Как себя обезопасить при покупке квартиры в новостройке: Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость
Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке? :: Городская недвижимость :: РБК Недвижимость
Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.
Покупка жилой недвижимости на первичном рынке Москвы — довольно рискованное дело. Приобретая квартиру в новостройке, есть большой шанс никогда не получить ключи от долгожданной собственности и пополнить ряды обманутых дольщиков. Чтобы этого не произошло, необходимо четко понимать как вести себя, совершая сделку с недвижимостью на первичном рынке жилья и на что обращать внимание.
Для многих рынок новостроек является единственной платформой, где можно приобрести квартиру. Причина в том, что стоимость квадратного метра, особенно на начальных стадиях строительства жилых комплексов, на порядок дешевле, нежели в готовых домах.
Однако риски здесь гораздо выше, чем на «вторичке». «Прежде всего, нужно посмотреть, кто строит дом. Если вы хотите, чтобы купленные метры стали вашими, репутация застройщика должна быть для вас первым и самым важным вопросом», — объясняет первый вице-президент группы компаний ПИК Артем Эйрамджанц. Потенциальный покупатель должен проверить, как долго компания работает на рынке. Если в портфеле застройщика нет ни одного полностью выполненного проекта, то рисковать деньгами в этом случае не стоит. Обратите внимание не только на то, сколько у компании сданных госкомиссии домов, но и сколько строится. Если строится только этот дом — есть смысл задуматься, нет ли у девелопера проблем с оборотными средствами… Также имейте в виду, что собственные производственные мощности, подрядные организации — все это знак того, что девелопер держит весь строительный процесс под контролем.
Очень важный вопрос, по какому принципу будет заключаться договор купли-продажи квартиры. Наиболее безопасный способ — договор долевого участия.
adv.rbc.ru
Среди остальных, но не менее важных, показателей надежности — аккредитация строящегося объекта у банков. Вам нужно оценить готовность финансовых структур предоставлять ипотечные кредиты потенциальным покупателям квартир в проектах данного застройщика.
Далее эксперты советуют провести анализ рынка новостроек того района, где вы собираетесь приобрести жилье. Если стоимость, выбранного объекта, подозрительно меньше, чем у конкурентов, это должно насторожить покупателя. Необходимо внимательно ознакомится со всей проектной документацией и узнать в чем кроется подвох.
Помимо недостроя, бывает долгострой. Если вы не хотите ждать годами ключей от квартиры, нужно понимать, что существуют разные технологии строительства. К примеру, современный панельный дом в среднем строится от шести месяцев до года, такие дома сдаются под чистовую отделку или уже с готовом ремонтом. Монолитные дома имеют больший срок строительства, а ремонт предполагает гораздо больших вложений, так как такие квартиры придется еще доделывать, в том числе, к примеру, выравнивать стены.
Несмотря на все вышеперечисленные сложности, у покупки квартиры в новостройке есть огромные плюсы. Как отмечает Артем Эйрамджанц, главный плюс такой покупки — цена. «В строящемся доме можно приобрести квартиру значительно большей площадей, чем за те же деньги в готовом доме», — замечает он. Кроме того, специалист напоминает, что первичный рынок дает большие возможности выбора. «Можно выбрать подъезд, этаж, подходящую планировку, необходимую сторону света», — уточняет первый вице-президент ГК ПИК .
Квартира в новостройке — это новые современные коммуникации, утепленные внешние стены, пластиковые стеклопакеты и энергоэффективность. «ГК ПИК во всех новостройках использует двойные стеклопакеты из немецкого профиля КВЕ с применением современного i-стекла, до 90% сдерживающего тепло, — напоминает представитель компании, — Стеклопакеты производятся и устанавливаются в стеновые панели прямо на заводе квалифицированными рабочими, прошедшими сертификацию, что гарантирует качество сборки и герметичность швов».
Положительная сторона такой покупки — новая современная среда обитания. Приобретая квартиру в полноценном новом районе, вас будет окружать современная качественная инфраструктура, с новыми детскими садиками, школой, поликлиникой, паркингами, магазинами на первых этажах зданий. Ведь комплексная застройка — обязательное условие возведения всех новых жилых микрорайонов. По словам Артема Эйрамджанца, ГК ПИК не только возводит инфраструктурные объекты, но и оборудует их «под ключ», в том числе школы и детские сады. «Стараемся сделать так, чтобы наш сад или школа были лучшими в районе», — говорит он.
Особое значение серьезные застройщики уделяют благоустройству территории. В компании ГК ПИК даже собирают пожелания жильцов: как должны выглядеть дворы и детские площадки в жилых комплексах.
Приобретая квартиру в новостройке, нужно быть предельно внимательным, учитывать все вышеуказанные нюансы, и тогда в ближайшее время вы станете счастливым обладателем ключей от долгожданной квартиры.
Как обезопасить себя при покупке квартиры в новостройке?
Однако доля риска при приобретении такого жилья очень высока, более того: иногда покупатели сталкиваются с откровенным мошенничеством. Разберемся, как приобрести квартиру в новостройке, чтобы она не превратилась в тягость.
Покупка квартиры в новостройке
Покупка такого жилья предполагает заключение контракта еще на стадии возведения дома. Чем раньше документ подписан, тем стоимость жилья ниже. Параллельно существенно возрастают риски того, что дом может стать долгостроем, еще хуже — превратится в «замороженный» объект.
Специалисты тщательно проверят все бумаги и проведут сопровождение купли-продажи.Схемы оформления покупки квартиры в новостройке
ДДУ – это самый распространенный сегодня способ продажи квартир. Здесь в обязательном порядке имеется государственная регистрация сделки, что обеспечивает дольщику гарантию на случай банкротства застройщика.
Договор уступки прав требования – соглашение между покупателем и компанией-застройщиком, он тоже идет с государственной регистрацией. Такая сделка не требует полного объема выплат и дает возможность переводить платежи в соответствии с составленным графиком.
Договор паевого накопления предполагает реализацию в будущем жилищного кооператива владельцами. Схема заманчивая, но есть и минус – нет госрегистрации.
Нередко застройщики придумывают свои схемы, это могут быть продажи акций с последующим обменом их на квадратные метры, предварительная продажа с внесением всей суммы, предложения о совместном инвестировании в строительство. Все эти схемы считаются незаконными. При попытке продавца предложить что-то подобное сотрудничество рекомендуется приостановить, а еще лучше — обратиться в правоохранительные органы.
Опасности
Подводных камней при покупке жилья в новом жилом доме может быть огромное множество. В перспективе они не только способны затянуть момент сдачи жилья, но и оставить покупателя ни с чем.
Самые распространенные угрозы:
• долгострой;
• низкое качество строительства и использование дешевых материалов;
• проблемы с коммуникациями;
• отсутствие застройщика в госреестре;
• земельный участок имеет другое назначение.
И это не самое страшное, что может случиться, откровенное мошенничество – вот, чего следует опасаться в первую очередь.
Самое распространенное – затянувшееся строительство. Застройщик прокручивает на стороне деньги покупателей, а потом выдвигает новые требования. Причины могут быть самые разные: подорожавший стройматериал, новые налоговые законы, инфляция. Еще одна распространенная схема — корреляция стоимости и срока сдачи жилья. Это может привести к тому, что фиксированная стоимость увеличится в несколько раз. Иногда застройщики требуют приобретения дополнительных услуг в виде страховок или сотрудничества только с определенным риелторским агентством.
В большинстве случаев все эти проблемы вызваны исключительно юридической неграмотностью и нежеланием платить деньги профессиональным риелторам. Во время судебных разбирательств судьям приходится удивляться наивности взрослых людей.
Как обезопасить себя?
Подстраховаться на «все сто» невозможно, однако минимизировать риски вполне реально. Сперва следует лично посетить строительную площадку, можно взять с собой знакомого строителя, который бы изучил все нюансы. Изучите историю застройщика, задавайте вопросы в социальных сетях. Также проведите анализ всех доступных документов. Важно обращать внимание и на поведение продавца: агрессивная реклама и предельно низкие цены должны настораживать.
Особенно осторожными должны быть те, кто покупает жилье на уровне котлована. Стоимость таких квартир существенно ниже, но риски намного выше. Случаи, когда строительство дома оказывалось замороженным, а вкладчики оставались без денег, встречаются с завидной регулярностью, и таких инцидентов не становится меньше! Впрочем, дома, которые находятся на финишном этапе, тоже нуждаются в проверке, здание просто могут не подключить к коммуникациям, что не позволит в него вселиться.
Прием квартиры в новостройке
Казалось бы, наступил самый долгожданный момент, и все худшее давно позади. Важно знать, что с момента сдачи квартиры до подписания акта приема по закону может пройти до трех месяцев. За это время должна быть полностью согласована планировка, получен технический паспорт в БТИ.
Прежде чем поставить свою подпись под актом, квартиру следует тщательно проверить на наличие дефектов. Ни в коем случае не подписывайте документы при обнаружении таковых. Часто застройщик убедительно просит подписать все бумаги, а недочеты обещает исправить в самые короткие сроки. Имеете в виду, что этот «кратчайший срок» может затянуться на несколько лет. Более того: при обнаружении недочетов покупатель имеет право на снижение стоимости квартиры. Иногда случается и так, что «косяки» проявляются уже после заселения. На этот случай у покупателя должна быть гарантия, где застройщик несет обязательства на протяжении нескольких лет.
Не забывайте также при покупке квартиры в новостройке о Федеральном Законе №214. Этот закон, конечно, не предусматривает всех возможных сценариев, но существенно увеличивает степень ответственности компании-застройщика. В свою очередь, покупатель тоже не должен проявлять беспечность, тщательно взвешивать все «за» и «против» и не скупиться на услуги юристов.
5 советов, как защитить себя при покупке новостройки
Покупка новостройки мало чем отличается от покупки «уже подержанного» дома. Однако имеющиеся различия могут иметь решающее значение для покупки бриллианта или лимона.
Вот несколько советов, которые следует учитывать при покупке новостройки:
Совет № 1. Не пользуйтесь услугами агента по продажам застройщика — наймите своего собственного
Если это агент застройщика, то он заплатили, чтобы представлять строителя, независимо от того, что они говорят вам. Ваш собственный агент по недвижимости, который представляет вас, должен рассказать вам как о минусах, так и о плюсах. Агент застройщика не обязан рассказывать вам о недостатках сделки.
Совет № 2: Найдите собственное кредитное агентство
Опять же, если вы обратитесь к застройщику, кредитное агентство может предложить вам сделку, которая не отвечает вашим интересам. Кроме того, застройщик может фактически владеть кредитной компанией и иметь полную информацию о вашем личном прогрессе.
Ваш агент по недвижимости может порекомендовать вам надежного кредитора, если у вас еще нет собственного.
Совет № 3: поговорите с агентом по недвижимости или юристом
Хотя стандартные соглашения заключаются для того, чтобы никто не попадал в суд, они не обязательно отвечают вашим интересам. Спросите о правах отмены и убедитесь, что вы понимаете как свою ответственность, так и свои обязательства. Кроме того, проверьте свой контракт, чтобы убедиться, что он не содержит предупреждений о проблемах со здоровьем.
Совет № 4: Решите, какие опции или обновления вы хотите
Помните, что прибыль многих строителей выше всего при апгрейдах. Узнайте, разрешает ли ваш кредитор добавление к кредиту выбранных вами опций и обновлений. Если ваш кредитор не разрешает этого, стоимость обновлений будет выплачена из вашего кармана наличными.
Совет № 5: Изучите Строителя
Удивительно, как много людей считают строителя хорошим просто потому, что они могут построить дом. Если вы не являетесь лицензированным домашним инспектором, вероятность того, что вы поймаете срезанный угол или некачественные методы строительства, ничтожно мала.
Осмотрите дома соседей и поговорите с ними. Являются ли дома постоянного размера или они уменьшаются в размерах? Есть ли у соседей постоянные жалобы на качество их домов? Кроме того, проверьте публичные записи на наличие судебных исков.
Обладание недавно построенной недвижимостью и знание того, что ты первый человек, живущий в доме, может быть замечательным и захватывающим опытом. Убедитесь, что вы защищаете себя, чтобы вы могли наслаждаться этим!
Думаете о покупке новостройки? Поговорите со мной, прежде чем вы начнете делать покупки. Если вы посетите строителя до начала работы со мной, я не смогу юридически представлять вас у этого строителя.
Чтобы узнать больше о том, как я могу помочь вам сэкономить деньги и получить лучшие условия при покупке недавно построенной недвижимости, позвоните или напишите своему доверенному специалисту по ипотеке для получения дополнительной информации.
Как защитить себя при строительстве нового дома
Новости недвижимостиЕсть несколько способов защитить свои инвестиции в новый дом.
Это помогает задавать правильные вопросы. АДОБЕ Мишель Лернер, корреспондент Boston.com
Когда вы покупаете недавно построенный дом или нанимаете строителя для проектирования дома своей мечты, вы делаете огромные финансовые вложения и совершаете прыжок веры, полагая, что он выдержит испытание временем. Но вам не нужно полагаться только на веру: есть несколько способов защитить свои инвестиции, включая выбор надежного застройщика.
«Большинство строителей знают, что их репутация важна, и они хотят, чтобы их клиенты были довольны», — сказал Брайан Перри, агент по недвижимости Gibson Sotheby’s International Realty в Бостоне. «Они ремонтируют что-то даже через 18 месяцев или больше после того, как дом будет построен, просто чтобы позаботиться о своих клиентах». изучить репутацию строителя и задать вопросы о том, как он или она ведет бизнес.
Объявление:
«Когда вы начинаете рассматривать новое строительство, будет разумно работать с местным брокером по недвижимости, который хорошо знаком с городом, в котором вы хотите купить», — сказала Мелисса Дейли, специалист по недвижимости. агент компании Coldwell Banker Residential Brokerage в Уэллсли. «Местные брокеры твердо стоят на ногах и знают, как относятся к строителям в их районе».
Застройщик будет платить комиссию агенту покупателя, если этот агент участвует в сделке и идентифицируется как агент из начало.
Самостоятельная проверка отзывов о застройщиках может дать некоторую информацию, но лучше всего, если вас расспросит опытный агент по недвижимости, предложил Кристофер Ариенти, брокер по недвижимости и владелец RE/Max Executive Realty во Франклине.
«Ваш агент может позвонить инспектору по строительству из города и спросить у местных жилищных инспекторов, видели ли они какую-либо недвижимость застройщика», — сказал Ариенти. «Преимущество пребывания на месте заключается в том, что если что-то пойдет не так, отношения между вашим риелтором, инспектором и застройщиком могут привести к более высокому уровню обслуживания клиентов» 9.0003
Реклама:
Национальные строители часто нанимают местных жителей для работы над своими проектами, что также обеспечивает личную связь, сказал Ариенти.
Помимо поиска рекомендаций и жалоб застройщиков в Google или Yelp, вы можете проверить рейтинг застройщика в Better Business Bureau.
Еще один вариант, сказал Перри, это позвонить в городские/городские офисы, чтобы убедиться, что нет жалоб на строителя. Кроме того, обратитесь в Управление общественной безопасности и инспекции штата Массачусетс, чтобы убедиться, что у строителя есть лицензия.
Вы или ваш агент по недвижимости можете запросить рекомендации у строителей и позвонить недавним клиентам, чтобы узнать об их опыте. «Вы также можете спросить местных адвокатов, знают ли они что-нибудь о застройщике», — сказал Дейли.
Ваш строитель не будет выполнять всю работу в одиночку, поэтому важно спросить о других подрядчиках, которые будут работать над вашим домом, сказала Барбара Венинкаса, агент по недвижимости из Casa Builders & Developers Corp. в Вестборо.
«Строитель, у которого есть лояльная группа субподрядчиков или сотрудников, заслуживающих доверия, скорее всего, сделает работу лучше, чем тот, кто нанимает субподрядчиков индивидуально на основе цены», — сказал Венинкаса. «Вы должны спросить о том, все ли субподрядчики имеют лицензии».
Advertisement:
Как и в случае с любыми крупными инвестициями, ведите подробные записи о каждом обсуждении и телефонном звонке. Получите письменное подтверждение всех устных договоренностей.
Гарантийное покрытие Даже при самых лучших исследованиях и хорошем строителе иногда что-то идет не так. Существуют различные гарантии, чтобы обеспечить вам защиту, которая может оплатить ремонт или настройку. По словам Дэйли, хотя закон штата Массачусетс не требует от строителя предоставления годовой гарантии, некоторые предлагают гарантии, которые охватывают структурные проблемы, фундамент, водопроводные и электрические системы, а также отопление и кондиционирование воздуха. «В штате Массачусетс действует так называемая «подразумеваемая гарантия» сроком на три года, что означает, что строители могут быть привлечены к ответственности за хорошее качество работ на срок до трех лет после завершения строительства дома». 0003
В дополнение к годовой гарантии некоторые строители предлагают 10-летнюю гарантию на конструкцию для защиты от крупных дефектов. Кроме того, у каждого производителя таких материалов, как кровля и техника, есть гарантии, которые должны быть предоставлены вам при заключении сделки.
— Разумно нанять адвоката, который хорошо разбирается в новых домах, — сказал Дейли. «Этот адвокат может убедиться, что вы защищены, когда вы сделаете свое предложение, и может просмотреть гарантии, предоставленные застройщиком».
Многократные проверки
В дополнение к обязательным проверкам, которые проводятся в течение всего процесса строительства, Ариенти рекомендует вам нанять собственного домашнего инспектора.
«Стоит потратить от 200 до 400 долларов на домашнего инспектора, который может проверить, все ли построено в соответствии с кодом, и может заметить то, что вы не увидите во время обхода», — сказал Ариенти.
Advertisement:
Некоторые покупатели нового дома выбирают два осмотра дома, в том числе один для проверки систем перед установкой гипсокартона и второй, когда он будет завершен, сказал Дейли.
Городские инспекторы также проверят дом на нескольких этапах строительства — от фундамента до каркаса, сантехнических и электрических работ — чтобы убедиться, что все соответствует строительным нормам штата Массачусетс, сказал Венинкаса. Строительство не может перейти к следующему этапу, пока не будет завершена каждая проверка.
«Последняя встреча с домовладельцем и застройщиком составляет список проблем, которые необходимо решить», — сказал Венинкаса. «Важно написать список недостатков и указать, когда элементы необходимо исправить. Например, если вы покупаете дом зимой, вы должны иметь это в письменной форме, когда будут завершены работы по благоустройству и тротуару».
Решение проблемы
Если вы заметили что-то неладное с вашим домом, особенно в течение первых трех лет проживания, первым делом свяжитесь напрямую со своим застройщиком, если только вы не приобрели квартиру или проблема не связана с устройством, которое находится под гарантия.
«Если вы приобрели новую квартиру, первое место, куда можно обратиться по любым вопросам, — это профессиональная управляющая компания, которая занимается управлением зданием», — сказал Перри. «В большинстве случаев эта компания связывается с застройщиком, который по мере необходимости присылает сантехника или другого подрядчика» 9.0003
Если устройство неисправно, вы можете связаться с производителем в соответствии с гарантийными инструкциями.
Объявление:
Если проблема связана с вашим домом или его системами, а застройщик не решает проблему, позвоните своему агенту по недвижимости и своему юристу по недвижимости.
«Ваш адвокат может поговорить с адвокатом вашего застройщика, чтобы попытаться решить проблему», — сказал Дейли.
В конце концов, дело может дойти до суда, но это случается редко, сказала она.
«Хороший строитель даст вам визитную карточку и при закрытии скажет, чтобы вы звонили с любыми проблемами, и что он все исправит как можно быстрее», — сказал Ариенти.
Вопросы, которые вы должны задать
Перед тем, как нанять строителя для вашего индивидуального дома или выбрать строителя для строительства, было бы разумно собрать информацию о предлагаемых гарантиях и о том, как он или она ведет бизнес.