выявить сложно — все решается строго индивидуально.

Например, на демонтаж подоконного блока иногда могут потребовать ТЗК от автора проекта вашего дома. В нашей практике даже были случаи, когда после сноса подоконного блока понадобилось усиливать проем металлоконструкциями.

То же самое требование предоставлять ТЗК часто предъявляют и при расширении или объединении санузлов и ванных, а также при изменении конструкции полов.

Что же до вышеупомянутой ситуации с перегородками, то в тех случаях, когда конструктив дома вызывает вопросы у сотрудника службы «одного окна», он требует подтверждения, что затрагиваемая перегородка не включена в силовую схему здания. Например, так бывает со старыми довоенными домами, где ненесущие перегородки могут принимать часть нагрузки от ослабленных перекрытий (а могут и нет).

3). Перепланировка по проекту с техническим заключением от автора дома.

Перечень работ, однозначно согласуемых по проекту с техническим заключением на перепланировку, приводится в пп. 2 и 3 Приложения 1 к 508-му ППМ. Если же ваш ремонт не включает ничего из перечисленного в этих пунктах, то он относится к простым перепланировкам, которые согласуются или в уведомительном порядке, или по проекту без ТЗ.​ 

Среди самых распространенных вариантов перепланировок такого рода следует отметить устройство проемов в несущих стенах или перекрытиях, перенос кухонь и ванных комнат, проемы в межквартирных перегородках (независимо от того, несущие они или нет), и др.

Данные варианты перепланировок также реализуются только на основании распоряжения с разрешением на перепланировку, которое выдают в Мосжилинспекции по итогам рассмотрения комплекта проектной и другой документации.   

Документация в данном случае может разрабатываться как организацией с допуском СРО, так и проектным институтом-автором дома (например, ГУП МНИИТЭП, разработавшим большинство типовых домов для Москвы). 

Помните, что только организации с допуском СРО или авторы домов должны заниматься разработкой проектов: исключительно в этом случае могут быть полностью учтены требования строительных, санитарных и противопожарных нормативов и проведены верные инженерные расчеты.

Разработка сложного проекта перепланировки может быть начата после проведения инженерного обследования дома и квартиры на предмет возможности проведения перепланировки. Если конструктивные особенности и состояние здания не препятствуют реализации намеченных преобразований, оформляется техническое заключение, и с учетом оговоренных в нем условий составляется проектная документация.

После получения разрешения работы ведутся с заполнением журнала производства работ, составлением актов на скрытые работы и осуществлением авторского надзора со стороны проектной организации. По окончании процесса, с участием приемочной комиссии из жилищной инспекции, подписывается акт завершенной перепланировки, а затем новая перепланировка утверждается в БТИ и вносится в правоустанавливающие документы.

Примеры перепланировок по проекту с техническим заключением от автора проекта дома:
Пример 1, Пример 2, Пример 3, Пример 4, Пример 5.
Весь раздел наши работы.

4). Типовые варианты перепланировки по проектным решениям из каталога ГУП МНИИТЭП.

Головной московский институт в области проектирования и модернизации жилых домов, ГУП МНИИТЭП, совместно с Мосжилинспекцией, разработал специальный каталог типовых перепланировок для своих серий домов. Каталог насчитывает около 130 вариантов перепланировок. Как правило, они не отличаются особой оригинальностью и не предлагают радикальных изменений. Но если вас это устраивает, то вы сможете упростить себе процесс согласования. О техническом заключении позаботится ГУП МНИИТЭП, а в Мосжилинспекции вам понадобится  указать «ссылку на соответствующий типовой проект» и приложить «документы, необходимые для согласования переустройства» — говорится п. 21 Приложения 1 ППМ 508 в редакции 840.

Но сэкономив 12-15 тыс. р. на разработке проекта, вы должны в точности соблюсти границы переустройства, предусмотренные типовым проектом. Если вы хоть в чем то выйдете за его рамки, то потребуется разрабатывать уже индивидуальный проект.

Подробнее о типовых перепланировках читайте в этом материале

5). Ранее выполненная перепланировка с техническим заключением о ее допустимости и безопасности. 

Имеется ввиду самовольная перепланировка, которая согласуется по факту ее проведения. Любые перепланировки (кроме п.1) не должны проводиться без предварительного согласования. 

Если техническое заключение покажет отсутствие нарушений при перепланировке, ее можно будет узаконить. В противном случае придется приводить квартиру к согласуемому состоянию и ликвидировать все, что не укладывается в разрешенные нормативы. Порой это обходится недешево, особенно если проводились работы, влияющие на безопасность проживания.

Например, вы сделали проем в несущей стене между кухней и комнатой шириной 1,2 метра. Если ваша квартира не на последнем этаже, то вас обяжут либо сократить проем до стандартных 90 см., либо заделать его полностью. При этом, согласно п. 2.2.5 Приложения 1 ППМ 508, «заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях» требует разработки и согласования проекта перепланировки.

Подробнее о том, чем грозит незаконная перепланировка

​6). Перепланировка по проекту приспособления для современного использования

Данный вариант согласования перепланировки актуален для домов, входящих в реестр памятников архитектуры и истории, а также для мемориальных квартир в обычных домах. Если перепланировка затрагивает ту часть здания, которая составляет предмет охраны, возникает необходимость в разработке сложного и дорогого проекта приспособления памятника к современному использованию. Согласовывается такой проект с Москомнаследием и жилищной инспекцией.

7). Перепланировка нежилых помещений в жилых многоквартирных домах

Такая перепланировка обычно связана с изменением архитектурного облика здания или передачей в пользование части общего имущества собственников жилья. Она проводится на основании проекта перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Отметим, что на мероприятия, связанные с затрагиванием общедомовой собственности, следует получить согласие 73% собственников квартир.

Перепланировка и переустройство нежилых помещений требуют знания технологий обустройства тех или иных коммерческих объектов. Причем, скажем, перепланировка помещения под аптеку будет сильно отличаться от приспособления его под медицинский центр. Здесь все очень индивидуально, впрочем, наши специалисты разбираются в подобных нюансах.

ПРИМЕРЫ ПРОЕКТОВ ПЕРЕПЛАНИРОВКИ:

— ПРИМЕРЫ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ ОТ НАШЕЙ КОМПАНИИ

— Проект перепланировки в доме серии II-49 от ГУП МНИИТЭП

— ​Проект перепланировки квартиры в доме серии II-18 от ГУП МНИИТЭП

— Проект перепланировки от ЦНИИЭП Жилища

— Большая справочная статья о составе проектной документации на перепланировку квартиры в Москве

 

Перепланировка. Варианты перепланировки квартир

Свой дом, неважно какой он, роскошные апартаменты в престижном районе или однокомнатная квартира в типовом панельном доме, для каждого человека является тем единственным местом, где всегда должно быть комфортно и уютно.

И главная задача, которую надо решить во время выполнения ремонта, – это создание интерьера помещения, соответствующего индивидуальности человека, которому предстоит в нем жить.
Если вы решились на перепланировку своей квартиры, нужно иметь четкое представление обо всех «подводных течениях», с которыми вам придется столкнуться.

Варианты перепланировки квартиры:

Единое пространство

Вариант организации в квартире единого пространства предназначен для проживания одного человека или семьи из двух человек. Например, молодой семьи, ведущей достаточно «бурный» образ жизни, или для одинокого холостяка. В этом случае, сломав все стены, можно получить единое пространство, разделенное на зоны — здесь спят, здесь едят и т. д. Для большей семьи такой подход абсолютно не подходит — для семьи нужны комнаты, особенно если в ней есть дети и пожилые люди. Каждый член семьи для обретения душевного комфорта должен иметь индивидуальное пространство, обустроенное по его вкусу.

Объединение кухни с гостиной

Такая перепланировка позволяет зрительно увеличить пространство помещения. При объединении кухни с гостиной, можно готовить и одновременно принимать гостей или же наслаждаться неспешными беседами с домочадцами. В настоящее время интегрирование кухни с жилым пространством окрепла, развилась и, более того стала доминировать в мебелестроении, во многом определяя пути, по которому идут сегодня мебельные фабрики.

Объединение гостиной с прихожей

Гостиную можно объединить в единый блок с прихожей. Такая перепланировка увеличивает пространство гостиной. Если вдруг захочется отделить пространство прихожей от гостиной, то можно установить раздвижные перегородки или поставить ширму.

Перенос кухни на зону коридора

Такой вариант перепланировки очень популярен в квартирах со свободной планировкой. Площадь современных квартир увеличивается и хочется эффективно использовать пространство квартиры. Можно из двухкомнатной квартиры сделать трехкомнатную. В этом случае кухня располагается на зоне коридора, а освободившиеся помещения использовать для создания детской, кабинета, комнаты для гостей.

План квартиры до перепланировки

Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную. Кухня-ниша на зоне коридора

 

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Перенос кухни на зону коридора

 

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Перенос кухни на зону коридора

 

Объединение ванной комнаты с туалетом

При такой перепланировке площадь ванны увеличивается. Выиграть место в ванной комнате поможет замена ванны на душевую кабину. Тогда там легко поместится и стиральная машина. Но для любителей принимать ванны этот вариант не подойдет. Особенно это удобно, если в квартире есть небольшой гостевой санузел.

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Объединение ванной комнаты с туалетом

 

 

Перепланировка двухкомнатной квартиры в трехкомнатную

 

План квартиры до перепланировки

План квартиры после перепланировки. Спальня на зоне коридора и зоне других комнат

 

 

Перепланировка трехкомнатной квартиры в четырехкомнатную

 

План квартиры после перепланировки

 

План квартиры до перепланировки

 

Объединение двух квартир

 

План квартиры после перепланировки

План квартир до перепланировки

 

Если площадь квартиры позволяет, то лучше всего выделить в ней две зоны: гостевую и хозяйскую. Хозяйская зона – это такие комнаты, как детская, спальня и «хозяйский» санузел – все это должно быть отделено от гостевой зоны и желательно, чтобы гости туда вообще не попадали, если их туда специально не приглашали.
Любой интерьер должен быть построен по следующему закону: в квартире есть кульминация, эмоционально насыщенная зона и более спокойные, умеренные помещения.
Этой «эмоциональной» зоной может быть гостиная или холл, если путь в комнаты лежит через них. При другой планировке такой зоной может оказаться коридор, если он расположен так, что, куда бы мы ни отправились, мы обязаны пройти через него.

Правовые аспекты перепланировки квартиры

Сегодня редкая квартира избежала перепланировки или хотя бы частичного переустройства. Однако, к сожалению, не все конструкции зданий могут выдержать наплыв фантазии наших сограждан. Так, довольно популярным в последнее время стало оборудование саун и новейших сантехнических приборов в квартирах. Можно себе представить волнение соседей, проживающих этажом ниже. И зачастую волнение это оправданно. Поэтому закон запрещает производить перепланировку квартир, если это ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, а также к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Те же требования предъявляются и к переустройству инженерного оборудования, которое нередко проводится одновременно с перепланировкой квартиры.

В соответствии с Жилищным кодексом, переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений производится только в целях благоустройства квартиры. К перепланировке относят как перенос жилых перегородок и дверных проемов, так и присоединение лоджий. Перенос нагревательных, сантехнических, газовых приборов, а также устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов принято называть переоборудованием. Для проведения вышеуказанных мероприятий необходимо получить согласие наймодателя, собственника квартиры, а также нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.    Перед самой перепланировкой или переоборудованием составляется проект, который затем согласовывается с районной межведомственной комиссией. Подобные проекты должны разрабатываться только специальными организациями или физическими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование, и должны соответствовать всем действующим строительным и технико-эксплуатационным нормам и правилам. Перепланировка – это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации.

Никакая перепланировка невозможна без проекта. А проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах.

Существует верный и надежный способ достижения положительного результата при согласовании перепланировки, доверить решение проблемы профессионалам. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлтерские и юридические фирмы.

В заключение хотелось бы добавить, что за самовольное переустройство жилых помещений закон предусматривает ответственность. Эксплуатационная организация вправе обязать виновное лицо провести восстановительные работы по приведению помещения в прежнее состояние за свой счет.
При создании перепланировки квартиры дизайнер отталкивается, прежде всего, от имеющегося исходного пространства, затем от запросов и возможностей хозяев квартиры, и, наконец, от индивидуального вкуса.

Даже «хрущевку» с ее крошечной кухней, прихожей, смежными комнатами и низкими потолками можно усовершенствовать, сделать более современной и удобной. И более того, даже и тут подходы могут быть разнообразными.
Перед тем как обратиться к дизайнеру Вы должны определиться, сколько человек будет в ней проживать, какие комнаты и подсобные помещения Вы хотели бы иметь в вашей квартире. Если Вы окончательно не определились, дизайнер исходя из Ваших потребностей, предложит, как эффективно использовать площадь вашей квартиры, найдет интересные решения по организации в квартире дополнительных помещений.

 

Разработка дизайн-проекта «Планировочное решение», с необходимыми для возведения межкомнатных перегородок планами (с привязкой мебели и сантехнического оборудования), за 400 руб/м2

См. состав проекта и пример планов

 

Разработка базового дизайн-проекта, с необходимыми для ремонта квартиры в новостройке планами и ведомостями, за 700 руб/м2

См. состав проекта и пример планов

 

Разрабатываем дизайн-проекты с 2006 года. Обращайтесь.

 

Руководство по политике APA в области общественной перепланировки

Принят Комитетом по законодательству и политике 11 декабря 2003 г.
Принято Ассамблеей делегатов отделения 24 апреля 2004 г.
Утверждено Советом директоров 25 апреля 2004 г.

I. Введение

Перенаправление роста в центральные города страны, урбанизированные районы, внутренние пригороды и другие районы, уже обслуживаемые инфраструктурой и поддерживаемые городскими службами, является важным элементом видения Американской ассоциации планирования.Программы реконструкции местного самоуправления предоставляют важные инструменты для достижения этой цели. Целью настоящего Руководства по политике является разработка политик, которые повысят эффективность плановиков и процесса планирования при формулировании и реализации политик и программ реконструкции. Реконструкция, как правило, включает развитие или улучшение территории, которая была застроена когда-то в прошлом, но в настоящее время страдает от реальных или предполагаемых физических недостатков, таких как гниль или загрязнение окружающей среды, или предназначена для использования, которое стало устаревшим или неприемлемым в результате изменения. социальные или рыночные условия.

A. Определение реконструкции

Частный сектор может инициировать проекты реконструкции без какого-либо активного участия общественности, помимо традиционной регулирующей роли государства. Однако, используемый в данном руководстве по политике, термин «реконструкция» предназначен для описания одного или нескольких государственных действий, предпринимаемых для стимулирования деятельности, когда частный рынок не обеспечивает достаточный капитал и экономическую активность для достижения желаемого уровня улучшения. Эти общественные действия обычно включают в себя одну или несколько мер, таких как прямые государственные инвестиции, капитальное улучшение, улучшение государственных услуг, техническая помощь, продвижение, налоговые льготы и другие стимулы, включая инициативы по планированию, такие как изменение зонирования.

Государственные агентства обычно предлагают комбинацию стимулов и реализуют программы редевелопмента в соответствии с установленной законом системой для создания, финансирования и эксплуатации зон редевелопмента. ¹

II. Заявление о проблемах

Руководство по политике разумного роста Американской ассоциации планирования способствует переориентации большей доли регионального роста в центральных городах, урбанизированных районах, внутренних пригородах и других районах, которые уже обслуживаются инфраструктурой и поддерживаются городскими службами. ² Программы реконструкции местного самоуправления являются важнейшим средством достижения этой цели. Также неотъемлемой частью Smart Growth, как его определяет APA, является использование комплексного планирования для руководства, разработки и разработки программ по развитию, перестройке и оживлению сообществ. Имея эту основу, Американская ассоциация планирования определяет следующие вопросы как критические аспекты политики реконструкции, которые должны быть рассмотрены в данном руководстве:

Повторное использование и перепланировка недостаточно используемой собственности: Хотя чаще всего это связано с более старыми центральными городами, общественные действия по поощрению повторного использования и развития недостаточно используемых и пустующих участков также могут иметь решающее значение для сохранения экономической жизнеспособности созревающих пригородных городов и поселков и даже сельских общин. ,Редевелопмент и застройка могут быть единственными вариантами, доступными городам, пытающимся отреагировать на новые рыночные требования и рост населения, и могут помочь более старым городским и пригородным районам сохранить свою привлекательность в качестве мест для жизни и ведения бизнеса. Преобразование торговых коридоров и создание центров городской активности в зрелых пригородах может быть достигнуто с помощью программ редевелопмента. Однако, в отличие от центральных городов, пригородные и сельские общины часто не имеют технических знаний, которые может предоставить организованный орган по перепланировке.В то время как многие организации по редевелопменту сосредотачиваются на традиционной модели городской редевелопмента, растет интерес и потребность в стратегических направлениях в области редевелопмента сельской местности. APA и его отделения признают, что сельские районы страны нуждаются в инструментах и ​​ресурсах и заслуживают их для продвижения и реализации реконструкции в сельских общинах.

Законодательные тенденции: Тенденции в законодательстве штата и прецедентном праве угрожают способности местных органов власти использовать реконструкцию в качестве инструмента для достижения целей государственной политики, включая содействие разумному росту.Законодательные действия за последнее десятилетие ослабили власть агентств, расширили участие граждан, увеличили возможности для судебного оспаривания, изменили формулы разделения налогов в штатах, где финансирование увеличения налогов (или распределения налогов) используется в качестве основного средства, и изменили правила государственного финансирования проектов. Практика редевелопмента также несовместима от штата к штату, и качество результирующего редевелопмента сильно различается по стране. Все большее число должностных лиц местных органов власти рассматривают перепланировку как программу экономического развития, а не как катализатор возрождения общины, что является составной частью более масштабного плана юрисдикции по росту и развитию.Установки и практика, снижающие роль комплексного планирования, затрудняют обеспечение справедливого распределения затрат и выгод от перепланировки.

Сохранение роли планирования в практике перепланировки: APA, как представитель движения за планирование, не всегда консультировалась с теми организациями, которые выполняют аналогичные функции по отношению к сообществу чиновников, занимающихся вопросами жилищного строительства и перепланировки. Когда специалисты по планированию остаются важным компонентом практики редевелопмента, редевелопмент может обеспечить значительную связь между разработкой планов восстановления городских территорий и реализацией, необходимой для выполнения этих планов.Более того, агентства редевелопмента по всей стране остаются значительным источником финансирования программ планирования и их реализации.

Уникальные места: Слишком часто сообщества, стремящиеся к получению доходов от продаж и налогов на недвижимость, не осознают роль реконструкции как инструмента для создания ощущения места на основе уникальных природных и культурных ценностей сообщества. Восприятие редевелопмента как инструмента экономического развития, а не как части всеобъемлющей стратегии содействия физическому возрождению и финансовому реинвестированию, имеет широкие последствия для того, как функционирует процесс редевелопмента.С ростом исторического туризма в Соединенных Штатах сообщества все чаще обнаруживают, что исторические ресурсы, включая как построенные, так и ландшафтные компоненты, обеспечивают важную структуру и контекст для районов реконструкции, которые повышают экономическую и социальную жизнеспособность. Эффективная консервация в проектах реконструкции, в которых повторно используются исторические постройки, дает ощутимые экономические и финансовые выгоды. Американская ассоциация планирования ранее приняла Руководство по национальной политике по этому вопросу (см. Руководство по политике в отношении исторических и культурных ресурсов с поправками и ратифицировано 10 апреля 1997 г.).

Государственное / частное партнерство: Правительство и частный сектор обычно населяют разные и различимые сферы. Исходя из конституционной обязанности защищать здоровье, безопасность и благополучие, закрепленной в законодательстве государства, общинам предоставлены широкие полномочия. Эти полномочия направляют рост и изменения сообщества; защищать и регулировать использование частной собственности; владеть, содержать и использовать собственность в общественных целях; использовать выдающийся домен для приобретения собственности для общественного пользования и целей; и использовать возможности налогообложения в общественных целях.Владельцы частной собственности мотивированы экономическими, социальными и моральными факторами использовать свою собственность для ее наиболее подходящих и ценных целей.

Как правило, урбанизация сопровождалась расширением частных возможностей и повышением ответственности государственного сектора, но в целом наблюдалось нежелание, чтобы государство действовало таким образом, чтобы конкурировать с частными действиями или излишне их заменять. Только когда будет продемонстрировано, что частные рынки неспособны к самокоррекции или действовать таким образом, чтобы способствовать общественному благу, государства, муниципалитеты или специальные правительства должны действовать так, как если бы они заменяли частный сектор.Многие сообщества на собственном опыте заметили, что частный сектор чаще всего более подвижен, более способен принимать соответствующие решения о риске / вознаграждении и, в целом, более эффективен в качестве застройщиков или разработчиков, чем государственный сектор. В то же время использование авторитета и власти общественности для действий в наилучших интересах сообщества может быть при некоторых обстоятельствах единственным средством, с помощью которого развитие или реконструкция может преодолеть рыночные силы таким образом, чтобы наилучшим образом способствовать более широкому развитию. общественный интерес.

Учитывая традиционно различимые наборы навыков и смешанный опыт успеха и неудач правительств, выступающих в качестве разработчиков, становится все более популярным для правительств действовать согласованно с частными разработчиками, чтобы эффективно использовать лучшее, что они могут предложить. Эти консорциумы, обычно называемые государственно-частными партнерствами, стали важным инструментом, с помощью которого осуществляется реконструкция. Такие государственно-частные партнерства обычно не признаются в качестве «партнерства», как это определено законами штата, регулирующими регистрацию и ответственность, и их форма и функции широко варьируются.В некоторых случаях это формальные отношения, которые сопровождаются письменными соглашениями, в которых излагаются роли, обязанности, обязательства и обязательства каждой стороны с течением времени. В других случаях они являются одноразовой передачей эстафеты, результатом действий правительства по сборке или подготовке объекта недвижимости перед желаемой частной реконструкцией, с использованием или без использования запроса предложений (RFP) или аналогичных средств застройщика. выбор.

Эти партнерские отношения, в какой бы форме они ни принимались, занимают центральное место в значительной части публичных дебатов о целесообразности перепланировки.Государственные агентства считают, что эти партнерства представляют собой наиболее законные, эффективные и успешные практики реализации общественной цели

.

Долгосрочная аренда земли, возможность перепланировки и льготы по контрактам

Автор

Реферат

Поскольку возможность перепланировки собственности является ценной, арендованная земельная собственность должна торговаться со скидкой по сравнению с простой недвижимостью, взимаемой с комиссионных сборов, из-за снижения стоимости этого опциона из-за ограниченного горизонта арендатора. Эта скидка будет больше, чем скидка, возникающая в результате несуществующего остаточного требования арендатора к собственности.Мы оцениваем альтернативные договорные отношения, которые могут быть более совместимыми по стимулам между владельцем арендной платы и арендованной собственностью. Мы обнаружили, что оговорка о продлении аренды заставляет арендатора отложить разработку и развиваться с гораздо большей плотностью. Разделение стоимости остаточного требования между владельцем арендной платы и арендованной собственностью также увеличивает интенсивность перепланировки, но приводит к более ранней перепланировке. Кроме того, мы обнаруживаем, что более реалистичная оговорка приводит к тому, что перепланировка происходит раньше, но с аналогичной плотностью.

Рекомендуемое цитирование

Дэвид Дейл-Джонсон, 1999. « Долгосрочная аренда земли, возможность перепланировки и льготы по контрактам », Рабочий документ 8653, Центр недвижимости USC Lusk.

Рукоятка: RePEc: luk: wpaper: 8653

Скачать полный текст от издателя

Ссылки, перечисленные в IDEAS

1. Кларк, Гарри Р. и Рид, Уильям Дж., 1988. « Стохастический анализ сроков застройки и оценки собственности », Региональная наука и экономика города, Elsevier, т.18 (3), страницы 357-381, август.
2. Уильямс, Джозеф Т., 1993. « Равновесие и опционы на реальные активы », Обзор финансовых исследований, Общество финансовых исследований, т. 6 (4), страницы 825-850.
3. Пол Д. Чайлдс, Тимоти Дж. Риддио и Александр Дж. Триантис, 1996. « Смешанное использование и вариант перепланировки », Экономика недвижимости, Американская ассоциация недвижимости и экономики города, т. 24 (3), страницы 317-339, сентябрь.
4. Кеннет Л.Джадд, 1998. « Численные методы в экономике ,» Книги MIT Press, MIT Press, издание 1, том 1, номер 0262100711, декабрь.
5. Харт, Оливер, 1995. « Фирмы, контракты и финансовая структура ,» Каталог ОУП, Oxford University Press, номер 9780198288817.
6. Уильямс, Джозеф Т., 1991. « Развитие недвижимости как вариант », Журнал финансов и экономики недвижимости, Springer, т. 4 (2), страницы 191-208, июнь.
7. Джозеф Т.Уильямс, 1997. « Редевелопмент реальных активов ,» Экономика недвижимости, Американская ассоциация недвижимости и экономики города, т. 25 (3), страницы 387-407, сентябрь.
8. Capozza, Dennis R & Sick, Gordon A, 1991. « Оценка долгосрочной аренды: возможность перепланировки », Журнал финансов и экономики недвижимости, Springer, т. 4 (2), страницы 209-223, июнь.
9. Амин Кошик и Капоцца Деннис Р., 1993. « Последовательная разработка ,» Журнал экономики города, Elsevier, т.34 (2), страницы 142-158, сентябрь.
10. Титман, Шеридан, 1985. « Цены на городские земли в условиях неопределенности ,» Американский экономический обзор, Американская экономическая ассоциация, т. 75 (3), страницы 505-514, июнь.
11. Капоцца, Деннис Р. и Шванн, Грегори М., 1990. « Стоимость риска на рынках недвижимости », Журнал финансов и экономики недвижимости, Springer, т. 3 (2), страницы 117-140, июнь.

Полные ссылки (в том числе те, которые не соответствуют товарам в IDEAS)

Исправления

Все материалы на этом сайте предоставлены соответствующими издателями и авторами.Вы можете помочь исправить ошибки и упущения. При запросе исправления, пожалуйста, укажите идентификатор этого элемента: RePEc: luk: wpaper: 8653 . См. Общую информацию о том, как исправить материал в RePEc.

По техническим вопросам, касающимся этого элемента, или для исправления его авторов, названия, аннотации, библиографической информации или информации для загрузки, обращайтесь: (Chris Steins). Общие контактные данные провайдера: http://edirc.repec.org/data/lcuscus.html .

Если вы создали этот элемент и еще не зарегистрированы в RePEc, мы рекомендуем вам сделать это здесь.Это позволяет связать ваш профиль с этим элементом. Это также позволяет вам принимать возможные ссылки на этот элемент, в отношении которого мы не уверены.

Если CitEc распознал ссылку, но не связал с ней элемент в RePEc, вы можете помочь с этой формой .

Если вам известно об отсутствующих элементах, цитирующих этот элемент, вы можете помочь нам создать эти ссылки, добавив соответствующие ссылки таким же образом, как указано выше, для каждого элемента ссылки. Если вы являетесь зарегистрированным автором этого элемента, вы также можете проверить вкладку «Цитаты» в своем профиле службы авторов RePEc, поскольку там могут быть некоторые цитаты, ожидающие подтверждения.

Обратите внимание, что исправления могут занять пару недель, чтобы отфильтровать различные сервисы RePEc.

,

Создание стратегий перепланировки старых месторождений на уровне сообществ

Поскольку общественные организации (ОСО) и жители будут приходить к столу с разной степенью знаний о старых месторождениях и процессе реконструкции, Создание стратегии перепланировки на базе сообществ охватывает как самую базовую информацию, так и более сложные вопросы. Таким образом, вся информация, представленная в этом руководстве, применима как для начинающих, так и для средних пользователей.

1: Основы Brownfield

Этот раздел предоставляет читателям обзор старых месторождений, включая исчерпывающее определение и объяснение законов и нормативных актов, определяющих очистку и реконструкцию старых месторождений.Кроме того, в этом разделе обсуждаются проблемы и возможности, предоставляемые браунфилдами.

2: Процесс реконструкции Браунфилда

Процесс восстановления и реконструкции заброшенного участка может быть сложным и требовать много времени. В этом разделе описываются шесть основных этапов процесса реконструкции заброшенных месторождений, которые включают:

Шаг 1. Развитие видения сообщества
Шаг 2: Определите объекты Brownfield
Шаг 3: Оцените уровень загрязнения
Шаг 4: Определите варианты повторного использования
Шаг 5. Оценка параметров очистки
Шаг 6: Реализация плана перепланировки

3: видение сообщества

Процесс видения сообщества — это процесс участия общественности, основанный на консенсусе, результатом которого является единое видение целевой области.В разделе 3 описывается процесс видения сообщества, кто играет в этом процессе и почему он важен при реконструкции старых месторождений. В этом разделе представлены:

• определение и объяснение различных заинтересованных сторон;
• определение и объяснение видения сообщества и процесса видения;
• — обзор того, как заручиться общественной поддержкой проекта реконструкции старых месторождений и сохранить динамику в долгосрочной перспективе; и
• детализирует стратегии того, как повлиять на разработку политики зрелых месторождений, ориентированной на сообщества.

4: Очистка Браунфилдс

Экологическая очистка заброшенных месторождений регулируется сложными и часто частично совпадающими федеральными законами, законами штата, местными законами и законами племен. Поскольку нормативно-правовая база, связанная с восстановлением старых месторождений, может быть сложной, в этом разделе представлен широкий обзор очистки и юридических вопросов, которые часто возникают при реконструкции старых участков. В этом разделе также описаны многие критические проблемы очистки старых месторождений, в том числе:

• как определить ответственность за уборку и понять варианты защиты ответственности;
• вариантов очистки, технологии и стоимости;
• определение уровня очистки, необходимой для предполагаемого использования;
• как вовлечь сообщество в решения по уборке; и
• консультации по выбору технического консультанта и юриста-эколога.

5: Brownfields Finance 101

Восстановление и реконструкция заброшенного участка может быть сложным и дорогостоящим. Частные инвестиции в сочетании с государственным финансированием делают возможными усилия по реконструкции на базе местных сообществ. В этом разделе основное внимание уделяется соответствующей информации, связанной с финансированием очистки и реконструкции старых месторождений, с описанием:

• различные источники государственного и частного финансирования, доступные для оценки участка, очистки и реконструкции; и
• договорных подходов и страховых продуктов, которые можно использовать для снижения и контроля затрат на очистку.

Дополнительные ресурсы по оценке заброшенных участков, очистке и перепланировке (pdf)

.

Следует ли вашему жилищному кооперативу выбрать самостоятельную перепланировку?

Для жителей многих стареющих жилищных кооперативов перестройка общества может быть мучительной задачей. Строители печально известны тем, что дают высокие обещания, но не выполняют их, оставляя домовладельцев в затруднительном положении. Жилищные общества, уставшие от того, что строители их обманывают, все чаще идут на самовосстановление. Здесь жители не пускают строителей в уравнение и вместо этого назначают подрядчика и консультанта по управлению проектом, чтобы помочь выполнить проект.Эта тенденция набрала обороты в Мумбаи, где около 750 обществ сделали выбор в пользу самовосстановления. Должно ли ваше жилищное общество это учитывать?

Возвращение контроля
Строители считают проекты редевелопмента привлекательными, поскольку существует огромный потенциал для получения прибыли от продажи дополнительных запасов, оставшихся после распределения единиц между первоначальными участниками. Застройщик получает всю прибыль от продажной площади. Однако в рамках проекта самовосстановления любые излишки, полученные от продажи дополнительных запасов, полностью удерживаются обществом и распределяются поровну между его членами.«Основным преимуществом самовосстановления является то, что члены общества получают выгоду от неиспользованного потенциала собственности, а не строителя», — говорит Анудж Пури, председатель ANAROCK Property Consultants.

Кроме того, члены общества могут рассчитывать на увеличение площади ковра на 40-50% по сравнению с обещанными строителями 15-20%. Любая дополнительная площадь, выделенная участникам, но не включенная в соглашение о застройке, также влечет за собой гербовый сбор и налог позже. Общество также сохраняет контроль над всеми аспектами перепланировки.Он может решить, какой тип удобств — парковка, бассейн, детская игровая площадка и т. Д. — будет включен в проект, а также зарезервировать выбор новых участников для торговой площади. В то время как застройщик получает от участников безотзывную доверенность (POA), в соответствии с которой права на землю переходят в его руки, все права собственности остаются за обществом в случае самовосстановления.

Как это сделать
Для реализации проекта самовосстановления жилищный кооператив должен иметь переход на собственное имя — общество должно быть собственником земли.Чтобы проект сдвинулся с мертвой точки, жилищному кооперативу сначала необходимо получить согласие его членов. Он должен созвать специальное собрание с четкими извещениями для всех членов, а также в местный офис регистратора, который направляет представителя для проведения собрания. Хотя не существует закона, требующего 100% согласия от всех участников, большинство банков, предлагающих ссуды для самовосстановления, делают обязательным получение 100% письменного согласия. «Теоретически получить 100% согласие довольно сложно, и, как правило, большинство работает над реализацией такого проекта», — говорит Ниранджан Хиранандани, национальный президент NAREDCO.

После согласия членов общество может нанять консультанта по управлению проектом. Консультант может управлять всем процессом для общества — подготовить технико-экономическое обоснование, нанять и согласовать с подрядчиками и инженерами, получить необходимые согласования, получить ссуды для организации продажи неиспользуемых квартир и обеспечить своевременное выполнение проекта. «По сути, консультант может выступать в качестве единого контактного лица для жилищного общества, заботясь обо всех аспектах до завершения проекта и даже после него», — говорит Пранай Гоял, управляющий директор Wedevelopment.Если общество не нанимает консультанта, ему придется инициировать тендеры, чтобы нанять строителя, архитектора, а также нанять юриста.

В настоящее время возможности финансирования таких проектов довольно ограничены. В Махараштре Кооперативный банк Центрального округа Мумбаи выступил с инициативой предоставления ссуд обществам, предпочитающим самовосстановление. Однако, поскольку Управление жилищного строительства и территориального развития Махараштры и правительство штата продвигают эту концепцию, различные банки и финансовые учреждения открываются для кредитования таких проектов.Фактически, правительство штата обдумывает создание государственной политики по саморазвитию.

Требуется командная работа
Несмотря на потенциальные преимущества концепции, эксперты отмечают, что самостоятельная перепланировка — непростая задача, учитывая связанные с этим сложности. Требуемые разрешения и допуски, а также задержки в выполнении могут расстраивать. «Все общество должно сплотиться и планировать наперед, чтобы обеспечить успех проекта самовосстановления», — говорит Гоял. «От получения необходимых разрешений до оформления документов и получения сертификатов об отсутствии возражений — члены общества должны делать это сами и должны сотрудничать, чтобы добиться результатов», — говорит Пури.Поскольку от местных органов требуется около 56 сертификатов об отсутствии возражений, получение всех согласований является сложной задачей. Наем консультанта для решения этих вопросов может быть до некоторой степени полезным, но увеличит стоимость проекта. Хиранандани также отмечает, что жители не должны предъявлять необоснованных требований, поскольку они могут приостановить реализацию проектов. «Они должны быть реалистами в отношении различных аспектов проекта и не добавлять требований по мере его продвижения».

Преимущества:

• Вся прибыль от продажной площади идет обществу, а не девелоперу.
• Дополнительная площадь коврового покрытия до 50-60% по сравнению с 10-15%, которые предлагает застройщик.
• Поскольку удобства определяются членами, ожидается, что они будут более утилитарными.
• Новые участники выбираются существующими.
• Все права собственности остаются за обществом, так как доверенность на застройщика оформлять не нужно.
• Ни один член общества не должен закладывать свою квартиру банку.

Вызовы:

• Обеспечение согласия и сотрудничества всех участников.
• Получение разрешений и разрешений может быть утомительным.
• Ограниченные возможности финансирования.

.

Добавить комментарий Отменить ответ

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Комментарий *

Имя *

Email *

Сайт