Перепланировка квартиры что можно а что нельзя: что можно и нельзя делать в квартире?

что можно, а что нельзя?

В наше время слова «перепланировка» боятся только те, кто ненавидит пыль и строительный мусор. А вот «незаконная перепланировка» — это уже серьезнее. Особенно, если ты не знаешь, считать это полноценным нарушением закона или просто небольшим отступлением от правил. 

Что такое незаконная перепланировка? Официально — это изменение внутренней планировки помещения без разрешения компетентного органа (в Тюмени это Окружная управа).

Чтобы ваша перепланировка не стала «незаконной», нужно согласовать план перепланировки с компетентным органом (управой округа, в котором расположена ваша квартира). Начинайте работы только и после получения разрешения от управы. Теперь, если соседи будут жаловаться на слишком шумные и якобы незаконные работы — смело показывайте им разрешение от управы и продолжайте сносить стены. Когда вы закончите ремонт, нужно будет снова идти в управу за актом о вводе в эксплуатацию. На этом всё. 

В случае с незаконной перепланировкой все немного сложнее. Бдительные соседи с жалобами и проверки жилищной инспекции изрядно попортят вам нервы. Если вы не захотели согласовывать перепланировку с управой — учтите, что потом вас могут заставить отказаться от уже готовой перепланировки и «вернуть всё, как было». А если перепланировка была сделана давно и вы вроде как не знали о том, что нужно согласовывать — придется навсегда сохранить перепланированный вид. 

В этом случае управа документы на ввод перепланировки в эксплуатацию уже не примет.  Но судебные органы вполне могут признать, что ваша перепланировка не нарушает права и интересы третьих лиц, а также не несет  опасности их жизни и здоровью. С помощью такого судебного решения вы можете вполне спокойно оставлять квартиру в новом виде. Для этого лучше попросить совета у юристов и строителей о перепланировке. Они помогут решить – получится ли сохранить квартиру в нынешнем виде или нужно что-то скорректировать до суда.

Что можно при перепланировке квартиры?

— Увеличить площадь санузла можно только площадью коридора (не за счет площади жилых комнат)
— Объединить кухню и комнату в кухню-гостиную, но без смены места расположения кухни. То есть, нельзя перенести к противоположной стене раковину и плиту.
— Убрать подоконную часть наружной стены между комнатой и лоджией можно только с установкой витража.  Радиатор крепите к внутренней стене помещения.

Чего нельзя при перепланировке квартиры?

— Располагать кухню над жилыми комнатами (п. 24 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 — размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается).


— Располагать санузлы над жилыми комнатами (п. 3.8 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» — расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, не допускается).


— Присоединять лоджию и балкон к жилому помещению с выносом коммуникаций (раковин, радиаторов) на внешнюю стену (п. 4.2.4.9 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» — не допускается: «Использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению»).


— Разбирать вентиляционный короб (п. 12  Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 — жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).


— Объединять вентиляционные каналы кухонь и санузлов с жилыми комнатами (п. 4.7 Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 №64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10», п. 13 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28. 01.2006 № 47). 


— Присоединять места общего пользования к жилому помещению без согласия всех собственников  (п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ — уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции).
 

Что запрещено при перепланировке квартиры, какую перепланировку нельзя узаконить

При проведении ремонта, люди зачастую забывают о том, что существуют запрещенные перепланировки, за которые придется ответить по законодательству Москвы.

Если вы не знаете точно, какую перепланировку нельзя узаконить, вам стоит обратиться за консультацией к специалистам. Так вы существенно сэкономите свое время и деньги.

Итак, при перепланировке жилого помещения запрещено:

  1. Совершать действия, влекущие ухудшение условий эксплуатации дома, затрудняющие доступ к инженерным сетям.
  2. Переустройство помещений, приводящее их к негодности для проживания.
  3. Полное или частичное разрушение несущих конструкций, нарушение их прочности.
  4. Монтаж отключающих или регулирующих устройств на общих инженерных сетях, они оказывают влияние на потреблении ресурсов в других квартирах.
  5. Ликвидация вентиляции, либо уменьшение каналов.
  6. Значительное увеличение нагрузок на несущие перегородки.
  7. Перемещение радиаторов на балконы, лоджии, либо веранды.
  8. Монтаж подогревающихся полов от общедомовой отопительной системы, либо от системы горячего водоснабжения.
  9. Варианты перепланировки, при которых будут нарушены пожарные, санитарно-гигиенические, технические и строительные нормы.
  10. Монтаж проемов, ниш, отверстий в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
  11. Устройство штраб для элетропроводки и трубопровода в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями.
  12. Перевод технических подполий в подвалы.
  13. Монтаж лоджий и террас на втором этаже и этажах, расположенных выше.
  14. Изменение чердака и технического этажа.
  15. Перепланировка и переустройство в аварийных домах.
  16. Различные ремонтные работы, которые изменяют внешний вид многоквартирного дома.
  17. Наличие проемов между газифицированными помещениями и жилой зоны без двери, которая плотно закрывается.
  18. Совмещение газифицированной комнаты с жилой зоной.

В этих случаях вам не удастся узаконить проведенные мероприятия и получить согласование.
Чем грозит незаконная перепланировка квартиры →

Если вы не знаете, какая перепланировка запрещена, вам стоит обратиться к нам за бесплатной консультацией. Мы подскажем, что именно запрещено при перепланировке квартиры, уточним все неясные моменты. При вашем желании, мы сможем взять все оформление на себя.

Наши услуги
  • Согласование перепланировки квартиры
  • Согласование нежилых помещений
  • Перевод квартир в нежилой фонд
  • Узаконивание перепланировки постфактум
Также интересуются
  • Какую перепланировку не надо согласовывать
  • Порядок согласования перепланировки
  • Согласование перепланировки самостоятельно
  • Согласование перепланировки в новостройке
  • Перепланировка квартир в панельном доме

6 вещей, которые нужно знать о перепланировке недвижимости-Бизнес Новости , Firstpost

  • Дом
  • Новости бизнеса
  • 6 вещей, которые нужно знать о перепланировке квартиры

Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность в Мумбаи.

Застройщики в качестве стимула для владельцев старых домов предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

скрытый 25 августа 2012 г. 14:05:43 IST

    В связи с ограниченным количеством открытых земельных участков в Мумбаи, крупные застройщики в настоящее время рассматривают возможность проведения реконструкции.

    Ветхие здания на грани обрушения — мрачная реальность для тысяч жилищных обществ по всему Мумбаи. Застройщики в качестве стимула для владельцев старых домов предлагают дополнительную площадь, деньги и обещание новой квартиры с лучшими удобствами.

    Прежде чем решиться на перепланировку, владельцы должны помнить о нескольких вещах.

    Что такое перепланировка и зачем она нужна?

    Реконструкция жилья относится к процессу реконструкции жилого помещения путем сноса существующей постройки и строительства новой по согласованию с Муниципальной корпорацией Большого Мумбаи (MCGM).

    В идеале он работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет необходимых для этого средств.

    Девелоперы, со своей стороны, также ищут недвижимость с неиспользованными правами на застройку, где они могут построить новую и более высокую структуру, где дополнительные этажи могут быть проданы с хорошей прибылью.

    Согласно условиям договора между застройщиком и данным обществом, действующие члены общества получают новые квартиры в реконструируемом доме площадью, равной или превышающей площадь их существующих квартир. Но перепланировка может состояться только в том случае, если 75 процентов членов дадут свое согласие.

    Более 20 000 жилищных обществ, 17 000 сданных в аренду зданий и более 3 000 построек Mhada (Управление жилищного строительства и развития районов Махараштры) ожидают предложений по реконструкции.

    Преимущества перепланировки перед ремонтом

    По словам Redevelop Mumbai, консультанта по управлению проектами, который работал с более чем 45 жилищными кооперативами в Мумбаи, ремонт здания, которому уже 25 лет, только увеличит срок службы здание на три-четыре года. «Конструкционный ремонт экономически нецелесообразен для устранения просачивания, слабых стен и фундамента, протекающих водопроводных труб и т. д.», — сказал Дилип Шах, старший советник и аналитик по реконструкции жилищных обществ.0038 Первый пост.

    Реконструкция работает лучше всего, когда общество остро нуждается в капитальном ремонте, но не имеет необходимых для этого средств. AFP

    При перепланировке участники получают новое здание, больше площади и денежные льготы, не тратя денег из собственного кармана. Шах говорит, что застройщик может предложить дополнительные удобства, такие как спортзал, просторную автостоянку и высококлассные системы безопасности, среди прочего.

    Недостатки

    Тем не менее, в то время как перепланировка может быть последним ажиотажем, граждане утверждают, что застройщики часто сносят старые колониальные особняки, чтобы построить роскошные башни для богатых. И чаще всего это делается бессистемно и без согласия членов общества.

    Любое здание старше 25 лет может пойти на перепланировку после признания его архитектором ветхим. В соответствии с положениями Правил контроля застройки застройщикам стало проще добиваться признания зданий ветхими, даже если на самом деле это не так. Учитывая сильную связь между политиком и строителем в городе, нетрудно объявить здание ветхим по решению государственного архитектора.

    Процесс перепланировки также доставляет неудобства жильцам, так как им приходится искать альтернативные места для проживания, пока застройщик сносит старое здание и строит новое. Обычно застройщику требуется от 18 до 24 месяцев для завершения проекта с продленным льготным периодом в шесть месяцев в случае каких-либо неблагоприятных событий.

    Соблюдайте основные правила

    1. Перепланировка обычно отягощена озлобленностью и жалобами на своеволие и коррупцию в адрес Правления общества, поэтому члены общества всегда должны назначать юриста перед подписанием договора с строитель. «Строитель должен быть прозрачным, надежным и заслуживающим доверия. Самый рекомендуемый способ выбрать строителя — это пройти через систему торгов», — сказал Шах.

    Общество должно подготовить сравнительную таблицу и после проверки заслуг, репутации, технических возможностей, опыта, финансового положения, качества строительства и успешного завершения проектов выбрать застройщика.

    2. В договоре должны быть четко указаны обязательства застройщика и членов общества, а также наказание или последствия любого нарушения договора любой из сторон. После принятия соглашения по площади и корпусному фонду оно не может быть пересмотрено.

    «Если площадь коврового покрытия, как указано в договоре, не предоставлена ​​застройщиком, владелец может потребовать соответствующую компенсацию через суд по делам потребителей, подав жалобу на застройщика по пунктам «Злоупотребление доверием, мошенничество, недобросовестная торговля». Практика и недостатки в служении», — сказал Шах.

    3. Жилищное общество должно настаивать на банковской гарантии, которая позаботится о денежной компенсации, чтобы гарантировать, что проект не будет отложен или остановлен на полпути. «Победитель тендера должен предоставить банковскую гарантию, эквивалентную 20 процентам от общей стоимости проекта», — сообщает redevelopmumbai.com.

    В соглашении должны быть указаны время завершения проекта, размер новых домов, способ и характер денежной компенсации, если это единовременный платеж, возмещение арендной платы или сочетание того и другого. Застройщик также должен предложить ежемесячную компенсацию заранее вместе с брокерскими и транспортными расходами, которые арендатор должен нести при поиске другого жилья, сказал Шах.

    4. Ежемесячная компенсация должна быть согласована соответствующим образом, что эквивалентно преобладающим арендным ставкам в том же районе. Застройщик обычно оплачивает чеки с опозданием. В случае несоблюдения этой предварительной арендной платы общество имеет право запретить застройщику продавать или разрешать любому новому покупателю квартиры занимать свои квартиры.

    5. При освобождении помещения все члены должны дать согласие и освободить помещение в соответствии с решением, принятым на общем собрании. В случае, если член отказывается сделать это, общество или застройщик могут обратиться в компетентный суд.

    Как строители могут манипулировать правилами FSI и условиями соглашения

    Строители часто искажают и грубо нарушают правила путем незаконного планирования и строительства дополнительных/несанкционированных участков, на которые они не имеют права. «Покупатели таких незаконных квартир/собственности вступают в сделки, которые впоследствии приводят к судебным разбирательствам», – сказал Шах.

    Дата обновления: 21 декабря 2014 г., 04:52:48 IST

    Перепланировка не подходит для многих многоквартирных домов – JAPAN PROPERTY CENTRAL

    Покупка квартиры в старом доме может быть привлекательной, потому что вы можете получить больше места за свои деньги, но что произойдет в будущем, когда здание достигнет точки где он нуждается в восстановлении?

    По данным Министерства земли, инфраструктуры, транспорта и туризма, только 218 многоквартирных домов по всей стране либо реконструированы, либо находятся в процессе реконструкции. Это составляет всего 0,5% от 38 000 зданий, построенных до 1981 года — года, когда были внесены серьезные изменения в сейсмостойкие строительные нормы и правила.

    Так почему же так мало примеров?

    Квартира, подходящая для перепланировки, должна находиться в желательном месте и иметь избыточное пространство для строительства на ее месте более крупного здания.

    Например, расходы на реконструкцию могут быть покрыты, если новое здание больше и содержит больше квартир, чем старое. В этом случае застройщик получит дополнительные квартиры, которые он может продать для покрытия затрат на строительство и получения собственной прибыли. Однако говорят, что менее 2% многоквартирных домов соответствуют этим требованиям.

    По действующему законодательству 80% собственников должны дать согласие на перепланировку. Если первоначальный многоквартирный дом уже имеет максимально допустимую площадь для этого участка, собственникам квартир придется самостоятельно покрывать расходы на реконструкцию. Это может быть существенной стоимостью, и очень немногие владельцы готовы согласиться на это.

    В оставшихся 98% многоквартирных домов шансы на перепланировку очень малы, поэтому покупка старой квартиры может быть рискованным выбором для непритязательных покупателей.

    Правительство рассматривает возможность предоставления некоторой помощи путем увеличения максимально допустимого размера здания, а также снижения доли голосов, чтобы стимулировать перепланировку или даже продажу здания и земли.

    Если вам посчастливилось купить ветхое здание, в котором есть планы по перепланировке, вы можете получить совершенно новую квартиру той же площади в качестве замены через несколько лет без каких-либо дополнительных затрат.

    Как найти одно из этих сокровищ?

    Самый простой способ — попросить своего агента по недвижимости предоставить копии протоколов общих собраний строительной ассоциации за последние три года. Просмотрите протокол, чтобы узнать, обсуждалось ли какое-либо обсуждение перепланировки на прошлой встрече.

    К сожалению, такие квартиры редко выставляются на продажу. Вы можете найти их в зданиях, где владельцы должны оплатить часть стоимости реконструкции (например, Капсульная башня Накагина). Если вы найдете такую ​​в доме, у владельцев которого нет финансового бремени на реконструкцию, вы можете обнаружить, что старая квартира стоит чрезвычайно дорого.

    Кроме того, поскольку обсуждение реконструкции обычно занимает около 10 лет, прежде чем начнутся какие-либо реальные работы, у вас может быть много времени, чтобы ждать, пока новое здание будет завершено. В некоторых случаях обсуждение может застопориться на полпути (например, Coop Olympia Harajuku).

     

    Coop Olympia в Харадзюку (на фото выше):