Как себя обезопасить при покупке квартиры: Как безопасно купить квартиру на вторичном рынке

Как обезопасить себя при покупке недвижимости? — Право на vc.ru

{«id»:13855,»url»:»\/distributions\/13855\/click?bit=1&hash=fa96f0d9bc09f6eab8f9bc71bc54fe7ccf952b29caa9d3d65c7f24e6b7515a45″,»title»:»\u0427\u0430\u0449\u0435 \u0432\u0441\u0435\u0433\u043e \u00ab\u0432\u0435\u0433\u0430\u043d\u0441\u043a\u043e\u0435\u00bb \u043c\u044f\u0441\u043e \u0432 \u0420\u043e\u0441\u0441\u0438\u0438 \u0435\u0434\u044f\u0442 \u043d\u0435 \u0432\u0435\u0433\u0430\u043d\u044b»,»buttonText»:»\u0410 \u043a\u0442\u043e?»,»imageUuid»:»7c5e1ede-4e9f-5230-a65d-9dcd95a74e0e»,»isPaidAndBannersEnabled»:false}

Очень часто ко мне обращаются с просьбой юридически сопроводить сделку с недвижимостью. Проверить объект и продавца на чистоту, минимизировать риски, связанные с дальнейшим расторжением договора или признанием сделки недействительной. Игра стоит свеч, потому что на кону как правило N-ое количество миллионов, поэтому целесообразнее потратить немного времени, но семь раз отмерить, прежде чем вкладывать деньги в тот или иной объект недвижимости.

342 просмотров

Генеральный директор юридической компании «Достигация»

Если давать практические советы о том, как обезопасить себя при совершении сделок купли-продажи с недвижимостью, то я бы выделил следующее.

1. Для начала точно идентифицируйте, что перед вами находится действительный собственник объекта, для чего закажите актуальную выписку из ЕГРН, а также попросите у продавца договор купли-продажи, который он заключал при покупке и проверьте как данные о продавце, так и данные о самом объекте.

2. Особое внимание в выписке ЕГРН обратите на отсутствие или наличие зарегистрированных обременений на объект. Если они присутствуют, то вы не сможете легитимно провести сделку в обход их прав.

3. К слову об обременениях, также следует попросить вашего юриста провести анализ рисков на предмет наличия возможных прав третьих лиц в будущем (к примеру, бывшие / нынешние супруги или наследники, претендовавшие ранее на этот объект).

Я не раз встречал ситуации, когда покупатели смотрят на то, состоит ли продавец в браке на день подписания договора купли-продажи и там уже берут либо согласие супруга, либо нотариальное заявление об отсутствии такового супруга. Однако я, как человек с обширной судебной практикой, предлагаю идти дальше и проверять брачные отношения еще и на момент, когда сам продавец покупал данную недвижимость. А вот был ли он тогда в другом браке или нет? Однако и этого мало. Также я предлагаю смотреть на брачные отношения в течение всего периода владения объектом. Таким образом у нас есть три временных отрезка, которые нас интересуют:

1) Момент приобретения

2) Период владения

3) Непосредственный момент продажи вам.

Поверьте, вы можете встретить особо отличившихся, кто успел побывать за это время в трех разных браках.

4. Далее необходимо проверить самого продавца на отсутствие у него и его законного супруга признаков банкротства (желательно также еще проверять организации, в которых они занимают управляющие должности). Делается это путем анализа возбужденных исполнительных производств на человека, поиска судебных дел с его участием и, самое главное, поиск возбужденных дел в Арбитражном суде о его банкротстве. Все указанные данные, для справки, совершенно доступны для вас и находятся в открытом доступе.

5. Непосредственно при составлении договора купли-продажи настоятельно рекомендую пролоббировать некоторые условия в вашу пользу. Во-первых, договор купли-продажи НЕ является одновременно актом приема-передачи и таковой акт подписывается отдельно, уже после регистрации на вас прав собственности. Во-вторых, для получения денежных средств (не важно банковская ячейка это, аккредитив или еще что) продавец должен предъявить выписку ЕГРН, где значится ваше ФИО в качестве собственника, а также подписанный с вами акт приема-передачи. Поверьте, такие условия уберегут вас от целого роя возможных проблем.

6. Также, для вашего спокойствия предлагаю саму сделку провести с участием нотариуса. Это тоже прибавит вам безопасности. Однако имейте ввиду, нотариус лицо независимое и не будет играть сделку по вашим условиям, а лишь убережет от некоторых объективных, а не субъективных, рисков.

Это всего лишь часть необходимых действий, но очень важная часть. Конечно многие из вас могут начать рассуждать о том, насколько необходимы те или иные действия, но это тоже самое, что рассуждать о целесообразности определенных манипуляций врача во время операции. Просто доверьтесь и прислушайтесь, а лучше, обратитесь к профессионалу и расслабьтесь. Каждый должен заниматься своим делом и это позволит вам предотвратить порой очень плачевные последствия, с которыми юристы сталкиваются на практике регулярно.

Как не быть обманутым при покупке квартиры?

2022 год стал для россиян переломным: неспокойная геополитическая обстановка, падение рубля и вместе с тем повышение цен на недвижимость. Поддавшись всеобщей панике, многие совершают необдуманные действия и, не изучив дело со всех сторон, вкладывают все сбережения в покупку жилья. Рассказываем, как избежать основных ошибок и не попасться на уловки мошенников.

Екатерина Новикова

Теги:

Гид по новой реальности

покупка недвижимости

Стоит ли приобретать недвижимость во время кризиса

По данным аналитики Домклик, цены на новостройки снизились, а на вторичное жилье выросли. Тем не менее такое произошло не во всех регионах России. 

Для начала стоит обратить внимание на то, что инвестирование в недвижимость, конечно, надежный способ сохранения средств, но вместе с тем это масса рисков. На первом этапе важно детально продумать и понять, для чего вы собираетесь вложить деньги: чтобы проживать в квартире самостоятельно, просто сохранить деньги или же для получения пассивного дохода, рассчитывая на сдачу жилья в аренду.

Риски: какое жилье надежнее покупать во время кризиса 

Инвестирование средств в недвижимость важный вопрос, который требует детального анализа. Конечно, риски есть везде, но особое внимание стоит обратить на приобретение квадратных метров в новостройках, в частности, на недостроенное жилье.

Эксперты рекомендуют с особой тщательностью подходить к выбору девелопера: изучить его историю, выяснить сколько лет он существует на рынке, оценить объемы и темпы роста, а также убедиться в том, что у него есть реализованные объекты.

На рынке вторичной недвижимости дела обстоят иначе. Несмотря на то, что цена готового жилья будет оставаться выше, в сравнении со строящимся жилым комплексом, вторичку приобретать безопаснее.

Главное, при покупке жилья во время нестабильной экономической ситуации, это отталкиваться от собственных ощущений. Грамотно оцените свои финансовые возможности. Если вы располагаете суммой, достаточной для покупки объекта недвижимости, риски минимальны. 

Безопасная сделка: как не нарваться на мошенников 

Всем известно, что аферисты идут на все, чтобы заполучить чужие средства.

Каждый раз они ухитряются и придумывают новые схемы обмана. Однако есть универсальные правила, на которые покупатель должен обратить внимание при покупке объекта недвижимости:

1. Для начала стоит изучить правоустанавливающие документы, которые помогают понять, как именно была куплена квартира. Это может быть договор купли-продажи, договор участия в долевом строительстве, акт приема-передачи квартиры, договор дарения, справка о выплате пая, свидетельство о наследовании, договор приватизации помещения и прочее.
2. Также нужно обратить внимание на правоподтверждающие документы, которые позволяют покупателю убедиться в том, что продавец на самом деле является собственником конкретного объекта недвижимости. Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права, которые подтверждают право собственности, доказывая, что именно этот человек владеет конкретной недвижимостью. Это можно сделать через сайт Росреестра, сайт Федеральной кадастровой палаты, через портал «Госуслуги», а также в МФЦ. Кроме того, вы можете проверить подлинность паспорта продавца.
3. Еще одним немаловажным моментом является цена на недвижимость. Если она в разы ниже рыночной, то стоит задуматься, все ли в порядке с этим объектом, или есть некоторые «скелеты в шкафу».
4. Не оставляйте задаток перед просмотром квартиры, ведь он не возвращается при срыве сделки. Не стоит путать задаток с авансом, который выплачивается уже после просмотра квартиры и принятия решения о покупке, а также подкрепляется подписанием договора с участием обеих сторон.
5. Чтобы дополнительно себя обезопасить при заключении сделки купли-продажи лучше стоит воспользоваться услугами специалиста по недвижимости. Пусть эксперт оценит ситуацию и убедится, что с документами и правом собственности все в порядке. Главное – найти действительно хорошего агента.

Покупка недвижимости требует детального изучения, ведь ошибка в этом вопросе может повлиять на дальнейшую жизнь. Не стоит заниматься оформлением сделки купли-продажи впопыхах. Как говорится, семь раз отмерь, один раз отрежь, а придерживаясь простых правил вы сможете обезопасить себя и сохранить свои средства.

Как защитить себя в сфере недвижимости

Знайте, чего ожидать, когда вы начинаете работать на рынке недвижимости

Получите предложения от трех профессионалов!

Введите почтовый индекс ниже и найдите лучших профессионалов рядом с вами.

Индустрия недвижимости может быть скользкой дорожкой, если вы новичок. Защита себя перед любой покупкой может стать естественным спасением как для вашего психического, так и для финансового здоровья. Эти восемь советов, от найма адвоката до комплексной проверки дома, помогут защитить вас в сфере недвижимости, будь то ваша первая покупка дома или десятая.

1. Наймите юриста

Независимо от того, являетесь ли вы продавцом или покупателем, поиск хорошего юриста по недвижимости может иметь решающее значение для плавной передачи собственности. И независимо от того, нанимаете ли вы друга в качестве своего агента по недвижимости или регистрируете свой дом самостоятельно, вам все равно понадобится опытный юрист для проверки любых документов, прежде чем вы подпишете пунктирные линии. Наличие юриста поможет вам четко определить свои права и обязанности и может предотвратить проблемы в будущем. Опытный адвокат также выследит потенциальные проблемы, такие как повторное залоговое удержание или неуплаченные налоги на имущество.

2. Выберите кредитора

Вы не можете купить дом, если у вас нет для этого финансовых средств, поэтому финансирование должно быть в центре вашего внимания при рассмотрении новой инвестиции в недвижимость. Обычно вы занимаете деньги у своего давнего банкира, поскольку у вас уже есть налаженные отношения, но существуют и другие варианты кредитования. Обе стороны сделки по финансовому кредитованию требуют определенного уровня доверия, поэтому убедитесь, что вы уверены в своем выборе, прежде чем вступать в какое-либо договорное соглашение.

Также крайне важно, чтобы вы знали, что ваш кредитор должен сделать для вас. Например, от вашего кредитора может потребоваться предоставить письменное уведомление, если вы не используете местного генерального подрядчика для проведения оценки. Лицензированные или сертифицированные оценщики должны следовать федеральным стандартам и стандартам штата. Если вашему кредитору не требуется независимая оценка, вы можете заказать свою собственную у сертифицированного или лицензированного оценщика жилья рядом с вами .

3. Не покупайте дом, который вам не по карману

Тот факт, что вам может быть предварительно одобрена определенная сумма кредита, не означает, что вы должны максимально увеличить кредитный лимит. Легко выйти вперед на спекулятивном рынке, но мудро помнить, что экономический спад может мгновенно испарить стоимость ваших инвестиций.

Вступать в войну с инвесторами на торгах — обычное дело на конкурентном рынке недвижимости. Тот факт, что дом кажется привлекательным для других покупателей, не обязательно означает, что это хорошее решение предложить его намного выше заявленной цены. Например, если оценка оказывается ниже той, которую вы предложили продавцу, ваш кредитор не всегда будет одобрять дополнительные средства, а это означает, что вы будете вынуждены потратить наличные на оставшуюся часть цены дома.

Тщательно оцените финансовые риски и рассчитайте свою способность позволить себе покупку недвижимости (независимо от ее стоимости на открытом рынке), чтобы защитить себя и свои инвестиции.

4. Подумайте о стоимости при перепродаже

Фото: Nazar Abbas Photography / Moment / Getty Images

Если вы не в старшем возрасте и не планируете стареть на месте , вполне вероятно, что это не последний дом, который вы буду жить. Чтобы защитить любые инвестиции в недвижимость, важно помнить одну важную вещь — знать стоимость перепродажи. Вы бы, например, не захотели покупать дом в горячем районе на вершине пузыря на рынке недвижимости непосредственно перед тем, как он лопнет, что может лишить вас прибыли, которую вы могли бы получить от своих инвестиций.

И наоборот, покупка дома на растущем рынке делает инвестиции гораздо более привлекательными, поскольку вы делаете ставку на увеличение стоимости дома с течением времени. Взвешенный подход к оценке потенциальной стоимости при перепродаже — и того, как долго, по вашему мнению, вы будете там жить, прежде чем модернизировать или полностью покинуть этот район, — поможет защитить вас в сфере недвижимости.

5. Используйте периоды непредвиденных обстоятельств в своих интересах

Любая покупка недвижимости состоит из трех основных временных рамок: осмотр, оценка и кредит. Если какая-либо из сторон не выполняет свою часть сделки на каком-либо этапе этого процесса, любая из сторон часто может разорвать контракт и уйти. Использование этих периодов для переговоров или выхода из ситуации, когда вы чувствуете, что переплачиваете, встроено в систему недвижимости и может использоваться эффективно.

Например, если вы (как покупатель) готовы отказаться от непредвиденных обстоятельств, вы, вероятно, сможете сделать гораздо более привлекательное предложение, чем тот, кому для завершения транзакции нужны гарантии своего банка. Со стороны продавца, если вы готовы ускорить процесс закрытия или быстро выполнить любой необходимый ремонт, обнаруженный во время проверки, вы, вероятно, будете в более сильной позиции, чтобы защитить запрашиваемую цену.

6. Проведите инспекцию дома

Никогда не покупайте дом без предварительной тщательной инспекции дома. Найм Лучший домашний инспектор рядом с вами может избавить вас от головной боли в будущем. Эти профессионалы знают, какие потенциальные проблемы следует искать, такие как повреждение термитами или распространенные электрические угрозы , которые могут быть незаметны невооруженным глазом. Большинству банков требуется независимая оценка для снижения риска, и в любом случае разумно защитить себя.

7. Проявите должную осмотрительность

Прежде чем заключить сделку с каким-либо объектом недвижимости, попросите титульную компанию исследовать для вас историю собственности, чтобы определить, существуют ли проблемы, которые могут помешать получению свободного и четкого права собственности на недвижимость. Вы, покупатель, должны убедиться, что этот флажок установлен, и это требование для транзакций, финансируемых банком.

Также неплохо проверить местные отзывы о школах по соседству, узнать, как доступ к медицинским учреждениям может потенциально повлиять на стоимость вашего дома, и есть ли какие-либо экологические проблемы, связанные с загрязнением или наводнением в вашем районе, которые могут испортить вы продаете свой дом в будущем. Варианты общественного транспорта, независимо от того, находится ли недвижимость в городских службах, таких как канализация и вывоз мусора, а также наличие местных рынков для покупки продуктов и одежды — все это может повлиять на стоимость сделки с недвижимостью.

8. Имейте запасной план

Одна из самых важных вещей для защиты ваших инвестиций в недвижимость — не класть все яйца в одну корзину. Если вы купили дом, намереваясь сдавать его в долгосрочную аренду, только для того, чтобы обнаружить, что в вашем районе нет рынка долгосрочной аренды, вы можете оказаться под водой, если рассчитываете выплачивать ипотеку из дохода от аренды. Имейте запасной план, например, сдайте дом и продайте его с прибылью или превратите его в аренду на время отпуска, если это разрешено вашими местными законами, прежде чем совершать какую-либо покупку.

Подумываете о покупке недвижимости вне плана? Вот 6 важных шагов, чтобы защитить себя

Покупка недвижимости — это крупнейшее личное инвестиционное решение, которое когда-либо принимает большинство австралийцев. В связи с резким ростом цен на отдельные дома во многих столицах все больше людей хотят купить квартиры.

Покупка готовой квартиры может быть одним из способов выхода на рынок недвижимости.

Покупка вне плана означает, что потребители обязуются купить недвижимость по сегодняшним ценам до того, как она будет построена. Расчет происходит после завершения строительства.

Этот подход сопряжен с рисками и проблемами, но выполнение шести ключевых шагов может помочь потребителям защитить себя.

Три основные проблемы

Если вы покупаете квартиру вне плана, вы сталкиваетесь с тремя основными проблемами.

Во-первых, потребители заключают довольно предвзятые и сложные договоры купли-продажи, которые благоприятствуют разработчикам. Это ставит покупателей в неравное положение при торгах.

Во-вторых, многие потребители не осведомлены о правах собственности и обязанностях, возникающих при покупке собственности с правами собственности.

Право собственности на страты позволяет индивидуально владеть участком (например, квартирой), а также совместно владеть общим имуществом (например, вестибюлем, гаражами, подъездными дорожками и садами).

Владельцы участков законодательно обязаны участвовать в совместном управлении и обслуживании своих жилых комплексов с другими владельцами участков.

В-третьих, некоторые потребители получили некачественный товар со строительным браком.

В связи с резким ростом цен на отдельно стоящие дома во многих столицах все больше людей хотят покупать квартиры вне плана. Шаттерсток

Наше исследование показывает, что есть возможности для улучшения

Недавно мы завершили исследовательский проект по изучению важности требований о раскрытии информации в договорах купли-продажи внеплановых квартир. Мы:

• рассмотрели требования к раскрытию информации в ряде отраслей, чтобы понять, что является стандартом, и сравнили это с требованиями к раскрытию информации, связанными с внеплановыми закупками.

• провел подробные интервью с 31 специалистом отрасли и заинтересованными сторонами со всей Австралии, в том числе с юристами, застройщиками, агентами по недвижимости, политическими менеджерами, защитниками потребительской политики и покупателями квартир вне плана.

• провел онлайн-опрос 512 покупателей квартир со списанными планами.

Мы нашли возможности для улучшения системы и дали рекомендации для ключевых заинтересованных сторон:

---

Читать далее: Чтобы восстановить доверие населения к квартирам, перепишите строительные нормы Австралии

---

Мы обнаружили, что большинство покупателей нестандартных квартир в Австралии, как правило, являются инвесторами по принципу «мама и папа», но все больше становится их арендаторов.

Внеплановые покупатели, как правило, имеют доход от среднего до высокого, хорошо образованные, работают на профессиональных или управленческих должностях, в возрасте от 20 до 44 лет.

Около 46% внеплановых покупателей составляют австралийские пары с детьми на иждивении. . Почти 69% покупателей родились в Австралии. Это противоречит широко распространенному мнению о том, что большинство покупателей нестандартных квартир являются иностранными инвесторами.

Необходимы системные изменения

Наши выводы показывают, что существует ограниченная защита прав потребителей посредством правил при покупке квартир по плану. Потребители должны обучаться, эффективно участвовать в процессе покупки и принимать обоснованные решения.

Однако никакое раскрытие информации не решит проблемы, встроенные в систему, такие как отсутствие подотчетности, свобода действий разработчиков и низкое качество продуктов.

В частности, потребители должны быть защищены от функций в рамках этих контрактов, которые по своей сути вредны. К ним относятся возможность для застройщика расторгнуть контракт, изменить план или структуру этажей или включить финансовые положения, которые затрудняют возврат депозита покупателем.

Покупатель может не обладать навыками финансовой грамотности, необходимыми для понимания истинной стоимости сборов, связанных с недвижимостью, полагаясь на раскрытие этой информации застройщиком.

Необходимо изменить политику, чтобы лучше защитить покупателей и возложить на разработчиков ответственность за то, чтобы такие условия контрактов были более понятными. Шаттерсток

Изменение политики необходимо, чтобы лучше защитить покупателей и возложить на разработчиков ответственность за то, чтобы сделать такие элементы контракта более понятными.

Наблюдается явное отсутствие государственного надзора за контрактами на недвижимость и жилищным сектором в целом.

В других секторах, таких как покупатели, заключающие контракты на потребительские товары (например, мобильные телефоны, бытовую технику, страхование), существуют четкие и четкие функции государственного надзора, подотчетности и защиты потребителей в случае несоблюдения требований.

Например, если вы купили холодильник, а он оказался неисправным, продавец должен заменить его или вернуть деньги. Но во многих внеплановых контрактах такой правовой защиты нет. Вместо этого покупатели должны подать в суд на застройщика.

И многие покупатели, возможно, не заинтересованы в расторжении договоров купли-продажи вне плана, потому что они уже эмоционально инвестировали в «мечту» образа жизни жить в комплексе с такими функциями, как бассейн, тренажерный зал и т. д. (без полного понимание того, какие слои комиссий обычно приходят с ними).

Шесть шагов, чтобы защитить себя

Есть шесть важных шагов, которые покупатели должны предпринять, чтобы защитить себя при покупке дома вне плана:

1) Оценить надежность застройщика. Google все, что вы можете о них, и то, что было сообщено. Что еще построили? Были ли их другие здания достаточно долго, чтобы обнаружить дефекты? Довольны ли предыдущие покупатели? Можете ли вы найти номер лицензии на строительство застройщика, чтобы узнать, были ли поданы какие-либо жалобы в регулирующие органы?

2) Предвидеть рыночную динамику, такую ​​как общие экономические условия, которые могут повлиять на цены на квартиры. Если местный рынок упадет или будет наводнен квартирами, вы можете остаться с недвижимостью, которая будет стоить меньше, чем вы заплатили за нее.

3) Получите юридическую консультацию по контрактным документам и убедитесь, что ваш юрист знает, что нужно проверять, и тщательно изучает контракт.