Как себя обезопасить при покупке недвижимости: Как обезопасить себя при сделках с недвижимостью — Реальное время

Государство берёт на себя обязанность по охране прав недееспособных граждан. Если же продажа будет осуществлена по незаконным схемам, то покупателя могут привлечь к ответственности за мошенничество.

Таким образом, при покупке квартиры у недееспособного лица покупатель рискует не только получить претензии от третьих лиц, что возможно при покупке квартиры в долевой собственности, но и быть привлечённым к ответу со стороны государства. А это уже не просто утеря денег или длительные судебные разбирательства.

Как обезопасить себя при покупке квартиры?

— Сейчас мы с супругом находимся в процессе оформления сделки купли-продажи квартиры, и очень хочется сделать сделку максимально чистой и безопасной, несмотря на то, что давно знакомы с семьей собственника. В этой квартире мы проживаем уже более пяти лет, и недавно нам поступило предложение приобрести ее в собственность. При этом за стоимость ниже рыночной. Собственник, пожилой мужчина, оформил генеральную доверенность для продажи квартиры на свою супругу. Сам собственник ввиду возраста и физического состояния на сделке присутствовать не будет. Доверенное лицо тоже пожилого возраста и имеет онкологическое заболевание. У них есть совершеннолетняя дочь. Квартира была приватизирована в марте 1994 года, то есть до того, как стало обязательным включать детей в договоры бесплатной передачи жилья. В договоре приватизации собственником указан только он один, а от супруги мы получили нотариально заверенное согласие. Дочь в курсе продажи квартиры. Мы с ней общались на этот счет в соцсети. Дополнительно мы заказали правовую экспертизу квартиры и справки ПНД от собственника. Подскажите, пожалуйста, что еще мы можем сделать, чтобы себя обезопасить?

Отвечает нотариус Нотариальной палаты Анна Таволжанская:

Пожалуй, основной проблемой совершения этой сделки можно считать неучастие в приватизации квартиры дочери продавца, являвшейся на тот момент несовершеннолетней. Несмотря на то, что ранее закон допускал приватизацию жилого помещения на имя только совершеннолетних членов семьи, судебная практика признает такие договоры приватизации, а также и последующие договоры отчуждения жилого помещения недействительными. То есть, купив подобную квартиру, покупатель может через некоторое время получить иск от бывшего несовершеннолетнего члена семьи продавца, на основании которого договор купли-продажи может быть признан судом недействительным. Определение срока исковой давности по таким искам в настоящее время является вопросом, не имеющим однозначного ответа. При наиболее неблагоприятном стечении обстоятельств этот срок составляет 1 год с того момента, когда бывший несовершеннолетний узнал о нарушении своего права. Поэтому, решившись на покупку такого объекта, покупателям необходимо запастись доказательством того, что дочь продавца знала о том, что квартира была приватизирована без ее участия. Это обстоятельство может быть подтверждено заявлением соответствующего содержания, подписанным дочерью. Желательно, чтобы в этом заявлении было указано, что ей известно об этом факте уже более года. Подпись на заявлении рекомендуется засвидетельствовать в нотариальном порядке. Обмен сообщениями в социальных сетях в этом случае не является надежным доказательством.

Является ли ребёнок собственником в приватизированной квартире?

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

При этом следует учитывать, что при возникновении подобного судебного спора 100% гарантию того, что суд откажет в удовлетворении исковых требований бывшего несовершеннолетнего, дать невозможно. Кроме того, лица, которые проживали в жилом помещении, но не участвовали в его приватизации, могут претендовать на сохранение за ними права пользования этим жилым помещением даже после его продажи. В рассматриваемой ситуации таким лицом однозначно является дочь продавца, а также, возможно, его супруга. Для защиты прав покупателя при заключении договора купли-продажи квартиры от этих лиц необходимо получить документ, подтверждающий их отказ от права пользования квартирой после ее отчуждения. Эти отказы также желательно оформить у нотариуса.

Справка о том, что участник сделки не состоит на учете в психоневрологическом диспансере, не является гарантией того, что он отдает отчет своим действиям, полностью осознает смысл заключаемой сделки и искренне желает наступления соответствующих последствий. Более надежным доказательством этих обстоятельств может служить заключение врача-психиатра, полученное в день подписания договора. Причем немолодой возраст участника сделки, наличие у него серьезных заболеваний, в том числе онкологических, являются факторами, осложняющими ситуацию. Дополнительной защитой для покупателя может послужить нотариальное удостоверение сделки. В случае возникновения судебного спора нотариус подтвердит, что участники сделки находились в адекватном состоянии.

Также к осложняющим факторам можно отнести и участие в сделке представителя, действующего на основании доверенности. Первым важным моментом, который необходимо проверить в этом случае, является вопрос «Находится ли собственник помещения в живых на момент заключения договора купли-продажи?». Ведь доверенность утрачивает силу с момент смерти доверителя. Покупатель может убедиться в том, что доверитель жив, пообщавшись с ним. Кроме того, в случае нотариального удостоверения договора купли-продажи нотариус имеет возможность проверить соответствующее обстоятельство путем направления запроса в электронный реестр органов ЗАГС.

Вторым важным моментом является проверка отмены доверенности. Факт отмены нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты. Еще желательно проверить не только факт отмены доверенности, но и сам факт ее выдачи, чтобы уберечься от подделки. Это можно сделать, обратившись к нотариусу. При нотариальном удостоверении сделки нотариус обязательно запросит все необходимые сведения о доверенности из Единой информационной системы нотариата и проверит и факт ее оформления, и аутентичность ее содержания, и отсутствие распоряжений о ее отмене.

Так как в рассматриваемой ситуации договор приватизации заключен продавцом до 31 января 1998 года (до вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), существует вероятность того, что сведения о его праве собственности не включены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Иногда это обстоятельство порождает лишние сложности при регистрации перехода права собственности на квартиру в Росреестре к покупателю. Чтобы гарантировать беспроблемную регистрацию, необходимо попросить продавца зарегистрировать его право собственности в ЕГРН до продажи квартиры.

Имеет ли право на квартиру ребенок, не участвовавший в приватизации?

Можно ли оспорить приватизацию из-за ребенка?

Стороны договора купли-продажи вправе согласовать любую цену продаваемой квартиры. Однако, если квартира продается по цене, которая явно ниже рыночной, покупателю для защиты от возникновения в будущем судебного спора, основанного на этом обстоятельстве, желательно получить от продавца заявление, в котором будет отражено, что продавцу известно о размере рыночной цены квартиры и цена в договоре определена им ниже рыночной осознанно. Это заявление нужно попросить оформить собственника квартиры лично, а не через представителя по доверенности.

В завершение можно еще раз порекомендовать оформить договор купли-продажи в нотариальной форме. В случае нотариального удостоверения договора нотариус является гарантом законности сделки. Он отвечает за соответствие сделки закону, в том числе изучает и анализирует все юридические аспекты, проверяет представленные документы, составляет юридически грамотный проект договора, разъясняет сторонам последствия сделки, гарантирует соответствие сделки намерениям ее участников. Кроме того, при нотариальном удостоверении договора купли-продажи документы на государственную регистрацию перехода права собственности может подать покупатель без участия продавца. При заключении сделки в простой письменной форме документы на регистрацию должны подать обе стороны договора.

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Конечно же, планируемая автором вопроса сделка и трудная, и оспариваемая. В частности, факт продажи «ниже рынка» в дальнейшем может быть сильным аргументом в руках тех, кто захочет признать ее недействительной. Я бы рекомендовал оценить проведенную правовую экспертизу силами независимого специалиста. Он несет ответственность за результат в рамках заключенного с ним договора. 

В любом случае следует обратить внимание на следующие нюансы:

1. Онкологическое заболевание представителя продавца еще глубже загоняет и без того непростую сделку в зону риска. Принимаемые препараты могут влиять на дееспособность доверенного лица.
2. Если продавец не может физически присутствовать на сделке, можно приехать к нему и подписать договор купли-продажи там, где ему удобно. Если это невозможно, следует проверить доверенность (не отозвана ли она) и провести сделку у нотариуса, который ее выдал.
3. Представитель продавца — супруга — в силу своего возраста должна непосредственно перед сделкой пройти медицинское освидетельствование на предмет дееспособности и получить соответствующее заключение врача, в том числе справки из ПНД и НД.

Главный же риск, на мой взгляд, заключается в том, что несовершеннолетняя дочь не принимала участие в приватизации. Общение в соцсетях не является юридически значимым. Нельзя выходить на сделку, не получив от нее нотариально оформленное согласие, в котором она должна подтвердить, что знает о предстоящей сделке, знает об ущемлении своих прав в процессе приватизации и что она согласна со всем происходящим и в дальнейшем не будет предъявлять претензий. Нотариусы имеют форму такого заявления. 

Дети не участвовали в приватизации. Они собственники квартиры?

Должен ли ребенок собственника участвовать в приватизации?

Отвечает юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Юлия Мешкова:

В случае указания в договоре купли-продажи стоимости квартиры существенно ниже рыночной имеется риск признания указанной сделки недействительной по иску продавца, если последний докажет, что сделка совершена на крайне невыгодных условиях вследствие стечения тяжелых обстоятельств. Срок для оспаривания такой сделки составляет 3 года. С целью минимизации риска возможно заключить на указанный период договор страхования титула (риска потери права собственности).

Еще вам необходимо проверить зарегистрированных лиц на текущий момент, так как в случае наличия зарегистрированных лиц, находящихся под опекой и попечительством, процедура снятия их с учета довольно затруднительна. Рекомендуем, чтобы на момент заключения сделки зарегистрированные лица отсутствовали.

Кроме того, нужно учитывать, что лица, отказавшиеся от участия в приватизации и предоставившие согласие на приватизацию в пользу иного лица, сохраняют право бессрочного пользования указанным помещением и обязательно должны быть указаны в договоре купли-продажи. В противном случае такой договор будет считаться незаключенным. Обращаем внимание, что в некоторых случаях суды не связывают отсутствие регистрации с прекращением права пользования жилым помещением (Апелляционное определение Московского областного суда от 08.06.2016 по делу № 33-15515/2016). Желательно настоять на снятии таких лиц с регистрационного учета до момента сделки либо предусмотреть депонирование части подлежащей оплате суммы в банковскую ячейку, условием доступа к которой будет выписка из домовой книги, подтверждающая снятие такого лица с регистрационного учета в данной квартире.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как делится квартира, если я родилась до приватизации, а сестра после?

Один из членов семьи отказывается от приватизации – что делать?

20 статей о том, как купить вторичную квартиру

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Компенсация за добросовестность — как новый закон защищает покупателей недвижимости

С 1 января 2020 года в России вступил в силу закон, по которому «добросовестные приобретатели» — покупатели недвижимости, ставшие жертвой мошенников, — могут рассчитывать, что деньги за неудавшуюся сделку им вернёт государство. Разбираемся с экспертами рынка и юристом, как работает новый закон.

Страшный сон покупателя квартиры

Покупка квартиры на вторичном рынке — это всегда риск в той или иной степени. Обычно всё проходит хорошо: покупатель проверяет документы, заключает сделку и счастливо живёт в новом доме. Но бывает и по-другому.

Агент по недвижимости Александра Внучкова: «Покупатель посмотрел объект, ему всё понравилось, и цена привлекательная — ниже рыночной на 15%. Он решил побыстрее оформить сделку, „пока квартира не ушла“. Женщина-продавец предложила сразу подписать договор и внести залог. К нам клиент обратился за юридическим сопровождением сделки, и оказалось, что паспорт продавца недействителен.

Дальше всё было как в кино — взятие с поличным, несколько поддельных паспортов в сумочке и фальшивые документы на квартиру. Мошенница собирала с людей авансы и, видимо, планировала сбежать, накопив внушительную сумму.  История закончилась судом — кстати, уже не первым для женщины — и наказанием в виде 5 лет лишения свободы».

Эксперт по недвижимости Алексей Пискорский: «Мы проводили сделку купли-продажи, продавец — единственный собственник, вдовец. При проверке документов стало ясно, что на момент приобретения квартиры жена была ещё жива. При таком раскладе после смерти одного супруга заводится наследственное дело, и доля умершего разделяется между его ближайшими родственниками. Этого сделано не было, и ситуация всплыла уже на сделке. Нам повезло: семья оказалась дружной, и мы всё быстро разрешили — получили нотариальные подтверждения от всех родственников о том, что те отказываются от своих долей в квартире. Но всё могло бы быть хуже: случается, что на проданную квартиру заявляют права на наследство родители или дети человека, которого нет в живых».

Генеральный директор АН «Твой ДОМ» Элина Мамонтова: «В наше агентство обратился человек, который хотел продать квартиру. Мы проверили сам объект, историю предыдущих сделок, собственника. Все документы были в порядке, и квартиру выставили на продажу. Покупатель нашёлся быстро.

За день до сделки ещё раз проверили выписку из ЕГРН — ранее мы уже запрашивали её, всё было в порядке — и увидели, что на покупателя наложены ограничения на действия с недвижимостью. Мы перенесли сделку и стали выяснять, в чём дело.

Оказалось, что последняя сделка купли-продажи проводилась между двумя родственниками, тётей и племянником. Четыре последние сделки тоже были между родственниками. Мы долго искали первоначального владельца и, когда наконец нашли, узнали, что по нему запущена процедура банкротства. Поэтому все последующие сделки могли быть признаны притворными, а наша сделка — недействительной.

В итоге получилось, что мы представляли интересы „недобросовестного продавца“, но в результате уберегли от ненадёжной сделки добросовестного покупателя».

Историй о таких «скелетах в шкафу» — множество. В кошмарном сне добросовестного покупателя неожиданно появляются родственники, заявляющие своё право на наследство; обнаруживается, что квартира была приватизирована с нарушением правил; вскрывается, что хозяин недееспособен или вовсе не хозяин, а мошенник и т. д. В итоге — длительное судебное разбирательство и никаких гарантий, что средства вернутся к обманутому покупателю.

Проверить квартиру «от и до» фактически нереально. Именно поэтому государство решило защитить «добросовестных покупателей», которые действовали по закону, но стали жертвами какого-либо обмана.

Кто такой добросовестный приобретатель

Это покупатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл недвижимость у человека, не имеющего право её продавать. При этом сам по себе статус «добросовестности» покупателю не даёт каких-либо преимуществ при возникновении спорных ситуаций: законный владелец квартиры имеет право вернуть своё имущество, если докажет, что квартира была передана в собственность без его воли.

Разъясняет юрист в сфере недвижимости Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Предположим, добросовестный покупатель покупает квартиру у мошенников. Находится собственник, который обращается в суд, — и квартира возвращается законному владельцу. Покупатель остаётся и без недвижимости, и без денег. На руках у него есть только решение суда о том, что мошенник должен вернуть ему сумму, которую он заплатил по сделке. Но мошеннику вернуть ему, естественно, нечего. Теперь, в соответствии с изменениями, введёнными федеральным законом от 02.08.2019 № 299-ФЗ, добросовестный приобретатель имеет право получить компенсацию от государства».

Как добросовестному покупателю получить компенсацию от государства

Коротко — идти в суд, пытаться получить деньги с мошенника. Если это не получится, то опять же через суд добиваться оформления документа, который позволит попросить государство компенсировать потери. Подробнее схема выглядит так:

1. Доказать в суде, что вы добросовестный приобретатель.

Валерия Советова (@valeria.sovetova в Instagram): «Размер компенсации может быть равен сумме реального ущерба (стоимости квартиры, прописанной в ДКП) либо, по заявлению покупателя, кадастровой стоимости объекта недвижимости. Размер указывается в исковом заявлении». 

2. Получить решение суда и исполнительный лист — специальный документ, который выдаётся после вступления в силу решения суда. На основании этого документа запускается заключительная стадия гражданского процесса — исполнительное производство. 3. Обратиться в службу судебных приставов, предъявить исполнительный лист (о взыскании денежных средств с мошенника) к исполнению. На этом этапе приставы будут искать возможность получить деньги с должника.

4. Если в течение полугода после предъявления исполнительного листа мошенник не выплачивает — сразу или по частям — полную сумму долга, покупателю нужно получить у судебного пристава подтверждение, что лист не был исполнен. Если должник отдал только часть денег, то обманутый покупатель всё равно может потребовать компенсацию за вычетом этой суммы.

6. Снова обратиться в суд: предъявить иск добросовестного приобретателя о выплате компенсации, предусмотренной гл. 10.1 Закона № 218-ФЗ, приложив к нему, в том числе, документы, полученные от судебного пристава.

7. Получить положительное решение суда.

8. Предъявить в орган федерального казначейства исполнительный лист.

9. Получить деньги.

Валерия Советова добавляет, что в теории механизм понятен и несложен, но закон недавно вступил в силу, и должно пройти какое-то время, прежде чем станет понятно, как именно он действует: не будет ли усложнён бюрократический процесс, как будут соблюдаться сроки рассмотрения дел и т. д.

Как себя обезопасить при покупке квартиры. Советы экспертов

Конечно, новый закон не отменяет проверок квартиры перед покупкой. Некоторые полагаются на проверку банка (если берут ипотеку). Но на деле банк только проверяет, что объект физически существует и есть в реестре, но не вникает в его историю. Поэтому, даже если вы утратите право собственности, банк не снимет с вас кредитное обременение.

Ниже рекомендации Алексея Пискорского, Александры Внучковой и Элины Мамонтовой — на что обращать внимание покупателям недвижимости и какие документы обязательно проверять перед подписанием договора купли-продажи.

1.      Не спешите радоваться низкой цене. Подозрительно, если хорошая квартира стоит на 10–15% ниже рынка. Конечно, иногда низкая цена действительно обусловлена необходимостью быстро продать недвижимость (например, продавцу срочно нужны деньги на лечение или наследники хотят быстрее получить свою долю). Но за этим может скрываться и мошенническая схема.

2.      Проверьте правоустанавливающие документы объекта недвижимости, т. е. убедитесь, на каком основании продавцы владеют недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи/цессии/приватизации/дарения/наследства и т. д. Особенно внимательно относитесь к недвижимости, последние сделки с которой происходили совсем недавно.

3.      Проверьте продавца в банке исполнительных производств ФССП — выясните, нет ли на этого человека открытого судебного дела. Если дело заведено, на имущество этого человека может быть наложен арест.

4.      Если квартира была приватизирована, проверьте, что процесс прошёл без нарушений и в ней не зарегистрированы люди, отказавшиеся от приватизации, — они смогут жить в квартире даже после её продажи. Закажите выписку из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости и архивную выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные в квартире люди.

5.      Осторожнее со сделками, которые проходят по доверенности. Выясните, почему собственник не занимается продажей квартиры самостоятельно.

6.      Убедитесь в дееспособности продавца квартиры. Запросите у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансера. Здесь тонкий момент: даже если у человека есть психическое расстройство, он может быть дееспособным. Но лучше лишний раз подстраховаться.

7.      Проверьте подлинность всех документов, с которыми вы работаете. Как минимум — вы должны знать, как выглядит та или иная справка или выписка. Зачастую факт подделки документа виден невооруженным взглядом.

 8.      Если есть сомнения, после сделки оформите полис титульного страхования — в этом случае, если вы утратите право собственности на квартиру, страховая компания возместит вам потерю статуса.

Автор: Мария Виноградова. Иллюстратор: Алина Кугуш

Юрист по недвижимости: какие риски при покупке недвижимости — Недвижимость

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке в 2019 году 

Всего юристы насчитывают более 100 рисков и обстоятельств, которые могут привести к утрате права собственности. Расскажем о самых популярных причинах, которые ставят под угрозу сделки на вторичном рынке. 

Квартира имеет нарушения в процессе приватизации

Риски возникают, если при проведении приватизации не были учтены все прописанные в квартире лица. Например, часто нарушаются права несовершеннолетних, которые не были включены во время приватизации в список владельцев. 

Скрытые жильцы в квартире 

Даже спустя несколько лет в вашу квартиру могут вселиться жильцы. А именно, если они были временно выписаны в места лишения свободы, дома-интернаты, лечебные учреждения, проходили срочную службу в армии, имеют право пожизненного проживания в квартире и ещё в ряде обстоятельств. 

Квартира была получена по наследству или договору дарения

После покупки квартиры есть вероятность возникновения наследников, претендующих на жилье. Оспорить дарственную можно через суд с признанием ничтожности договора дарения. 

Продажа квартиры с ущемлением интересов сторон 

Сделка может быть расторгнута, если владелец квартиры заявит, что его ввели в заблуждение, принудили к сделке, а также если он находился в состоянии алкогольного или наркотического опьянения и не осознавал свои действия в момент подписания договора. 

Отказ продавца предоставить дополнительные документы на квартиру

Например, если продавец не предоставит архивную выписку из домовой книги или согласие супруга на продажу, сделку также могут признать недействительной.

Как выявить эти риски?

По статистике, 70% сделок на вторичном рынке могут быть расторгнуты по суду, поэтому рекомендуем обратиться за проверкой к юристам. Правовая экспертиза поможет вам принять решение, стоит покупать выбранную квартиру или нет.

Заказать юридическую проверку

Что проверяют юристы?

• Документы, на основании которых у продавца возникли права на недвижимости

• Надёжность продавца (банкротство, судебные споры, задолженности по налогам, исполнительные производства)

• Проверка негативной информации по объекту (аварийность дома)

• Наличие обременений и арестов

• Права третьих лиц, которые могут претендовать на квартиру

• Юридическую историю квартиры (историю всех сделок и переходов права собственности с 1998 года)

• Законность сделки, прав и полномочий участников сделки

• Наличие сведений о плановом сносе объекта недвижимости (программа реновации)

• Иные факты и риски, способные повлиять на безопасность сделки

Проверить квартиру

При отсутствии рисков вы будете уверены, что приобретаете надежное жильё. Если же юристы выявят риски, вы можете выполнить их рекомендации и обезопасить сделку.

Как обезопасить себя при покупке квартиры

Покупая квартиру как на вторичном рынке, так и в новостройке всегда существует риск встретить недобросовестного собственника. Особенно в тех случаях, когда покупатель не обращается к профессиональным риелторам и юристам. Даже приобретая недвижимость напрямую у застройщика, покупатель не может быть на 100% уверен в благонадёжности проекта. Печальный опыт с долгостроями и тысячами обманутых дольщиков тому яркое подтверждение. Тем не менее, попасть в руки недобросовестного продавца на первичном рынке гораздо меньше шансов, если ответственно подойти к выбору девелопера. Стоит выбирать крупных, проверенных временем застройщиков, заранее изучить всю необходимую учредительную, правоустанавливающую и проектную документацию, а также проанализировать информацию по качеству и срокам строительства других объектов этой же компании и наличию стабильного источника финансирования.

Что касается, вторичного рынка, то он более рискованный, так как квартиры могут иметь богатую историю перехода права собственности, разобраться во всех аспектах которой сложно даже самым опытным юристам. Во избежание рисков, стоит обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке агентства недвижимости. Они дорожат своей деловой репутацией, поэтому к правовой экспертизе объектов подходят особенно тщательно.
Независимо от того, решили вы покупать объект недвижимости самостоятельно или доверились профессионалам рынка, существует 3 ключевых момента, которые необходимо выяснить перед заключением сделки: кто продает объект, какова история перехода прав на объект и сравнительный анализ стоимости. Остановимся подробнее на каждом вопросе.

1. Кто является собственником квартиры, а кто представителем собственника?
Важно понимать, собственник или доверенное лицо продают недвижимость. Однозначно, проводить сделку купли-продажи с доверенным лицом крайне рискованно. Доверенность может быть давно отозвана. Вероятнее всего в судебном порядке такая сделка будет признана недействительной, соответственно гарантий, что покупатель сможет вернуть свои деньги, нет. В таких неоднозначных ситуациях, не стоит полагаться на удачу, а лучше сразу обратиться к компетентным юристам.

2. Какова история перехода прав на квартиру и имеются ли иные претенденты?
Перед покупкой квартиры покупатель должен убедиться в том, что после совершения сделки не появятся ещё претенденты, например, несовершеннолетние дети или наследники. Необходимо обязательно изучить информационные сайты судов по адресу объекта и по данным собственника, получить архивную выписку из домовой книги, отследить движение всех лиц, когда-либо зарегистрированных на данной жилплощади. Также попытка продавца скрыть наличие каких-либо обременений и незаконных перепланировок не говорит в пользу покупки данной недвижимости. Получение технических документов БТИ и выписки из ЕГРН в данном вопросе является обязательным. Но у добросовестного продавца все необходимые документы и так должны быть в наличии.

3. Стоимость квартиры и причины ее продажи.
Первое, что должно насторожить покупателя — стоимость значительно ниже рыночной, второе — причины срочной продажи. Перед покупкой необходимо проанализировать стоимость объекта, сравнить цену с аналогами в той же локации. Бесплатный сыр только в мышеловке, поэтому, когда Вы видите квартиру на 50% ниже ее рыночной стоимости, это, скорее всего, говорит о том, что есть некоторые обстоятельства, понуждающие собственника продать квартиру существенно ниже рынка. Как правило, продавец умалчивает о причинах такой невыгодной для него сделки. Ситуация на рынке недвижимости сейчас непростая, и многие собственники объектов действительно снижают цены на 20-30%. Это происходит, когда квартира находится в экспозиции много месяцев и даже лет, а покупателей все нет и нет. Но этому есть логично объяснение: не самая удобная планировка, некачественная и старая, или наоборот слишком специфическая отделка, неудачное расположение дома — так называемый неликвид. В остальных случаях такой существенный дисконт — повод насторожиться. Важно также обратить внимание на частоту смены владельцев. Если они менялись несколько раз, то, возможно, это говорит о неблагоприятных условиях проживания. От покупки естественно стоит отказаться.

Отдельно стоит отметить, что если Вы уверены в правовой чистоте сделки, это не повод терять бдительность, ведь риски есть и на этапе взаиморасчетов, в том числе с использованием ячейки, и на этапе регистрации сделки. Так как факт собственности подтверждается государственной регистрацией сделки, не следует осуществлять перевод денежных до этого момента. Есть вероятность, что продавец исчезнет вместе с оплатой, а покупателю останется погрузиться в долгие судебные тяжбы.

Автор статьи: Елена Земцова, управляющий партнер Delta estate

Поделитесь ссылкой

Как обезопасить себя при покупке недвижимости

2. Квартира куплена мной до замужества в 2012 г. в ЖСК. Права на собственность я получила в 2016 г. А 2015 г. я вышла замуж. Муж прописан на моей жилплощади и проживает со мной.
Я задумалась о продаже квартиры.
Посоветуйте: Могу ли как-то обезопасить себя при покупке другой квартиры, т.к. сейчас нахожусь в браке. (но к сожалению, никто не от чего не застрахован). Муж не готов добавлять финансы на покупку недвижимости.

Это элементарно. Составьте брачный договор.

Вам помог ответ?ДаНет

2.2. Еси все платежи проведете через банк, то этим сможете в случае чего доказать, что купленная квартира Ваша на средства от продажи квартиры, купленной до брака.
НО помните, что добавите денег на покупку новой квартиры, то уже будет считаться, что в квартире есть доля мужа.

Вам помог ответ?ДаНет

2.3. В брачном контракте можно все определить.

Вам помог ответ?ДаНет

3. Как обезопасить себя при покупке долевой недвижимости без 1 доли? Что можно обсуждать с продавцами?

3.1. В любом случае вы будете регистрировать договор купли-продажи у нотариуса и что либо лишнее обсуждать не нужно. Всего доброго.

Вам помог ответ?ДаНет

4. Покупаю квартиру, в ней прописаны несовершеннолетние дети. Как обезопасить себя при покупке недвижимости, какие документы необходимы к договору купли — продажи?

Всего Вам самого доброго и приятного. Счастья, добра и благополучия.
С уважением коллектив ООО «ОРИОН».

Вам помог ответ?ДаНет

6. Сейчас очень часто в объявлениях по продаже недвижимости пишут оформление через нотариуса! Не опасно ли совершать такие покупки? И как себя обезопасить при такой сделки?

6.1. Нотариальный порядок при совершении сделки с недвижимостью обязателен, если объектом является доля недвижимого имущества. Обезопасить себя при сделке можно, обратившись к адвокату для проверки документов и сопровождения сделки, обеспечивая юридическую ее чистоту.

Вам помог ответ?ДаНет

7. При покупке недвижимости по переуступке, за наличные, с занижением стоимости какой документ кроме расписки можно потребовать у продавца чтобы обезопасить себя.

7.1. Здравствуйте. Если продавец занижает стоимость, то здесь нет никаких вариантов: отказывайтесь от покупки и ищите другой вариант.

Вам помог ответ?ДаНет

8. Я жительница Казахстана, хочу купить дом в РФ для переезда на ПМЖ, так как мой муж уроженец России, а мои родители оказались в Казахстане в результате репрессий. Хочу знать как обезопасить себя при покупке недвижимости от мошенничества, какими правовыми нормами такие сделки в РФ защищены? Спасибо!

8.1. Добрый день. Наймите специалистов в данном вопросе.

Вам помог ответ?ДаНет

9. Живем гражданским браком второй год, хотим узаконить отношения и купить квартиру. Я в разводе, есть дочь от первого брака 12-ти лет и капитал (50%) на приобретение недвижимости. Недостающую сумму (ипотеку) будет оформлять пока ещё гражданский муж на себя. Через месяц у нас запланировано бракосочетание. Как мне заранее обезопасить себя и ребенка при покупке недвижимости (вступать в брак сейчас или после покупки квартиры, оформлять кв. на троих или на одного собственника)?

Вам помог ответ?ДаНет

11. Как можно обезопасить себя при покупке недвижимости на предмет дееспособности продавца-собственника? Попросить справку о том, что данный гражданин не состоит на учёте у психиатра? Или такие справки можно навести самостоятельно? Заранее благодарю за ответ.

11.1. Здравствуйте Наталья!
Предложите продавцу пройти освидетельствование у психиатра. Сделку оформляйте у нотариуса.

Вам помог ответ?ДаНет

12. Хотим купить квартиру, но: два собственника: отец и сын, сын сидит в тюрьме за кражу, во время суда он написал согласие на продажу, т.е. как говорит агент по недвижимости, все документы в порядке.
КАК НЕ НАРВАТЬСЯ НА ПОДВОХ и ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ? при покупке такой квартиры?

12.1. Евгения, а снялся ли собственник с регистрационного учета? Нужно посмотреть — что за согласие, кому выдано, как оформлено. Кто будет представлять его интересы при сделке?
На Вашем месте я бы поискала другую квартиру.

Вам помог ответ?ДаНет

12.2. Здравствуйте.
Действительно, не самый прозрачный вариант. После возвращения из тюрьмы он вправе будет прописаться обратно.

Вам помог ответ?ДаНет

12.3. Сейчас сужусь с одним товарищем вернувшимся из мест лишь. Свободы — много подводных камней, лучше ищите другой вариант.

Вам помог ответ?ДаНет

13. Извините еще один вопрос, покупка участка по доверенности. Много пишут что очень опасно покупать участки и другую недвижимость по доверенности. Правда ли это и как обезопасить себя при покупке? Что совсем нельзя по доверенности покупать?

13.1. Юля, добрый день!
Не совсем понятно что имеется ввиду под покупкой по доверенности.
В любом случае, выдавая доверенность представителю следует тщательно продумать вопрос о том какие полномочия нужно передать и не делегировать никаких лишних полномочий. Причем выдавать доверенность первому встречному — крайне опасно.
Если же приобретается участок у лица, который действует через представителя, то следует тщательно проверить полномочия такого представителя.

Вам помог ответ?ДаНет

13.2. Не так страшна покупка по доверенности, как то, что доверенность может быть отозвана. Для проверки «чистоты» сделки лучше обратиться к адвокату.

Вам помог ответ?ДаНет

13.3. Юлия, поясните что вы понимаете под «покупкой по доверенности»

Вам помог ответ?ДаНет

14. Какие риски при покупке участка с домом в садовом товариществе по доверенности. Недвижимость записана на мать, которая выдала генеральную доверенность дочери.
Как можно обезопасить себя в данной ситуации, чтобы владелица недвижимости, т.е. мать впоследствии не отменила сделку каким-либо образом?
В данный момент и все лето ее в Москве не будет. Спасибо.

14.1. Рисков много вообще. Разве Вас устроят отрывочные консультации?!
А по поводу одного из рисков, связанных с доверенностью… здорова ли мама? Не удостоверил ли доверенность какой-нибудь недобросовестный нотариус, «закрывший глаза» на то, что мама неадекватна, слепа, глуха, нема… То, что касается мамы, посоветовал бы: 1. испросить: справку из ПНД (не о том, что не состоит на учете, а о том, что была на приеме, здорова, справка выдана для совершения сделки с недвижимостью; 2. поговорить с соседками мамы о том, как она, здорова ли…
Всё остальное — многие вопросы, которые следует иметь в ввиду для того, чтобы потом не остаться ни с чем.
…С будущим обретением «родины» Вас!

Вам помог ответ?ДаНет

14.2. Надо все ж увидеть продавца. Позвонить но тару и убедиться в том, что дверка не была отменена. Остальное по ситуации, после просмотра право уст. документов.

Вам помог ответ?ДаНет

14.3. Проверить, действительна ли доверенность. Жива ли вообще мать…

Вам помог ответ?ДаНет

Как обезопасить себя при покупке дома

Сделайте покупку недвижимости без стресса

Мы помогли тысячам австралийцев купить дом.

Для большинства людей это одно из лучших решений, которые они когда-либо принимают; для других это может обернуться катастрофой.

Избегайте больших ошибок и защитите себя, соблюдая несколько простых правил.

Правило №1

Не обязуйтесь покупать недвижимость, если у вас нет официального разрешения кредитора.

Если у вас нет официального разрешения, вы рискуете, и, как ипотечный брокер, мы мало чем можем вам помочь, если позже выяснится, что вы не имеете права на получение ссуды.

Если вы решили нарушить это правило, вы делаете это на свой страх и риск.

Позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу бесплатную форму оценки, чтобы мы могли помочь вам получить предварительное одобрение до , когда вы совершите покупку.

Что произойдет, если вы не сможете совершить покупку?

Это может варьироваться в зависимости от штата, в котором вы находитесь, но, как правило, если вы подписываете контракт и не можете совершить покупку, вы потеряете свой депозит.

Продавец также может подать на вас в суд, чтобы возместить любые понесенные им убытки, например разницу между согласованной вами ценой и ценой, за которую он может продать недвижимость позже.

Получить предварительное одобрение

Обычно побеждает покупатель, который быстрее всех сделает покупку.

Если вы прошли предварительное одобрение, вы получаете значительное преимущество перед другими покупателями.

Предварительное одобрение означает, что кредитор оценил вашу ситуацию, поэтому это хороший признак того, что он выдаст официальное одобрение позже, когда вы найдете недвижимость.

Некоторые кредиторы проводят «одобрение системы» только тогда, когда человек фактически не оценивает ваш ссуду.

Как правило, это мгновенные предварительные утверждения, и они не стоят той бумаги, на которой написаны, если у вас нет сильного финансового положения.

Совет: , если у вас есть предварительное одобрение системы, у вас должен быть период охлаждения, чтобы убедиться, что вы защищены.

Кредитор может отклонить приобретенное вами имущество

Предварительное одобрение касается того, что кредитор принимает вас в качестве заемщика, но он также должен принять недвижимость, которую вы покупаете.

Если ваша собственность находится в плохом состоянии, в многоэтажном жилом доме, в удаленном месте, рядом с линиями электропередач высокого напряжения или имеет ряд других проблем, кредитор может отклонить ее.

Вы можете снизить риск, отправив электронное письмо своему ипотечному брокеру со ссылкой на недвижимость на веб-сайте недвижимости.

В конечном счете, это решение кредитора, и если вы обязуетесь купить недвижимость, у вас должен быть период охлаждения, чтобы защитить себя.

Покупка на аукционе рискованна

Если вы выиграете аукцион, периода на обдумывание не будет, так что на самом деле это гораздо больший риск, чем думает большинство людей.

Вы обязуетесь купить недвижимость, но кредитор не может выдать официальное разрешение до аукциона, поэтому вы вынуждены пойти на риск.

Мы рекомендуем покупать на аукционе только в том случае, если у них очень хорошее финансовое положение с залогом более 20% от стоимости недвижимости.

Аукционы невероятно рискованны для первых покупателей жилья с 5% -ым залогом: если что-то пойдет не так, у меньшего количества кредиторов есть выбор, который может помочь.

В некоторых частях Австралии, таких как Мельбурн или богатые пригороды Сиднея, почти вся недвижимость продается на аукционах.

Мы рекомендуем вам попробовать сделать предложение до аукциона и, по крайней мере, получить предварительное одобрение перед покупкой.

Период ожидания по сравнению с финансовой оговоркой

Период обдумывания обычно позволяет покупателю отказаться от контракта в течение определенного периода времени по любой причине.

С другой стороны, финансовая оговорка позволяет вам отказаться от покупки, только если вы не можете получить ссуду.

В каждом штате Австралии есть свой предпочтительный способ работы, но вы всегда можете попросить время на обдумывание, вместо того, чтобы соблюдать финансовую оговорку.

Период обдумывания — гораздо лучший способ защитить себя, потому что финансовая статья защищает вас не во всех случаях.

Например, финансовая оговорка не будет работать, если:

• Оценка ниже цены покупки, но у вас все еще достаточно средств для завершения покупки.
• Вы передумали и не хотите покупать недвижимость.
• Кредитор одобряет вашу ссуду по более высокой ставке, чем вы хотели бы.

В некоторых штатах период обдумывания является обязательным, если покупатель не соглашается отказаться от него.

Мы рекомендуем вам запросить двухнедельный период охлаждения, чтобы учесть любые задержки, вызванные оценкой и банком.

Что делать, если истекает период охлаждения?

В Новом Южном Уэльсе обычно бывает пятидневный период охлаждения.

Остальная часть Австралии обычно позволяет две недели!

Пять дней — это достаточно времени, если у вас есть простая заявка на ссуду и оценка не требуется, но две недели необходимы, если ваша ситуация сложная.

Очень часто период обдумывания подходит к концу до того, как будет выдано официальное разрешение.

В этих случаях вы можете запросить продление через вашего перевозчика.

Технически, задача перевозчика — контролировать период охлаждения и продлевать период охлаждения, если ваши финансы еще не готовы, но вы должны взять на себя ответственность за это, поскольку в конечном итоге риску подвергается ваш депозит.

Может ли кредитор быстрее одобрить мою ссуду?

Да и нет.

Мы можем подать запрос об увеличении кредита для быстрого одобрения, и с некоторыми кредиторами это работает, а с другими ничего не дает.

Кредиторы ненадежны, и большинство заявок на получение кредита являются срочными!

Вот почему гораздо проще и безопаснее продлить период обдумывания, чем рассчитывать на более быстрые действия кредитора.

Основная задержка с одобрением ссуды заключается в том, что для подачи заявки не готовы все необходимые документы.

Если вы немедленно предоставите все своему ипотечному брокеру, они смогут быстрее получить одобрение.

Кредиторы сообщают, что в среднем 60% кредитных заявок не могут быть одобрены, потому что заемщик или брокер не предоставили необходимые документы.

Покупка или строительство нового объекта недвижимости

Новые объекты недвижимости часто имеют оценку ниже покупной цены.

Это представляет большой риск для первых покупателей жилья, поскольку кредитор может уменьшить максимальную сумму, которую он ссудит вам, в результате чего вы не сможете совершить покупку.

Сделайте больше домашней работы перед покупкой новой собственности и поищите недавние продажи за пределами строящегося объекта, который вы покупаете, чтобы убедиться, что цена справедлива.

Если вы строите дом, имейте в виду, что немногие кредиторы могут финансировать застройщиков, и никто не может финансировать «раздельный контракт».

Разделенный контракт не означает наличие одного контракта на землю и одного на строительство: это нормально.

Это относится к типу строительного контракта.

Уточните у своего строителя, знают ли они, что это такое.

Скупка плана

Выкуп по плану — самый рискованный вид покупки.

Это действительно спекулятивная инвестиция, но большинство людей не видит в ней ничего другого, как покупка стандартного дома.

Проблема в том, что вы собираетесь купить недвижимость, но никто не дает вам ссуду!

Если у вас есть дети, вы сменили карьеру, спад на рынке недвижимости или банки изменили свои критерии кредитования, вы не сможете получить ссуду во время урегулирования.

Большинство людей, которые покупают план, делают это, потому что они получают какое-то пособие на первое жильё, такое как отказ от гербового сбора или грант на первое жильё (FHOG).

Вы можете получить такую ​​же выгоду, купив новую недвижимость с полным номером , так зачем рисковать ?

Поскольку это спекулятивное вложение, покупка плана должна рассматриваться только людьми с очень сильным финансовым положением с депозитом более 20%.

Что делать, если расчет задерживается?

Задержки расчетов — обычное дело, и они могут быть стрессовыми для вас как покупателя жилья.

Самая распространенная причина заключается в том, что кредитор не готов предоставить аванс из-за задержек с документами о предложении кредита или из-за того, что ваш кредит является сложным.

Это включает заемщиков, которые являются австралийскими эмигрантами, тех, кто использует поручителя, тех, кто покупает недвижимость в трасте, и тех, кто работает не по найму.

Вы можете предотвратить задержки урегулирования, попросив еще две недели для урегулирования.

Шесть недель — это наиболее распространенное явление в Австралии, но мы считаем, что восемь недель избавят вас от стресса.

Вы также можете договориться о ставке пени, чтобы она составляла всего 5%.

Таким образом, если будут задержки, это не будет стоить вам целого состояния.

Если вы пропустите расчетную дату, последствия могут различаться в зависимости от штата, в котором вы находитесь.

В некоторых штатах продавец может немедленно расторгнуть договор и оставить залог.

В других случаях они вышлют вам уведомление о завершении, которое даст вам дополнительные 14 дней на расчет, но с вас будут взиматься штрафные проценты, пока вы не завершите.

Большинство продавцов дружелюбно работают с покупателем, чтобы завершить покупку.

Однако нельзя полагаться на их милость!

Вы должны очень серьезно отнестись к отложенному расчету, чтобы не потерять свой депозит.

Не выезжайте за границу

Если вы австралийский эмигрант или иностранный инвестор, вам следует дать дополнительные две недели, чтобы оплатить покупку и указать это в договоре купли-продажи.

Однако австралийцы часто покупают недвижимость, а затем отправляются в зарубежную поездку, ожидая поселения!

Проблема в том, что если вы находитесь за границей, может потребоваться пересылка документов по почте, что задержит процесс.

Мы рекомендуем вам не выезжать за границу во время этого процесса.

Если вы должны попросить восемь недель для урегулирования вместо обычных шести.

Ваш перевозчик — ваш эксперт по правовым вопросам

Эта статья является общей и охватывает все штаты Австралии.

Однако ваш договор купли-продажи может отличаться от нормы или может измениться законодательство вашего штата.

Важно, чтобы вы посоветовались со своим транспортным агентом, юрисконсультом или агентом по расчетам, поскольку они могут дать вам совет по контракту и соответствующему законодательству вашего штата.

Мы являемся ипотечными брокерами, и наша цель — предоставить вам подходящую ипотеку, поэтому ознакомьтесь с нашим списком рекомендуемых кредиторов для ваших штатов.

Если вам нужна помощь в подаче заявления на получение жилищного кредита, позвоните нам по телефону 1300 889 743 или заполните нашу онлайн-форму запроса и узнайте, чем мы можем помочь.

Как начать бизнес в сфере недвижимости в 2020

Перейти к:

Как давно вы хотели отвязаться от рабочего стола с девяти до пяти? Насколько важно для вас жить в условиях финансовой свободы, чтобы обеспечить себя и свою семью? Если вы ответили утвердительно на любой из вышеперечисленных вопросов, я спрашиваю вас: задумывались ли вы когда-нибудь о создании собственного бизнеса в сфере недвижимости ?

Что такое риэлторский бизнес?

Недвижимость — это бизнес, который занимается покупкой, продажей, управлением или инвестициями в недвижимость.Согласно The Balance, недвижимость — это «собственность, земля, здания, права на воздух над землей и права под землей под землей».

За последнее десятилетие семьи среднего класса потеряли значительное богатство из-за падения заработной платы и роста инфляции. Другой прискорбной реальностью сегодняшнего дня является тот факт, что менее пяти процентов людей, достигших 65 лет, имеют достаточно денег для выхода на пенсию или «достаточно финансово обеспечены» согласно данным бюро переписи населения США. Если вы не хотите участвовать в этой мрачной статистике, возможно, пришло время подумать об открытии бизнеса в сфере недвижимости для достижения ваших личных финансовых целей.IRS недавно сообщило, что за последние 50 лет из всех американцев, заявивших более одного миллиона долларов в своих налоговых декларациях, 71 процент были связаны с недвижимостью.

Начать бизнес в сфере недвижимости будет непросто, но при правильной подготовке оно того стоит. Лучше всего то, что существует ряд ресурсов по системам для малого бизнеса, которые могут сделать процесс обучения проще и эффективнее. Прочтите наше руководство ниже, ведь оно создано, чтобы помочь вам добиться успеха.

Насколько прибыльным является бизнес в сфере недвижимости?

Простой ответ на этот вопрос: абсолютно разумно управлять своими активами. Самый распространенный способ получения прибыли от бизнеса в сфере недвижимости — это высокая оценка. Оценка — это увеличение стоимости актива с течением времени. Активом может быть жилая недвижимость, коммерческая недвижимость и даже незастроенная земля. Увеличение может происходить по разным причинам, например, увеличение спроса при уменьшении предложения.Достижение прибыли в бизнесе с недвижимостью происходит за счет продажи актива после того, как он вырос в цене. Во-вторых, недвижимость приносит прибыль за счет регулярных платежей или аренды.

Прибыль от недвижимости за счет увеличения стоимости

Что касается жилой недвижимости, самым большим фактором, определяющим высокую оценку, является местоположение. Развивающийся район, в котором появляются лучшие школы, новые торговые центры, детские площадки и все, что делает этот район более желанным местом для жизни, повышает ценность дома.Улучшения дома, будь то внутренние или внешние, также могут добавить значительную ценность. В свою очередь, ваш бизнес в сфере недвижимости может получить большую прибыль за счет перестройки или ремонта домов. Коммерческая недвижимость работает так же, как и жилая, за счет получения прибыли за счет развития местоположения и улучшения собственности.

Что касается слаборазвитых земель, прибыль также генерируется за счет развития. По мере расширения города земля за его пределами становится все более желанной для тех, кто хочет ее развивать.Как только застройщик начинает строить дома или коммерческие постройки, стоимость земли возрастает еще выше.

Прибыль от продажи недвижимости через доходы

Проще говоря, жилая и коммерческая недвижимость приносят доход за счет аренды. Арендаторы платят согласованную сумму в месяц, которая может увеличиваться за счет инфляции и спроса. После того, как ваши расходы будут сняты, вы претендуете на оставшуюся часть в качестве дохода. Разумный шаг для вашего бизнеса в сфере недвижимости — это инвестировать в недвижимость в желаемом месте, предлагая вам возможность легко найти арендаторов.

В зависимости от ваших прав на землю, необработанная земля также может приносить доход, поскольку компании могут платить регулярные платежи за любые новые постройки на земле или роялти за любые сделанные открытия. Сюда входят, помимо прочего, новые подъездные дороги, трубопроводы, вышки сотовой связи, трубопроводы или домкраты. Необработанные земли обычно сдают в аренду для сельскохозяйственных целей, и некоторые земли могут иметь ценные урожаи, которые можно периодически собирать.

Как начать бизнес с недвижимостью

Тем, кто задается вопросом, как начать бизнес в сфере недвижимости, следует предупредить, что владение компанией по продаже недвижимости — нелегкая задача.Как и при открытии бизнеса в любой другой отрасли, предприниматели должны потратить бесчисленные часы на проведение исследований и разработать тщательный бизнес-план, прежде чем фактически приступить к делу. Когда вы откроете дверь для открытия бизнеса в сфере недвижимости, воспользуйтесь следующими советами:

1. Продумывайте профессиональные цели

2. Проведите углубленное исследование

3. Организуйте свои финансы

4. Разработайте бизнес-стратегию

5. ООО «Форма Ан»

6. Планируйте свой маркетинг

7. Создать сайт

8. Стартовые кампании

9. Оставайтесь на вершине лидерства

10. Создайте сеть поддержки

Устанавливайте бизнес-цели

Прежде чем приступить к работе, найдите время, чтобы оценить и расставить приоритеты в своих планах на будущее.Это означает, что вы должны продумать свои личные, профессиональные и финансовые цели, поскольку они повлияют на то, как вы начнете и построите свой бизнес по инвестированию в недвижимость. Начните с того, что спросите себя, где вы планируете быть через пять, десять и пятнадцать лет. Затем продумайте более срочные шаги, которые помогут вам здесь. Важность этого процесса невозможно переоценить. Цели не только помогают инвесторам сосредоточиться, но и помогают им действовать.

Одна из фреймворков, которую я считаю особенно полезной, — это цели SMART.Это означает конкретный, измеримый, достижимый, актуальный и привязанный ко времени. По сути, это помогает инвесторам сбалансировать амбиции и действия при планировании будущего. Цели SMART действуют как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе, что делает их идеальными для любой отправной точки. Для получения дополнительной информации о постановке целей SMART обязательно прочтите наше руководство сегодня.

Проведите углубленное исследование

Успешному бизнес-плану всегда предшествует глубокое отраслевое исследование, которое должно определить конкретную нишу, область рынка и потенциальных конкурентов.Существует ряд стратегий выхода, на которых может сосредоточиться ваш бизнес в сфере недвижимости, хотя некоторые из них больше ориентированы на новичков. Многие инвесторы-новички выбирают оптовую торговлю, что позволяет им изучить основы, прежде чем покупать недвижимость. Однако, в зависимости от ваших целей, стратегии восстановления или покупки и удержания также могут быть отличными вариантами.

Затем ваше исследование должно сосредоточиться на том, какая область рынка лучше всего подходит для вашей инвестиционной ниши. Посмотрите на среднюю стоимость жилья и цены на аренду, исследуйте окрестности и, самое главное, не бойтесь выходить за пределы своего текущего местоположения.Онлайн-исследования, сетевые мероприятия и даже поиск наставника могут помочь в этой части процесса. Всегда помните: чем больше исследований вы проведете сейчас, тем лучше вы будете готовы начать разработку бизнес-плана.

Организуйте свои финансы

Есть несколько способов заняться недвижимостью без денег; однако это не означает, что вам следует избегать оценки своего текущего финансового положения. Скорее всего, когда вы обратитесь к кредитору, ему понадобится информация о вашей финансовой истории.Важно взглянуть, прежде чем к вам когда-либо обратятся с вопросами. Запросите копию вашего кредитного отчета и просмотрите все существующие счета или инвестиции, которые у вас есть. На этом этапе я всегда говорю инвесторам: независимо от того, с чего вы начинаете в финансовом отношении, есть способы начать инвестировать в недвижимость.

В зависимости от вашей инвестиционной стратегии существует несколько вариантов финансирования, которые могут вам подойти. Инвесторы в недвижимость могут начать с чего-то традиционного, например, с ипотеки финансового учреждения или государственного займа.Или они могут выбрать нетрадиционные варианты финансирования, такие как частные кредиторы, деловые партнерства и даже краудфандинг. Вам не обязательно выбирать один «метод» прямо сейчас, но вы должны знать несколько вариантов. Таким образом, когда пришло время наладить бизнес, вы точно знаете, куда идти.

Создайте бизнес-стратегию

После того, как вы провели достаточное исследование, вы уже должны были начать в уме формулировать идеи о том, что именно поможет вашему бизнесу добиться успеха на вашем рынке.Напишите бизнес-план, который также включает ресурсы и инструменты, которые вы планируете использовать.

ООО «Форма А Недвижимость»

Компания с ограниченной ответственностью (LLC) — это бизнес-структура, созданная для защиты коммерческих расходов от вмешательства в личные финансы инвестора. Обозначение позволяет инвесторам приобретать и владеть недвижимостью без личной ответственности. В каждом штате существуют разные сборы и правила, связанные с созданием LLC, хотя общий процесс в основном одинаков:

1. Перед тем, как приступить к работе, ознакомьтесь с правилами вашего штата

2. Выберите уникальное название компании

3. Подайте статью организации в свой штат

4. Создать операционное соглашение для бизнеса

5. Опубликовать намерение в файл (если это требуется в вашем штате)

6. Подайте заявку на получение идентификационного номера налогоплательщика через IRS

После того, как вы создадите ООО, вам могут потребоваться еще несколько разрешений, прежде чем вы сможете официально начать бизнес.Подтвердите свое состояние, что это такое, и вы будете на пути к заключению своей первой сделки.

Планируйте свой бизнес по маркетингу

Успешный бизнес в сфере недвижимости — синоним успешной маркетинговой стратегии. В чем ваше уникальное ценностное предложение? Ответ на этот вопрос поможет вам создать бренд для вашего бизнеса и любых последующих маркетинговых кампаний. Это также прекрасное время, чтобы остановиться на логотипе, основных ценностях и заявлении о миссии. Эти компоненты помогут информировать о том, как вы взаимодействуете с потенциальными клиентами, и послужат отправной точкой для ваших маркетинговых материалов.

После того, как вы создадите основу для своего бизнеса в сфере недвижимости, пора приступить к вашей первой кампании. Прочтите следующий список распространенных маркетинговых материалов для вдохновения:

• Прямая почтовая рассылка: Верите вы или нет, но прямая почтовая рассылка все еще имеет место в эту цифровую эпоху. Инвесторы в недвижимость постоянно используют открытки, рукописные письма и другие почтовые отправления, чтобы связаться с потенциальными продавцами. Самая важная вещь, которую следует помнить при использовании прямой рассылки, — это оставаться последовательным: чаще всего ваши ответы будут увеличиваться со второй или третьей попытки.

• Электронные кампании: Электронная почта — отличный способ привлечь потенциальных клиентов, если вы можете собрать достаточно контактной информации. Поскольку адреса электронной почты не так доступны, как информация о недвижимости, составление надежного списка может занять некоторое время. При этом со временем это будет очень рентабельный метод охвата как покупателей, так и продавцов.

• Социальные сети: Социальные сети отлично подходят для начинающих, потому что это совершенно бесплатный способ рассказать о своем бизнесе.Создавайте профили в Facebook, Twitter, Instagram и LinkedIn и публикуйте обновления, когда можете. Со временем вы можете обнаружить, что платная реклама в социальных сетях также окажется полезной.

• Сети: Недвижимость процветает благодаря сетям, во многих случаях это действительно касается тех, кого вы знаете. Начните с посещения мероприятий, связанных с недвижимостью в вашем районе, и постепенно развивайтесь. Не знаете, где найти события? Я рекомендую поискать на Facebook или Meetup.com. Как только вы начнете налаживать связи, вы даже можете сами приступить к организации сетевых возможностей.

• Признаки бандита: Когда новички думают о недвижимости, это часто первое, что приходит на ум. Бандитские знаки — это те плакаты, которые размещаются на популярных перекрестках с такими сообщениями, как «Мы ​​покупаем дома!» или «Позвоните нам, чтобы получить предложение наличными!» Вы когда-нибудь задумывались, почему их так много? Потому что они работают. Знаки бандитов могут быть отличным способом рассказать о своем бизнесе с недвижимостью, просто убедитесь, что они легальны в вашем регионе.

Создать сайт

В сегодняшнюю цифровую эпоху наличие надлежащего веб-присутствия имеет решающее значение.Ваши маркетинговые материалы, без сомнения, будут направлять потенциальных клиентов обратно на ваш веб-сайт, поэтому обеспечение готовности вашего веб-сайта к работе должно быть главным приоритетом. Рассмотрите возможность использования таких сайтов, как WordPress или Wix, которые предлагают удобные для новичков возможности по относительно доступным ценам.

Запуск кампаний

Убедитесь, что вы единообразны во всех ваших маркетинговых каналах, будь то социальные сети, электронная почта, обычная почта или традиционный маркетинг. Обязательно запланируйте последующие мероприятия для каждой из проводимых кампаний.

Оставайтесь на вершине лидерства

Одна из худших вещей, которые вы можете сделать для своего бизнеса, — это запускать кампании направо и налево, но не следить за лидами постоянно. Даже если лидерство не приводит к появлению возможности в данный момент, развитие отношений со временем может привести к сделке в будущем. Использование программного обеспечения для недвижимости — отличный способ управлять всеми вашими маркетинговыми кампаниями и лид-менеджментом.

Создайте сеть поддержки

Как бы банально это ни звучало, ни один человек не является островом, когда начинает свой бизнес по инвестициям в недвижимость.Напротив, многие лиды и сделки с недвижимостью будут поступать непосредственно из вашей личной сети. Независимо от того, состоит ли ваша сеть из клиентов, коллег, наставников или даже конкурентов, не забудьте потратить достаточно времени на развитие этих ключевых отношений.

[Думаете об инвестировании в недвижимость? Узнайте, как начать работу, зарегистрировавшись для участия в БЕСПЛАТНЫХ курсах по недвижимости, предлагаемых в вашем районе. ]

5 главных преимуществ открытия бизнеса в сфере недвижимости

Преимущества инвестирования в недвижимость практически безграничны.Вы не только должны иметь возможность получать значительную прибыль от каждой сделки, но также и недвижимость — это надежная защита от фондового рынка и инфляции. Некоторые другие преимущества, которые гарантированно появятся при открытии бизнеса в сфере недвижимости, включают, но не ограничиваются:

• Налоговые льготы . Если вы заработаете 100000 долларов в год на работе с девяти до пяти, а я зарабатываю 100000 долларов в год на своей арендуемой собственности, у кого останется больше после уплаты налогов? Как вы уже догадались, моя арендуемая недвижимость облагается налогом гораздо ниже, потому что государство вознаграждает владельцев арендуемой недвижимости.Правительство также предлагает более низкие ставки налога на долгосрочную прибыль наряду с другими льготами, такими как амортизация и исключение налога на самозанятость.

• Денежный поток . Инвесторы в недвижимость не только имеют возможность получать значительный денежный поток от стабильных оптовых сделок или сделок по реабилитации, но также могут обеспечить себе безопасный ежемесячный денежный поток при аренде недвижимости. Лучшая часть денежного потока от аренды недвижимости — это тот факт, что после оплаты всех ваших счетов дополнительные деньги считаются пассивным доходом, что означает, что вы получаете ежемесячный платежный чек, все время управляя остальной частью вашего инвестиционного бизнеса.

• Признательность . Пока вы выплачиваете ссуду за любую собственность, в которую вы вложили деньги, стоимость этой собственности растет или дорожает. Хотя такие вещи, как спады и колебания рынка, неизбежны, можно с уверенностью сказать, что в течение длительного периода времени стоимость недвижимости будет расти. При этом любая недвижимость, которую вы покупаете сегодня, будет стоить гораздо больше через 30 лет; однако с ипотекой с фиксированной ставкой вы всегда будете платить одну и ту же сумму в долларах.

• Контроль . Возможно, самое большое преимущество открытия бизнеса в сфере недвижимости — это контроль и гордость, которые вы испытываете благодаря тому, что владеют тем, что вы создали. Ваша судьба не связана с офисом на Уолл-стрит или генеральным директором вашей компании, она принадлежит только вам. Инвестирование в недвижимость ставит вас и только вас на место водителя вашего финансового будущего.

• Безопасность . Конечно, любое инвестирование всегда связано с определенным риском.Однако постоянное наращивание портфеля недвижимости с течением времени означает, что вы обеспечиваете собственное будущее. К сожалению, сегодня слишком много людей не имеют конкретного плана обеспечения своего выхода на пенсию. Инвестирование в недвижимость — это не только то, что некоторые считают самым быстрым способом выбраться из долгов, но и неоспоримый метод создания для вас множества источников дохода, которые сохранятся даже в пенсионные годы и могут даже передаваться будущим поколениям. .

Не рекомендуется бросаться в мир инвестирования в недвижимость без надлежащего обучения.Вы должны узнать, как лучше всего находить сделки, как продавать себя, как вести переговоры и, конечно, как финансировать сделки; однако, как только вы овладеете ими, вы будете на пути к поддержанию успешного бизнеса. Итак, мои партнеры из CT Homes и я составили исчерпывающий список наиболее распространенных вопросов, которые вы должны изучить перед тем, как отправиться в инвестиционное путешествие. Начните с начала и постепенно спускайтесь вниз, и после того, как вы тщательно проанализируете каждый вопрос, вы наверняка уже будете впереди своих конкурентов.

Часто задаваемые вопросы о начале бизнеса в сфере недвижимости

Когда вы, наконец, готовы окунуться в мир инвестирования в недвижимость, вы можете чувствовать беспокойство и подавленность. Начать свой первый бизнес в сфере недвижимости будет нелегкой задачей, но если вы проявите должную осмотрительность и изучите ответы на эти важные вопросы, вы гарантированно добьетесь успеха.

Сводка

Начало бизнеса в сфере недвижимости может показаться сложным, но, выполнив описанные выше шаги, а также ознакомившись с ответами на часто задаваемые вопросы, стать профессионалом в сфере недвижимости будет проще, чем вы думаете.Обязательно определите свои цели, проанализируйте свои финансы и расставьте приоритеты в сети, чтобы создать свой круг и наблюдать за процветанием вашего бизнеса.

Готовы начать пользоваться текущими возможностями на рынке недвижимости?

Независимо от того, начинаете ли вы инвестировать или уже заключили несколько сделок, наш новый онлайн-курс по недвижимости будет охватывать все, что вам нужно знать, чтобы помочь вам начать инвестирование в недвижимость. Опытный инвестор Тан Меррилл объясняет лучшие стратегии в сфере недвижимости, которые помогут вам встать на путь к лучшему финансовому будущему.

Нажмите здесь, чтобы зарегистрироваться на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный веб-семинар по недвижимости и начать узнавать, как инвестировать в сегодняшний рынок недвижимости!

Как защитить себя при покупке таймшера в Мексике

• Продайте свою юридическую фирму
• Знакомство с редакторами
• Войти