Налоги и недвижимость: Какие налоговые изменения в сфере недвижимости ждут россиян в 2021 году :: Деньги :: РБК Недвижимость

Россиянам напомнили о налоговых изменениях в сфере недвижимости

МОСКВА, 17 янв — ПРАЙМ. В наступившем 2021 году доходы россиян от продажи жилой недвижимости не будут облагаться по повышенной ставке НДФЛ.

Цены на аренду жилья в России перестали расти

Тем не менее, вступил в силу целый ряд нововведений в сфере жилья в этом году.

До этого расчет налога велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости, либо — из ее себестоимости. Переход на схему расчета налога по кадастру начался в 2015 году. В 2021 году он завершается для всех субъектов России, исключение — Севастополь.

Второе нововведение касается налогового вычета при покупке жилья. Теперь его оформить будет проще:  чтобы воспользоваться правом на имущественный вычет, гражданину будет необходимо заполнить заявление в личном кабинете налогоплательщика: оно будет сформировано автоматически.

Третье — уплата налогов дольщиками.

Итак, с 1 января дольщики смогут быстрее продать квартиру без уплаты налога. При этом сам налог на недвижимость будет начисляться на основе кадастровой стоимости жилплощади. Ранее, если квартира продается менее, чем через три года после вступления в собственность (если это единственное жилье) или пяти лет, продавец должен заплатить НДФЛ по ставке 13%. По новым правилам для участников долевого строительства срок владения будет отсчитываться с момента полной оплаты договора долевого участия.

В конце 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц:

• земельного налога
• налога на имущество физических лиц.
  

«Так, если у гражданина возникла налоговая льгота, которая ранее не была учтена, она будет применена с периода, в котором у него возникло право на такую льготу. Налоговый орган должен провести перерасчет и уменьшить налоговые платежи с учетом этой льготы», — рассказал РБК адвокат адвокатского бюро Asterisk Родион Ларченко.

В первую очередь это затрагивает инвалидов, пенсионеров, ветеранов боевых действий и других льготных категорий граждан.

Также с 1 января 2021 года в платежных поручениях по налогам и взносам необходимо указывать новые реквизиты. При этом до 30 апреля этого года действует переходный период: в течение этого времени платежи будут приниматься и по прежним реквизитам.

Налоги соотнесут с жилплощадью – Коммерсантъ FM – Коммерсантъ

В Госдуме предложили повысить налог на недвижимость для владельцев нескольких квартир. С такой идеей выступил первый зампред комитета по бюджету и налогам Михаил Щапов. Те, у кого суммарно площадь квартир в собственности превышает 100 кв. м. на человека должны платить повышенный налог, заявил депутат в разговоре с “Ъ FM”.

«На семью из трех человек это больше 300 квадратов. Это, конечно, или квартира люксового сегмента, или очень большой загородный дом. Такую недвижимость могут позволить себе только очень состоятельные люди. Цель этих предложений снизить социальную напряженность, которая возникает из огромного разрыва дохода, в то время когда одни граждане у нас живут в бараках, другие во дворцах, и это несправедливо»,— отметил Щапов.

В России в среднем на каждого человека приходится около 27 кв. м., это значительно больше, чем, например, в Китае или Японии, отмечает гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров. Он поддерживает идею ввести повышенный налог для обладателей нескольких квартир и считает, что в результате снизится арендная ставка жилья.

«У нас в Москве на 1 тыс. семей уже существует 1,3 тыс. квартир. Я не вижу, чтобы наши сограждане свои квартиры запускали в деловой оборот. Они эту недвижимость не сдают, а сидят на ней как собака на сене: купят себе вторую квартиру — это для внуков. Скорее для хранения мебели будут использовать, но в аренду не сдадут. Недвижимость должна работать и приносить доход. Представьте себе, если бы на каждую тысячу московских семей было бы плюс 300 сдающихся квартир, у нас аренда была бы очень дешевая в Москве. Станет дешевле снимать квартиру, это значит, город будет более удобным для развития бизнеса. Активные граждане поедут сюда со всей страны, а, может, и из других стран.

Я бы предложил не усиливать борьбу за собираемость налогов, а сначала замотивировать сдать в аренду.

Появление такого дополнительного налога будет лишним бременем. Наши сограждане перестанут хранить квартиру у себя за пазухой, они начнут их сдавать в аренду.

Во Франции, например, в курортных районах налог радикально отличается. Если это ваша резиденция, вы там проживаете, тогда вы платите налог в размере, условно, 0,2% от стоимости. А если вы не проживаете там, то налог может быть 7%. Был случай, один наш депутат поссорился с соседом. Так этот сосед не поленился, пошел к нотариусу, установил нотариально зарегистрированную видеокамеру, 183 дня снимал видео, принес им, показал, что больше полугода никого нет. Это значит, что дом не является постоянной резиденцией. Депутату выставили налог в размере 7%, это с €5 млн €35 тыс., он почему-то подумал, что можно расслабиться, еще обсудим, пусть судится со мной. А ему выставили штрафные санкции в десятикратном размере — €10,5 млн.

Так товарищ лишился своего дома. Серьезное повышение налогов — кратное, не на 10-20%, а в два-три раза. Мне кажется, это сегодня не будет ударом, но пополнит бюджет».

Депутат Михаил Щапов подчеркивает, что размер повышенной ставки налога необходимо обсуждать. Для этого нужно провести дополнительные расчеты. Предложение еще не оформлено в качестве законопроекта.

Однако инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев уверен, что власти не поддержат инициативу: «Не секрет, что у нас в Госдуме достаточно много состоятельных людей. Мне кажется, что инициатива господина Щапова не будет пользоваться успехом, в том числе и у богатых депутатов, потому что он предлагает их самих обложить налогом. Депутаты, в принципе, достаточно состоятельные люди и квартиру общей площадью 100 кв. м. они себе могут позволить. При этом они наверняка не захотят платить повышенный налог на имущество. Даже если допустить, что это возможно, очень расплывчатые у него предложения. Сейчас налог на имущество на квартиры 0,1%.

Для того, чтобы были какие-то последствия, налоговая ставка должна вырасти в пять или шесть раз.

Достаточно непродуманная позиция, потому что у нас есть много людей в центре, которые живут в больших квартирах. Может быть, они комнату выкупали всю жизнь от коммуналки и, наконец, стали обладателями 100-метровых квартир, при этом они не состоятельные люди. Депутат о них, по-моему, не подумал».

Министр финансов Антон Силуанов заявил на Петербургском международном экономическом форуме, что несмотря на обещания правительства не менять ключевые налоговые ставки до 2024 года, власти могут пойти на такие меры.

«Жизнь оказалась богаче, отдельные вопросы налогообложения требуют корректикровки», отметил глава Минфина.

Александр Рассохин

цены на дома и квартиры, налоги и стоимость содержания

Черногория — одно из самых популярных туристических направлений среди жителей Европы и стран СНГ. Страна привлекает теплым и мягким климатом, а также развитой инфраструктурой для летнего отдыха у моря и на горнолыжных курортах в зимний период.

Кроме того, здесь низкий уровень преступности, много исторических достопримечательностей и более доступная стоимость жизни, чем в курортных местечках Западной Европы.

Экономика Черногории развивается быстрее, чем в других балканских государствах, что привлекает иностранный капитал в страну. С 2008 по 2018 год более 30% ВВП составили прямые инвестиции из России, а владельцами трети иностранных компаний в стране являются россияне.

По примерным оценкам, около 30 000 домов, квартир и других объектов недвижимости в Черногории, принадлежит гражданам РФ. Чем объяснить высокий спрос? Довольно низкими ценами на жильё и простой процедурой покупки. Поэтому неудивительно, что покупательская активность только растёт.

С 2019 года за покупку недвижимости в Черногории можно получить гражданство. Паспортная программа комплексная. Помимо недвижимости за подданство еще нужно внести взнос в национальный фонд. 

Давайте посмотрим, какие дома и квартиры в Черногории предлагают инвесторам, сколько они стоят и каков размер взноса. Кроме того, осветим тему налогов, расскажем о всех расходах, которые несут инвесторы при покупке и содержании недвижимости в самой маленькой славянской республике.

Во сколько обойдётся покупка дома в Черногории?

Разброс цен довольно сильный. Небольшой домик вдали от моря можно купить всего лишь за несколько тысяч евро. Если же вы рассматриваете новые виллы и пентхаусы с дизайнерским интерьером, двумя или тремя этажами, а так же площадью под 400-700 метров, то стоимость таких домов в Черногории составляет 600-800 тысяч евро.

Объекты со своим бассейном и большой внутренней территорией недалеко от моря стоят от 900 000 и вплоть до 1 500 000 евро.

Если близость береговой линии для вас не так важна, то можно заметно сэкономить. Например, за 200-300 тысяч евро реально купить в Черногории дом средних размеров с площадью от 300 до 400 м2.

Впрочем, даже суммы в 150 или 190 тысяч евро вполне хватит на ещё более скромный «домик» в той же Будве или Тивате. За эти деньги вы получите очень даже неплохое жильё с 4-6 комнатами, площадью до 300 квадратных метров, неплохим участком, террасой и гаражом. Да и с видом на море. Такие варианты тоже есть.

Если выбирать лучшие локаций для покупки дома в этой стране, то советуем присмотреться к следующим вариантам:

1) Будва — туристический центр республики. Здесь развитая и современная инфраструктура соседствует с цитаделями и старинными церквями VIII-XVIII веков. Если вы решили остановиться на Будве, выбирая недвижимость в Черногории, стоит помнить, что в разгар сезона тут довольно многолюдно, проходит множество фестивалей и ярмарок.

Впрочем, жильё в городе пользуется большим спросом, поэтому сдать в аренду или перепродать его потом будет просто. Стоимость одного квадратного метра колеблется от 2000 до 7000 евро.

2) Котор — этот город стоит на берегу одноимённого залива, который врезается в сушу почти на 30 километров.

Признан один из самых красивейших фьордов Средиземного моря. Именно здесь находится исторический и культурный центр страны. Обилие средневековых соборов, остатков крепостей и часовен просто потрясает воображение.

Неслучайно же Котор объявлен памятником Всемирного наследия ЮНЕСКО. Если вам хочется купить домик в Черногории, но в самом Которе пока нет вариантов, можем посоветовать соседние городки Столив и Доброта.

Здесь нет огромных потоков туристов и зимой города не вымирают, как на популярных курортах. Вам точно понравится прогуливаться по местным набережным и любоваться видом на водную гладь под величественными горами Бока-Которской бухты.

Стоимость квадратного метра находится в диапазоне от 2000 до 2700 евро.

3) Цетине — настоящий город-музей, где располагается официальная резиденция президента страны. Поскольку город окружен горным массивом Ловчен, то влажность здесь не такая высокая, как на других средиземноморских курортах.

Стоимость домов в Черногории на территории «второй столицы» составляет около 1200-2500 евро за квадратный метр.

4) Тиват — если два предыдущих города привлекают своей насыщенной и богатой историей, то Тиват больше понравится тем, кто ценит всё современное и премиальное. Именно здесь находится самый роскошный и дорогой квартал в стране — Порто Монтенегро.

Вы можете стать владельцем апартаментов класса люкс рядом с лучшими бутиками и ресторанами. Изюминка комплекса — роскошная марина для яхт, аналогов которой нет во всей Адриатике.

Если взглянуть на средние цены на недвижимость в Черногории, то жильё в Порто Монтенегро выделяется на общем фоне. 4500 евро за м2 в порядке вещей. В пригородных районах Тивата всё гораздо скромнее. Там недвижимость стоит в 1,5-2 раза дешевле.

Конечно, мы перечислили далеко не все интересные локации для покупки жилья в Черногории. Отдельно поговорим о лотах на самом берегу моря.

Налоги на недвижимость в Болгарии

Вы обзавелись квартирой на местном курорте или только планируете покупку? В таком случае вам придется столкнуться с болгарским налоговым законодательством. О налоге на недвижимость в Болгарии для россиян и граждан СНГ, актуальных ставках и методике расчета читайте в нашей статье.

Согласно болгарскому законодательству налогом облагается вся недвижимость на территории Болгарии. Исключение составляют сельскохозяйственные угодья и леса.

Иностранный гражданин, купивший в Болгарии дом или квартиру, автоматически становится плательщиком налога на имущество. Не позднее 60 дней после заверения договора купли-продажи у нотариуса новый владелец должен встать на учет в налоговую инспекцию, представив декларацию об объекте.

Декларация жилого объекта содержит полное его описание:

Налог на недвижимость в 2017 году, как для россиян и других иностранцев, так и для граждан Болгарии, составляет 0,15% от кадастровой стоимости объекта. Кадастровая или оценочная стоимость объекта устанавливается налоговыми органами и, как правило, на 50-70% ниже рыночной.

Для юридических лиц налог на имущество рассчитывается по ставке 0,15%, исходя из балансовой стоимости объекта .

Налог на недвижимость, исходя из оценочной стоимости жилого объекта. Ставка актуальна для физических и юридических лиц.

Помимо общегосударственного, собственник оплачивает муниципальный сбор, который по сути является платой за вывоз бытовых отходов. Размер сбора составляет 0,2–1% от кадастровой стоимости жилья и устанавливается каждым муниципалитетом в зависимости от престижности района расположения жилья. В 2017 году размер муниципального сбора составляет для:

• Варны – 0,15%;
• Софии – 0,32%;
• Бургаса – 0,25%.

Муниципальный сбор уплачивается одновременно с имущественным налогом, поэтому условно считается его составной частью.

Ставка сбора на вывоз бытовых отходов одинакова как для физических, так и для юридических лиц вне зависимости от гражданства плательщика.

Схема оплаты

Налог на недвижимость уплачивается один раз в квартал, до последнего числа каждого месяца (март, июнь, сентябрь, декабрь). При оплате всей суммы до 31 марта предоставляется скидка в размере 5%.

Сервисное обслуживание недвижимости или такса поддержки

В элитных апартаментах Болгарии существует такса на сервисное обслуживание помещений, которое включает в себя охрану и уборку объекта, работы по озеленению близлежащей территории и чистке бассейнов. Такса рассчитывается в зависимости от площади квартиры и составляет от 5 до 15 евро в месяц.

Такса поддержки установлена, как правило, в жилых комплексах курортного типа и апарт-отелях, предлагающих постояльцам дополнительные услуги (бассейн, ресепшн, охрана, зоны отдыха, ресторан и др.). В многоквартирных жилых домах и некоторых комплексах такса поддержки отсутствует.

Читайте также статью:

Налоги на доходы от продажи и аренды недвижимости

Аренда. Согласно болгарскому законодательству, арендодатель должен уплатить подоходный налог в размере 10% и НДС в размере 9% с полученного дохода с аренды. Из налогооблагаемой суммы разрешаются вычеты, в размере расходов, понесенных арендодателем при предоставлении услуги. Для получения разрешения на вычет, расходы необходимо подтвердить документально.

Налог уплачивается ежемесячно или один раз за отчетный период. Процедуру получения разрешения на сдачу недвижимости в аренду и особенности уплаты налога на аренду квартиры, можно уточнить в налоговой инспекции или в управляющей компании.

Также владелец жилого объекта должен осуществить единовременную выплату в размере 5 левов за каждое спальное место.

Читайте нашу статью:

Продажа. Продавец уплачивает налог на прирост капитала в размере 10% от разницы между покупной и продажной ценой жилого объекта.

От уплаты налога на прирост капитала освобождаются следующие категории собственников:

• продающие основное жилье и владеющие им более 3 лет;
• продающие не более 2 объектов, находящиеся в собственности более 5 лет.

Важно: если вы продаете недвижимость от юридического лица и ее стоимость превышает 50 000 левов, вы автоматически становитесь плательщиком НДС. В данном случае налог в размере 20% взимается с суммы, превышающей 50 000 тыс левов. Также вы оплачиваете налог на добавленную стоимость, покупая недвижимость от застройщика на первичном рынке, однако эта сумма, как правило, уже включена в стоимость покупки.

Узнайте больше о том, как продать недвижимость в Болгарии.

О других видах налогов в Болгарии, расскажет отдельная статья.

Налоги в Австрии на недвижимость

Порядок расчета налога

На основе базовой суммы налога определяется фактическая сумма. В соответствии с федеральным законом о финансовой компенсации австрийские муниципалитеты имеют право применять налоговую ставку до 500 % к основной сумме налога и таким образом увеличивать земельный налог. Например, максимальное возможное увеличение применяется в Зальцбурге.

Если мы используем полученную в примере базовую ставку €67,23 и применим максимальный повышающий процент, получим следующую фактическую сумму налога:

€67,23 х 500 % = €336,13.

Порядок уплаты налога

Ежегодный налог на имущество, как правило, не подлежит уплате сразу, а выплачивается четырежды в год по следующим датам:

• 15 февраля;
• 15 мая;
• 14 августа;
• 15 ноября.

Однако существует исключение. Если рассчитанный годовой налог не превышает €75, вся сумма должна быть уплачена 15 мая.

Случаи освобождения от уплаты налога

Под действие закона о земельном налоге не попадают объекты недвижимости, которые принадлежат следующим структурам:

1. Министерствам и департаментам, в том числе муниципального уровня.
2. Федеральной сети железных дорог Австрии.
3. Австрийскому Обществу Красного Креста и его дочерним ассоциациям.
4. Ассоциации пожарной охраны страны и связанным с ней добровольным пожарным командам.
5. Национальным корпорациям или объединениям, которые действуют исключительно в благотворительных целях.
6. Спортивным клубам и ассоциациям профессионального спорта.
7. Официальной церкви, а также церковной или религиозной общине.

Кроме того, налог не платится за школы, детские сады, дома престарелых, пансионаты и больницы, а также объекты, связанные с дорожной инфраструктурой (автодороги, водные пути, каналы, плотины, мосты и так далее).

Льготы

Местное налоговое управление принимает решение о постоянных налоговых льготах. Как правило, они применяются для земель в ведении муниципалитета, которые используются для общественных нужд.

В некоторых федеральных землях местные власти могут предоставлять временные льготы по налогу на землю. Как правило, это относится к жилым новостройкам, на возведение которых выделялись государственные субсидии.

Максимальный размер налога

Как такового верхнего предела налоговой ставки австрийские законы не предусматривают. Главное здесь то, что увеличение налогооблагаемой базы не должно превышать 500 %.

Налог на прирост капитала с недвижимости

ФНС России

 

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

 

ИНФОРМАЦИЯ

 

ФНС России разъяснила правомерность предъявления налогов на недвижимость для уплаты несовершеннолетними. Так, плательщиками земельного налога признаются физлица, обладающие правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения на налогооблагаемые земельные участки, а налога на имущество физлиц — собственники облагаемой налогом иной недвижимости (жилой дом, квартира, садовый дом, гараж и т.п.), независимо от возраста указанных лиц.

Налогоплательщик должен самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога, если иное не предусмотрено законодательством. Несовершеннолетние лица — владельцы налогооблагаемой недвижимости могут участвовать в налоговых отношениях через законного или уполномоченного представителя (родителя, опекуна и т. п.). Так, за несовершеннолетних, не достигших 14 лет, сделки могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны (ст. 28 ГК РФ). Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих родителей, усыновителей или попечителя, за исключением тех сделок, которые они вправе совершать самостоятельно (ст. 26 ГК РФ).

Таким образом, родители (усыновители, опекуны, попечители) как законные представители несовершеннолетних детей, имеющих налогооблагаемое имущество, управляют им, в том числе исполняя обязанности по уплате налогов.

Следовательно, физлица, признаваемые плательщиками налогов на недвижимое имущество, вне зависимости от возраста обязаны уплачивать налог в отношении находящейся в их собственности или владении недвижимости.

 

 

Открыть полный текст документа

Кабмин предлагает повысить налог для инвесторов в жилую недвижимость. Что нужно знать. Недвижимость,

Изменения могут коснуться тех, кто планирует купить жилье в новостройках и продать минимум три квартиры в год

Застройщики и правительство спорят о повышении налога от продажи жилья. Кабмин в начале месяца подал в Верховную Раду законопроект №5600. Он  предполагает повышение налога на доход физических лиц при продаже жилья с существующих 5% до 18% для системных инвесторов (если они продают три и больше квартир в год). Документ вызвал бурную реакцию застройщиков. Они заявили, что его принятие парализует строительный рынок. 

Несмотря на ажиотаж, аналитики рынка недвижимости допускают: увеличение ставки налога ни к чему не приведет, так как системные инвесторы найдут лазейку обойти закон в случае его принятия. 

LIGA.net разбиралась, что предлагает Кабмин и сколько инвесторам придется заплатить государству при продаже жилья.

Нужно ли повышение? За и против 

Главная цель правительства – увеличить поступления в казну за счет устранения пробелов в законодательстве. Так, Минфин предлагает повысить налог на доход физлиц при продаже жилья с 5% до 18%. Но новая ставка будет применяться только при продаже физлицом третьей и каждой последующей квартиры в течение одного года.

Нововведение не коснется рядовых украинцев, приобретающих квартиру в новострое, объясняет директор консалтинговой компании City Development Solutions Роман Герасимчук. А затронет, в первую очередь, профессиональных участников рынка — инвесторов, которые покупают квартиры на ранней стадии строительства и продают на высокой или после введения дома в эксплуатацию, говорит Герасимчук. 

Сколько таких покупателей? В компании Интергал-Буд LIGA.net сообщили, что в их объектах комфорт-класса около 30-40% квартир покупают системные инвесторы.

Застройщики опасаются: доля инвестиционных сделок может сократиться, что сильно ударит по строительным компаниям. Гендиректор Stolitsa Group Эдуард Соколовский объясняет: жилье строится три года, в основном за счет средств инвесторов, которые инвестируют в квартиры на начальном этапе. «Если ввести 18% налог на вторую и последующие продажи жилья в ЖК, строительство остановится, потому что капитал самих застройщиков ограничен», — говорит топ-менеджер.

Будут лазейки? 

Изменения к налогообложению продажи недвижимости – часть более масштабного законопроекта, который касается многих сфер, среди которыхповышение акцизного налога на электроэнергию, экологического налога и акцизного налога на алкоголь, повышение ренты за пользование недрами.

По данным главы строительной компании KAN Development Игоря Никонова, законопроект №5600 депутаты рассмотрят 17 июня.

Несмотря на возможный рост налоговой ставки, «серийные покупатели» найдут выход, считает Герасимчук из City Development Solutions.

«Инвесторы используют наработанные способы оптимизации налогов в рамках действующего законодательства», – полагает он.

К примеру, говорит Герасимчук, достаточно будет доказать, что при продаже не была получена прибыль, то есть, что квартира была продана не дороже, чем куплена, с учетом затрат на ремонт.

«Паника среди населения еще какое-то время будет. Но по факту, работы прибавилось только у юристов и бухгалтерий строительных компаний, а затраты на них в себестоимости строительства незначительны», – считает аналитик.

Если Вы заметили орфографическую ошибку, выделите её мышью и нажмите Ctrl+Enter.

Как использовать недвижимость для отсрочки уплаты налогов

Инвестиции в недвижимость по-прежнему остаются одним из лучших способов увеличения благосостояния и снижения налогов. Выгоды включают способность возмещать стоимость приносящей доход собственности за счет амортизации, использовать 1031 обмен для отсрочки получения прибыли от инвестиций в недвижимость и брать займы под залог собственного капитала для осуществления дополнительных инвестиций или для других целей.

Кроме того, домовладельцы могут воспользоваться освобождением от налога на частное проживание, которое защищает прибыль от продажи личного жилья от налогов на прирост капитала, а также от вычета процентов по ипотеке.Читайте дальше, чтобы узнать, подходит ли вам одна из этих стратегий или их комбинация.

Ключевые выводы

• Инвестирование в недвижимость — это способ повысить благосостояние и снизить налоги с помощью различных средств.
• Амортизация позволяет возместить затраты, связанные с приносящей доход арендной недвижимостью.
• Инвесторы могут отложить налоги, продав инвестиционную собственность и используя капитал для покупки другой собственности на так называемой бирже аналогичного типа 1031.
• Владельцы недвижимости могут брать взаймы под залог собственного капитала в своей текущей собственности для осуществления других инвестиций.
• В зависимости от стоимости продажи недвижимости, домовладельцы могут быть освобождены от уплаты налога на прирост капитала с доходов от продажи их дома.
• Физические лица также могут вычитать проценты, уплаченные по их ипотеке.

1. Использование амортизационных отчислений

Вы можете возместить стоимость приносящей доход арендной собственности за счет ежегодных налоговых вычетов, называемых амортизацией.Налоговый кодекс определяет амортизационные отчисления как разумную скидку на износ, износ и разумную скидку на устаревание.

Инвесторы в недвижимость обычно используют метод амортизации, называемый Модифицированной системой ускоренного возмещения затрат (MACRS), при которой арендуемая жилая недвижимость и структурные улучшения амортизируются в течение 27,5 лет, а техника и другое оборудование амортизируются в течение 15 лет.

Расходы на амортизацию часто приводят к чистым убыткам по инвестиционной собственности, даже если эта недвижимость фактически приносит положительный денежный поток.Этот убыток, а также расходы, такие как коммунальные услуги и страхование, отражаются в Приложении E формы 1040 федерального подоходного налога и вычитаются из обычного дохода.

2. Использование 1031 биржи

Биржа 1031, названная в честь раздела 1031 Налогового кодекса, позволяет инвесторам откладывать налоги, продавая одну инвестиционную собственность и используя капитал для покупки другой собственности или собственности равной или большей стоимости. Этот обмен должен происходить в течение определенного периода времени.

Хотя биржа 1031 в широком смысле может включать в себя различные типы собственности, подавляющее большинство транзакций связано с недвижимостью. А с 31 декабря 2017 года и далее раздел 1031 «Порядок обмена подобного рода применяется только к обменам недвижимого имущества, предназначенного для использования в торговле, бизнесе или для инвестиций, кроме недвижимого имущества, предназначенного в основном для продажи».

Правила собственности

Чтобы успешно завершить обмен 1031, свойства должны соответствовать следующим критериям:

• Совокупное значение замещающих свойств должно быть равно или больше, чем у отказанных свойств.
• Свойства, включенные в сделку, должны быть однотипными, то есть недвижимость не может быть обменена на какой-либо другой тип активов, например, на инвестиционный фонд недвижимости (REIT).
• Обе собственности должны использоваться для «производственных целей в бизнесе или торговле» (инвестиции).

Любые денежные средства или имущество, полученные в результате транзакции, которые не считаются равноценным имуществом, считаются выручкой и подлежат налогообложению. Денежный багаж включает не только наличные деньги, но и физическое имущество, например, приспособления.Загрузка ипотечного кредита относится к любому сокращению долга, достигаемому посредством сделки. Таким образом, сумма долга, принятая с заменой собственности, должна быть равна или больше, чем стоимость долга, погашаемого при продаже отказанной собственности.

Положения для инвесторов

Инвестор должен использовать квалифицированного посредника. Квалифицированный посредник — это агент, который облегчает процесс обмена 1031, в основном за счет удержания чистой выручки от отказавшейся собственности до их повторного инвестирования в заменяющую собственность.Только квалифицированный посредник может удерживать эти средства во время обмена. Федерация посредников по обмену подробно описывает роль, которую квалифицированный посредник играет в процессе обмена 1031.

У инвестора два крайних срока:

• Через сорок пять дней после продажи оставленной собственности они должны доставить письменный список квалифицированной замещающей собственности квалифицированной стороне обмена, обычно посреднику. Также существует несколько правил, ограничивающих количество идентифицируемых свойств.
• Кроме того, они должны приобрести совокупную стоимость квалифицируемых замещающих активов в течение 180 дней с момента продажи оставленного актива или 180 дней после даты уплаты налоговой декларации за этот год, в зависимости от того, что наступит раньше.

1031 Обмен, шаг за шагом

В типичной сделке инвестор решает продать инвестиционную недвижимость и инвестировать выручку от любой прибыли в другую недвижимость.

1. Чтобы добиться этого с точки зрения налоговой эффективности, инвестор заключает соглашение об обмене 1031 с квалифицированным посредником и выставляет первоначальную собственность на продажу.В то же время инвестор начинает поиск недвижимости на замену.
2. В день продажи инвестором первоначальной собственности (отказанной собственности) чистая выручка после оплаты всех расходов отправляется на специальный счет, созданный квалифицированным посредником.
3. Затем инвестор входит в период идентификации и имеет ровно 45 дней, чтобы составить список квалифицированной собственности на замену, и 180 дней, чтобы закрыть собственность на замену в течение периода обмена.
4. Используя всю выручку от продажи отказавшейся собственности, инвестор закрывает новую инвестиционную собственность или объекты недвижимости.
5. Квалифицированный посредник переводит эти средства в титульную компанию, специальный счет закрывается и транзакция завершается.

3. Займы под залог собственного капитала

Инвесторы, накопившие значительный капитал в своем личном доме или в инвестиционной собственности, могут просто выбрать рефинансирование своей собственности и изъятие капитала для дополнительных инвестиций, улучшения дома или для других целей.Правила варьируются от штата к штату.

В типичном сценарии кредитор ссужает от 80% до 85% вашего капитала. Например, для объекта недвижимости за 240 000 долларов с ссудой в 100 000 долларов заемщик может получить максимум 92 000 долларов (240 000 долларов x 80% = 100 000 долларов).

Хотя эта стратегия немного более рискованна, для тех, кто может справиться с дополнительным долгом, она может помочь накопить богатство без необходимости заключать обмен 1031 или продавать недвижимость.

4. Отсрочка уплаты налогов при продаже дома

Прибыль от продажи основного места жительства налогоплательщика исключается из налогообложения прироста капитала в размере до 500 000 долларов США для супружеских пар, которые подают документы совместно, и 250 000 долларов США для одиноких лиц, если налогоплательщик проживал в доме два из последних пяти лет.Кроме того, если прибыль от продажи основного места жительства налогоплательщика превышает эти исключения, налогоплательщик также может инвестировать эту часть через обмен 1031.

Инвесторы, живущие в районах, где стоимость жилья растет, могут использовать стратегию торговли, чтобы одновременно увеличить свое личное богатство и минимизировать налоги.

5. Вычет процентов по ипотеке

Домовладельцы могут вычесть часть своей ипотечной ссуды, относящуюся к выплате процентов, из своих налоговых деклараций.Эти выплаты выше в первые годы ипотеки и постепенно уменьшаются по мере погашения ипотеки.

Согласно IRS, «вы можете вычесть проценты по ипотечному жилищному фонду на первые 750 000 долларов США (375 000 долларов США при раздельном подаче документов в браке). Однако более высокие ограничения (1 миллион долларов США (500 000 долларов США при подаче документов в браке отдельно)) применяются, если вы вычитаете проценты по ипотеке из суммы задолженности. понесены до 16 декабря 2017 г. »

Итог

Есть много вариантов, доступных владельцу недвижимости, который хочет продать с минимальными налоговыми обязательствами.

• Обмен 1031 позволяет реинвестировать доходы от продажи в аналогичную собственность.
• Заем под залог собственного капитала напрямую зависит от стоимости имущества и может использоваться для различных целей.
• Продажа основного места жительства дает право на особый налоговый режим.
• Проценты по ипотеке могут быть удержаны во время налогообложения.

Ваша личная ситуация будет определять, какой из этих вариантов вам подходит, но любой из них поможет вам получить максимальную отдачу от инвестиций в недвижимость.

Налоги на недвижимое и личное имущество

Налог на недвижимость и налог на недвижимое имущество: в чем разница?

Платите ли вы налог на недвижимость, налог на личное имущество или и то, и другое, зависит от мобильности вашей собственности:

Налог на недвижимость (также называемый «налогом на недвижимость») применяется к недвижимой собственности, такой как ваш дом, здание или земля. Если у вас есть дом, вы платите этот налог за счет ежемесячного платежа по ипотеке или путем прямого платежа налоговому инспектору.

Налог на имущество физических лиц применяется к движимому имуществу — жилому дому, лодке, транспортному средству или самолету, среди прочего.

Налоги на недвижимость и личное имущество зависят от типа собственности, которой вы владеете, и обычно от ее оценочной стоимости.

Вычет налогов на недвижимость: краткие сведения

Налоги на недвижимость, основанные на оценочной стоимости недвижимости, взимаемые государственным учреждением и в интересах общества, вычитаются только налогоплательщиками, которые владеют недвижимостью и платят ее.

Чтобы получить налоговую льготу по налогам на недвижимость, вы должны перечислить их по статьям вместо использования стандартного вычета.

Вы можете вычесть налоги на недвижимость, которые вы платите за свою собственность в том году, когда вы их платите, если они были начислены, что обычно происходит тогда, когда налогоплательщик становится ответственным за уплату налога на имущество (т.е., предположительно, когда уведомление об оценке отправил вам). Например, вы можете получить счет к оплате в январе 2018 года на сумму, оцененную в 2017 году, и вы решите внести предоплату в декабре 2017 года.Это означает, что вы вычтете предоплаченную сумму из возврата за 2017 год.

Если у вас есть дом, ваш ипотечный кредитор может платить налоги на недвижимость со счета условного депонирования. Если да, они отправят вам форму 1098. В этой форме будут указаны все уплаченные вами налоги на недвижимость. Вы должны получить свой 1098 к 31 января 2018 г. Если вы этого не сделаете, обратитесь к своему ипотечному кредитору.

В ведомостях, требуемых Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB), также указываются налоги на недвижимость. Когда вы покупаете или продаете недвижимость, вы получите заключительное заявление.В заявлении указаны налоги, уплаченные как покупателем, так и продавцом. Обычно они вычитаются в зависимости от того, сколько дней каждый владел недвижимостью в течение года.

Если ваша квартира или ассоциация домовладельцев взимает с вас особый сбор, вы не можете вычесть его как налог на недвижимость; эти сборы считаются взносами ассоциации. Однако вы можете вычесть любую сумму из вашей комиссии, которая покрывает налоги на недвижимость. Если ассоциация пришлет вам заявление, в ней должна быть указана сумма налога на недвижимость, покрываемого сбором.

Вычет налогов на личную собственность: краткие сведения

Для вычета налогов на личную собственность должны применяться все следующие требования:

• Налог взимается с движимого имущества.
• Налог должен быть адвалорным, то есть в основном пропорциональным стоимости личного имущества.
• Налог взимается ежегодно, даже если он взимается чаще или реже одного раза в год.
• Вы должны заявить о них как о детализированных вычетах в Приложении A:
  • Налоги на недвижимость (строка 6)
  • Налоги на имущество физических лиц (строка 7)

Если у вас есть домашний офис, аренда или бизнес, эти налоги будут вычтены в другом месте по вашему возвращению.

Последствия нового Закона о сокращении налогов и занятости

На период с 2018 по 2025 год недавно принятый Закон о сокращении налогов и занятости ограничивает комбинированный вычет по налогам на недвижимость, налогам на личную собственность, государственным и местным подоходным налогам и общим налогам с продаж (в случае их принятия) на любой год до 10 000 долларов (5000 долларов для регистрации в браке отдельно). Закон по существу удвоил стандартный вычет для всех физических лиц. Таким образом, многие люди получат большую налоговую выгоду, если будут использовать стандартные вычеты, а не перечислять свои вычеты.Лица, использующие стандартный вычет, не могут также удерживать налоги, описанные выше.

Эти новые правила не будут применяться к вашей налоговой декларации за 2017 год (т. Е. Декларации за 2017 календарный год, которые поданы в 2018 году).

Какие налоги я могу вычесть?

Эксперты H&R Block проанализируют вашу личную ситуацию и помогут решить, имеете ли вы право на вычет налога на недвижимость, налога на личное имущество или того и другого. А если вы предпочитаете подавать налоговую декларацию самостоятельно, знайте, что вы по-прежнему пользуетесь нашей стопроцентной точностью и гарантиями максимального возмещения.В офисе или в Интернете не нужно просто платить налоги. Получите свои налоги с H&R Block.

Полное руководство по налогам на недвижимость — Anderson Advisors

Инвестиции в недвижимость требуют многих затрат, помимо фактической покупной цены собственности. Инвесторы в недвижимость, покупатели жилья и сдающие недвижимость платят множество различных сборов и налогов, которые сильно различаются в зависимости от местоположения. Прежде чем делать какие-либо инвестиции в недвижимость, необходимо учитывать важные налоги.

4 налога на недвижимость, которые необходимо учитывать при инвестициях

1. Налог на прирост капитала
2. Уездные налоги на имущество
3. Налог на перевод
4. Налог на чистый инвестиционный доход

Налоги на недвижимость или налоги на недвижимость — это ежегодные налоги, применяемые к стоимости собственности, по оценке местного оценщика округа или общины. В разных округах штата могут быть совершенно разные налоговые ставки в зависимости от множества факторов. Штат может также взимать налог на недвижимость в дополнение к округу и другим местным органам, в которых находится недвижимость.Эти налоги идут на финансирование школ и библиотек, а также на содержание и благоустройство округа. Оценочная стоимость включает стоимость земли, а также таких улучшений, как здания или бассейны.

Важно понять, как рассчитать основу затрат. Вы можете рассчитать стоимость для налогов, взяв первоначальную закупочную цену и добавив все уточненные улучшения. В некоторых случаях вы также можете уменьшить свою базу — например, если вы подали заявку на вычет амортизации. Квалифицированные улучшения могут повысить ценность, продлить срок службы собственности и дать новое или иное применение (например, для плавательного бассейна).Затраты на текущее обслуживание и мелкий ремонт не являются квалифицированными улучшениями.

Унаследованное имущество получает не облагаемое налогом повышение до справедливой рыночной стоимости и является полезным способом передачи сбережений наследникам в рамках плана по наследству. Недвижимость, которая переводится из личного пользования в служебное или наоборот, может столкнуться с особыми налоговыми требованиями. Поговорите с квалифицированным налоговым специалистом, чтобы убедиться, что вашей личной налоговой ситуации уделяется необходимое внимание и забота, чтобы предотвратить любые нежелательные налоговые счета.Стоимость всей собственности в пределах указанной области облагается налогом, чтобы приносить доход местным властям и правительствам штата. Как правило, в штатах местные налоговые органы проводят оценку имущества в их юрисдикции и определяют их стоимость, а также ставки налога на имущество, применяемые к недвижимости. В разных штатах действуют совершенно разные правила, касающиеся налогов на недвижимость.

Налоговая реформа

Недавние изменения в федеральном налоговом кодексе из Закона о сокращении налогов и занятости, обычно называемые налоговой реформой Трампа, ввели и сохранили благоприятные стратегии для инвесторов в недвижимость.Эта реформа включает более низкие налоговые ставки и отчисления для транзитных предприятий. Многие фирмы по недвижимости, инвестиционные фонды недвижимости (REIT) и инвесторы в недвижимость обычно выигрывают от этих изменений. Раздел 1031 (аналогичный обмен) был сохранен для недвижимости, а для некоторых активов разрешена амортизация бонусов. Однако произошли и негативные изменения. Вычеты по государственным и местным налогам (SALT) теперь ограничены суммой 10 000 долларов, а вычеты по ипотечным кредитам были снижены. Увеличение стандартного вычета, смешанное с уменьшением некоторых детализированных вычетов, может снизить стоимость домовладения в некоторых местах.Освобождение от налога на наследство также было увеличено до более чем 11 миллионов долларов. Многие налогоплательщики теперь смогут избежать уплаты налога на наследство при передаче активов членам семьи.

Расходы на приобретение недвижимости выходят за рамки цены собственности. Прежде чем инвестировать в недвижимость, важно понимать, какие налоги на недвижимость нужно платить.

1. Налог на прирост капитала

Когда вы продаете что-либо и получаете прибыль, вы, скорее всего, будете облагаться налогом с этого дохода — обычно при подаче налоговой декларации.Что касается недвижимости и других инвестиций, продолжительность их владения является важным фактором при расчете налогов. Если вы продаете инвестицию с целью получения прибыли, у вас есть прирост капитала, но если вы продаете с убытком, это потеря капитала. К долгосрочным инвестициям обычно относятся более благосклонно, с более низкими ставками налога от 0% до 15% и 20%, в зависимости от уровня дохода. Краткосрочный прирост капитала облагается налогом как обычный доход с федеральным налогом в размере от 10% до 37% (в зависимости от дохода). Если вы чистите убыток от капитала, вы можете компенсировать некоторые из этих убытков за счет других доходов.

Когда дело доходит до продажи собственности, то, как она использовалась, повлияет на ваши налоги на продажу. Если недвижимость использовалась для бизнеса, вам придется заплатить налоги на амортизацию, которые вы могли потребовать за время владения ею. Продажа основного места жительства, которое принадлежало и проживало как минимум 2 из последних 5 лет, может дать вам право на исключение из прибыли до 250 000 долларов США, если не замужем, или 500 000 долларов США, если вы состоите в браке и подаете совместно. Любая прибыль сверх освобождения будет облагаться налогом по соответствующей ставке прироста капитала.

Другой популярный метод отсрочки налога на недвижимость — использование обмена согласно Разделу 1031. При использовании этого метода прибыль от продажи инвестиций, например недвижимости, инвестируется в аналогичную недвижимость. Например, рассмотрим дом, который стоит 100 000 долларов, но позже будет продан за 150 000 долларов. Если недвижимость не соответствует критериям исключения по основному месту жительства, при продаже будет начислен налог на прирост капитала в размере 50 000 долларов США. Если продавец инвестирует деньги в новую собственность стоимостью 150 000 долларов или более в установленные сроки, он может отложить уплату налогов на прирост капитала до тех пор, пока эта собственность не будет продана.Если вы приурочите эту стратегию к пенсионному плану и имущественному плану, вы можете получить дополнительные выгоды.

Когда вы продаете недвижимость, заключительный агент может отправить форму 1099-S (Поступления от сделок с недвижимостью), в которой содержится подробная информация о том, задолжали ли вы налоги из-за прироста капитала, о которых необходимо сообщить. Другой вопрос, как облагается налогом на прирост капитала на государственном уровне. Например, в Калифорнии нет специального режима для долгосрочного прироста капитала, а в Техасе нет подоходного налога.

2.Окружные налоги на имущество

Окружные налоги — это налоги на имущество или недвижимость, которые устанавливаются местными налоговыми инспекторами по месту нахождения собственности. Налоговый инспектор из офиса оценщика будет собирать информацию от местных, городских и окружных агентств, а также от регистраторов и окружных служащих, чтобы определить стоимость собственности. Как правило, аудитор определяет соответствующую ставку налога на имущество и недвижимость, а также распределяет собранные деньги между окружными агентствами, городами, школами и особыми округами.Казначейство обычно отправляет владельцам недвижимости счета по налогу на недвижимость к октябрю каждого года. Сроки уплаты налогов на недвижимость зависят от штата. Например, в Техасе налоги на недвижимость обычно подлежат уплате до 31 января. Калифорния, с другой стороны, хочет, чтобы первоначальный взнос был произведен до 1 ноября, а второй — до 1 февраля. Первый взнос не задерживается до 10 декабря, а второй — до конца 10 апреля.

Местные налоговые органы имеют возможность устанавливать налоги на недвижимость в своей юрисдикции.Это приводит к тому, что к любой конкретной собственности применяется множество различных налогов на недвижимость в зависимости от ее конкретного местоположения. Оценщик оценит недвижимость и определит соответствующий налог на недвижимость. Вы также можете оспорить стоимость собственности, если считаете, что она неверна (обратитесь к своему окружному асессору для получения дополнительной информации).

Определение точной суммы налога, которую вы можете ожидать, чтобы заплатить за недвижимость, может оказаться сложным процессом. Эти налоговые ставки меняются каждый год. Некоторые ставки налога на недвижимость даже публикуются в местных газетах.Например, Техас публикует эту информацию каждый октябрь. Вы также можете связаться с налоговым агентством штата, местными агентами по недвижимости или опытным налоговым юристом для получения дополнительной информации о налоге на недвижимость для данного объекта недвижимости.

Вы можете платить налог на недвижимость различными способами в зависимости от вашей местной политики. Казначей вашего округа может принять дебетовую карту, денежный перевод или чек, и вы можете заплатить по телефону за дополнительную плату. Вы также можете отправить платежи по почте на физический адрес казначея вашего округа.Налог на имущество физических лиц и налог на недвижимость могут повлечь за собой большие штрафы и пени в случае просрочки. Некоторые округа разрешают рассрочку платежей или другие налоговые льготы в течение определенного налогового года.

Калифорния

В Калифорнии 58 округов и очень интересная ситуация с налогом на недвижимость. Государство приняло Предложение 13, которое ограничивает ставку налога на имущество до 1% от оценочной стоимости имущества. Затем добавляется дополнительный налог на имущество для погашения долга, одобренного избирателями, а также для специальных районных оценок.Например, в специальных районах есть местные школы и другие службы.

Преимуществом Предложения 13 Калифорнии является ограниченное увеличение оценочной стоимости собственности на 2% ежегодно. Это помогает поддерживать стоимость недвижимости — и последующий налоговый счет — в соответствии со средним ожидаемым ростом дохода. При продаже или покупке недвижимости можно получить дополнительный счет по налогу на имущество. Окружной или другой местный эксперт или аудитор сравнивает предыдущую налогооблагаемую стоимость номера участка с новой стоимостью на основе покупной цены собственности.Это нормально, когда налоговое агентство переоценивает стоимость собственности и последующие налоги после таких событий, как продажа или передача собственности.

Интересным моментом в отношении стоимости недвижимости и налогов в Калифорнии является то, что законы штата ограничивают скорость роста стоимости собственности или оценки дома. Из-за этого вы можете встретить совершенно разные суммы, уплачиваемые в качестве налога на недвижимость между владельцами в одном районе. Это связано с тем, что налог, начисленный против одного владельца, может быть основан на цене покупки более 10 лет назад в размере 75 000 долларов США по сравнению с ценой покупки ближайшего соседа, который недавно купил дом примерно по справедливой рыночной стоимости в 200 000 долларов.Эти владельцы увидят большую разницу в размере налога на недвижимость в размере 750 долларов США по сравнению с 2 000 долларов США только из-за общего налогового сбора в размере 1%.

Округ Лос-Анджелес

Округ Лос-Анджелес — крупнейший округ Калифорнии с населением более 10 миллионов человек в 88 городах. Инвестор в недвижимость может рассчитывать, как минимум, заплатить общий налоговый сбор в размере 1% с любой собственности в Калифорнии. Остальная часть окружного налога состоит из задолженности избирателей в конкретном месте, где находится недвижимость, а также из любого специального окружного налога на имущество.Например, городские власти Санта-Моники могут взимать задолженность избирателей и специальный окружной налог на имущество по ставке 0,003904 за 100 долларов. Metropolitan Water District может добавить еще 0,003500. Школьный округ, например объединенные школы или общественный колледж, добавляет еще 0,058862 и 0,070057 соответственно. Это сводится к объединенному налогу на недвижимость округа Лос-Анджелес в размере 1.136323, что для собственности с чистой налогооблагаемой стоимостью 263 651 долларов США будет означать 2995,93 доллара США в виде налогов на недвижимость. Эта расчетная сумма не включает прямые начисления, произведенные в отношении собственности, которые могут легко добавить еще от 700 до 800 долларов к ежегодным налоговым счетам.

Другие округа Калифорнии

Округ Сан-Диего — второй по величине округ в Калифорнии с населением более 3 миллионов человек в 18 городах. Налог на недвижимость в Сан-Диего может меняться ежегодно из-за множества факторов, таких как изменение налогового законодательства на уровне штата, округа, города и местного уровня. В округе Ориндж проживает более 3 миллионов человек в 34 городах. Особые районы могут включать в себя такие службы, как противопожарная охрана, кладбища, больницы, парки и санитария.Поступления от налога на имущество округа Ориндж финансируют школы и службы округа.

Следующими по величине округами являются округ Риверсайд с 28 городами, округ Сан-Бернардино с 24 городами, округ Санта-Клара с 15 городами, округ Аламеда с 14 городами, округ Сакраменто с 7 городами, округ Контра-Коста с 19 городами и округ Фресно. с 15 городами. Фактическая ставка налога на имущество, которую вы увидите, зависит от того, где вы находитесь в каждом округе, от утвержденной избирателями задолженности в этом районе и от того, находится ли недвижимость в каком-либо особом районе.Помимо ежегодного налога на имущество, покупатель и продавец также должны будут учитывать налог на имущество после продажи жилья. Для покупателя, который берет ипотеку для покупки недвижимости, налоги на недвижимость обычно учитываются в ежемесячных платежах. Однако не помешает убедиться, что все эти налоги учитываются. Рекомендуется воспользоваться услугами налогового специалиста или налогового поверенного, чтобы убедиться, что вы принимаете наилучшее возможное финансовое решение.

Продавец обычно несет ответственность за уплату налога на имущество до даты передачи, после чего покупатель несет ответственность за уплату налога на имущество за оставшиеся годы.Местные обычаи и процедуры, определяющие, кто несет ответственность за какие платежи, обычно являются предметом переговоров, но могут меняться от округа к округу. Ежегодные счета по налогу на недвижимость обычно рассылаются примерно в октябре и подлежат оплате в рассрочку. Первый период рассрочки платежа — с ноября по декабрь. Второе окно начинается в феврале и заканчивается в апреле. Плата за просрочку и штрафы варьируются в зависимости от округа. Вы можете столкнуться с большими штрафами и пени за недоплату и просрочку платежа. Если вы не можете заплатить сразу, лучше всего обратиться к клерку местного округа или даже к зарегистрированному налоговому специалисту, чтобы узнать, какие варианты доступны вам.Вы можете настроить рассрочку, чтобы избежать налогового залога. Другие варианты налоговых льгот могут быть доступны для просроченной налоговой задолженности.

Техас

В Техасе 254 округа, это самый большой из штатов США. Также нет подоходного налога для большинства налогоплательщиков и нет государственного налога на имущество, такого как общий сбор в Калифорнии в размере 1%. Компании действительно сталкиваются с налогом на бизнес или налогом на франшизу, который для большинства предприятий обычно составляет менее 1%. Существует пороговая сумма годового дохода в размере 1 080 000 долларов, не подлежащая уплате налогов, но налоги на занятость все еще подлежат оплате.Обычно округа назначают налог на имущество в размере до 1,5%, города — до 2%, транспортные власти могут взимать еще 1,5%, а районы специального назначения могут взимать до 2%. Школьные округа также добавляют к начислению налога на имущество.

Фактический налог на имущество зависит от комбинации сборов из различных источников, влияющих на рассматриваемое имущество. Средняя эффективная ставка налога на недвижимость в Техасе может варьироваться от 1,8% до 2,4%. Налоги на недвижимость оцениваются, собираются и используются на местном уровне более чем 4000 местных органов власти.Процесс налогообложения недвижимости начинается в январе, когда проводится оценка собственности, а уведомления об оценочной стоимости рассылаются к маю, чтобы у владельцев собственности было время опротестовать или обжаловать результаты оценки. Ставки местного налога принимаются к сентябрю и объявляются в октябре, когда налоговые счета отправляются владельцам недвижимости. Платежи должны быть произведены до 31 января и считаются до конца февраля.

Налоги на недвижимость округа Харрис

Округ Харрис — самый большой округ в Техасе с 34 городами и 4 городами.6 миллионов жителей. В этом округе также есть более 70 налоговых органов, которые могут вносить взносы в налог на имущество для данного объекта недвижимости. Любая недвижимость оценивается по стоимости, а затем местные налоговые органы решают, какие ставки налога на недвижимость установить для достижения запланированных бюджетов. Многие из этих местных органов власти сотрудничают с налоговым инспектором и сборщиком налогов графства. Оценочная стоимость недвижимости — это, как правило, рыночная стоимость недвижимости на 1 января.

Налоги на недвижимость округа Даллас

Следующим по величине округом в Техасе является округ Даллас с населением более двух человек.5 миллионов 31 город. Сюда входят 10 особых районов. Средняя ставка налога на недвижимость в округе Даллас может варьироваться от 2,17% до 2,72%, в зависимости от местных налоговых факторов. Например, независимый школьный округ Далласа может взимать налог на недвижимость по ставке 1,282%, а школьный округ Carrollton-Farmers Branch может взимать налог на недвижимость в этом округе со ставкой 1,381%.

Другие округа Техаса

Округ Таррант — третий по величине округ в Техасе с более чем 2 миллионами жителей в 34 городах.Средняя ставка налога на имущество колеблется от 2,321% до 2,37%. Следующим идет округ Бексар с 25 городами и немного более низкой ставкой налога на недвижимость. В округе Трэвис 15 городов, а ставки налога на имущество варьируются от 1,97% до 1,98%. Как и вся информация, представленная здесь, налоговые ставки определяются отдельными налоговыми единицами, составляющими округ, и рассчитываются на основе стоимости собственности, которая определяется ежегодно. Во время покупки дома покупатель и продавец могут согласовывать платежи в своих контрактах, но местные обычаи обычно диктуют обязанности по оплате.Оценочная стоимость домов или усадеб, занимаемых владельцами, не может увеличиваться более чем на 10% в год, если не происходят существенные улучшения, которые увеличивают стоимость.

Понятие амортизации поднимает интересный момент при продаже коммерческой недвижимости или собственности, используемой для сдачи в аренду. Когда вы продаете собственность, которая имела право на вычеты из амортизации, вы можете подпадать под действие правил возврата, даже если вы не претендовали на вычеты! Эта сумма возврата рассматривается как обычный доход, а не как долгосрочный прирост капитала.Налогообложение коммерческой или арендуемой собственности может стать еще более сложным из-за этой амортизации и последующего возврата.

3. Налог на перевод

Налог на передачу собственности, такой как Калифорнийский документарный налог на передачу, основан на стоимости собственности и взимается при смене владельца собственности. Есть исключения из налога на передачу в Калифорнии, такие как переводы в связи со смертью, подарком, разводом, раздельным проживанием, потерей права выкупа или изменениями в методе удержания, и это лишь некоторые из них.В противном случае округа могут ввести ставку налога на передачу собственности в размере до 0,55 доллара за 500 долларов собственности или 1,10 доллара за 1000 долларов собственности. Помимо налога на передачу округа, города также могут взимать документальный налог на передачу права собственности, который может стать довольно дорогим. Обязательно проконсультируйтесь с агентом по недвижимости или налоговым юристом, чтобы спрогнозировать ваш перевод и другие налоги. Некоторые округа, например округ Сан-Франциско, не взимают налог на передачу собственности. В Техасе нет налога на передачу жилой недвижимости. Это помогает снизить влияние более высоких налогов на недвижимость и недвижимость, стоимость и стоимость которой быстро растут.Наряду с отсутствием подоходного налога отсутствие налога на передачу означает, что главными налоговыми соображениями являются налоги округа или налоги на недвижимость.

4. Налог на чистый инвестиционный доход

Налог на чистый инвестиционный доход (NIIT) применяется к доходу от аренды и приросту капитала от продажи арендуемой собственности. Этот налог применяет ставку 3,8% к определенным инвестиционным доходам, таким как доход от аренды и прирост капитала от пассивных инвестиций для налогоплательщика. Примером может служить арендуемая недвижимость, которой не управляет активно владелец, который является агентом по недвижимости.Прибыль от продажи инвестиционной недвижимости, такой как второй дом, также будет квалифицирована. Налог на чистый инвестиционный доход применяется к тем, у кого доход превышает 200 000 долларов для заявителей, подающих заявление на одного человека, и 250 000 долларов США для заявителей, состоящих в браке.

Вычеты, льготы и кредиты

Существует множество вычетов, льгот и кредитов, на которые домовладельцы и агенты по недвижимости могут иметь право требовать. Исключение домовладельца для первых 250 000–500 000 долларов прибыли от продажи основного места жительства доступно только при определенных условиях.Лучше всего проконсультироваться с налоговым юристом для получения самой последней и актуальной налоговой информации для вашей уникальной налоговой ситуации.

Вы можете вычесть налоги на недвижимость, хотя согласно новой налоговой реформе Трампа, налоговые вычеты штата и местных налогов ограничены 10 000 долларов. Суммы вычета процентов по ипотеке также были снижены, но аналогичные обмены по Разделу 1031 были сохранены для сделок с недвижимостью. Налогоплательщики также имеют более высокий стандартный вычет. Это снижает вероятность детализации для многих налогоплательщиков, что снижает стоимость домовладения, когда дело доходит до налогообложения.Вычет процентов по ипотеке теперь применяется только к долгу до 750 000 долларов. Проценты по кредиту собственного капитала могут быть вычтены только в том случае, если они используются для квалифицируемых улучшений.

Арендуемая недвижимость может иметь право на новый вычет в размере 20% от квалифицированного дохода от бизнеса с учетом определенных ограничений. Также существует множество других налоговых вычетов по налогу на арендную собственность. В Техасе освобождение от уплаты налога на приусадебные участки для основных жилых домов позволяет исключить из стоимости собственности до 25000 долларов для целей налогообложения. Однако это относится только к собственности в школьных налоговых округах.Некоторые люди могут иметь право на освобождение в зависимости от возраста владельца, наличия пережившего супруга и многих других причин.

Налоги на недвижимость

Налоги могут быть сложными и запутанными, особенно при рассмотрении сделок с недвижимостью. Необходимо учитывать множество различных факторов и налогов. Если вы продаете недвижимость, вам стоит подумать о том, как долго вы владеете ею. Ставки налога на долгосрочный прирост капитала более выгодны. Продажа основного дома, отвечающего требованиям, позволяет домовладельцу исключить прибыль от 250 000 до 500 000 долларов.Суммы, превышающие это освобождение, или если продажа не соответствует требованиям, регулируются ставками прироста капитала.

Налоги на недвижимость или окружные налоги — следующий по величине налог на недвижимость, который следует учитывать. Это местные налоги, устанавливаемые налоговыми органами и местными органами власти для оплаты улучшений, пожарных и полицейских служб и школ. Поскольку налоги на недвижимость устанавливаются на местном уровне, они варьируются в зависимости от округа и штата. Местный оценщик проведет оценку недвижимости для определения ее стоимости, обычно на основе справедливой рыночной стоимости.В Калифорнии оценочная стоимость не может быть повышена более чем на 2% ежегодно. Техас позволяет увеличивать стоимость до 10% каждый финансовый год. Из-за этих факторов налоги на недвижимость могут сильно различаться. Как правило, налоги на недвижимость рассчитываются и отправляются ежегодно к октябрю, хотя сроки уплаты варьируются в зависимости от штата. Вы можете связаться с налоговой инспекцией вашего округа или войти на свой местный налоговый портал, чтобы просмотреть записи по налогу на имущество или выполнить поиск по налогу на имущество.

Помимо налогов на недвижимость и прирост капитала, инвестору в недвижимость может также потребоваться уплатить налог на передачу собственности.В настоящее время в Техасе также нет налога на передачу и подоходного налога. В Калифорнии есть налоги на передачу, которые могут быть довольно высокими в городах, хотя в некоторых округах, таких как Сан-Франциско, нет налога на передачу округа.

Прирост капитала от продажи сдаваемой в аренду собственности может облагаться дополнительным налогом, известным как налог на чистый инвестиционный доход (NIIT). Этот налог включает дополнительные 3,8% от стоимости недвижимости. Владелец собственности несет ответственность за уплату соответствующих налогов в срок, даже если он не получил уведомления.Невыплаченные налоги на недвижимость и другие счета по налогам на движимое и недвижимое имущество могут привести к наложению налогового залога. Если вам нужна финансовая помощь, подумайте о рассрочке и обратитесь в офис налоговой инспекции, чтобы узнать, какие варианты доступны. С учетом некоторых сборов и штрафов, которые могут возникнуть, было бы лучше платить налоги с помощью кредитной карты.

Управление множеством различных объектов собственности и отслеживание соответствующей налоговой информации для каждого местоположения может быть довольно сложным и трудоемким.Вот почему такая хорошая идея — нанять эксперта для решения ваших финансовых проблем, включая планирование налогообложения и другие стратегии подготовки налогов. Налоговое законодательство может часто меняться, и последствия налога на недвижимость для любого объекта недвижимости будут меняться из года в год. Прежде чем инвестировать в недвижимость, обратитесь за помощью к надежным налоговым юристам Anderson Advisors.

Налоговые преимущества инвестирования в недвижимость: что нужно знать

Будьте внимательны при каждой инвестиции Удержание налога на недвижимость

Владелец арендуемой недвижимости может получить множество преимуществ от налоговых вычетов.Большая часть расходов, связанных с вашим зданием, может быть вычтена для налоговых целей. Если ваше здание приносит доход от аренды в размере 1000 долларов США, вы должны платить налоги с полной суммы 1000 долларов США, если вы не вычитаете единовременные расходы на аренду.

Но, если вы верите в долгосрочную окупаемость вашего здания, вы инвестируете в новую краску или новую кровлю. Вы можете установить новые окна, чтобы сохранить тепло. Наши клиенты делают это, чтобы улучшить свою собственность и эффективно использовать налоговые поступления.

Вместо уплаты налогов с 1000 долларов вы можете платить налоги с 600, 700 или даже 300 долларов. Вы сэкономили пару сотен долларов, и это вернет вам деньги в карман.

Стартовый набор для инвестора в аренде

В Mynd Property Management мы управляем жилой недвижимостью в Сан-Диего, районе залива, Сиэтле и 16 дополнительных рынках. Сегодня мы рады поговорить о налоговых льготах, доступных при инвестировании в арендуемую недвижимость.

Наш генеральный директор Дуг Брайен владеет 12 зданиями, все из которых находятся в нашем управлении. Одним из важнейших компонентов его успеха и нашего успеха как фирмы по управлению недвижимостью является то, что мы можем справиться с налоговыми обязательствами и налоговыми льготами, которые дает владение арендуемой недвижимостью.

Сегодня мы делимся некоторыми уроками и передовым опытом, которые мы извлекли из опыта сотен клиентов и успехов нашего собственного основателя, чтобы вы могли воспользоваться любым вычетом налога на арендуемую недвижимость, который вы можете использовать!

Воспользуйтесь налоговой реформой, принятой администрацией Трампа

Закон о сокращении налогов и занятости от 2017 года (TCJA) добавил новые налоговые льготы и вычеты для инвесторов в недвижимость.Недвижимость всегда была эффективной с точки зрения налогообложения.

Одна из новых возможностей для вычета налога на недвижимость после 2019 года заключается в том, что вы можете воспользоваться правом вычета дохода от бизнеса (QBI) или разделом 199A Налогового кодекса США. Этот новый налоговый закон позволяет сразу вычитать 20% вашего дохода от аренды из ваших налогов. Таким образом, независимо от того, что вы зарабатываете, вы сразу же получаете вычет в размере 20%.

Ведение хороших записей

Ведение отличных записей поможет вам добиться успеха при уплате налогов.Убедитесь, что вы сохранили все свои квитанции. Организуйте, сколько вы потратили на свое здание во время посещения и какие типы инвестиций вы вложили в свою недвижимость. Организованность идет вам на пользу, и вам лучше во время налоговой декларации. Ваш бухгалтер полюбит вас, и ваша прибыль улучшится.

У нас есть собственная система, которая собирает как можно больше информации о вашем здании, вплоть до уровня единиц. Мы можем работать с вашим бухгалтером, чтобы предоставить повседневную налоговую информацию для упрощения налоговой подготовки.Владельцы, которые это делают, дотошны, хорошо организованы и умеют вести записи. Они экономят на налогах больше денег, чем менее организованные собственники. Спросите свою команду по управлению недвижимостью, как они остаются организованными.

Проявите творческий подход: инвестируйте в соответствующие зоны возможностей

Зоны определенных возможностей позволяют инвесторам проявлять творческий подход к управлению своими налогами. Эти зоны квалифицированных возможностей основаны на предпосылке, что инвестиции в районы с низким доходом улучшат здания и сделают сообщество лучшим местом для жизни людей.

Возьмите деньги, которые вы зарабатываете на другой арендной собственности или других инвестициях, и инвестируйте их в Зону возможностей. Если вы сделаете это и соблюдаете несколько правил, вы можете снизить налоговые обязательства на 15%. Итак, если вы вложили 100 долларов и вложили эти деньги в Зону квалифицированных возможностей, вы можете заплатить налоги только с 85 долларов. Это огромная налоговая выгода.

Зоны возможностей также требуют, чтобы вы инвестировали в недвижимость и улучшали ее. Это захватывающе, потому что у вас будет красивое здание, и весь ваш район выиграет.С этого момента вы также можете простить любой налог на прирост капитала. Итак, вложите эти 100 долларов, превратите их в 200 долларов, и вы не заплатите нулевые налоги. Есть много возможностей для использования кредитного плеча.

Другие налоговые вычеты, которые вы можете учесть

Есть и другие преимущества, связанные с владением инвестиционной недвижимостью. Если вы не живете в штате, в котором существует недвижимость, и вам нужно прилететь туда, чтобы посетить ее, вы можете вычесть свои дорожные расходы. Вы также можете вычесть свои счета за озеленение и стоимость показа здания, когда у вас есть вакансия, среди прочего.

Вот неполный список из 31 налоговых вычетов, которые могут использовать инвесторы в недвижимость:

• Затраты на открытие бизнеса
• Затраты на поиск новой собственности
• Образование
• Сотрудники
• Энергоэффективность
• Сборы ассоциации домовладельцев
• Выплата процентов по ссуде или кредитным картам
• Тарифы на Интернет и сотовую связь
• Юридические сборы за выселение
• Питание и развлечения
• Обычные и необходимые расходы на рекламу
• Мелкие денежные расходы
• Подготовка документов
• Техническое обслуживание
• Сборы компании по управлению недвижимостью
• Аренда оборудования и инструментов
• Ремонт
• Подписки и членство
• Коммунальные услуги, оплачиваемые арендодателем

Юридические лица

Знание того, как выбрать правильное юридическое лицо для инвестиций в недвижимость, позволит Вы получите больше налоговых льгот.

• Защита ответственности: Ответственность — это когда вы несете ответственность за что-то в соответствии с законом.

• Бессрочное существование: регистрация означает, что ваш бизнес не пострадает, если один из владельцев умрет или уйдет.

• Налоговые преимущества: после регистрации вам станут доступны новые льготы, а в некоторых случаях вы также можете снизить вероятность того, что вас будут проверять.

• Улучшение делового восприятия: люди будут больше думать о вашем бизнесе, если увидят Inc.«Ко» или «LLC» после названия вашей компании.

• Более простое управление: регистрация означает, что ваш бизнес централизован, что упрощает его ведение, особенно если у вас есть совет директоров.

• Регистрация — это просто: регистрация не занимает много времени и становится еще более доступной без юриста.

Налог на прирост капитала вместо налога на прибыль

Прирост капитала — это налоги, которые вы платите при продаже собственности. Они могут иметь более низкую ставку налога, чем ваша обычная ставка налогооблагаемого дохода.

• Недвижимость, удерживаемая в течение одного года или менее, может облагаться краткосрочным налогом на прирост капитала в размере от 10% до 37% в зависимости от вашей налоговой категории.

• Имущество, удерживаемое в течение года и одного дня или более, может облагаться налогом от 0% до 20%, в зависимости от вашей налоговой категории.
  

Помимо перепродажи домов и оптовой продажи, наиболее часто используемые стратегии в сфере недвижимости предполагают удержание дома более года, а это означает, что, в конечном итоге, вы будете платить меньше налогов, если продадите свой дом, чем если этот доход был получен другим способом.

Амортизация

Амортизация — это налоговое списание, которое делает инвестирование в недвижимость более управляемым.

Амортизация применяется как к собственности, так и к улучшениям. Однако амортизация не применяется сразу, поскольку стоимость имущества и улучшений выходит за рамки одного налогового года. По этой причине амортизация применяется в течение срока полезного использования имущества или улучшения.

В сфере недвижимости «улучшение» и «ремонт» — это технические термины, относящиеся к определенным вещам.

Иногда бывает трудно отличить улучшение от ремонта. На данный момент этого различия должно быть достаточно:

• Улучшения: Увеличьте ценность своей собственности.
• Ремонт: Верните вашу собственность в первоначальное состояние.
  

Крыша — отличное место, чтобы оценить эту разницу. Замыкание дыры в крыше — это ремонт, но замена крыши — улучшение.

Следует иметь в виду, что вы должны платить налог на сумму, которую вы экономите из-за амортизации.Этот налог известен как возврат амортизационных отчислений. Возврат амортизации применяется независимо от того, используется ли амортизация. Это означает, что даже если вы решите не снижать стоимость покупки, вы будете облагаться налогом, как если бы вы это сделали.

Однако, если вы продаете по амортизационной стоимости или ниже ее, вам не нужно платить возмещение амортизации. Вы также можете избежать возврата амортизационных отчислений, если совершите обмен 1031, также известный как обмен Старкера.

1031 Обмены

Обмен 1031 позволяет отложить уплату налогов на прирост капитала и возврат амортизации.Принцип работы биржи 1031 заключается в том, что вы используете прибыль от продажи одного объекта недвижимости для покупки одного или нескольких объектов недвижимости равной или большей стоимости.

Время играет важную роль в обмене 1031. После продажи недвижимости у вас будет около 45 дней на поиск новой недвижимости. После этого у вас есть 180 дней, чтобы завершить покупку этой собственности.

Если все сделано правильно, обмен 1031 может помочь вашим наследникам избежать уплаты отложенных налогов после вашей смерти.Вместо того, чтобы вкладывать недвижимость в траст, вы можете продолжать совершать 1031 обмен до своей смерти. Ваши наследники получат собственность на увеличенной основе, что означает, что собственность будет рассматриваться, как если бы ее стоимость была ее справедливой рыночной стоимостью на момент смерти, и им не придется платить какие-либо отложенные налоги. Однако вашим наследникам, возможно, придется заплатить налог на наследство, поэтому им следует проконсультироваться с юристом по недвижимости.

Амортизация 100% бонусов и вычеты по Разделу 179

Амортизация бонусов и вычеты по Разделу 179 позволяют амортизировать приемлемые вычитаемые расходы сразу же в том году, в котором покупка была введена в эксплуатацию.Раньше амортизация бонуса составляла только 50%, но TCJA увеличила его до 100%! Однако TCJA также установил дату истечения срока амортизации бонуса. Начиная с 2023 года амортизация бонусов будет снижаться на 20% каждый год, пока они полностью не исчезнут в 2027 году, если Конгресс не примет иного решения.

Покупки, на которые распространяется вычет по статье 179, также могут быть амортизированы в том году, в котором они были приобретены. В то время как амортизация бонусов может применяться, даже если бизнес нерентабелен, Раздел 179 требует использования рентабельности.Если ваш бизнес заработал 20 000 долларов, а ваша покупка составляет 30 000 долларов, вы можете применить Раздел 179 только к 20 000 долларов. Оставшуюся сумму придется амортизировать в следующем году.

Анализ сегрегации затрат

Одним из самых мощных инструментов является анализ сегрегации затрат. Это технический анализ, при котором ваше здание разбивается на более мелкие части для снижения стоимости. Вы посмотрите график амортизации для каждой единицы. Возможно, вам удастся немного снизить курс и защитить большую часть своего дохода, чтобы вы могли реинвестировать эти деньги.Некоторые из наших клиентов получают дополнительно 10 000 долларов на расходы, не подлежащие вычету из налогооблагаемой базы. Уберите лишний капитал со стола и реинвестируйте его!

Нет налога на заработную плату (FICA) на доход от аренды

FICA означает Федеральный закон о страховых взносах. Это налог на сотрудников и работодателей, который финансирует социальное обеспечение и бесплатную медицинскую помощь. FICA известен как налог на заработную плату, потому что он исходит из заработной платы людей. Если вы работаете не по найму, ваш налоговый взнос FICA составляет 15,3%. Однако вы не платите налог FICA на доход от аренды, что дает значительную экономию! Если ваш доход от аренды составляет 100 000 долларов в год, неуплата налогов FICA сэкономит вам 15 300 долларов.

Отсутствие налогов на обналичивание. Деньги рефинансирования

Рефинансирование — это когда вы получаете новую ссуду с более благоприятными условиями, чем ваша старая ссуда.

Рефинансирование с выплатой наличных — это когда вы получаете ссуду на сумму, превышающую стоимость вашего долга. Эти средства можно использовать как угодно, и эти деньги не облагаются налогом!

Это делает более управляемыми популярные инвестиционные стратегии, такие как BURL и BRRR.

• BRRR означает «покупка, реабилитация, аренда, рефинансирование, повторение».«Это именно то, на что это похоже. Вы покупаете недвижимость, ремонтируете ее, сдаете внаем, рефинансируете ее, а затем используете деньги от рефинансирования с выплатой наличных плюс все, что вы накопили, чтобы повторить процесс.

• BURL расшифровывается как «купить элитную аренду коммунальных услуг». Чтобы оценить эту стратегию, вам нужно знать, как работает cap rate. Ставка капитализации — это мера того, сколько времени требуется, чтобы недвижимость окупилась и начала приносить прибыль, выраженную в процентах. Низкая ставка капитализации считается низким риском, потому что она с меньшей вероятностью перестанет приносить доход, в то время как высокая ставка капитализации считается более рискованной, потому что она с большей вероятностью перестанет приносить доход.

Идея BURL состоит в том, что вы покупаете коммунальное предприятие, потому что оно имеет низкий уровень капитализации, поэтому вы можете позволить себе арендовать предметы роскоши, потому что он имеет высокий уровень капитализации. Почему ты бы так поступил? Потому что со временем элитная недвижимость может стать более оцененной, поэтому риск того стоит!

Live-in Flip

Переворачивание и реабилитация — это не одно и то же, но инвестиционная стратегия live-in flip существует где-то посередине. Вы можете в конечном итоге заплатить нулевой налог на прирост капитала с собственности, которая зарабатывает более 250 000 долларов США для лиц, подающих заявки на одного человека, и 500 000 долларов США для совместной регистрации супружеской пары.Право на исключение по Разделу 121 означает:

• Вы должны проживать в собственности: это должно быть ваше основное место жительства.
• Вы должны владеть недвижимостью: вы должны были прожить в ней два года из пяти, предшествовавших продаже.
  

Итак, как выглядит живое флип?

Это означает, что вы живете в доме, добавляя при этом улучшения, которые повышают ценность вашей собственности. Ваши изменения могут быть внесены даже с помощью простого управления оборотом аренды и привлечения высококлассных арендаторов! Вы просто должны уметь жить в доме, который ремонтируют.

Если вы попытаетесь переехать с проживанием, но произойдет что-то, что потребует от вас переехать до того, как вы прожили там два года, вы все равно можете претендовать на частичное исключение из налогов на прирост капитала, в зависимости от причины ваш ход.

• Переезд на работу
• Изменение здоровья
• Военное командование
• Непредвиденные обстоятельства
  

Проконсультируйтесь с налоговым специалистом, если вам нужно переехать раньше.

Инвестирование в недвижимость с самостоятельной IRA (SDIRA)

Знание того, как инвестировать в недвижимость с самостоятельной IRA (SDIRA), позволяет вам пользоваться всеми налоговыми льготами, которые возникают при инвестировании в недвижимость вместе с все налоговые льготы ИРА. Существует два типа SDIRA:

• Управляемый хранителем: владелец счета направляет хранителя для осуществления инвестиций в недвижимость и управления ими.
• Самостоятельное управление: также известное как контролируемая чековая книжка, это влечет за собой открытие компании с ограниченной ответственностью (LLC) для самостоятельного осуществления инвестиций и управления ими.
  

Как и в случае с 401 (k), ваши налоги будут вычтены во время вашего вывода. Вы также можете выбрать Roth SDIRA, и в этом случае ваши налоги будут вычтены при внесении депозита. Если вы инвестируете в недвижимость, Roth SDIRA может быть особенно выгодным, если ваша недвижимость значительно подорожает.

Какой бы маршрут вы ни выбрали, покупка недвижимости может финансироваться деньгами вне IRA, но любые операционные расходы должны покрываться деньгами IRA.Если вы выбираете самостоятельный путь, вы можете сотрудничать с другими, чтобы помочь оплачивать покупки. Вы также можете взять ссуду без права регресса, ссуду, в которой ваша собственность используется в качестве залога. Это важно, потому что, если по какой-либо причине вам придется не выплачивать кредит, вы потеряете свои деньги, но ваш IRA останется нетронутым.

Причина, по которой люди выбирают профессиональное управление своими SDIRA, заключается в том, что существует множество правил, которым нужно следовать, когда дело доходит до управления IRA.Если вы сделаете неправильный шаг, это может стоить вам много времени!

Если все сделано правильно, использование SDIRA сделает вас более устойчивым инвестором благодаря диверсификации, особенно если недвижимость, в которую вы инвестируете, также географически разнообразна. Помните, не храните все яйца в одной корзине и не храните все эти корзины в одной коробке!

Измеряйте все, что вы делаете

Если вы хотите снизить налоговую эффективность, вам нужно иметь много данных о своей собственности. Отслеживайте, когда вы в последний раз устанавливали новую ванну, и убедитесь, что вы знаете старую модель ванны.Документируйте, какая у вас крыша. В Mynd мы создали систему, которая фиксирует все это. Мы рады этому, потому что это помогает нашим инвестиционным клиентам найти большую ценность для своего здания, и они могут немного умнее платить свои налоги.

Поговорите со специалистом по налогам о вашей арендуемой недвижимости

В Mynd мы любим говорить о том, что лучше всего подходит для вашей собственности, и о преимуществах инвестиций в недвижимость. Мы не профессионалы в области налогообложения, но мы видим множество налоговых льгот для клиентов, которых обслуживаем в настоящее время, и мы рады поделиться своими знаниями.Мы здесь, чтобы пообщаться с вами и вашим налоговым специалистом, поэтому свяжитесь с нами сегодня.

Инвестиции в недвижимость: обзор налогов и льготы

• Инвестиции в недвижимость могут приносить проценты, дивиденды, доход от аренды, доход от бизнеса и прирост капитала, в зависимости от того, как структурированы инвестиции.
• Если вы инвестируете в арендуемую недвижимость, вы можете уменьшить свой налогооблагаемый доход, вычтя любые расходы на управление и содержание сдаваемой в аренду собственности.
• Обмен 1031 позволяет инвесторам в недвижимость обменивать одну арендуемую недвижимость на другую, откладывая прирост капитала по сделке.
• Посетите справочную библиотеку Business Insider по инвестициям, чтобы узнать больше.

Идет загрузка.

Есть много причин, по которым вы можете захотеть инвестировать в недвижимость.Владение недвижимостью может приносить доход за счет повышения ее стоимости — когда стоимость дома со временем увеличивается — и может быть источником пассивного дохода, если вы сдадите его в аренду. И это хороший способ диверсифицировать свой инвестиционный портфель.

Инвестиции в недвижимость также приносят налоговые льготы, например, возможность списать определенные расходы на доходную недвижимость. Но, как и все, что связано с IRS, налоги на недвижимость могут быть довольно сложными. Ниже приведены налоговые последствия инвестирования в недвижимость, а также основные налоговые льготы, о которых следует помнить.

Какие виды налогов облагаются недвижимостью?

Все, кто владеет недвижимостью, должны платить налог на недвижимость. Smolaw / Shutterstock

При работе с недвижимостью виды налогов, которым вы будете подвергаться, будут зависеть от того, являетесь ли вы владельцем недвижимости или просто инвестором.Например, если вы владеете домом или кондоминиумом и сдаете его в аренду, вы будете платить налоги на недвижимость в адрес правительства своего штата или местного самоуправления, подоходный налог на доход от аренды, который вы зарабатываете, и налог на прирост капитала, если впоследствии вы продадите недвижимость с выгодой. .

Это сильно отличается от инвестирования в недвижимость через краудфандинг, инвестиционный фонд недвижимости ( REIT ) или товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости (RELP). Без хлопот, связанных с фактическим владением недвижимостью, налоги, которым вы облагаетесь, являются индивидуальными подоходными налогами.

Вот обзор различных типов налогов, которые вы можете платить, когда владеете недвижимостью или инвестируете в нее.

Налоги на имущество

Государственные и местные органы власти ежегодно взимают налоги на имущество или недвижимость, чтобы помочь оплачивать школы, полицию и пожарные части, дороги и другие государственные и местные службы. Налоги на имущество обычно основываются на оценочной стоимости имущества, включая землю, здания и другие улучшения.Ставки налога на имущество сильно различаются в зависимости от города и штата, в котором вы живете.

Налог на чистый инвестиционный доход (NIIT)

Некоторые виды инвестирования в недвижимость приводят к инвестиционному доходу, например, к процентным доходам и дивидендам. Если вы хорошо зарабатываете и зарабатываете много денег на своем инвестиционном доходе, вам придется платить NIIT, который IRS применяет по ставке 3,8% к определенному чистому инвестиционному доходу. Налоговое управление США (IRS) указало на своем веб-сайте, кто подлежит уплате этого типа налога, который зависит от статуса подачи и модифицированного скорректированного валового дохода (MAGI).

Подоходный налог с недвижимости

Когда вы сдаете недвижимость в аренду, доход от аренды считается пассивным доходом и облагается налогом как обычный доход. Просто убедитесь, что вы соответствуете определению IRS о том, что считается пассивным доходом, что вы можете сделать, пройдя тест на материальное участие, чтобы определить, активно ли вы участвовали в бизнесе или действительно ли это пассивный доход.

Налог на прибыль предприятий

В некоторых случаях сдача в аренду недвижимости считается торговлей или бизнесом.Это происходит только в том случае, если вы предоставляете больше, чем базовые услуги. Например, вы можете купить недвижимость и превратить ее в отель типа «постель и завтрак», предоставляя постельное белье и питание для гостей.

Прирост капитала

Продажа недвижимости также может принести прибыль, если вы продаете недвижимость по цене, превышающей ее первоначальную стоимость. Основа вашей стоимости — это цена, которую вы заплатили за недвижимость, плюс любые расходы на приобретение и улучшения, за вычетом амортизации.

Ваша налоговая ставка будет зависеть от того, квалифицируется ли она как краткосрочный или долгосрочный прирост капитала.

Краткосрочный прирост капитала связан с продажей активов, находящихся в собственности менее одного года, которые облагаются налогом по обычным ставкам подоходного налога. Долгосрочный прирост капитала относится к активам, находящимся в собственности в течение года или более, и облагается налогом по более низкой ставке, чем обычный доход, со ставками от 0% до 20%, в зависимости от вашего общего налогооблагаемого дохода.

Индивидуальные подоходные налоги

Если вы просто инвестор и на самом деле не владеете собственностью, любая прибыль приносит процентный доход, облагаемый налогом по той же ставке, что и ваш другой обычный доход.

Как облагаются налогом различные инвестиции в недвижимость

Любой доход от аренды, который вы получаете как владелец недвижимости, облагается налогом и должен быть сообщен. Дражен Зигич / Getty Images

Налоги, которые вы платите за инвестиции в недвижимость, зависят от типа инвестиций и типа дохода, который они приносят.Вот четыре различных типа инвестиций в недвижимость и способы налогообложения каждого из них.

1. Аренда недвижимости

Когда вы покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду, вы должны будете платить налоги с чистого дохода от аренды. Это означает, что вам разрешено снизить налогооблагаемый доход от аренды, вычтя расходы на подготовку собственности к сдаче в аренду, а затем на управление ею и ее обслуживание.

Доход от аренды облагается налогом по той же ставке, что и другой обычный доход, например заработная плата.Ставки федерального подоходного налога варьируются от 10% до 37%, в зависимости от вашего общего налогооблагаемого дохода. Если вы относитесь к категории 24% федерального подоходного налога, вы будете платить 24% от налогооблагаемого дохода от аренды.

Однако потери от аренды регулируются правилами потери пассивной деятельности, которые могут быть довольно сложными. Эти правила ограничивают вашу способность компенсировать другие доходы пассивными убытками.

Есть два исключения, которые могут позволить вам использовать пассивные убытки для компенсации других доходов:

• Пассивный резерв на потери .Если ваш MAGI меньше 100 000 долларов США, вы можете вычесть до 25 000 долларов пассивных убытков из прочего дохода. Этот вычет в размере 25000 долларов постепенно сокращается на 1 доллар за каждые 2 доллара, которые ваш MAGI превышает 100000 долларов. Как только ваш MAGI превысит 150 000 долларов, у вас не останется пассивного пособия на потери.
• Квалифицированный специалист по недвижимости . Если вы имеете квалификацию профессионала в сфере недвижимости, ваша аренда не считается пассивным доходом. Чтобы получить квалификацию, вы должны тратить более половины своего рабочего времени на торговлю недвижимостью или бизнес и тратить 750 или более часов на бизнес с недвижимостью и аренду.

2. Краудфандинг в сфере недвижимости

При краудфандинговом инвестировании в недвижимость то, как вы классифицируетесь как инвестор — не аккредитованный или не аккредитованный, — будет влиять на то, как вы будете облагаться налогом.

Неаккредитованные инвесторы участвуют в «долговых сделках», выступая только в качестве кредитора для других инвесторов в недвижимость и фактически не владея недвижимостью. Этот тип инвестиций генерирует процентный доход, облагаемый налогом по той же ставке, что и ваш другой обычный доход, и сообщается в IRS с помощью формы 1099-INT.А если вы зарабатываете более 1500 долларов в виде процентного дохода, вам также необходимо подготовить Приложение B.

Аккредитованные инвесторы участвуют в «сделках с акциями». Сделка с акциями дает вам акции, представляющие собственность, и вы получаете доход от аренды и прирост капитала. Прирост капитала может быть краткосрочным, при котором они облагаются налогом по обычным ставкам дохода, или долгосрочным и соответствовать льготным ставкам налога.

Если вы участвуете в краудфандинге по инвестированию в недвижимость, вы должны получить налоговую форму K-1 незадолго до 15 марта.Эта форма показывает доход или убытки от ваших инвестиций за предыдущий год, и вы будете использовать ее для заполнения своей индивидуальной налоговой декларации.

3. Товарищество с ограниченной ответственностью в сфере недвижимости

С помощью RELP вы можете получать доход от аренды и прирост капитала так же, как если бы вы инвестировали в недвижимость самостоятельно. В этом типе деловых отношений есть два партнера: «генеральный партнер», который берет на себя ответственность, и «ограниченный партнер», который является невольным инвестором.

RELP не требуется для уплаты налогов, хотя необходимо подать форму 1065 в IRS, чтобы сообщить в IRS обо всех доходах. Затем партнеры получают Таблицу K-1, в которой указана их доля в чистой прибыли от инвестиций. Таблица K-1 используется для подготовки индивидуальной налоговой декларации каждого партнера.

4. Инвестиционные фонды в сфере недвижимости

Инвестирование в REIT обычно дает два типа инвестиционных доходов: дивиденды и возврат капитала.

Дивиденды от REIT обычно являются неквалифицированными дивидендами, которые облагаются налогом так же, как и обычный доход. Возврат капитала не является налогооблагаемым доходом, но он уменьшает вашу базу для инвестиций, что приводит к более высокому приросту капитала, когда вы в конечном итоге продаете свои акции REIT.

В конце года вы должны получить 1099-DIV, показывающий ваш дивидендный доход от REIT.

Налоговые преимущества инвестирования в недвижимость

Инвестирование в недвижимость дает несколько налоговых преимуществ.

• Более низкие ставки долгосрочного прироста капитала . Недвижимость имеет тенденцию дорожать с течением времени, поэтому инвесторы в недвижимость часто продают недвижимость дороже, чем они за нее заплатили. Если вы удерживаете собственность более года, вы можете воспользоваться выгодными налоговыми ставками для долгосрочного прироста капитала.
• Вы можете потребовать амортизацию . Когда вы используете недвижимость для деловых целей или сдаете ее в аренду, вы можете со временем обесценить или списать стоимость собственности, что уменьшит ваш налоговый счет.IRS установило периоды амортизации для недвижимости: для жилой недвижимости срок амортизации составляет 27,5 лет, для коммерческой недвижимости — 39 лет. Например, если вы приобретаете арендуемую недвижимость на одну семью за 100 000 долларов, вы можете вычесть 3363 доллара амортизации в год. Вы также можете снизить стоимость определенных улучшений, таких как замена крыши или установка новой системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха.
• 1031 биржа . Обмен 1031 позволяет инвесторам в недвижимость обменивать инвестиционную собственность на аналогичную недвижимость с отсрочкой прироста капитала.Хотя обмен 1031 может сэкономить вам тысячи долларов на налогах, это сложные транзакции, требующие множества налоговых правил. По этой причине вы всегда должны работать с профессионалом, чтобы убедиться, что все сделано правильно.
• Доход от аренды не является трудовым доходом . В отличие от заработной платы или дохода от самозанятости, доход от аренды не облагается налогами на социальное обеспечение и медицинское обслуживание (FICA). Хотя это не является огромным преимуществом по сравнению с другими видами инвестиционного дохода, это может привести к значительной экономии по сравнению с обычным заработанным доходом.Например, предположим, что вы устраиваетесь на работу с частичной занятостью, на которой зарабатываете 20 000 долларов в год. Вы должны заплатить налог FICA в размере 1 530 долларов на вашу заработную плату. С другой стороны, аренда недвижимости, приносящая 20 000 долларов дохода в год, не приведет к уплате налогов FICA или самозанятости.

Финансовый вывод

Инвестирование в недвижимость дает множество налоговых преимуществ, но уплата налогов с этих доходов от инвестиций может быть сложной. Чтобы быть готовым к любым налоговым последствиям, которые вы можете ожидать от инвестирования в недвижимость, лучше всего работать с налоговым специалистом, который может объяснить, какие налоговые льготы могут применяться к вам.

Продам дом? Избегайте налогов на прирост капитала в недвижимости в 2021 году

Приятно получить высокую цену за продажу вашего дома, но будьте осторожны: IRS может захотеть принять участие в акции. Это потому, что иногда прирост капитала от недвижимости облагается налогом. Вот как вы можете минимизировать или даже избежать налоговых выплат при продаже вашего дома.

Как работает налог на прирост капитала?

• IRS и многие штаты начисляют налог на прирост капитала исходя из разницы между тем, что вы платите за актив — вашей базой — и тем, за что вы его продаете.

• Налог на прирост капитала может применяться к инвестициям, таким как акции или облигации, а также к материальным активам, таким как автомобили, лодки и недвижимость.

Хорошие новости о приросте капитала от недвижимости

IRS обычно позволяет вам исключить до:

• 250 000 долларов США на прирост капитала от недвижимости, если вы одиноки.

• 500 000 долларов США в виде прироста капитала от недвижимости, если вы состоите в браке и подаете совместно.

Например, если вы купили дом 10 лет назад за 200 000 долларов и продали его сегодня за 800 000 долларов, вы заработаете 600 000 долларов.Если вы состоите в браке и подаете документы совместно, 500 000 долларов из этой прибыли могут не облагаться налогом на прирост капитала (но 100 000 долларов из этой прибыли могут облагаться налогом).

Плохие новости о приросте капитала на недвижимом имуществе

Ваше исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов обычно теряется, что означает, что вы платите налог на всю прибыль, если любой из этих факторов верен:

• Дом не было вашим основным местом жительства.

• Вы владели недвижимостью менее двух лет в пятилетнем периоде до ее продажи.

• Вы не проживали в доме как минимум два года в пятилетнем периоде, предшествующем его продаже. (Люди с ограниченными возможностями, а также представители вооруженных сил, дипломатической службы или разведки могут получить перерыв в этой части; подробности см. В публикации IRS 523.)

• Вы уже потребовали исключение в размере 250 000 или 500 000 долларов на другой дом. в двухлетний период до продажи этого дома.

• Вы купили дом посредством обмена аналогичного типа (в основном, обмен одной инвестиционной собственности на другую, также известный как обмен 1031) в течение последних пяти лет.

• Вы облагаетесь налогом за иностранцев.

Все еще не уверены, имеете ли вы право на исключение? Наш инструмент может помочь; в противном случае прокрутите вниз, чтобы узнать о способах избежать налога на прирост капитала при продаже дома:

• Ставки налога на краткосрочный прирост капитала обычно применяются, если вы владели активом менее года. Ставка равна вашей обычной ставке подоходного налога, также известной как ваша налоговая категория. (В какой налоговой категории я нахожусь?)

• Долгосрочные ставки налога на прирост капитала обычно применяются, если вы владели активом более года.Ставки намного менее обременительны; многие люди имеют право на ставку налога 0%. Все остальные платят либо 15%, либо 20%. Это зависит от вашего статуса подачи и дохода.

Как избежать налога на прирост капитала при продаже дома

1. Живите в доме не менее двух лет. Два года не обязательно должны быть подряд, но любители домашних дел должны остерегаться. Если вы продаете дом, в котором не жили как минимум два года, прибыль может облагаться налогом. Продажа менее чем за год обходится особенно дорого, потому что вы можете облагаться краткосрочным налогом на прирост капитала, который выше, чем налог на долгосрочный прирост капитала.

2. Узнайте, имеете ли вы право на исключение. Согласно IRS, если у вас есть налогооблагаемая прибыль от продажи вашего дома, вы все равно можете исключить ее часть, если продали дом из-за работы, здоровья или «непредвиденного события». Подробности см. В публикации 523 IRS.

3. Сохраните квитанции на ремонт дома. Основа стоимости вашего дома обычно включает то, что вы заплатили за его покупку, а также улучшения, которые вы сделали за эти годы.Когда ваша базовая стоимость выше, ваша подверженность налогу на прирост капитала может быть меньше. Реконструкция, расширение, новые окна, ландшафтный дизайн, заборы, новые подъездные пути, установка кондиционеров — все это примеры того, что может снизить налог на прирост капитала.

Лучшие налоговые льготы при инвестировании в недвижимость

Основные выводы

---

Какие самые лучшие налоговые вычеты при инвестициях в недвижимость ?

Недвижимость продолжает оставаться одной из самых популярных инвестиционных стратегий для защиты и приумножения богатства.В сочетании с соблазном генерировать денежный поток инвестирование в недвижимость также открывает сундук с сокровищами налоговых преимуществ, которых нет при аренде. Фактически, дядя Сэм может стать лучшим другом инвестора, поскольку существует множество налоговых льгот при инвестировании в недвижимость. Уловка, однако, заключается в том, чтобы понять, что доступно и как извлечь из этого выгоду.

---

[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]

---

Навигация по основным налоговым льготам при инвестировании в недвижимость

Как один из предпочтительных вариантов инвестирования, недвижимость предлагает большие налоговые льготы по всему: от сдачи в аренду, квартир, свободных земель, промышленных и коммерческих зданий и торговых центров. Для инвесторов владение недвижимостью может дать существенную экономию на налогах, включая налоговое убежище.

Хотя недвижимость предлагает инвесторам несколько налоговых льгот, эти налоговые льготы могут быть ошеломляющими для многих.Здесь мы разберем основные налоговые льготы при инвестировании в недвижимость, включая некоторые из основных списаний и вычетов для инвесторов в недвижимость:

Вычеты

Одна из самых больших налоговых льгот на недвижимость, доступных для инвесторов, — это вычеты. Это налоговое списание, которое обычно направлено на аренду недвижимости, будет включать расходы, связанные с выплатой процентов по ипотеке, налогом на недвижимость, операционными расходами, амортизацией и ремонтом. Поясним:

Как управляющий недвижимостью, вы можете вычесть обычные и необходимые расходы на управление, сохранение и содержание собственности.Эти коммерческие финансы обычно включают проценты по ипотеке, налоги на недвижимость, рекламу, техническое обслуживание, коммунальные услуги и страхование. Поскольку ремонт сохраняет недвижимость в хорошем состоянии и не увеличивает ее стоимость, инвесторы могут списать ремонт. Примеры включают устранение утечек, покраску и замену сломанных частей арендуемой собственности.

Инвесторы также могут вычитать проценты по ипотеке по своему основному, а иногда и второстепенному месту жительства. Этот вычет применяется к покупкам жилья или вновь рефинансируемым ипотечным кредитам, кредитным линиям под залог собственного капитала и займам под залог собственного капитала.Еще один вычет для инвесторов, купивших дом в

.

Совет: Важно, чтобы инвесторы тщательно перечисляли вычеты. Для инвесторов, начинающих бизнес, вычеты могут также осуществляться в форме не связанных с недвижимостью действий, таких как использование вашего домашнего офиса. Во многих случаях инвесторы вычитают часть своих домашних рабочих расходов, таких как счет за Интернет и телефон.

Пассивный доход и сквозные вычеты

Пассивный доход в отношении недвижимости — это любые деньги, полученные от коммерческой деятельности, в которой инвесторы физически не участвуют.Чаще всего доход от аренды. Закон о сокращении налогов и занятости, принятый в 2018 году, позволяет прибыльным предприятиям, которые получают квалифицированный бизнес-доход (QBI), использовать сквозной вычет. Это позволяет инвесторам вычитать до 20 процентов от их чистого коммерческого дохода, тем самым снижая их эффективную ставку налога на прибыль на 20 процентов. В настоящее время он доступен до 2025 года.

Прирост капитала

Прирост капитала — это прибыль, которую домовладельцы получают от продажи своей недвижимости, которая включает аренду, жилую, коммерческую или промышленную недвижимость.Как правило, они облагаются налогом одним из двух способов: 1. краткосрочный прирост капитала; 2. Долгосрочный прирост капитала.

• Краткосрочный: Применяется к доходам от инвестиционной собственности, которая удерживалась в течение одного года или менее. Хотя не существует специального налогового режима для краткосрочного прироста капитала, инвесторы должны будут платить налоги в соответствии с их обычными налоговыми ставками, установленными IRS.

• Долгосрочный: Этот прирост капитала связан с недвижимостью, находящейся в собственности более одного года, которая обычно связана с арендой недвижимого имущества.Долгосрочная прибыль от капитала намного более выгодна для инвесторов, поскольку это более низкая налоговая ставка, чем краткосрочная прибыль.

Совет: Как инвестор, долгосрочное прирост капитала — это путь. Вы будете облагаться гораздо меньшим налогом, и вы сможете использовать предыдущие вычеты, чтобы снизить налогооблагаемую сумму. Кроме того, инвесторы должны знать об исключении прироста капитала, которое, вероятно, является самой большой из всех налоговых льгот. Это можно использовать более одного раза, чтобы позволить домовладельцам быть освобожденными от уплаты налогов на прибыль в размере до 500 000 долларов США от продажи своих домов.В худшем случае, если капитальные убытки превышают прирост капитала, инвесторам будет разрешено компенсировать более 3000 долларов США из других доходов. Это беспроигрышный вариант для инвесторов.

Амортизация

Еще одна огромная налоговая льгота, применяемая к арендуемой недвижимости, — это амортизация. По сути, это влечет за собой возмещение стоимости приносящей доход собственности за счет ежегодных налоговых вычетов. Согласно IRS, амортизационные отчисления определяются как скидка на износ или износ, и три фактора определяют, сколько амортизации инвестор может вычитать каждый год.В их числе:

• Их основание в имуществе (сколько стоит имущество?)

• Срок восстановления имущества

• Используемый метод начисления амортизации.

Инвесторы обычно используют метод амортизации, называемый модифицированной системой ускоренного возмещения затрат (MACRS). IRS позволяет инвесторам вычитать амортизацию объекта жилой недвижимости в течение 27,5 лет и 39 лет для коммерческой недвижимости.Амортизация классифицируется как чистый убыток по инвестиционной собственности, даже если эта недвижимость приносит положительный денежный поток.

Совет: Поскольку инвесторы уже вычитают стоимость своей арендуемой собственности, вычет амортизации предлагает инвесторам инновационный способ экономии денег каждый год.

1031 Обмен

Названный в соответствии с разделом 1031 Налогового кодекса, обмен 1030 представляет собой обмен одного инвестиционного актива в недвижимость на другой. Хотя большинство инвестиционных свопов облагаются налогом как продажи, биржа 1031 не будет облагаться налогом — или ограниченным налогом — во время обмена.Для инвесторов это означает, что вы можете переносить прибыль с одного объекта недвижимости на другой, избегая налогов, пока вы не продадите его год спустя.

Для завершения обмена 1031 инвестиционная недвижимость должна соответствовать следующим критериям:

• Стоимость замещающей собственности должна быть равна или больше, чем стоимость оставленной собственности.

• Объекты собственности в сделке должны быть обменены на какой-либо тип актива, например, на инвестиционный фонд недвижимости (REIT).

• Обмениваемая собственность должна использоваться для «производственных целей в бизнесе или торговле».

Пенсионные счета с отсрочкой налогов

Некоторые медицинские сберегательные счета (HSA) и индивидуальные пенсионные счета (IRA) предлагают инвесторам возможность покупать недвижимость с отсрочкой налогообложения (что означает, что они могут инвестировать в недвижимость сейчас и платить налоги с нее позже). Тем не менее, на некоторых счетах есть лимиты годового взноса и ограничения на типы инвестиций, которые могут быть сделаны, поэтому обязательно сделайте свое исследование заранее.

Самостоятельная занятость / Налог FICA

Как инвестор в недвижимость, эта налоговая льгота сэкономит вам доход от сдачи в аренду. FICA, что означает Федеральный закон о страховых взносах, представляет собой 15,3% налоговое деление 50/50 между работодателем и работником. Как частный предприниматель, вы несете полную ответственность за уплату 15,3% налога. Однако, в зависимости от того, как вы юридически структурируете свой бизнес в сфере недвижимости, это может быть компенсировано.

Зоны возможностей

Фонды зон возможностей были введены в качестве налогового стимула в 2018 году в рамках Закона о сокращении налогов и занятости, чтобы стимулировать рост в более чем 8700 зонах возможностей по всей территории США.Чтобы было ясно, зоны возможностей — это одни из самых сельских и неблагополучных районов страны. Инвесторы могут вложить прирост капитала, полученный от продажи инвестиционной собственности, в фонд зоны возможностей, что позволяет им отложить или не уплатить налог на прирост капитала по своим первоначальным инвестициям. В новой программе правила и требования часто меняются, поэтому проверяйте наличие новых изменений.

Оставайтесь организованными

Когда наступит налоговое время, вы максимально увеличите налоговые вычеты по инвестициям в недвижимость, если будете старательно вести хороший учет.Чтобы организовать учет налоговых льгот на недвижимость, вам необходимо:

Соблюдение порядка упростит расчет налоговой декларации и повысит вашу общую прибыль.

Сводка

Одним из самых больших преимуществ инвестирования в недвижимость являются налоговые льготы. Тем не менее, препятствием для многих является незнание об этих возможностях и о том, как ими воспользоваться. Понимание того, какие налоговые льготы по налогу на недвижимость находятся в вашем распоряжении, — это один из лучших способов, с помощью которого инвесторы в недвижимость могут достичь долгосрочного богатства.Воспользуйтесь этими налоговыми льготами и оставайтесь на пути к финансовой свободе, защищая себя от сборов, которых можно избежать.

---

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, являетесь ли вы новичком в инвестировании или заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости охватывает все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость.