Перепланировка 3 комнатной крупногабаритная: перепланировка квартиры 56 кв. м и другой площади в «хрущевке», в кирпичном и панельном доме

Содержание

планировка 3-комнатной «хрущевки» или «распашонки», план улучшенной квартиры 81 метров и других размеров

План трехкомнатной квартиры может быть как типовым, так и продуманным по своему вкусу. Но прежде чем подбирать оригинальные идеи, нужно подумать, не стоит ли ограничиться улучшением типовой схемы в мелочах. И в любом случае — в «хрущевке», в новостройках, в домах разной площади требуется учесть профессиональные советы по реализации дизайнерского замысла.

Типичные планировки в разных домах

Разговор о планировке «хрущевки» очень актуален. Подобные здания, возведенные из крупных панелей, служат не меньше 50 лет и сохранятся еще на ближайшие десятилетия. При условии толкового капитального ремонта они могут спокойно достоять до векового юбилея и даже больше. Проблема в том, что изначально такие дома задумывались как переходный этап к более совершенному жилью.

Характерные черты «хрущевок», знакомые многим, живущим в 5-этажном доме такого типа:

  • небольшая высота потолков;

  • ограниченный размер жилой и нежилой частей;

  • наличие проходных комнат;

  • преобладание совмещенных санузлов;

  • низкое качество теплоизоляции;

  • посредственная звукоизоляция.

Но улучшить хотя бы часть этих свойств вполне возможно. Перепланировка упрощается благодаря тому, что внутренние перегородки не имеют несущей функции. В кирпичных домах несущие части могут опираться как на внутренние, так и на наружные стены квартир. В разных случаях встречаются:

  • 2 маленькие и 1 большая комната;

  • 2 соприкасающиеся и 1 обособленная комната;

  • жилые зоны по обе стороны от нежилых;

  • полностью изолированные помещения (самый лучший вариант).

Несколько иначе все устроено в «сталинках». Внешние стены в них очень толстые. Внутри активно использовались колонны и ригели. Так как большая часть стен не подпирает верхние помещения, возможности перепланировать квартиру довольно велики. Характерны также:

  • высокие потолки;

  • просторные коридоры;

  • крупногабаритные кухни.

Квартиры типа «брежневка» по площади занимают промежуточное место между «хрущевками» и «сталинками». Разумеется, если не говорить про откровенно неудачные образцы. По сравнению с хрущевками потолки будут явно выше. Распределение помещений и их соотношение сильно отличаются в зависимости от конкретной серии. Отдельного внимания заслуживает планировка трехкомнатных квартир-студий в новостройках.

Слияние кухонной и гостевой зон позволяет спокойно поставить даже очень крупный гарнитур без малейших сомнений. Он не просто «встанет» там, но и будет смотреться изящно. Некоторые варианты подразумевают использование присоединенных лоджий. Трехкомнатная студийная квартира современного образца полностью устраивает даже семьи с детьми.

Благодаря полноценной работе дизайнеров получается удобное и индивидуальное по духу пространство.

Нестандартные решения проектов

Продумывая план трехкомнатной квартиры с большой кухней, многие профессиональные дизайнеры предпочитают использовать варианты с овалом. Благодаря гнутому фасаду гарнитур будет выглядеть изящнее. Обычно по умолчанию комбинируют прямые и радиусные элементы. Какой-то один вариант из них используется крайне редко, потому что это противоречит основным стилистическим правилам. Немного иначе можно подойти к делу в улучшенной 3-комнатной «распашонке» с размерами до 90 кв. м. Суть такой планировки состоит в том, что квартира выходит окнами одновременно на две стороны дома.

Надо обязательно постараться подчеркнуть и усилить это необычное свойство.

Квартира типа «распашонка» может быть и обычного формата, и в виде студии. Обе разновидности широко используются современными застройщиками в оформлении новостроек. Отмечается, что это одна из лучших нестандартных схем для больших семей. Стоит также указать, что встречающееся в некоторых источниках название «бабочка» относится к точно таким же квартирам — это, по сути, полные синонимы. Трехкомнатная распашонка в виде буквы Г строится таким образом, чтобы коридор сразу вел в санузел. После изгиба он сообщается с проходной комнатой с одной стороны и с кухней — с другой стороны. Через транзитное помещение проходят в комнаты, которые уже изолированы. Но может встречаться и планировочное решение типа «квадратик». Тогда из коридора есть проходы:

  • в жилую зону;

  • в обособленный закуток, откуда можно выйти к санузлу и на кухню;

  • в жилые обособленные комнаты.

Преимущества подобного варианта — оптимальный обзор из окон. Также «распашонки» ценят за персонализированный характер. Жильцы одной квартиры, занимающие разные комнаты, минимально зависят друг от друга и не создают взаимных проблем. Но конкретный подход зависит не только от взаимной конфигурации помещений.

Большое значение для оформителей играет и суммарная доступная площадь.

Так, в квартире величиной 50 кв. м. или 55 кв. м. такой вопрос, как пользоваться слиянием жилого пространства с лоджией, обычно не стоит. Этот шаг будет совершенно закономерен и неизбежен. Даже если учесть трудности согласования и возможные проблемы технического плана, получаемая польза однозначно перевешивает. Дизайнеры рекомендуют также использовать стилистику минимализма.

Пусть стиль может не совсем нравиться сам по себе, но это однозначно лучший вариант, позволяющий получить максимальное свободное пространство.

Закрытые шкафы ценят за то, что они визуально расширяют сравнительно скромные комнаты. Дизайнеры советуют подготовить узкий коридор, откуда будут отдельные выходы в каждую жилую комнату. Да, это противоречит интуитивному стремлению расширить пространство. Зато обеспечивается полная изоляция двух помещений друг от друга.

Полезно посмотреть и на то, как решить эстетические проблемы в чуть более крупной трехкомнатной квартире.

При площади 60-62 кв. м. уже можно постараться выделить 3 автономных комнаты. Правда, каждая из них по отдельности окажется невелика. Чтобы сэкономить полезное место в детской комнате, можно поставить там выкатную кровать. Дополнительное спальное место вечером будет выдвигаться снизу, и потому потребность в дополнительном диване или кровати отпадает.

Да и смотреться это будет лучше, чем унылая двухъярусная конструкция.

Куда больше интересного можно сделать в квартирах площадью 80 или 81 кв. метр. Нет уже специального смысла доводить общее пространство до совершенства различными ухищрениями, сносом перегородок и так далее. На такой большой площади вполне уместно будет смотреться самое разное стилистическое решение. Будут удовлетворены даже любители бескомпромиссного шикарного барокко. В гостиной можно поставить декоративную имитацию камина, модным решением в конце 2010-х годов стало сочетание классического и этнического стилей.

Как грамотно обустроить?

Специалисты отмечают, что в идеале окно должно быть в каждой комнате, за исключением туалета и ванной. Раз пространство достаточно велико, нужно максимально обыгрывать это преимущество, подчеркивать его за счет естественной освещенности. Даже если выбрана открытая планировочная схема, без тщательного зонирования не обойтись. Его делают так, чтобы четко разделять части пространства и гарантировать достаточный уют во всех частях квартиры.

Недопустимо, когда где-то создается ощущение «присутствия за стеклом под всеобщими взорами».

Зону отдыха и зону обеда разделяют чаще всего коврами и осветительными приборами. Второй вариант более перспективен, потому что лучше соответствует современному духу. Рабочее место внутри спальни обособляют ширмами и стеллажами различных видов. В двухуровневых квартирах на нижнем ярусе обычно оставляют кухню и гостиную зону. Личные комнаты для большего уединения поднимают на второй уровень.

Красивые примеры

Так выглядит один из возможных вариантов трехкомнатной квартиры. Темно-серая, почти черная стена сразу приковывает взгляд. Классическая обстановка в остальной части помещения выражается не только в изящных текстильных шторах, но и в традиционной по духу мебели. Светлые полы и зеленые растения на окнах сочетаются довольно неплохо. Помещение получается насыщенное воздухом, приятное для жизни.

Неплохо смотрится и такая студия. Она тоже выполнена скорее в светлых тонах, а темные и яркие цвета употребляются локально, как акценты. Шторы, цветы, предметы декора создают приятное ощущение. Крупная подсвеченная плитка на кухонном фартуке воспринимается как еще одна приятная неожиданность. Хотя и поставлено всюду вроде бы много разных предметов, но ощущения загроможденности не возникает — наоборот, формируется комфортный для жизни ансамбль.

Обзор современного ремонта трехкомнатной квартиры в видео ниже.

Планировка 3 х комнатной квартиры в «хрущевке» (63 фото): варианты перепланировки трехкомнатной квартиры

Есть проблема: Трехкомнатная квартира в хрущевке

Три варианта планировки на примере 4-х реализованных проектов российских дизайнеров

Казалось бы: трехкомнатная квартира с точки зрения дизайна интерьера — задача куда более благодатная, чем планировка «однушки»: не нужно ничего втискивать и выкраивать, можно просто планировать и декорировать.

Но и « трешки » « трешкам » рознь. Самые маленькие из типовых трехкомнатных квартир располагаются в хрущевках: их площадь их немногим больше просторной однокомнатной квартиры в новостройке. И уж здесь планировка и дизайн 55 кв.м предполагает проекты особой изобретательности. Перед вами четыре решения одной задачи для трехкомнатной квартиры в хрущевке.

Хрущевка с кабинетом и спальней-гостиной-столовой

Место: Нижний Новгород
Параметры: дом — хрущевка, трехкомнатная квартира 56 кв.м на первом этаже
Автор проекта: Анна Киселева

Трудно найти хрущевку с 3 комнатами, в которой приглашенный дизайнер бы не сделал перепланировки (уж стену между кухней и гостиной сносят в каждом втором проекте). Но не в этот раз. Дизайнер Анна Киселева делала эту « трешку » для своей семьи; задача — расслабляющий, но не скучный дизайн квартиры 56 кв.м. Отсюда светлые стены и мебель, яркие шторы, картины и винтажные аксессуары.

На фото: дизайн кабинета в трехкомнатной квартире

Дизайн интерьера
Пространству на первом этаже не хватало солнечного света. Белые стены компенсируют этот недостаток. Кроме того, на их фоне выигрышно смотрятся любые яркие акценты — семейная коллекция картин, панно из обоев или розовая входная дверь. Причем это тот случай, когда белый цвет — практичное решение, так как стены оклеены стеклообоями, которые можно много раз перекрашивать.

Лайфхаки из проекта

  • Чтобы освободить место для стиральной машины, в маленьком санузле пошли на хитрость — развернули унитаз.
  • Зеркало над раковиной в ванной выглядит как арт-объект. Все дело в фигурном багете, покрашенном в тон шторки для ванной.
  • В интерьере этой 3-комнатной хрущевки много мебели из ИКЕА, причем кое-где — в качестве конструктора. Например, стол в кабинете собран из элементов разных серий — дизайнеру нужна была очень длинная столешница.
  • Напротив дивана в гостиной расположен черный биокамин. Изящный способ избавиться от телевизора в интерьере.

Ощущение простора на 54 « квадратах »

Место:
Москва
Параметры: дом 60-х годов постройки, трехкомнатная квартира 54 кв. м с видом на Новодевичий монастырь
Автор проекта: Маша Кунякина

Семья с двумя детьми и двумя таксами выбрала эту квартиру во многом из-за открыточного вида на Новодевичий монастырь.

Планировка
Изначальная планировка квартиры напоминает хрущевку из предыдущего проекта, но решена она совершенно иначе. Между кухней и гостиной убрали перегородку, а за счет присоединенных коридоров увеличили жилую площадь. Двигать внутренние перегородки здесь можно было безболезненно, внутри нет несущих конструкций. Единственной помехой в интерьере стала балка через всю квартиру — она задала высоту потолочного карниза.

На фото: дизайн-проект 3-х комнатной квартиры 54.кв.м. Итоговая планировка

Гостиная совмещена не только с кухней, но и с прихожей. Столовая зона также находится в объединенной зоне, у окна . Ощущение общего пространства сохраняется и дальше — между гостиной и спальней. Здесь используется выкатная дверь. Причем со стороны гостиной она зеркальная, так что стена никогда не выглядит глухой.

Детская комната разделена на две части при помощи пропускающей свет мебели: у окна — пространство для сестры, около двери — для брата. Все двери сдвижные (ради экономии места). Коридор по сути превратился в проходную гардеробную.

На фото: дизайн-проект трехкомнатной квартиры-хрущевки 54 кв.м. Итоговая планировка

Хранение
Коридор, который ведет в спальные комнаты, заканчивается гардеробной. Вдоль прохода сосредоточены основные системы хранения. Верхние шкафы сделаны меньшей глубины, чем нижние — так коридор кажется шире. Ближайшие к кухне шкафы используются для хранения нескоропортящихся продуктов.

Угол коридора и гостиной специально сделали скошенным. Во-первых, об него никто не бьется. Во-вторых, на скосе разместили зеркало, в которое удобно смотреться из прихожей. Со стороны спальни угол остался прямым, что позволило поставить туда большой белый шкаф. Напротив него — выгороженная ниша. Это встроенный шкаф с доступом из детской (см. план).

Дизайн интерьера
В 3-комнатной квартире дизайн интерьера держится на нескольких цветах. Основа — белый и оттенки серого. Стена в коридоре имитирует кирпич при помощи клинкерной гипсовой плитки. Такая фактура создает дополнительный объем.

Родительская спальня получила самый романтичный оттенок — Tiffanny Blue (ее дизайн — на фото ниже), и акцентную стену с благородным принтом на обоях.

Светлая хрущевка с двумя санузлами-2. Найдите 10 отличий

Место:
Москва, Мещанский район
Параметры: трехкомнатная квартира 54 кв.м в кирпичном доме хрущевке с видом на Аптекарский огород
Авторы проекта: Buro Brainstoorm

Эта 3-комнатная квартира планировкой до боли напоминает предыдущую. Неудивительно: проект делало то же дизайнерское бюро. Одинаковые квартиры-хрущевки и даже заказчики — тоже семья с ребенком. Тем интереснее найти отличия.

Хозяева поставили перед дизайнерами задачу уместить на 54 «квадратах» кухню с гостиной, спальню, детскую, гардероб и два санузла. Акцент в дизайне сделан на эргономику и практичность, идейно заказчики вдохновлялись нью-йоркскими интерьерами.

На фото: дизайн-проект трехкомнатной квартиры-хрущевки 54 кв.м. Итоговая планировка

Планировка
В целом план этой трехкомнатной квартиры такой же, как и в предыдущем проекте: объединенная кухня-гостиная, два санузла, две спальни, коридор заканчивается гардеробной. Отличия небольшие. Так, вход в квартиру расположен с другой стороны прихожей, поэтому в ней удалось сделать более удобную зону с крючками и полками. Угол коридора и гостиной скошен более серьезно — это уже небольшая дополнительная стенка в спальне. Коридор в этом проекте шире, отличаются размерами и системы хранения.

Как сделать 3 комнатную квартиру ещё более комфортной

Немногие наши соотечественники сегодня могут похвастаться тем, что площадь жилья полностью удовлетворяет их. Даже людям, которым посчастливилось купить или получить в наследство просторные трёхкомнатные квартиры московской планировки, нередко задумываются о том, что многое можно было бы оптимизировать. Например, кухня может быть слишком маленькой, коридор – слишком длинным и тёмным, и вообще не помешало бы заполучить ещё одно помещение, которое можно было бы выделить под кабинет или дополнительную детскую комнату.

Функциональная планировка 3-х комнатной квартиры

Что ж, можно просто сидеть, сожалеть и иногда жаловаться друзьям и знакомым, что квартира не удовлетворяет вас по ряду причин. А можно просто попытаться что-то сделать. И в таком случае перепланировка трехкомнатной квартиры является единственным способом превратить стандартное помещение в жилье вашей мечты.

С чего начать

Разумеется, прежде чем начинать чертить чертежи самостоятельно или прибегать к помощи специалистов, стоит определиться с тем, что же вы хотите получить в результате.

Расширить кухню? Изменить внешний вид коридора? Получить дополнительную спальню, которую можно было бы выделить подрастающему ребёнку или пожилым родителям, решившим переехать к вам? Тщательно продумайте, а нужно ли вам вообще начинать ремонт в своей квартире? Ведь начав, бросить дело на полпути уже не получится. И работа может растянуться на многие недели и даже месяцы; это будет действительно тяжелое испытание и для ваших нервов, и для семейного бюджета.

Когда решение окончательно принято, можно начинать составлять план. Конечно, если вы можете себе это позволить, то лучше доверить работу специалистам. Ведь зачастую перепланировка квартиры сопровождается переносом или даже сносом стен.

первоначальный план 3-комнатной квартиры вариант перепланировки трехкомнатной квартиры со сносом стен коридора

Только опытные специалисты смогут учесть все нюансы, гарантируя, что в результате вы получите совершенно безопасное и уютное жилье. Они учтут, какие стены в квартире являются несущими (а значит, с ними стоит работать только в крайнем случае), а какие – самонесущие. Учтут и материал, из которого построен дом.

Разумеется, у них есть планы различных домов со всеми характеристиками: толщиной стен, постоянными нагрузками, несущими конструкциями и так далее. Поэтому они смогут выполнить всю работу максимально качественно, независимо от того, в каком доме находится ваша квартира – 83 серии или 137 серии.

планировка трехкомнатной квартиры в домах 137 серии

Перенос или снос капитальных стен – очень важный процесс. И выполнять его можно только после получения разрешения в соответствующих органах.

Эту работу точно лучше доверить специалистам. Да, придется заплатить за их помощь. Зато в результате нужные документы будут собраны за считанные дни. В противном случае процесс их сбора вполне может затянуться на несколько недель или даже месяцев. Служащие контор будут отправлять вас из одного кабинета в другой, требовать всё новые и новые справки и разрешения. Тем, кто проходил эту процедуру, она вспоминается только в страшных снах.

Вы можете сами выбрать подходящий для вас проект:

  1. Стандартный проект. Он имеет относительно невысокую цену. Но не всегда может полностью удовлетворить требования владельца квартиры, так как был разработан по желанию другого заказчика.
  2. Уникальный проект. Обойдется вам довольно дорого, зато здесь вы будете вольны в своих фантазиях. Ваша квартира может быть преображена до полной неузнаваемости. Стандартная 3-хкомнатная квартира в панельной пятиэтажке может превратиться в роскошные апартаменты, отвечающие всем вашим требованиям.

Какой вариант выбрать? Решайте сами!

Как правильно снести стену в квартире.

Начинаем с кухни

Итак, схемы начерчены и планы готовы. Можно приступать к работе. Наиболее часто в трёхкомнатных квартирах подвергается перепланировке помещение, отведённое под кухню. Действительно, крохотная кухня площадью в 5-6 квадратных метров просто не может удовлетворить требования многих людей. А ведь именно здесь приходится старательно работать, чтобы приготовить вкусный ужин для всей семьи. А во время ужина, особенно если за столом собирается 5-6 человек, в кухне становится особенно тесно. Значит, нужно расширить помещение.

Если выход на балкон находится на кухне, как это обычно бывает в домах 121 серии, можете считать, что вам повезло. Именно за счет балкона можно значительно расширить кухню.

Да, придется качественно остеклить его, утеплить, провести отопление и демонтировать дверь с оконной рамой, соединяя балкон с кухней.

Кроме того, теперь пользоваться балконом будет не так удобно, ведь дотягиваться до дальних веревок, высовываясь из окна, довольно затруднительно. Однако дополнительные 2-3 квадратных метра к площади кухни (в панельном доме стандартная площадь кухни составляет около 6-7 квадратных метров) полностью окупают любые затраты и легкий дискомфорт.

Теперь вы получили довольно просторное помещение. Плиту, холодильник и шкафы можно переместить на балкон: там будет основная рабочая зона. А вот в самой кухне можно установить большой стол или даже кухонный мягкий уголок, ведь места для этого теперь будет вполне достаточно.

Кстати, если между кухней и балконом был широкий, массивный подоконник из бетона, какой часто встречается в домах 75 серии, не всегда имеет смысл демонтировать его. Демонтаж связан с большими проблемами: на эту непростую работу может уйти целый день.

стандартная планировка квартиры в домах 75 серии

Вывезти строительный мусор и аккуратно выровнять и замаскировать стены – дополнительные хлопоты. Поэтому многие люди принимают весьма удачное решение: используют подоконник в качестве кухонного стола. Можно установить на него небольшую столешницу и соответственно декорировать его, а можно просто обклеить моющимися обоями или клеёнкой, чтобы новый столик гармонично смотрелся в интерьере помещения.

Ещё один шаг – работа со стеной, разделяющей кухню с гостиной (и иногда коридором).

Совмещенная кухня с гостиной

Сносить эту стенку имеет смысл только если вам очень хочется увеличить полезное пространство, которого критически не хватает. В противном случае можно просто пробить в ней проем и изящно его декорировать. Тогда и кухня, и гостиная значительно увеличиваются зрительно, что наверняка придется по вкусу любому владельцу квартиры.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры в хрущевке: тонкости согласования и 35 примеров

Старые пятиэтажные дома уже стали привычными для нас, однако они совсем не соответствуют современным меркам комфортного жилья. Поэтому даже 3 комнаты в хрущевке требуют перепланировки. О том, как правильно ее сделать, а также красивые варианты с фото — в нашей статье.

Готовимся к перепланировке

Характеристики типовых домов

Во времена хрущевской застройки на строительных материалах довольно сильно экономили. Целью было как можно быстрее построить дом, а комфорт будущих жильцов совсем не учитывался. Именно поэтому квартиры в этих домах маленькие и тесные. У них есть несколько отличительных характеристик, которые важно учитывать.

  • Маленькая жилая площадь
  • Низкие потолки
  • Смежные комнаты
  • Туалет и ванная часто совмещены и совсем небольшие
  • Крошечные кухни
  • Плохие звукоизоляционные характеристики

Стандартные планировки трешек

При задуманной перепланировке 3-х комнатной хрущевки вы должны досконально изучить все детали своего жилья, чтобы не сделать ошибок. Для того чтобы оценить объем работ затрат на них, надо определить тип, к которому относится ваша квартира.

  • Одна комната большая, и 2 совсем маленькие.
  • Все помещения небольшие, 2 комнаты смежные.
  • Жилые комнаты находятся в разных частях квартиры. Обычно они расположены в разных сторонах коридора. Все три комнаты имеют отдельные входы и прилегают к одному коридору.

Принято, что в самой большой комнате располагают гостиную для общего сбора всей семьи.

Комнаты метражом поменьше отводят под спальни и детские.

К трем жилым комнатам есть приятное дополнение в виде кладовой, где можно хранить как хозяйственные принадлежности, так и верхнюю одежду с обувью.

Варианты перепланировки трехкомнатной хрущевки

При подготовке к ремонту учитывайте, что все стены, которые находятся внутри вашего жилья не являются несущими — за редким исключением. Поэтому их можно сносить и снова возводить в соответствии вашей задумке.

Есть два основных варианта проведения таких капитальных работ:

  • Преобразить трешку в большую студию, убрав все стены.
  • Частично объединить площадь.

Объединяем кухню и гостиную

Вариант, который встречается чаще всего — это объединение кухонной зоны с гостиной. По завершении всех работ вы получите возможность размещения барной стойки или обеденного стола для большой семьи.

В данном случае вам нужно продумать дизайн заранее, чтобы кухонный гарнитур сочетался с зоной отдыха. Кроме того, зонирование все равно необходимо. Его можно осуществить с помощью напольного покрытия или потолков.

Важно предусмотреть установку мощной вытяжки, которая поможет избежать распространения запаха во время приготовления еды.

Расширение ванной комнаты

Плюсом объединения кухни и гостиной также становится расширение площади санузла за счет уже нефункционального прохода в обеденную зону. Однако нужно учитывать, что за счет жилых помещений это пространство увеличивать нельзя, поскольку это не соответствует заявленным санитарным нормам.

Если же объединение кухни и гостиной не освободило коридор, либо его вовсе нет, то увеличить ее можно другими способами.

  • Замените ванну душевой кабиной
  • Установите узкую раковину
  • При обилии места на кухне перенесите туда стиральную машину

Изоляция комнат

Если в трешке живет целая семья, то связанные между собой комнаты лишают людей личного пространства.

Чтобы их сделать отдельными, между ними полностью сносятся перегородки и строятся заново, однако с учетом того, что сбоку от них пройдет коридор с отдельными входами.

Увеличение пространства с помощью балкона

Расширить комнату можно не только за счет других жилых помещений, но и за счет балкона. Однако здесь очень важно тщательно его утеплить.

Для начала нужно сделать кирпичную кладку для основания под окна, при необходимости проложить утеплитель и обшить стену гипсокартоном. Пол также можно утеплить с помощью регулируемого электроподогрева. Затем установите надежные стеклопакеты, которые не будут пропускать холодный воздух.

Именно такая подготовка жилой площади сделает ее не только просторной, но и комфортной для жизни.

Согласование перепланировки

Перепланировка 3-х комнатной квартиры в хрущевке требует тщательной подготовки документов. Поэтому прежде чем приступать к ремонтным работам советуем предоставить подготовленную схему изменений в управляющую компанию для согласования и затем в другие службы.

При составлении плана сразу надо учитывать, что объединять кухню и гостиную нельзя, если у вас стоит газовая плита. Здесь придется выбрать одно из двух: или установить электрическую варочную панель, или разделить пространство небольшой перегородкой.

Переносить санузел в другое пространство нельзя, поскольку это может нарушить гидроизоляцию, а также вызвать проблемы с водоснабжением всего дома.

Создание правильного интерьера

То как вы оформите интерьер следует продумывать наравне с проектом перепланировки, поскольку в маленьких квартирах каждая деталь имеет огромное значение.

Стиль

Самым важным параметром в интерьере жилого помещения в хрущевке — это функциональность. Стили барокко или классика из-за своей помпезности здесь явно будут неуместны. Поэтому советуем оформить свое жилье в минималистическом стиле.

Все что нужно знать о рациональной перепланировке трехкомнатной квартиры

Современная молодёжь может затрудниться с ответом, кем был Хрущёв, однако название застроек, созданных в то время, знает большинство — это «хрущёвки». Изначально они строились в качестве временного жилья, поэтому уровень комфорта такого жилища оставляет желать лучшего. Свести к минимуму проблемы организации пространства в таких квартирах поможет радикальная мера — перепланировка «хрущёвки» на 3 комнаты.

Перепланировка позволит без переезда изменить квартиру, сделав ее комфортной для проживания всех членов семьи

Секреты перепланировки «хрущёвки» на 3 комнаты

От удобных квартир в новостройках «хрущёвки» отличаются в первую очередь небольшой высотой потолков и малой площадью комнат. Многие дизайнеры ломают голову над тем, как из максимально сжатого пространства создать место для комфортного проживания семьи. Однако даже подобные недостатки не снижают популярность «хрущёвок» на рынке вторичного жилья. Главным образом это обусловлено низкой ценовой категорией таких квартир. А если ещё и с умом подойти к вопросу проведения ремонта, то из любой «хрущёвки» можно создать жилье, не уступающее по уровню комфорта новостроям.

Перепланировка — это радикальный, но иногда единственный способ сделать жилье удобным

Если вести речь о перепланировке «хрущёвки», стоит отметить немаловажное преимущество: все перегородки в квартире не являются несущими, что значительно упрощает процедуру согласования и проведения ремонтных работ. Санузлы могут быть как раздельными, так и совмещёнными.

Большой плюс «хрущёвки» в том, что все перегородки не являются несущими

«Счастливчики», проживающие в таких квартирах, знают о сложностях размещения в маленьком пространстве мебели и бытовой техники. Именно поэтому стоит рассмотреть несколько вариантов преображения небольшой квартиры и создания пространства для жизни. Рациональный подход к ремонту поможет вам сделать из типовой «хрущёвки» отличную квартиру, полностью удовлетворяющую вашим пожеланиям и вкусу.

Перепланировка квартиры с созданием большой гостиной и отдельной спальни за зеркальными раздвижными перегородками

С чего начать перепланировку

Как ни странно, начало ремонта в этом случае начнётся с бюрократии.

Важно! Для того чтобы начать перепланировку квартиры, необходимо согласовать все действия с городскими и жилищными властями.

Перед походом в нужные инстанции подготовьте план перепланировки для одобрения.

Первое что нужно сделать перед радикальным ремонтом — это план перепланировки

Если переделки не будут согласованы с БТИ, то впоследствии можно столкнуться с большими проблемами при обмене, продаже и дарении квартиры и даже получить штраф.

Чтобы все прошло гладко, закажите готовый проект у лицензированного архитектора, который учтёт все технические нюансы и ваши пожелания. Перепланировка «хрущёвки» на 3 комнаты может быть реализована посредством частичного или полного демонтажа, переноса стен, включая дверные проёмы.

План перепланировки лучше всего заказывать у архитектора с лицензией

Так как в большинстве случаев внутренние стены «хрущёвок» не являются несущими, многие считают, что для проведения работ не требуется согласование, однако такое мнение ошибочно. Несанкционированный снос перегородок может привести к нарушениям строительных, санитарных и правовых требований. Как правило, к несущим относятся внешние стены квартир, а также межквартирные стены и балки.

Несмотря на то, что внутренние стены «хрущёвок» чаще всего не являются несущими, перепланировку необходимо согласовать с БТИ

Документы для перепланировки «сталинки» на 3 комнаты или «хрущёвки»

Во избежание юридических санкций за самовольную перепланировку квартиры необходимо предоставить в контролирующие органы список обязательных документов. В их число входят:

  • технический паспорт на жилье. Он имеет стандартную форму, получается в органах БТИ, содержит необходимые справки, утверждённый план;
  • готовый проект, созданный при участии лицензированной проектной организации;
  • утверждённый технический план, подтверждающий, что перепланировка не приведёт к нарушению целостности и устойчивости здания;
  • справка из пожарной службы;
  • документы, подтверждающие право на собственность жилья;
  • договор на осуществление надзора за проведением строительных работ с организацией, имеющей лицензию на контролирующую деятельность.

Несанкционированная перепланировка квартиры может привести к серьезным штрафам

Этот перечень не окончателен, однако описанная документация является наиболее важным вопросом при планировании ремонта в «хрущёвке». Комиссия, принимающая решение о возможности перепланировки, может посчитать нужным рассмотрение дополнительной документации, к примеру, справку из коммунальной службы.

Планируйте с осторожностью

Наиболее частой проблемой «хрущёвок» являются очень маленькие санузлы, потому при тотальном ремонте хозяева зачастую планируют расширение этих зон. Однако при этом не стоит забывать о санитарных нормах, которые гласят, что расширять туалет и ванную нельзя за счёт пространства кухни и жилых комнат.

Внимание! Увеличение этой зоны должно производиться лишь за счёт коридора, кладовки и других свободных пространств.

Увеличить площадь туалета и ванной можно только за счет коридора

Хозяйкам квартир в «хрущёвках» особое неудобство доставляет маленькая площадь кухни. Поэтому расширение её площади часто выходит на первый план при реализации масштабного ремонта.

Чаще всего при перепланировке встает вопрос увеличения кухонного пространства

И в этом вопросе вас могут ждать «подводные камни», ведь в большинстве квартир предусмотрена газопроводная система, что не позволит расширить пространство кухни за счёт санузла или жилых комнат. Чтобы реализовать свои идеи, можно пойти следующими путями:

  • заменить газовую плиту электрической;
  • совершить отделение кухонной зоны от жилой при помощи раздвижной перегородки;
  • сократить площадь коридора либо кладовки.

Объединение кухни с жилой комнатой

Перепланировка помещений 3-комнатной «хрущёвки» даёт гораздо больше простора, нежели квартиры с меньшим количеством жилого пространства. Чтобы совершить удачную перепланировку «хрущёвки» 3 на комнаты, ознакомьтесь с фото готовых проектов.

Как создать комфортное пространство

Если вы настроились на глобальную перепланировку «хрущёвки» на 3 комнаты, то рассмотрите смежные варианты на фото и чётко определитесь с планом собственного жилого пространства.

Кухня, совмещенная с гостиной – это отличный вариант дизайна для современных квартир

Важно! Учтите все индивидуальные пристрастия, хобби, мебель и оборудование, которое уже куплено и планируется размещать.

Только так можно будет правильно спланировать ремонтные работы и покупку необходимых материалов. Чтобы не столкнуться с проблемами при установке мебели, сразу подумайте над тем, где будет располагаться каждый элемент.

В процессе перепланировки стоит учесть габариты мебели, которой будет обставлена готовая квартира

Для «хрущёвок» идеально подходит классический интерьер в минималистичном стиле.

Для максимального расширения пространства можно объединить несколько комнат в одну. Раздвижные перегородки помогут вам создать уютное пространство и отделить зоны гостиной и спальни.

Раздвижные перегородки между спальней и гостиной

Хороший эффект даёт объединение зала и коридора. Чтобы соблюсти гигиенические нормы в комнате, необходимо совершить зонирование при помощи укладки различных напольных покрытий. К примеру, в коридоре укладывается легко моющаяся плитка, а комната выстилается ковровым покрытием.

Гостиная, совмещенная с коридором

Отдельно стоит затронуть тему интеграции кухни с жилой комнатой. Специалисты не советуют полностью объединять эти зоны, лучше создать лёгкую подвижную перегородку, либо разделить эти зоны при помощи цветовых решений.

Большие раздвижные двери позволят визуально увеличить пространство, не объединяя при этом помещения

Значительно увеличить полезную площадь поможет встроенная техника. Кухня, установленная по периметру даже небольшого помещения, оставит достаточно места для обеденного стола.

Для маленькой кухни идельным вариантом является встроенная техника

Сэкономить пространство ванной комнаты поможет установка душевой кабины. Так, если вы не знали, куда поставить стиральную машину, данная переделка создаст достаточно места для её установки.

Установка душевой увеличит полезную площадь ванной комнаты

Решившись перепланировать 3 комнаты «хрущёвки», ознакомьтесь с фото уже готовых проектов, возможно, из них вы почерпнёте идеи для планируемого ремонта.

Современные идеи перепланировки 3 комнатной квартиры в хрущевке

Трехкомнатные квартиры хрущевской постройки, имея внушительную площадь 73-74 кв. метра, отличаются бестолковыми планировками. Темные длинные коридоры, маленькие кухни и санузлы, неудобное расположение комнат причиняют хозяевам массу неудобств. Решение этих проблем – полная перепланировка хрущевки – 3 комнаты можно превратить в четыре, ванную объединить с туалетом, кухню увеличить за счет смежного помещения. В этой статье описываются нюансы проведения подобных ремонтных работ.

Самый простой способ получить красивую лужайку перед домом

Вы, конечно же, видели идеальный газон в кино, на аллее, а возможно, и на соседской лужайке. Те, кто хоть раз пытался вырастить зеленую площадку у себя на участке, без сомнений скажут, что это огромный труд. Газон требует тщательной посадки, ухода, удобрения, полива. Однако так думают только неопытные садоводы, профессионалы давно знают про инновационное средство — жидкий газон AquaGrazz.

«Хрущевки» задумывались как временное жилье пониженной комфортности, поэтому современный человек находит в них массу недостатков:

  • низкая высота потолка;
  • маленькая площадь помещений;
  • объединенные тесные санузлы;
  • наличие проходных комнат;
  • узкий несуразный коридор.

Однако перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме, требующая сноса стен, будет производиться с одним веским преимуществом – отсутствием внутренних несущих перегородок, что значительно упростит переделку жилища с юридической точки зрения.

Способ реорганизации старого жилья во многом зависит от изначального расположения жилых и нежилых помещений:

  • одна просторная и две крошечных комнаты;
  • две смежные комнаты больших размеров, плюс отдельно стоящая маленькая;
  • спальня, зал и детская расположены двумя рядами – по обе стороны коридора;
  • три полностью изолированные комнаты.

Одно из помещений часто оборудовано кладовкой – его разумнее использовать как спальную, превратив кладовой отсек в гардеробную. Самая маленькая комната традиционно выделяется ребенку. Если детей двое-трое, тогда, наоборот, – они получают самое большое помещение.

Возможности переделки

Владельцы типовой 3 х комнатной квартиры, задумав преображение своего жилья, обычно идут по одному из стандартных путей:

  • Создание объединенной кухни-гостиной. Такой вариант предусматривает полную заделку дверного проема, снос стены между кухней и залом, дополнительно – расширение санузла путем присоединения бывшего прохода к кухне. Кухонную перегородку можно убрать полностью или обойтись оформлением широкого арочного прохода, ведущего на территорию гостиной. Первый вариант подразумевает применение других приемов зонирования: прозрачные раздвижные системы, предметы мебели, использование разных облицовочных материалов, возведение подиума.

Важно! Жилищное законодательство РФ запрещает объединять жилые помещения с кухнями, оборудованными газовыми плитами. Обойти это ограничение можно двумя способами: заменить газовую варочную поверхность электрической либо разделить зоны перегородкой с плотно закрывающейся дверью.

  • Расширение кухонной территории путем присоединения лоджии. Образовавшиеся дополнительные 2-3 метра используют под рабочую зону – устанавливают там холодильник, разделочные столы, шкафы. Стенки и полы балкона необходимо качественно утеплить, бетонную широкую конструкцию подоконника можно переоборудовать, соорудив из нее барную стойку или полноценный кухонный стол;
  • Объединение одной из комнат и примыкающей к ней лоджии – третий способ преображения «хрущевки». Разделяющую их стену сносят полностью или частично, оставляя подоконный простенок нетронутым. Во втором случае часть стены декорируют, зрительно отделяя небольшую часть комнаты, устраивают там уютную диванную зону, своеобразный кабинет, библиотеку, зимний сад, тренажерный уголок.

Важно! Инженеры рекомендуют после объединения балкона с любым другим помещением квартиры делать бетонную стяжку по всей площади пола. Таким образом повышается устойчивость конструкции, увеличившей теперь свою функциональность.

  • Создание однорядной планировки. Понадобится разрушить стену между кухней и смежной комнатой. Получившееся пространство расширяют далее, убирая перегородку между следующей комнатой. Таким образом, перепланированная территория представляет собой огромную студию – здесь находятся зоны приготовления пищи, столовая, место совместного семейного досуга, приема гостей. Такое объемное многофункциональное пространство требует продуманного зонирования, освещения, тщательного подбора стиля и декора;
  • Соединение двух смежных комнат, одна из которых чаще всего проходная. Такого рода перепланировка 3 комнатной квартиры хороша для небольших семей, ее результат – два достаточно просторных жилых пространства.

Важно! Чтобы ограничить частную территорию членов семьи в квартире с длинным коридором, дверь между соседствующими гостиной и спальней можно заблокировать, замаскировать, исключить ее использование. Когда из крайней комнаты нет выхода в коридор, его продлевают до наружной стены и пробивают необходимый проем.

  • Разделение самого большого помещения на два раздельных особенно выигрышно при наличии двух окон. Отличный способ получить рабочий кабинет или отселить одного из детей. Предпочтительнее «распиливать» гостиную, она самая крупногабаритная. Кроме того, ее можно немного расширить, переместив стену между залом и территорией коридора. Бонусом будет некоторая оптимизация пространства прихожей, а комната приобретет нишу, куда можно поместить диванчик, стол, домашний кинотеатр. Зал делят полноценной перегородкой из гипсокартона, раздвижной конструкцией из стекла, высоким шкафом;
  • Все перечисленные выше варианты перепланировки может сопровождать процедура совмещения ванной с туалетом. Получившийся санузел все еще будет достаточно скромным, однако появится возможность разместить внутри всю желаемую сантехнику, предметы мебели, стиральную машинку, не «съев» этим весь метраж.

Документальное оформление

Капитальная перепланировка 3 х комнатной хрущевской квартиры требует согласования с жилищной инспекцией. Именно поэтому процесс переделки рекомендуют доверять проектным бюро. Юристы, архитекторы, дизайнеры специализирующихся на подобных работах компаний имеют знания, опыт и связи, помогающие наиболее грамотно подойти к ситуации, быстро получить разрешения, согласовать планируемый ремонт.

Официально разрешительные документы выдаются жилищной инспекцией при наличии всех требуемых бумаг:

  • схемы квартиры, ее технического паспорта;
  • готового проекта будущего жилища;
  • свидетельства о собственности;
  • допусков от БТИ, МЧС, УК, пожарной службы, СЭС, архитектурного управления, других учреждений.

Характер перепланировки 3х комнатной квартиры определит, какие дополнительные сведения понадобятся. Например, при реконструкции кухни и туалета запрашиваются схемы, показывающие системы водоснабжения, канализации, вентиляционные, гидроизоляционные системы.

Выбор стиля

Характер декорирования нового интерьера не обязательно должен быть единым. Разные зоны объединенного пространства можно оформить близкими по духу, гармонирующими цветовыми палитрами, выбрать для них один стиль. Дальняя, изолированная комната может кардинально отличаться, иметь совсем другое, неожиданное направление.

Опираться следует на общие правила декора:

  • обширные темные тона уместны в крупных помещениях;
  • светлые пастельные, холодные оттенки зрительно раздвигают стены;
  • много света, зеркала, горизонтальные полоски, мелкий орнамент разворачивают пространство;
  • практически любой стиль основан на принципе «минимум предметов, максимум функциональности»;
  • эффектно смотрятся разноуровневые полы и потолочные покрытия, особенно в объединенных пространствах, но не забывайте, что натяжные (как и гипсокартонные) потолки укорачивают комнату,

Большая квартира дает повод воплотить множество идей, реализовать самые смелые задумки, создать эргономичное и вместе с тем уютное пространство.

Вы сможете платить за свет на 30-50% меньше в зависимости от того, какими именно электроприборами Вы пользуетесь.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры в хрущевке и в панельном доме: грамотно преображаем пространство вокруг себя

Когда заходит речь о качественном ремонте 3-х комнатной квартиры, первым делом возникают мысли об ее перепланировке. Причем это касается как морально устаревших хрущевок, так и панельных домов. Действительно, по-настоящему преобразить жилище и сделать его максимально комфортным помогут только кардинальные изменения. Как же успешно воплотить эти изменения? Во-первых, нужно ознакомиться с главными особенностями перепланировки квартир в домах разного типа. Во-вторых, необходимо рассмотреть все возможные варианты преображения жилища и оценить фото уже реализованных дизайн-идей. А затем уже можно приступать к третьему шагу – разработке проекта для перепланировки своей квартиры. Далее поближе познакомимся с особенностями всех трех этапов.

Перепланировка хрущевки: проявляем осторожность

Чтобы в процессе ремонта квартиры в хрущевке вы не нарушили никакие официальные постановления и нормы, обязательно обратите внимание на два следующих момента перепланировки.

Расширение санузла. В большинстве хрущевок наиболее проблемными зонами являются ванная и туалет: они очень маленькие, поэтому о комфорте и полноценной функциональности говорить не приходится. Естественно, в такой ситуации появляется желание не только объединить, но и расширить эти два пространства. Тут важно помнить о санитарных нормах, согласно которым мокрые зоны, то есть туалет и ванную, нельзя переносить в любые жилые комнаты – их разрешается расширять только путем задействования нежилых пространств: кладовой или коридора.

Объединение кухни и жилой комнаты. Второй проблемный вопрос хрущевки – тесная кухня. Если вы захотите ее расширить, не забывайте о том, что кухню нельзя переносить:

  • на территорию мокрых зон;
  • в помещение, над которым находится жилая комната;
  • под санузел, расположенный этажом выше;
  • если кухня оборудована газовым прибором, запрещается соединять ее с любой жилой комнатой.

Совет. Выйти из сложной ситуации с расширением кухни можно тремя способами: 1) частично переместить кухню в нежилую зону; 2) заменить газовую плиту на электрическую; 3) установить между кухней с газовым прибором и жилой комнатой перегородки.

Очень часто также возникают вопросы касательно несущих стен, ведь их нельзя затрагивать при перепланировке. Но в случае с хрущевками все просто: в большинстве случаев несущими здесь являются внешние стены, а вот внутренние можно демонтировать, не опасаясь за последствия.

Вариации преображения хрущевки

Существует множество проектов перепланировки хрущевки с тремя комнатами, отличающиеся вариациями расположения и габаритами помещений. Рассмотрим некоторые из них.

  1. Первый вариант – планировка в один ряд: кухня–1-я–2-я–3-я комнаты. Тут нужно будет убрать две стены: между кухонным помещением и 1-й комнатой, а также между 1-й и 2-й комнатами. В итоге вы получите большую студию. Функциональные пространства при такой планировке лучше всего отделять с помощью перегородок или посредством отделки. Например, можно сделать подиум из гипсокартона, покрасить стены в различные цвета или уложить разноформатные напольные покрытия.
  2. Второй вариант – расширение кухни. В таком случае нужно ликвидировать стену между кухонным помещением и соседней комнатой, а затем убрать вход в кухню. После перепланировки образуется большая гостиная-столовая, которую можно зрительно разделить на три отдельные части: рабочая зона, столовая, зона отдыха. Подобное решение оправдано с практической точки зрения: так вы получите эргономичное пространство, где каждая зона будет выполнять свою полезную функцию.

Тонкости перепланировки квартиры в панельном доме

Говоря об особенностях перепланировки жилища в панельном здании, следует остановиться на трех важных моментах:

  • Несущие конструкции – в панельных домах несущими могут быть не только внешние, но и внутренние стены, поэтому перед перепланировкой нужно обязательно узнать, какие именно панели являются капитальными. Такая информация указана в документах БТИ. Несущие стены нельзя ни сносить, ни частично деформировать, так как любые разрушения могут нарушить целостность всего дома.

Внимание! В несущих стенах также не разрешается проводить канализационные и любые другие трубы – они могут повредить рабочую арматуру конструкции.

  • Присоединение лоджии – если решили соединить комнату и балкон, запомните два момента: 1) в панельных зданиях запрещается сносить дверной порог, находящийся при входе на лоджию; 2) убирать подоконную зону наружной стены разрешается только в тех зданиях, которые были построены до 2007 года.

  • Перепланировка по типовому проекту – выполнить ремонт квартиры в панельном здании можно по типовому проекту, внесенному в одноименный каталог. Согласование подобной процедуры проходит быстрее и проще, нежели в случае нетипового ремонта. Но при этом новая планировка жилища должна на 100% совпадать с планировкой выбранного проекта – никакие отклонения не допускаются. И тут стоит отметить, что на данный момент в каталоге проектов представлены далеко не все варианты квартир, поэтому подобрать подходящую планировку не всегда реально.

Идеи обустройства квартиры в панельном доме

В квартирах в домах панельного типа хоть и меньше проблемных зон, нежели в хрущевках, но работать все равно есть над чем.

Чаще всего хозяева хотят увеличить кухню. Но тут нужно понимать, что в большинстве панельных домов несущей является именно стена между кухонным помещением и соседней жилой комнатой, поэтому оборудовать гостиную-столовую не всегда возможно. Для расширения кухонного пространства лучше всего использовать балкон, если он примыкает к комнате. В таком случае на территории непосредственно кухни можно оборудовать рабочую зону, а на территории балкона – столовую.

Также хороший вариант перепланировки без задействования стен – соединение центральной комнаты с балконом и разделение ее на три части. Таким образом можно получить просторную гостиную с несколькими функциональными зонами:

  • зона отдыха с диваном, библиотекой и телевизором;
  • мини-кабинет;
  • столовая на месте бывшего балкона.

Более смелая идея – соединение двух жилых комнат в одно пространство путем сноса стены между ними. В результате перепланировки можно получить эргономичную спальню-гостиную или спальню-гардеробную. Такой вариант будет уместен, если помещения в квартире настолько маленькие, что по отдельности не могут полноценно выполнять свои функции. Для визуального разделения зон лучше всего использовать перегородки или стеллажи – они будут более эффективными разграничителями, нежели отделка.

Оформление перепланировки

После того, как определитесь с идеей перепланировки квартиры, начинайте процесс согласования капитального ремонта. Для начала необходимо обратиться в проектную компанию для составления грамотного проекта работ. Он должен включать следующие обязательные разделы:

  • план квартиры до перепланировки;
  • план монтажных и демонтажных процедур;
  • план жилища после перепланировки.

Кроме того, в зависимости от характера перепланировки, могут потребоваться схемы канализации, водоснабжения, вентиляции, гидроизоляции и конструкции полов.

Параллельно с этим начинайте сбор документов. Чтобы подать заявление на перепланировку, вам понадобятся: выписка из ЖЭКа, паспорт квартиры и документы о праве собственности. Заявление подается в местное Управление архитектуры. Там же вам скажут, в каких инстанциях нужно утвердить готовый проект. Как правило, это пожарная, санитарная и газовая службы, а также балансодержатель дома.

Уже после всех инстанций проект нужно подать в Управление архитектуры – здесь и будет проходить окончательное согласование.

Как видим, перепланировка 3-х комнатной квартиры и в хрущевке, и в панельном доме имеет множество тонкостей, незнание которых может свести на нет оригинальность любого проекта. Но зато при полном соблюдении всех правил и норм, 100% отдача вам гарантирована: вы получите по-настоящему уникальное жилище, точно отвечающее вашим запросам. Так что не ленитесь продумывать каждый шаг перепланировки.

Планировка трехкомнатной квартиры: видео

Перепланировка трехкомнатной квартиры в хрущевке

Хозяева просили повторить понравившийся проект, а получили — усовершенствованный собственный.

Владельцы трехкомнатной квартиры в хрущевке искали способ создать удачную планировку на примере уже реализованных проектов. Увидев один из интерьеров Buro Brainstorm, они обратились к авторам с предложением купить всю техническую документацию: «Владельцы думали, что их квартира полностью идентична той, для которой мы уже создали проект, но на самом деле пространства отличались в деталях, — рассказывают дизайнеры. — В итоге мы решили работать вместе: взяли за основу реализованный интерьер, проанализировали плюсы и минусы, а затем “дошлифовали” идеи в новом проекте до следующего уровня совершенства».

  • Место: Москва, улица Гарибальди
  • Размер: 54 кв.м., трехкомнатная квартира
  • Кто здесь живет: Семейная пара с ребенком

Небольшие метражи квартир в хрущевках требуют особого подхода к эргономике: в таком интерьере должен работать каждый сантиметр. К скромному метражу, как правило, прилагается небольшой бюджет, что превращает ремонт квартиры в квест и поиск компромиссов. Имея солидный опыт работы с хрущевками, команда Brainstorm собрала десятки полезных и недорогих в реализации лайфхаков. Почти все из них удалось применить в квартире: от переноса кухонной мойки к окну до организации «панорамного» окна в спальне.

Кухню в этом проекте присоединили к гостиной, а в двух изолированных комнатах обустроили спальни. Коридор тянется от входной двери до гардеробной; проем закрывает легкая текстильная перегородка, благодаря которой в ограниченном пространстве не застаивается воздух. Гостевой санузел переехал на территорию прихожей: таким образом авторы проекта увеличили основную ванную.

Для отделки пола в прихожей использована испанская плитка; в зоне коридора ее сменяет инженерная доска на замках — по словам авторов проекта, доску несложно уложить за пару дней. Клинкерная гипсовая плитка на стенах маскирует все провода и отсылает к дизайну фасада: дом действительно построен из кирпича, поэтому применение материала в интерьере сочли оправданным и честным.

Проблема и решение: Шкафы в коридоре разной глубины (верхние секции — чуть менее вместительные, чем нижние). Они решили вопросы хранения повседневных вещей и стали площадкой для творчества. «Прозрачные фасады шкафов можно декорировать обоями, менять расцветки по сезону — бюджетный прием для создания динамичного интерьера», — делятся дизайнеры. Кроме того, ближайшие к входной двери секции нижнего яруса работают ещё в интересах кухни: это место для запасов продуктов, которые можно хранить при комнатной температуре.

Перед тем как установить шкафы, авторы помогли владельцам точно рассчитать необходимые для хранения объемы. «Заказчики обычно удивляются, когда понимают, что места достаточно для всех вещей, и в интерьере не нужны дополнительные комоды и тумбочки, — отмечают в Buro Brainstorm. — Кстати, хозяин квартиры коллекционирует ножи: для них тоже нашлось место в одной из секций в прихожей».

Скос стены, на котором разместили зеркало, предусмотрели еще на стадии создания планировки: стоя в прихожей, владельцы могут видеть себя в полный рост, от плеча до плеча. При этом со стороны спальни получился прямой угол, что было большим плюсом при размещении шкафа: эта особенность хорошо заметна на плане квартиры.

Кухня и гостиная со столовой группой после перепланировки объединились в общее пространство. Сюда же перенесли вход в ванную комнату: мокрая зона находится за дверью-хамелеоном с плинтусом в нижней части.

Обратите внимание: Интересная деталь проекта, которую добавили авторы — внутреннее окно между кухней и ванной: благодаря проему в санузел попадает естественный свет. Вопросы приватности решили за счет компактной шторки со стороны ванной.

Кухонный гарнитур: «Мария»

Г-образный кухонный гарнитур с мойкой, расположенной у окна, дополнили тумбой с духовкой, поднятой на высоту 120 см. При желании ее можно использовать как маленькую барную стойку.

Обратите внимание: Кроме спотов на потолке, подсветку дает подвесной потолочный светильник, созданный на основе известной модели Moove от Lumina — его можно отрегулировать по положению и высоте. Абажур следует в любое место гостиной за обеденным столом, что позволяет реализовать разные жизненные ситуации в ограниченном пространстве — от быстрого завтрака до вечера в компании гостей.

Весь свет в квартире можно выключить одним нажатием, покидая дом: общая мастер-кнопка находится в прихожей. Для коридора также предусмотрена мягкая подсветка пола, которая работает в контакте с датчиками движения — благодаря этой детали коридор напоминает взлетную полосу, а мягкий свет освещает путь и не слепит глаза.

Для отделки стен в квартире использовали четыре оттенка краски: спальне, по просьбе хозяйки, достался цвет из палитры Tiffanny Blue. Акцентную стену в изголовье оформили обоями с крупным орнаментом в тон основной отделки. Выступ, образованный встроенным шкафом в детской, обыграли зеркальным полотном.

Несмотря на небольшой бюджет проекта, в интерьере можно встретить и винтажные находки: так, лампы для прикроватных столиков нашли на блошином рынке на юге Испании.

Чтобы превратить балкон и подоконник при спальне в уютную зону, дизайнеры заменили остекление на новый стеклопакет без перемычек, но со внутренней золотистой раскладкой и поворотно-откидной дверью. Подоконную линию опустили, чтобы было удобно сидеть: для чтения или созерцательного вечера предусмотрена и специальная подсветка.

Детскую сделали нейтральной, чтобы легко менять по мере взросления сына. Для домашней выставки рисунков на стене смонтировали неглубокие белые полки, а комплектацию дополнили креслом с раскладным механизмом — на случай, если в комнате останется на ночь бабушка.

Площадь детской всего девять квадратных метров — казалось бы, слишком мало, чтобы ставить эксперименты с аксессуарами. Однако декоративный сценарий просчитан таким образом, чтобы наполнить интерьер настроением без ущерба для площади. Например, кровать в форме домика украшают сувениры из экоматериалов, а внизу предусмотрены выдвижные ящики для хранения, помогающие быстро привести детскую в порядок.

В небольшой ванной комнате разместили двойную раковину (удобный ход, если владельцы собираются на работу одновременно). Ванну с невысоким бортом установили чуть ниже стандартного уровня, чтобы ребенку было удобнее забираться. Обыграть геометрию помещения удалось за счет зеркального оформления портала у внутреннего окна. Короб вдоль ванной шириной 10 см скрывает трубы коммуникаций и образует полку для косметики.

В гостевом санузле дизайнеры применили нестандартные материалы. Обои с рисунком под грубо обработанные доски покрыли специальным тонким лаком, чтобы исключить скопление микробов, а швы на полу закрыли герметиком, чтобы дерево не разбухло от влаги. Мини-лампу на полке включает датчик движения, поэтому помещением удобно пользоваться ночью.

Видео из этой квартиры

Источники:
http://proekt-sam.ru/kvartira/pereplanirovka-trehkomnatnoy-kvartiry.html
http://www.ivd.ru/dizajn-i-dekor/kvartira/pereplanirovka-3-h-komnatnoj-kvartiry-v-hrushchevke-tonkosti-soglasovaniya-i-35-primerov-44441
http://comfortoria.ru/general/vse-chto-nuzhno-znat-o-racionalnoj-pereplanirovke-trexkomnatnoj-kvartiry/
http://economotdelka.ru/planirovka/3-komnatnoj-xrushhevki.html
http://inter-er.ru/raznoe/pereplanirovka-3-x-komnatnoj-kvartiry.html
http://klubstroitelei.com/1517194480087206802/pereplanirovka-trehkomnatnoj-kvartiry-v-hruschevke/
http://bogiremonta.ru/tipovye-serii-xrushhevok-foto-planirovok.html

Перепланировка 3-х комнатной квартиры

Проект данной перепланировки был разработан для квартиры на 10-м этаже панельного 17-этажного дома серии II-57

Квартира состоит из трех комнат: кухни, уборной, ванной, 2-х коридоров и лоджии. Общая площадь квартиры составляет 58,7 м², из них жилой площади 41,9 м².

Переустройство и перепланировка квартиры заключались в изменении конфигурации помещений и включили в себя ряд стандартных мероприятий:

  1. Устройство проема в несущей стене с последующей установкой дверного блока
  2. Проем и простенок были усилены металлоконструкциями
  3. Демонтаж ненесущих перегородок и возведение новых - облегченной конструкции из ГКЛ/пазогребневызх блоков
  4. Демонтаж и установка дверных блоков
  5. Демонтаж встроенных шкафов
  6. Устройство раздвижной перегородки между кухней и жилой комнатой
  7. Устройство кладовой
  8. Устройство совмещенного санузла на площади ванной и уборной. Расширение уборной за счет площади коридора

Для этого по стандарнтой схеме был проведен ряд сопутствующих мероприятий в частности:

  • Демонтаж ненесущих перегородок и возведение новых
  • Демонтаж с последующей установкой дверных блоков
  • Демонтаж, перенос и установка сантехоборудования

В соответствии с нормами СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные материалы»,было выполнено необходимое устройство порожка высотой 15-20 мм при входе во вновь образованные "мокрые" зоны. Проведены работы по проведению гидроизоляции пола расширенной площади.

  1. Устройство полов.
  2. Для остекления лоджии проведены:
  • устройство перегородки из стеклопакетов на лоджи
  • устройство дверного блока при входе в лоджию с учетом переноса радиатора отопления на кухне, без изменения количества отопительных приборов, демонтаж ненесущей части подоконной зоны

При выполнении работ по устройству обрамления проема и простенка металлоконструкциями, гидроизоляции и звукоизоляции полов, проведен авторский надзор, с составлением Актов на скрытые работы.

Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме • Energy-Systems

 

Зачем нужна перепланировка в «трешке»?

Большая часть трехкомнатных квартир в кирпичных домах — это морально устаревшие жилища, неспособные удовлетворить современные требования их пользователей. Несмотря на достаточно большую площадь, планировка и внутренний дизайн таких помещений оставляют желать много лучшего, потому собственники выполняют или планируют провести у себя дома капремонт.

 

Перепланировка 3-комнатной квартиры в кирпичном доме представляет собой изменений технических и конструктивных характеристик жилища, может включать в себя работы, направленные на модернизацию установленных в помещениях инженерных систем. Благодаря перестройке объекта собственник получает возможность улучшить его комфортность, эксплуатационные качества и даже функциональность.

Объединение кухни и жилой комнаты

Перепланировка, вне зависимости от целей и направленности таких работ, должна выполняться после подготовки и согласования качественного проекта. Для разработки проекта собственникам следует нанимать специалистов, обладающих большим опытом и способных подтвердить свои навыки государственными лицензиями.

Чаще всего проект предполагает проведение в квартире работ, направленных на рациональное использование доступного пространства, для чего зачастую требуется демонтаж или перенос внутренних перегородок. Чаще всего в квартирах демонтируют стены, разделяющие кухни и жилые комнаты. Создание студии позволяет сделать жилище современным, а также освобождает место, занимаемое стеной.

Объединить жилую комнату с кухней можно только в том случае, если стена не выполняет несущих функций. Определить назначение и функции стены можно с помощью технического паспорта из БТИ, где указаны все несущие и ненесущие перегородки квартиры. Кроме того, объединение допускается только в случае отсутствия в кухне газовой плиты.

Если квартира газифицирована, то объединение кухни и жилой комнаты должно выполняться одновременно с заменой установленной плиты на электрическую. Собственник должен учитывать, что любые работы с инженерными коммуникациями потребуют получения дополнительных разрешений от организаций, контролирующих соблюдение в жилищах противопожарных и санитарных правил.

Как сделать четырехкомнатную квартиру из трехкомнатной

Еще один распространенный вариант перепланировки направлен на увеличение числа жилых помещений в квартире. Существует несколько способов создания четырехкомнатной квартиры, самый простой в реализации из них — разделение гостиной (самой большой комнаты) на два помещения с помощью тонкой перегородки. Такие работы даже не являются перепланировкой, если устанавливаемая стена не увеличивает нагрузку на перекрытия дома, а потому выполняться они могут с согласованием в уведомительном порядке.

Более сложный вариант создания четырехкомнатной квартиры — полная перепланировка объекта. Полная перепланировка двухкомнатной квартиры в хрущевке или «трешки» в кирпичном доме предполагает демонтаж всех разделительных перегородок и последующее разделение образовавшегося пространства на необходимое собственнику количество помещений.

Вариант с удалением всех внутренних перегородок в квартире можно реализовать только если эти стены являются ненесущими, а значит, их демонтаж не может негативно сказаться на технических характеристиках и безопасности многоквартирного дома. Наличие внутренних несущих стен не позволит собственнику выполнить перестройку здания так, как ему хочется.

Процедура проектирования и согласования капремонта

Перепланировка квартиры в кирпичном или любом другом доме отличается высокой сложностью, а потому такие работы принято разделять на несколько важных стадий. Главные этапы проведения перестройки жилого помещения:

  1. Получение техпаспорта в БТИ.
  2. Подготовка технического задания.
  3. Выбор проектного предприятия и вызов его сотрудников на объект.
  4. Подготовка проектировщиками технического заключения о состоянии квартиры и корректировка техзадания.
  5. Разработка проекта с описанием всех работ, которые должны быть выполнены во время перепланировки.
  6. Получение разрешений от МЧС, СЭС, Управляющей компании, автора проекта дома и других заинтересованных организаций.
  7. Согласование проекта с Мосжилинспекцией.
  8. Выполнение ремонта.
  9. Проверка ремонта сотрудниками Жилищной инспекции.
  10. Внесение изменений в техпаспорт БТИ.

Несоблюдение предусмотренного порядка перепланировки собственником может привести к признанию выполненных ремонтных работ незаконными, из-за чего владелец может потерять деньги.

О том, сколько стоит спроектировать дизайн однокомнатной квартиры-хрущевки, перепланировка «трешки» в кирпичном или другом здании можно узнать из калькулятора.

Онлайн расчет стоимости проектирования

Перепланировка хрущевки 3 комнаты: лучшие варианты на фото

Старые пятиэтажные дома уже стали привычными для нас, однако они совсем не соответствуют современным меркам комфортного жилья. Поэтому даже 3 комнаты в хрущевке требуют перепланировки. О том, как правильно ее сделать, а также красивые варианты с фото — в нашей статье. 

Готовимся к перепланировке 

Отличительные характеристики типового дома 

Варианты перепланировки

Законные основания

Выбор правильного интерьера

Во времена хрущевской застройки на строительных материалах довольно сильно экономили. Целью было как можно быстрее построить дом, а комфорт будущих жильцов совсем не учитывался. Именно поэтому квартиры в этих домах маленькие и тесные. У них есть несколько отличительных характеристик, которые важно учитывать.

  • Маленькая жилая площадь
  • Низкие потолки
  • Смежные комнаты
  • Туалет и ванная часто совмещены и совсем небольшие
  • Крошечные кухни
  • Плохие звукоизоляционные характеристики

Стандартные планировки трешек

При задуманной перепланировке 3-х комнатной хрущевки вы должны досконально изучить все детали своего жилья, чтобы не сделать ошибок. Для того чтобы оценить объем работ затрат на них, надо определить тип, к которому относится ваша квартира.

  • Одна комната большая, и 2 совсем маленькие.
  • Все помещения небольшие, 2 комнаты смежные. 
  • Жилые комнаты находятся в разных частях квартиры. Обычно они расположены в разных сторонах коридора. Все три комнаты имеют отдельные входы и прилегают к одному коридору.

Принято, что в самой большой комнате располагают гостиную для общего сбора всей семьи. 

Комнаты метражом поменьше отводят под спальни и детские.

К трем жилым комнатам есть приятное дополнение в виде кладовой, где можно хранить как хозяйственные принадлежности, так и верхнюю одежду с обувью.

При подготовке к ремонту учитывайте, что все стены, которые находятся внутри вашего жилья не являются несущими — за редким исключением. Поэтому их можно сносить и снова возводить в соответствии вашей задумке.

Есть два основных варианта проведения таких капитальных работ:

  • Преобразить трешку в большую студию, убрав все стены.
  • Частично объединить площадь. 

Расскажем подробнее.

Объединяем кухню и гостиную

Вариант, который встречается чаще всего — это объединение кухонной зоны с гостиной. По завершении всех работ вы получите возможность размещения барной стойки или обеденного стола для большой семьи.

В данном случае вам нужно продумать дизайн заранее, чтобы кухонный гарнитур сочетался с зоной отдыха. Кроме того, зонирование все равно необходимо. Его можно осуществить с помощью напольного покрытия или потолков.

Важно предусмотреть установку мощной вытяжки, которая поможет избежать распространения запаха во время приготовления еды.

Расширение ванной комнаты

Плюсом объединения кухни и гостиной также становится расширение площади санузла за счет уже нефункционального прохода в обеденную зону. Однако нужно учитывать, что за счет жилых помещений это пространство увеличивать нельзя, поскольку это не соответствует заявленным санитарным нормам.

Если же объединение кухни и гостиной не освободило коридор, либо его вовсе нет, то увеличить ее можно другими способами.

  • Замените ванну душевой кабиной
  • Установите узкую раковину
  • При обилии места на кухне перенесите туда стиральную машину

Изоляция комнат

Если в трешке живет целая семья, то связанные между собой комнаты лишают людей личного пространства.

Чтобы их сделать отдельными, между ними полностью сносятся перегородки и строятся заново, однако с учетом того, что сбоку от них пройдет коридор с отдельными входами.

Увеличение пространства с помощью балкона

Расширить комнату можно не только за счет других жилых помещений, но и за счет балкона. Однако здесь очень важно тщательно его утеплить.

Для начала нужно сделать кирпичную кладку для основания под окна, при необходимости проложить утеплитель и обшить стену гипсокартоном. Пол также можно утеплить с помощью регулируемого электроподогрева. Затем установите надежные стеклопакеты, которые не будут пропускать холодный воздух.

Именно такая подготовка жилой площади сделает ее не только просторной, но и комфортной для жизни.

Перепланировка 3-х комнатной квартиры в хрущевке требует тщательной подготовки документов. Поэтому прежде чем приступать к ремонтным работам советуем предоставить подготовленную схему изменений в управляющую компанию для согласования и затем в другие службы.

При составлении плана сразу надо учитывать, что объединять кухню и гостиную нельзя, если у вас стоит газовая плита. Здесь придется выбрать одно из двух: или установить электрическую варочную панель, или разделить пространство небольшой перегородкой.

Переносить санузел в другое пространство нельзя, поскольку это может нарушить гидроизоляцию, а также вызвать проблемы с водоснабжением всего дома.

То как вы оформите интерьер следует продумывать наравне с проектом перепланировки, поскольку в маленьких квартирах каждая деталь имеет огромное значение.

Стиль

Самым важным параметром в интерьере жилого помещения в хрущевке — это функциональность. Стили барокко или классика из-за своей помпезности здесь явно будут неуместны. Поэтому советуем оформить свое жилье в минималистическом стиле.

Он отличается простотой, обилием светлых оттенков и рассеянным светом.

Еще одним подходящим дизайнерским направлением станет хай-тек. От минимализма его отличает четкость и строгость линий, обилие блестящих и стеклянных поверхностей и сдержанные тона.

Оба стиля подразумевают использование современных технологий, зонирование территории и установку трансформируемой мебели, которая не только сэкономит пространство, но и позволит правильно его эксплуатировать.

Отделка стен

Теплые оттенки и яркие цвета всегда визуально приближают предметы и делают их больше. Это нужно учитывать при покупке краски или обоев.

Советуем сделать выбор в пользу светлых тонов, которые наполнят помещение воздухом и визуально расширят пространство. Кроме того, удлинить помещение можно с помощью установленных на одной из стен зеркал.

Отделка пола

Если во время ремонта после снятия старого покрытия, вы увидели досчатый основной пол, то его стоит заменить, поскольку срок службы такого дерева явно истек.

В большой студии можно использовать самые разные покрытия. Самым теплым и уютным будет ламинат. Если же на полу проведена система обогрева, то можно положить и плитку.
При разделении на отдельные зоны любой из этих материалов также будет уместен. Выбирайте светлые оттенки, которые сочетаются со стенами и мебелью.

Оформление потолка

Выбор потолочного покрытия — немаловажная часть ремонтных работ. Из-за того, что высота в хрущевках небольшая, к этому делу нужно подойти аккуратно.

Большие навесные конструкции и короба из гипсокартона могут сильно опустить потолок и сделать помещения очень тесными. Поэтому лучше использовать для отделки потолочную плитку, краску или светлые обои. Однако при желании по периметру потолка вы можете сделать небольшой выступ, куда спрячете освещение.

Кроме того, визуально увеличить пространство поможет установленное в центре потолка зеркало. Его обрамление можно выполнить с использованием лепнины, что придаст интерьеру дополнительную изюминку.

Освещение

Свет всегда визуально расширяет пространство, однако провода не украсят ни одно помещение. Поэтому заранее продумайте, где у вас будут находиться светильники, чтобы сразу встроить их в стену.

СОЦИАЛЬНАЯ И ФИЗИЧЕСКАЯ ПЕРЕРАБОТКА ЗАПАДНОЙ БРОДАЛЕЙ РАЗВИТИЯ БОСТОНА на JSTOR

Абстрактный

По всей территории Соединенных Штатов в 1990-х годах федеральное правительство приняло на себя расширенные обязательства по перепланировке проектов государственного жилья, которые считались «крайне неблагополучными». Отмеченное наградами возрождение муниципального жилищного строительства на Западном Бродвее в Бостоне в течение 1980-х годов является плодотворным примером такой всеобъемлющей реконструкции и одной из самых многообещающих попыток «изменить» физические и социальные проблемы государственного жилья.Опираясь на обширные интервью с жителями и другими лицами, участвующими в процессе реконструкции, я изучаю способы, которыми физическая реконфигурация и перепрограммирование участка в сочетании с участием жителей в процессе перепланировки, кажется, улучшили чувство безопасности и самоуважения среди многих людей. жильцов жилья. Однако в контексте экономически депрессивной мультикультурной среды успешные стратегии проектирования должны сопровождаться гораздо большими инвестициями в социальную и экономическую жизнь жителей.

Информация о журнале

The Journal of Architectural and Planning Research - главный международный междисциплинарный ресурс для профессионалов и ученых в области архитектуры, дизайна и планирования. Сообщая на международном уровне как о недавних результатах исследований, так и о новых инновационных практиках, JAPR обеспечивает связь между теорией и практикой для исследователей и практикующих специалистов.

Информация об издателе

Журнал архитектурных и планировочных исследований уникален в области архитектуры и городского планирования.Сообщая как о недавних результатах исследований, так и о новых инновационных методах, он обеспечивает связь между теорией и практикой для исследователей и практикующих специалистов. Статьи поступают от авторов со всех континентов, обеспечивая поистине международное освещение исследовательских разработок.

«Нежная» плотность может спасти наши кварталы

Год назад в этом месяце Миннеаполис попал в заголовки новостей всей страны, приняв новый всеобъемлющий план, преследующий две цели: сокращение расовой сегрегации и повышение доступности жилья.Для этого использовалось зонирование - план фактически запретил зонирование только для одной семьи, разрешив строить дома на три семьи во всех жилых кварталах города.

План

Миннеаполиса был редким упреком тенденции в американских городах, восходящей к 1940-м годам, когда общины создавали все более строгие нормативные барьеры для защиты районов с низкой плотностью населения. Примерно на 75% земли в большинстве городов сегодня незаконно строить что-либо, кроме частных домов на одну семью.Истоки односемейного зонирования в Америке небезопасны: многие жилищные кодексы использовали плотность в качестве показателя для разделения людей по доходу и расе.

Но по мере того, как сообщества в США борются с ухудшением доступности жилья, растет интерес к тому, как можно смягчить правила зонирования, чтобы разрешить строительство небольших и менее дорогих домов, как в Миннеаполисе. Часто выбор ставится как компромисс между отдельно стоящими домами с большими дворами или многоквартирными небоскребами. На самом деле жилищный фонд в большинстве сообществ гораздо более разнообразен, чем эти две крайности.В то время как многоэтажные квартиры в стратегически важных местах должны быть частью решения, многие односемейные кварталы могут легко дать больше жилья - и более доступное жилье - если правила землепользования позволят «мягкое» увеличение плотности, например таунхаусы, от двух до двух. четырехквартирные дома, а также небольшие квартиры или кондоминиумы.

В этой статье мы проиллюстрируем, как замена отдельно стоящих домов на одну семью на «небольшую плотность» может увеличить количество доступных домов и снизить средние цены на жилье в районах с высокой стоимостью, сохраняя при этом физический масштаб района.Наш числовой пример основан на оценках из Вашингтона, округ Колумбия, но применим к другим городским районам.


Для строительства дополнительных домов на односемейных участках не требуются небоскребы

В Вашингтоне, округ Колумбия, есть несколько преимущественно односемейных кварталов недалеко от центра города, которые предлагают идеальные возможности для небольшой плотности населения. Согласно данным налогового инспектора, средний размер участка для частных домов на одну семью в округе составляет 5460 квадратных футов, по сравнению с 1600 квадратных футов для рядных домов и 4100 квадратных футов для многоквартирных домов на четыре-шесть квартир.Это говорит о том, что на большинстве односемейных участков можно разместить больше жилья без покупки соседних участков и их объединения.

Наиболее привлекательными для перепланировки являются старые постройки, находящиеся в плохом физическом состоянии и расположенные на относительно больших участках в дорогих кварталах. Давайте представим несколько различных сценариев для участка площадью 4500 квадратных футов, который в настоящее время занимает двухэтажный дом на одну семью площадью 3000 квадратных футов. На Рисунке 1 показаны примерные планы участков для участка в том виде, в каком они есть, с реконструкцией трех расположенных рядом таунхаусов или с перестройкой с использованием трехэтажного шестиэтажного кондоминиума.


Там, где земля дорогая, строительство большего количества домов на участок увеличивает доступность

Добавление большего количества домов в односемейные кварталы позволяет большему количеству людей переезжать в район (и город). При определенных условиях новые дома также улучшат доступность, потому что стоимость самого дорогого фактора - земли - распределяется между большим количеством домов. Ниже приводится простая проформа застройки или отчет о движении денежных средств, которая иллюстрирует затраты по двум сценариям перепланировки.

Исходя из последних продажных цен, старый дом на одну семью на участке площадью 4500 квадратных футов в верхней северо-западной части округа можно было приобрести примерно за 1 миллион долларов. Для нашего анализа мы предполагаем, что сценарии редевелопмента будут проданы владельцам-жильцам (хотя создание большего количества арендуемого жилья является потенциальным преимуществом застройки с более высокой плотностью застройки). Более подробная информация о допущениях и условиях в форме приведена в техническом приложении.

Сравнение продажных цен за единицу для трех сценариев показывает, что недавно построенные таунхаусы будут продаваться почти по той же цене (около 1 миллиона долларов), что и нынешний особняк на одну семью.Это основано на предположении, что дома на одну семью, которые наиболее привлекательны для перепланировки, находятся в плохом состоянии; покупатели, которые приобрели дом для проживания, а не для перепланировки, скорее всего, понесут значительные затраты на ремонт. Согласно отчетам налогового инспектора, за последние три года недавно построенные односемейные дома аналогичного размера в округе были проданы по средней цене около 1,5 миллиона долларов.

В другом сценарии редевелопмента цены за единицу для шестиэтажного кондоминиума примерно на 40% ниже, чем для трех таунхаусов.Одним из важных факторов является то, что стоимость земли (фактически приобретение 1 миллиона долларов плюс снос 100 000 долларов) делится между шестью завершенными домами, а не тремя. Вторая причина, по которой цены на кондоминиумы ниже, чем на таунхаусы, заключается в том, что каждая единица меньше: 1200 квадратных футов на кондоминиум против 2000 квадратных футов на таунхаус (типичные размеры в округе для каждой структуры).


Density поддерживает розничную торговлю в районе и делает планету более здоровой

Добавление большего количества домов - и, следовательно, большего числа соседей - в районы с низкой плотностью населения может помочь поддержать местные предприятия розничной торговли, которые сильно зависят от пешеходного движения, например хозяйственные магазины, пекарни и рестораны.Хотя плотная застройка уменьшает пространство двора, хорошее озеленение, зеленые крыши и другие дизайнерские решения, включая бермы тротуаров, могут компенсировать ливневой сток. Местная розничная торговля, к которой домашние хозяйства могут получить доступ, не садясь за руль, помогает сократить выбросы парниковых газов, которые являются основным фактором изменения климата и загрязнения воздуха.

И при хорошем планировании увеличение плотности в односемейных кварталах не обязательно означает, что больше автомобилей будут конкурировать за парковку на улице. Хотя наши затраты на строительство не включают структурированную парковку, планы участка показывают, что в сценарии таунхауса можно легко разместить одну парковочную площадку во дворе на дом, а в здании кондоминиума может быть парковка.Более того, застройщик может включить в действие ограничения, которые покупатели не могут применять для получения разрешений на парковку в жилых помещениях (т. Е. Покупатели должны будут арендовать места в гараже, если они захотят владеть автомобилями).


Больше домов - больше доступности и экономических возможностей

Сценарий перепланировки предлагает три основных урока для политиков, размышляющих о том, как повысить доступность жилья.

Во-первых, можно добавить больше домов в односемейные кварталы, сохранив при этом здания аналогичного размера.Если смотреть с улицы, три соседних таунхауса или шесть небольших кондоминиумов могут быть построены примерно той же высоты и массы, что и существующие дома на одну семью.

Во-вторых, разрешение на строительство домов меньшего размера, использующих меньше земли, является важным способом повышения доступности. Там, где земля стоит дорого, добавление большего количества домов на данном участке снижает расходы на жилье для каждого домохозяйства. Небольшая плотность также позволяет лучше согласовать размер дома и размер домашнего хозяйства; Вашингтон, Д.C. наблюдал быстрый рост домохозяйств из одного или двух человек, многие из которых предпочли бы жить в небольших квартирах. Там, где они недоступны, они в конечном итоге делят дома или квартиры на одну семью с несколькими домохозяйствами, чтобы сократить расходы. Строительство большего количества небольших домов, в том числе доступных квартир для пожилых людей, высвободило бы существующие дома на одну семью для людей, которым нужны большие дома, включая семьи с детьми и домохозяйства, состоящие из нескольких поколений.

В-третьих, диверсификация жилищного фонда в эксклюзивных кварталах открывает лучший доступ к экономическим возможностям.Причина, по которой земля в этих районах стоит дорого, заключается в том, что они расположены рядом с центрами занятости и транспортными узлами и предлагают такие удобства, как отличные государственные школы и низкий уровень преступности. Снижение цен на жилье с 1 миллиона долларов до 570 000 долларов - и добавление пяти новых домов для каждого существующего дома - существенно расширит число семей, которые могут позволить себе районы с высокими возможностями. Другими словами, небольшая плотность - это относительно простой способ демократизировать наши города.


Квартиры - это дома, а не «вторжение»

Несмотря на преимущества для жителей и окрестностей, строительство рядных и многоквартирных домов на почти трех четвертях земель округа запрещено.Зонирование только для одной семьи означает, что застройщик должен получить специальное разрешение на строительство компактного жилья, что в конечном итоге делает его более дорогим. Кодекс зонирования Вашингтона, округ Колумбия, гласит, что цель зонирования с низкой плотностью населения - «защитить [односемейные] районы от вторжения более плотных типов жилой застройки». Но эта «защита» укрепляет экономическую и расовую сегрегацию.

Округу нужно больше жилья, особенно недорогого. Устранение барьеров для городских домов, домов на две или четыре семьи и небольших многоквартирных домов в каждой части города должно быть частью решения.Пора Округу узаконить нежную густоту.

Сара Крамп оказала отличную помощь в исследованиях.


Техническое приложение

Сложные затраты на строительство включают материалы и рабочую силу. Поскольку оба проекта не достигают пяти этажей, мы предполагаем строительство деревянного каркаса, в среднем 205 долларов за квадратный фут. Мягкие затраты включают проектирование, страхование, сборы за выдачу разрешений и затраты, понесенные на экологическую экспертизу и другие нормативные требования.Более крупные и сложные проекты обычно имеют более высокие мягкие затраты; здесь мы предполагаем, что проекты не требуют изменения зон, отклонений или других нормативных барьеров.

Разработчикам можно платить разными способами. Поскольку проекты развития обычно не создают положительных денежных потоков до завершения строительства, разработчики часто получают гонорар за разработку в ходе процесса, а также любую остаточную прибыль после того, как проект был завершен, кредиторы были погашены, а инвесторы в акционерный капитал получили свою прибыль. .

В отличие от ипотечных ссуд, которые домохозяйства используют для покупки домов, ссуды на строительство обычно выдаются только под проценты в процессе застройки (основная сумма выплачивается по завершении проекта, когда готовое жилье продается). Отношение ссуды к стоимости для ссуд на строительство ниже, чем отношение ссуды к стоимости для покупки существующих зданий, поскольку строительные проекты сопряжены с более высоким риском.

Структура погашения и требуемая норма прибыли для долевых инвесторов значительно различаются в зависимости от размера и риска проекта.В этом примере мы предполагаем, что инвесторы в акционерный капитал требуют 10% внутренней нормы прибыли (IRR) и обеспечивают 40% затрат на разработку проекта. За последние 20 лет публично торгуемые инвестиционные фонды недвижимости (REIT) приносили около 13% среднегодовой доходности. Денежные потоки для инвесторов в акции рассчитываются следующим образом:

, где IRR = 10% и t = два года.

Продажные цены на реконструированные единицы рассчитываются как стоимость единицы при неизменных гонорарах застройщика и доходах от капитала.Это минимально возможная цена, которую могут назначить разработчики, не обязательно рыночная цена, которая максимизирует прибыль.

Здание Butler Brothers подвергнется масштабной реконструкции

Одно из самых больших пустующих зданий в центре города вскоре подвергнется тщательной и масштабной реконструкции, которая в случае успеха может стимулировать дальнейшее развитие в центре города.

После того, как стало известно, что Development Services Group, компания из Мемфиса, Теннесси, приобрела здание, занимающее целый квартал в Западном Даунтауне, начались слухи о том, что мы можем здесь увидеть.Некоторые представляли комбо-отель с апартаментами из-за огромных размеров здания. Теперь мы знаем масштаб благодаря планам, представленным Paric в SLDC Planroom: 384 квартиры, два торговых помещения (всего 15 000 квадратных футов торговых площадей) и 406 парковочных мест. Распределение квартир в настоящее время установлено на 24 студии, 295 квартир с одной спальней и 65 квартир с двумя спальнями. Сильная зависимость от квартир с одной спальней стала более распространенной в последнее время в многоквартирных домах в Сент-Луисе, и один знакомый застройщик сказал мне, что эти квартиры, как правило, заполняются быстрее всех.

Планируется, что атриум здания будет расширен, что позволит выделить центральное пространство внутреннего двора, разрешить размещение квартир и сократить количество мертвых пространств. Планы этажей, окружающих этот внутренний двор, показывают ряд удобств, включая гостиную, фитнес-центр, бар с соками, хранилище для велосипедов, спа для собак, игровую комнату и экранную комнату. Парковка будет окружать места с удобствами и займет оставшуюся часть второго этажа. На первом этаже торговые площади будут выходить на 18-ю улицу, а одно пространство будет выходить на улицу Олив-стрит.Главный вход в здание также будет со стороны 18-й улицы. Кроме того, первый этаж будет включать в себя коворкинг, комнату для пакетов, почтовую комнату и, как предполагается, офисы управления зданием и аренды, а также дополнительные парковочные места. В западной половине цокольного этажа будет парковка.

Поэтажные планы представлены ниже. Нажмите на любой из них, чтобы увидеть его в увеличенном виде.

На крыше, согласно планам, требуется большое открытое пространство. Настолько большой, что там была бы прогулочная / беговая дорожка, бассейн и солярий.Пространство будет выходить на запад, а это означает, что жители, использующие террасу на крыше, смогут увидеть стадион St. Louis City SC, вход в который будет расположен всего в 2 кварталах от Butler Brothers.

Поэтажные планы показывают квартиры, которые строятся на 3-8 этажах, причем каждая квартира, выходящая на улицу, имеет как минимум 2 больших окна. В квартирах с внутренней облицовкой будет несколько окон или, в случае расширения атриума, частные террасы / балконы. Хотя это не указано в планах, предполагается, что эти апартаменты будут считаться роскошными и построены как таковые.Остальные жилые этажи включают общие рабочие места и складские помещения для арендаторов.

Поэтажные планы представлены ниже. Нажмите на любой из них, чтобы увидеть его в увеличенном виде.

Планы были составлены Trivers, и Парик указан в качестве генерального подрядчика. В настоящее время неясно, намерена ли компания Development Services Group добиваться каких-либо стимулов от города, но я предполагаю, что они будут искать исторические налоговые льготы.

Предварительный график проекта предусматривает начало строительства в ноябре 2021 года и завершение примерно через 18-19 месяцев (апрель / май 2023 года).

Реконструкция здания Butler Brothers до сих пор была крупнейшим девелоперским проектом, заявленным в непосредственной близости от стадиона City SC. Недавно лофты в Хаппе (здание Tyre Mart, 1815 Locust) начали сдавать в аренду после ремонта, который преобразовал квартал 1800 на Locust Street. На Вашингтон-авеню к зданию Mulligan Printing, 1800 Вашингтон, ранее был прикреплен план перепланировки для преобразования в 72 квартиры, но ионная шахта показывает, что проект сейчас идет по тонкой линии и может быть отменен из-за по вопросам разработчика.На другой стороне Вашингтон-авеню, 1801, King Realty Advisors предложили зимой 7-этажный 184-квартирный жилой дом , став первым за последние десятилетия жилым домом новой постройки в Даунтаун-Уэст.

Вместе эти четыре проекта преобразят коридор 18-й улицы между Олив и Лукас, добавив примерно 707 квартир, а между Butler Brothers и Вашингтоном 1801 года - примерно 20 085 квадратных футов торговых площадей и ресторанов.

Я буду следить за всеми этими событиями, поскольку все они играют огромную роль в активации этой части Downtown West, которая уже была настроена для повышения активности за счет игр и концертов на стадионе City SC.Добавление сотен новых жителей и новых предприятий, чтобы сбить людей с толку в дни без мероприятий, является общим положительным моментом для Downtown West и существующих предприятий. Даже с учетом этих масштабных разработок, в непосредственной близости от стадиона City SC и коридора 18-й улицы остаются многочисленные возможности для развития.

Дополнительные фасады, поперечный разрез здания братьев Батлер и трехмерные чертежи внутреннего двора, атриума и монументальной лестницы включены ниже.

Округ одобрил реконструкцию большой жилой части города 3 года назад. Теперь некоторые лидеры хотят уйти.

ШАРЛОТ, Северная Каролина (Шарлотта Обсервер) - Когда уполномоченные округа Мекленбург согласились продать 17 акров в пригороде Шарлотты, руководители округов дали смелое обещание.

Они сказали, что превратят пустующее здание, малоиспользуемый парк, стареющую офисную башню и парковки в бывшем районе Бруклина в оживленный деловой район с офисами, отелями, крупными магазинами и более 1000 квартир и кондоминиумов. .В то же время официальные лица заявили, что проект во втором отделении поможет приютить бедняков.

Но три года спустя вновь избранные члены комиссии ставят под сомнение сделку и выясняют, сможет ли округ пересмотреть ее.

Их расстраивает перспектива передачи государственной земли застройщикам, которые могут построить элитное жилье.

В последние недели члены комиссии заявили, что оспаривали план во время частных встреч с разработчиками. Они сказали, что давно выступали против предложения о редевелопменте или были избраны избирателями для защиты зеленых насаждений.

Составители плана, выбранные в 2016 году, призывают к строительству около 1200 новых домов, но только 114 из них будут доступны семьям, составляющим до 80% среднего дохода в районе. Это примерно 56 000 долларов в год для семьи из четырех человек в Шарлотте.

Некоторые члены комиссии недовольны соглашением о сокращении парка площадью 5,5 акра более чем наполовину в округе, который считается одним из худших в стране по количеству парковых земель.

Некоторые члены комиссии заявили, что они рассматривают соглашение и хотели бы выяснить, может ли округ пересмотреть условия хотя бы части сделки.

«Предыдущая сделка была заключена в другое время с другими приоритетами», - сказала комиссар Сьюзан Родригес-МакДауэлл, встречавшаяся с разработчиками 1 мая. «Если (разработчики) не зарабатывают столько денег, которые не беспокоить меня. "

Оппозиция значительна, потому что текущий план был принят при голосовании 5: 3, согласно отчету Observer от июня 2016 года. Два члена комиссии, проголосовавшие против предложения - Пэт Котэм и Элла Скарборо - остаются в должности, то есть большинство Правление указало, что не поддерживает сделку в существующей форме.

Родригес-Макдауэлл и другие члены комиссии Сьюзан Харден, Элейн Пауэлл и Марк Джеррелл заявили, что все они обеспокоены проектом.

Но неясно, как комиссары могли изменить договор сейчас. Они сказали, что не знают, смогут ли они пересмотреть генеральное соглашение о перепланировке, подписанное в прошлом году.

Округ Мекленбург отказался предоставить администраторов для собеседований. В ответ на вопросы наблюдателя округ предоставил письменные ответы Марка Хана, директора по управлению активами и объектами.

В заявлении Хана говорится, что у округа есть подписанное соглашение с разработчиками из BK Partners, и любые изменения потребуют сотрудничества со стороны бизнеса.

BK Partners возглавляет девелопер из Нью-Йорка Дон Пиблз, один из самых богатых и самых известных афроамериканских бизнесменов в стране.

Пиблз сказал, что встречался с членами комиссии, чтобы выслушать их опасения, но сказал, что он сказал им, что заседание не предназначено для пересмотра условий контракта.

Он сказал, что один комиссар предложил застройщикам рассмотреть возможность включения микроквартир, которые меньше и обычно дешевле стандартных квартир.Пиблз сказал, что это хорошая идея и что он изучит ее.

Тем не менее, Пиблз сказал Observer, что он встревожен тем, что некоторые члены комиссии будут так критически относиться к проекту стоимостью 1 миллиард долларов, который предоставит работу предприятиям, принадлежащим меньшинствам и женщинам, в попытке сохранить примерно три акра неиспользуемого парка. По его плану, 35% строительных, инженерных, других профессиональных услуг или других работ будет отдано компаниям, принадлежащим меньшинствам и женщинам, что намного превышает цифры, предлагаемые другими разработчиками, которые участвовали в проекте, заявили официальные лица.

Программа Мекленбургского меньшинства, женщин и малого бизнеса ставит более скромные цели. Это будет включать 21% участия в строительстве, 16% в сфере архитектуры и инженерии и 23% в сфере профессиональных услуг.

«Это будет одно из первых зданий в пригороде, которое что-то значит для черной Шарлотты», - сказал Пиблз.

Пиблз сказал, что афроамериканцы и представители других меньшинств в значительной степени лишены доступа к буму на рынке недвижимости Шарлотты, что отражает резкое расовое и экономическое неравенство города.

Он сказал, что некоторые члены комиссии ошибочно рассматривают доступное жилье, включенное в план, как расовую справедливость.

«Это патерналистский взгляд на это», - сказал Пиблз. «Дайте нам экономические возможности, и мы позаботимся о себе».

В течение последних пяти лет руководители округа Мекленбург строили планы воспользоваться процветающим рынком недвижимости Шарлотты, продавая государственные земли на окраинах пригородов.

Идея состоит в том, чтобы превратить несколько стареющих, стерильных правительственных зданий и парковок в оживленные деловые районы, заполненные магазинами, ресторанами, отелями и офисами.

Комиссары соглашаются с тем, что продажа земли государством может стимулировать развитие и приносить доход, который можно использовать для строительства доступного жилья и новых зеленых насаждений.

Но четыре комиссара, избранные в совет из девяти человек в ноябре, задались вопросом, получили ли налогоплательщики хорошую сделку, когда комиссары решили продать землю, которая включает в себя бывшее здание Совета по образованию школ Шарлотты-Мекленбург, Маршалл-Парк и Боб-Уолтон-Плаза.

Округ выбрал предложение от BK Partners, а не предложения от двух других фирм, выбранных для представления планов, Crescent Communities и Citisculpt.

Citisculpt предложила заплатить за землю 40 миллионов долларов, что больше, чем BK, которая согласилась заплатить 33,7 миллиона долларов.

Но план BK предусматривал большинство жилых единиц, включая доступное жилье, офисные помещения и магазины. И, в отличие от других планов, для его завершения не потребовались государственные деньги.

Предложение от BK «соответствует или превосходит цели округа по созданию многофункционального сообщества», - говорится в отчете консультанта.

В соответствии с соглашением, BK Partners не должна платить округу за землю в ближайшее время.

BK Partners планирует реализовать проект в три этапа.

После того, как планы участка и другие детали будут окончательно согласованы, у разработчиков будет 18 месяцев на то, чтобы закрыть участок земли, задействованный в первом этапе.

Налоговые отчеты показывают, что 33,7 миллиона долларов, которые BK Partners согласились заплатить за 17 акров, намного меньше, чем другие недавно заплатили за недвижимость в пригороде.

В 2016 году, когда была выбрана компания BK Partners, местные разработчики Линкольн Харрис и Goldman Sachs заплатили около 37 долларов.5 миллионов за 10 акров возле улиц Стоунволл и Саут-Трайон, где когда-то располагался The Charlotte Observer.

На Стонуолл-стрит торговая часть комплекса Stonewall Station площадью 4,2 акра была продана в прошлом году за 34 миллиона долларов.

Деннис Лакария, который вел переговоры по округу Мекленбург, пока не покинул правительство в начале этого года, сказал, что округу пришлось продавать по цене ниже рыночной, потому что чиновники хотели, чтобы застройщики включили доступное жилье и сохранили парковые места.

Он отметил, что город Шарлотт не нуждался в доступном жилье, когда он продал землю, которая стала станцией Стоунволл.

«Когда вы говорите о справедливой рыночной стоимости, она будет определяться рынком», - сказал Лакария, который был старшим руководителем в офисе окружного управляющего. «Если вы хотите (доступное жилье и зеленые насаждения), должен быть способ субсидировать это».

Официальные лица и застройщики Мекленбурга первоначально заявили, что реконструкция займет 10 лет.Они сказали, что в основном завершат первую фазу в течение пяти лет.

В округе теперь говорят, что проект может быть завершен через 12 лет.

С тех пор, как комиссары выбрали BK Partners в 2016 году, разработчики и сотрудники округа работали над комплексной проверкой, тестированием почвы, разработкой генерального плана и дизайна, переговорами и согласованием контрактов и проектированием проекта.

Монте Ричи, президент местной девелоперской компании Conformity Corp., входящей в BK Partners, сказал, что девелоперы сейчас оценивают интерес местных и национальных розничных продавцов.Они также должны будут предоставить округу план участка, который, как предполагает Ричи, состоится в третьем или четвертом квартале этого года.

Им также может потребоваться убедить городские власти Шарлотты изменить зонирование собственности, процесс, который часто занимает месяцы.

В заявлении, отправленном Fair, официальным представителем округа, говорится, что огромный размер проекта - более 2 миллионов квадратных футов торговых площадей, офисов, домов и других объектов - означает, что для завершения потребуется больше времени, чем для типичного проекта.

Том Мерфи, бывший мэр Питтсбурга и старший научный сотрудник Urban Land Institute, сказал, что серьезные перестройки связаны с рисками, особенно с учетом того, что на их завершение могут уйти годы.

«Политический климат Шарлотты может измениться», - сказал Мерфи. «Экономика в мире может кардинально измениться. С этого момента ... до того момента, когда вы начнете строиться, может произойти множество вещей ".

Он и другие заявили, что девелопер вряд ли начнет строительство в случае спада в экономике, который может вызвать дальнейшие задержки и неопределенность.

В 2013 году Пиблз планировал построить апартаменты, магазины и отель в Майами, но отказался от сделки через три года, согласно отчету Miami Herald за 2016 год.

В марте компания Пиблза отказалась от строительства отеля и кондоминиума в Вашингтоне, округ Колумбия, на фоне судебных споров, говорится в сообщении Washington Business Journal.

Пиблз сказал, что отказался от проекта Майами после того, как определил, что он не является финансово жизнеспособным.

Что касается вашингтонского проекта, он сказал, что его компания планирует заключить соглашение о строительстве доступного жилья на другом участке, хотя сделка сорвалась.

Пиблз признал, что недвижимость - это цикличный бизнес, но выразил уверенность в том, что реконструкция пригорода Шарлотты будет успешной.

Он отметил рост населения Шарлотты, потребность в большем количестве гостиничных номеров и благоприятной для бизнеса среде.

В заявлении округа от Fair признается, что предыдущая сделка с местным застройщиком по части собственности второго прихода провалилась, по крайней мере, частично из-за Великой рецессии.

В заявлении говорится, что текущая сделка вызывает меньшее беспокойство, поскольку Пиблз как национальный девелопер имеет больше финансовых ресурсов, чтобы выдержать рецессию, чем одинокий местный застройщик.

«При наличии надежного соглашения и продолжающемся росте в Charlotte эта возможность развития должна оставаться привлекательной для разработчика», - говорится в заявлении.

Реконструкция Второй палаты имеет историческое значение.

Когда-то этот район назывался Бруклин, это был афроамериканский анклав, снесенный бульдозером и замененный мягкими правительственными зданиями во имя обновления городов в 1960-х и 1970-х годах.

Правительственный центр, здание окружного суда, тюрьма и другие муниципальные здания теперь занимают территорию, граничащую с улицами Макдауэлла, Стоунволл, Третьей и Саут-Трайон.

Некоторые члены комиссии говорят, что именно поэтому важно обеспечить, чтобы перепланировка включала доступное жилье, которое обеспечит большее разнообразие.

В городском отчете говорится, что Шарлотте требуется около 34 000 единиц доступного жилья для удовлетворения спроса, в основном среди людей, зарабатывающих менее 25 000 долларов в год. Это означает, что 114 единиц, построенных за десять лет, недостаточно, сказали некоторые комиссары.

«Меня беспокоит, как это может стать еще одним роскошным местом для богатых людей в пригороде», - сказал Родригес-Макдауэлл, комиссар графства.«Это просто больше роскошных квартир и кондоминиумов. Я спросил, не делать ли что-то по более низким ценам, и они сказали: «Это не так».

Член комиссии Председатель Джордж Данлэп и другие продолжали поддерживать проект.

На заседании правления в марте Данлэп защищал выбор BK Partners. Он отметил, что застройщики обещали значительное участие предприятий, принадлежащих меньшинствам и женщинам.

Данлэп и другие заявили, что люди, которые когда-то жили в районе Бруклина, должны отдать дань уважения их наследию в новом застройке.По его словам, их не беспокоит размер парка.

«Люди, которые жили в Бруклин-Виллидж, и родственники тех, кто там жил, сомневались в том, что их беспокоит парк площадью пять акров; потому что они сказали, что в Бруклине никогда не было парка », - сказал Данлэп, согласно протоколам собраний, хранящимся в округе.

Комиссар Пэт Котэм проголосовал против предложения BK Partners в 2016 году, заявив, что оно не включает достаточно доступного жилья и не сохраняет достаточное количество зеленых насаждений.

Однако, по словам Котэма, попытка пересмотра сейчас ставит под угрозу репутацию округа в деловом сообществе.

«Мы не можем просидеть долгие годы, а затем сказать:« Давай изменим это », - сказал Котэм. «Никто не захочет снова вести с нами дела».

Copyright 2019 The Charlotte Observer. Все права защищены.

Понимание малого и среднего многоквартирного жилого фонда

Общие сведения о жилищном фонде для малых и средних многоквартирных домов

Брайан Ан, Рафаэль В. Бостик, Эндрю Якабовичс, Энтони В. Орландо и Сева Роднянски

Введение

Жилые дома, насчитывающие от двух до 49 квартир, являются гораздо более распространенным и важным источником жилья в Соединенных Штатах, чем это принято считать, особенно среди тех, кто снимает жилье.Для многих термины «арендное жилье» и «апартаменты» означают крупномасштабные, часто высотные, застройки. Реальность такова, что на здания с более чем 50 квартирами приходится менее 10 процентов всех арендных единиц. Вместо этого упускаемый из виду сегмент рынка недвижимости, который мы называем малым и средним многоквартирным домом (SMMF), долгое время служил поставщиком доступного естественного жилья.

Более того, SMMF служит уравновешивающей силой на более крупном рынке, позволяя людям продолжать жить с приемлемой стоимостью жилья по отношению к доходу.Тем не менее, за последние 25 лет строительство SMMF сократилось по сравнению с историческими тенденциями, и старые здания SMMF не заменяются зданиями аналогичного типа. Здания в этом сегменте стареют, что приводит к ухудшению физического качества.

Этот документ, основанный на нашем глубоком анализе общедоступных и закрытых наборов данных, представляет собой введение в SMMF, выделяя четыре основные особенности этих свойств и три вывода. Мы ориентируемся на преобладание SMMF в общем жилищном фонде, его доступность, возраст и место в арендуемом и собственном фонде.Поскольку SMMF играет решающую роль в предоставлении доступного жилья, мы предлагаем директивным органам поддержать разработку финансовых инструментов для сохранения существующих SMMF по мере их старения и уменьшения препятствий для создания новых SMMF. Мы также выявляем вопросы, на которые нет ответов, и призываем сообщество, занимающееся вопросами жилищной политики, присоединиться к нам в дальнейшем изучении этого критического сегмента жилищного фонда.

Посетите наш ресурсный центр, чтобы загрузить этот отчет. Также доступна версия статьи, которая включает более обширные данные о малом и среднем многоквартирном доме.

  1. Преобладание СММФ в жилищном фонде

  2. Доступность SMMF

  3. Возраст акций SMMF

  4. Подразделения SMMF, занимаемые владельцами


1: Преобладание SMFF в жилищном фонде

Малые и средние многоквартирные дома повсеместно распространены по всей территории Соединенных Штатов, составляя 21 процент национального жилищного фонда и обеспечивая жильем 22 процента всего населения.Чаще всего они встречаются в центральных городах и пригородах крупных мегаполисов, где на их долю приходится 34 и 22 процента, соответственно, от общего жилищного фонда. Присутствие SMMF наиболее заметно в арендном фонде: SMMF составляет 54 процента в этом сегменте жилья.

Теория экономики города предсказывает более высокую плотность застройки, такую ​​как SMMF и «большие» (50+) многоквартирные дома, в центральных городах, чем в пригородах или сельских районах. В соответствии с этим прогнозом мы обнаруживаем, что SMMF обеспечивает более высокую долю всех домов в центральных городах (34 процента), чем в пригородах или сельских районах, но даже в пригородах SMMF составляет более 1 из 5 единиц жилья.В целом, немногим менее половины (48 процентов) всех подразделений СММФ находится в центральных городах. Опять же, это говорит о широком распространении этих домов по ландшафту - более одной трети всех подразделений SMMF находится в пригородах - и намекает на то, почему SMMF играет критически важную роль в предоставлении выбора доступного жилья по всей стране.

Таблица 1. Процент жилищного фонда по размеру здания по географическому признаку
Источник: Исследование жилищного строительства США, 2013 г.
Рисунок 1. Категории зданий по типу владения
Источник: Американский жилищный фонд 2013 года

SMMF является важным источником жилья для арендаторов, как показано на Рисунке 1, на котором показано распределение национального жилищного фонда по размеру зданий и срокам владения по состоянию на 2013 год.Здания SMMF составляют более высокую долю (54 процента) арендного жилищного фонда, чем дома на одну семью (34 процента) или большие многоквартирные дома с 50 и более квартирами (9 процентов). Как показано в следующем разделе этой статьи, хотя доступность аренды в основном рассматривалась как проблема многоквартирного дома, наши результаты показывают, что доступность является более тонкой проблемой, и ее правильное понимание требует дальнейшего сегментирования многоквартирной собственности. Даже в пределах SMMF различия могут быть полезны, поскольку здания с 2–19 квартирами, которые мы считаем меньшими по размеру SMMF, составляют 45 процентов от общего фонда арендного жилья.В то время как подавляющее большинство единиц жилья, занимаемых владельцами, являются односемейными (88 процентов), при этом небольшую долю составляют передвижные дома, жилые дома, лодки и т. Д. (7 процентов), в 2 - 49 районах по-прежнему проживает гораздо больше владельцев. единичные здания, чем в крупных кондоминиумах или кооперативах.

2: Доступность SMFF

В среднем SMMF предоставляет дома домохозяйствам с низкими доходами. Это верно как для единиц, находящихся в собственности, так и для арендованных, в то время как в односемейных и больших многоквартирных домах в обеих категориях проживают жители с более высокими доходами.В частности, в домах от 2 до 19 квартир проживают самые малообеспеченные домохозяйства. SMMF в целом имеет чрезмерную концентрацию субсидируемых единиц: несмотря на то, что на нее приходится 21 процент национального жилищного фонда в целом, на нее приходится более
55 процентов всех субсидируемых единиц.

Рисунок 2: Арендная плата за единицу (средневзвешенная из общего арендного фонда)
Источник: Американское жилищное исследование, 2013 г.

Меньшие SMMF составляют наиболее доступный сегмент жилищного фонда. По данным на 2013 год, по стране средняя арендная плата за квартиру составляла 833 доллара в месяц.Как видно из распределения арендной платы на Рисунке 2, у 40–49 и 50+ квартирных домов была самая высокая средняя арендная плата. И наоборот, наиболее доступная арендная плата - в домах от 2 до 9 квартир. (В расчете на квадратный фут односемейные дома являются наименее дорогими из зданий любого типа, но низкая стоимость квадратного фута более чем компенсируется гораздо большим размером домов.)

Таблица 2: Семейный доход по группам владения по типам зданий
Источник: American Housing Survey

, 2013 г. В таблице 2 показан средний годовой доход домохозяйств, проживающих в зданиях разного размера.Распределение доходов по размеру зданий в основном имеет U-образную форму как для арендаторов, так и для владельцев, при этом самые богатые домохозяйства живут в домах размером 1 и 50 +, а самые бедные - в SMMF. В категории SMMF структуры с менее чем 10 арендуемыми квартирами имеют жителей с самым низким доходом.

Таблица 3: Количество и процентная доля субсидируемого жилья по типу здания
Источник: Обзор жилищного строительства США

, 2013 г. В таблице 3 показано количество единиц жилья, получающих государственную помощь в трех взаимоисключающих формах.Из этих субсидируемых единиц 56 процентов расположены в зданиях СММФ, 26 процентов - в одноквартирных домах и 18 процентов - в больших 50+ единицах.

Таблица 4: Диапазон доходов домохозяйств по размеру здания
Источник: American Housing Survey

за 2013 год. Средний доход арендодателя в 2013 году составлял всего лишь 33 000 долларов1. Таблица 4 показывает, что SMMF является важным источником жилья для арендаторов, находящихся в нижней половине распределения доходов. Среди арендаторов с самыми низкими доходами - тех, кто зарабатывает менее 10 000 долларов в год, - 60 процентов проживают в SMMF.Точно так же в этом сегменте также находится большинство арендодателей с доходами от 10 до 25 000, от 25 до 35 000 и от 35 до 50 000 долларов. Напротив, в подразделениях SMMF проживает гораздо меньшая доля арендных домохозяйств с годовым доходом более 100 000 долларов.

3: Возраст акций SMMF

Из-за важности SMMF для домашних хозяйств с низким и средним доходом долгосрочное жизнеспособность акций имеет значение. Поэтому вызывает беспокойство то, что строительство SMMF замедлилось в последние десятилетия.В то время как бум строительства SMMF произошел в 1970-х и 1980-х годах, его доля в новом строительстве впоследствии значительно снизилась, даже несмотря на то, что вывод старых SMMF со склада ускоряется. Следовательно, SMMF в среднем намного старше крупных многоквартирных домов.

Рисунок 3: Процент существующих единиц, построенных за десятилетие, по категориям зданий
Источник: American Housing Survey

, 2013 г. На рис. 3 показано распределение существующих односемейных домов, домов малого и среднего размера и 50+ домов по десятилетиям строительства.В то время как строительство существующих зданий SMMF и 50+ единиц росло с течением времени до 1970-х годов, начиная с 1990 года, новое строительство SMMF значительно отставало от строительства моноблочных и 50+ блочных зданий. Из существующих блоков на долю SMMF приходилось более четверти всех блоков, построенных в 1970-х и 1980-х годах, но с 1990 года на него приходилось только около 15 процентов нового строительства.

Рисунок 4: Распределение объектов SMMF, построенных в округе Кук, штат Иллинойс, с течением времени
Источник: DataQuick

. Переходя от данных национальных обследований к набору данных на уровне участков, мы видим, что в Чикаго национальная модель сохраняется.На Рисунке 4 показано количество существующих объектов SMMF в округе Кук по годам постройки. Подобно национальным тенденциям, строительство SMMF достигло своего пика в середине 1920-х годов и немного возродилось в 1960-х и 1970-х годах, но существенно сократилось с 1980 года. В результате многие здания с высоты последнего строительного бума SMMF приближаются 100 лет.

Рисунок 5: Сравнение арендной платы по десятилетиям построек и типам зданий (средневзвешенное значение)
Источник: American Housing Survey

, 2013 г. Как и следовало ожидать, мы обнаруживаем, что арендная плата в новых зданиях выше, чем в старых по всей стране.SMMF имеет самую низкую арендную плату по сравнению с односемейными или большими зданиями, построенными в том же десятилетии, начиная со зданий, построенных в 1950-х годах. Небольшая надбавка к арендной плате (30–100 долларов в месяц) существует для старых зданий SMMF и зданий из 50 + блоков (построенных в 1930-х годах или ранее) по сравнению с арендной платой за здание SMMF среднего возраста. Напротив, более старые варианты аренды 1 квартиры имеют значительно более низкую арендную плату.

Таблица 5: Подробные данные об аренде по десятилетним когортам (средневзвешенное значение)
Источник: American Housing Survey

, 2013 год. Как правило, арендная плата за новые и большие здания выше.Многие категории размеров SMMF следуют U-образной схеме арендной платы: более старые здания (до 1940 г.) и новые здания (1990-е годы и позже) имеют более высокую арендную плату, в то время как здания SMMF возрастом от 30 до 80 лет дешевле. Это в целом согласуется с гипотезой фильтрации, которая утверждает, что по мере старения зданий арендная плата снижается, что позволяет им переходить на обеспечение жильем домохозяйств с низкими доходами. Вероятно, что арендная плата в очень старых зданиях (старше 80 лет) высока из-за их исторической или архитектурной ценности и / или выборочного отказа от сноса.Другими словами, если очень старые здания были плохого качества и не имели исторической или иной значимости, они с большей вероятностью были снесены и, следовательно, не отображались в данных.

Таблица 6: Сравнение процентной доли крайне непригодных квартир по размеру здания и десятилетию постройки
Источник: Американское жилищное обследование

, 2013 г.Односемейные единицы имеют в среднем более высокое абсолютное качество, чем единицы SMMF в каждый период времени. Однако со временем качество этих односемейных единиц ухудшается быстрее, чем единиц SMMF. Рассматриваемое как отношение новых урожаев к старым урожаям, соотношение сильно непригодных новых зданий (после 2000 г.) к старым зданиям (до 1919 г.) составляет 1: 5 для SMMF и более 1: 8 для 1-ю единицы и 50. + -блочные постройки.

4: Подразделения SMMF, занимаемые владельцами

Большая часть этого анализа была сосредоточена на важной роли, которую SMMF играет на рынке аренды.В то время как SMMF составляет лишь небольшую долю (4 процента) от общего жилищного фонда, занимаемого владельцами, мы действительно находим интересные географические концентрации занимаемых владельцами SMMF, с 2–4-квартирными зданиями, более распространенными в Новой Англии, Чикаго и на юге страны. Районы метро Флориды. Южная Флорида также является исключением в отношении концентрации собственников в зданиях, состоящих из 5–49 квартир.

Однако по сравнению с арендуемыми квартирами в зданиях аналогичного размера, квартиры, занимаемые владельцами, имеют больше комнат (в среднем, как правило, с половиной ванной) и большую общую площадь в квадратных футах.В то время как арендная плата за квадратный фут имеет тенденцию повышаться по мере увеличения размеров зданий, оценка за квадратный фут для квартир, занимаемых владельцами, не совсем соответствует тенденции, при этом оценка за квадратный фут для домов в 3-4-квартирных зданиях составляет примерно 20 процентов. ниже 2- и 5-9-квартирных домов. Подобно тому, как в зданиях SMMF обычно арендуются более низкие доходы, чем в односемейных зданиях или зданиях из 50+ квартир, домовладельцы в зданиях SMMF также имеют более низкие медианные доходы, чем владельцы односемейных домов или владельцев квартир в больших зданиях.

Ключевые выводы политики

В большинстве крупнейших и наиболее производительных городов Америки наблюдается стремительный рост арендной платы, а количество населения, сталкивающегося со значительным бременем стоимости жилья, растет.Более того, данные показывают, что рост обремененных расходами домашних хозяйств не ограничивается прибрежными столичными районами или другими «горячими» рынками. Этот документ показывает, насколько SMMF имеет значение для арендаторов и домовладельцев. Поскольку эти здания являются наиболее доступным сегментом жилого фонда, они играют и будут продолжать играть решающую роль в обеспечении жильем по разумным ценам. Политики должны понять эту роль и начать рассматривать наилучшие подходы как к сохранению, так и к производству SMMF.Мы должны сохранять и расширять доступный фонд для удовлетворения текущих потребностей, даже если мы поощряем рынок производить больше жилья, которое со временем станет доступным. Здесь мы представляем три политических следствия тенденций в SMMF, чтобы начать столь необходимый разговор.

Вывод №1: производство SMMF должно быть упрощено и расширено
Сообщества должны обладать гибкостью для производства большего количества SMMF, когда это необходимо. Текущие низкие темпы производства говорят о том, что строительство доступных квартир не удовлетворяет потребности арендаторов с низкими доходами.Хотя есть много причин, по которым SMMF не строится в определенных местах, директивным органам не следует препятствовать строительству этого типа жилья, когда это может помочь сообществам, и они должны предлагать стимулы для увеличения производства для преодоления рыночных сбоев, которые явно происходят в многие области. Упорядочение правил для расширения предложения небольших зданий может улучшить долгосрочную доступность. Недвижимость SMMF с большей вероятностью станет более доступной по мере старения, чем здания других категорий, поэтому относительное отсутствие нового строительства за последние несколько десятилетий может указывать на будущие проблемы с поставкой доступных по рыночным ценам единиц.

Вывод № 2: Необходимо создать новые инструменты для поощрения сохранения и финансирования SMMF
Опять же, учитывая пробел в производстве, сохранение существующих SMMF имеет решающее значение для более широкой доступности на рынке аренды. Потеря этого важнейшего фонда из-за возраста и ухудшения состояния приведет к увеличению давления на арендную плату и вытеснению семей с низкими доходами. Сообщества должны получить необходимый капитал и финансовые инструменты для восстановления и сохранения SMMF, когда они определят, что такие единицы являются лучшим способом сохранить варианты доступного жилья.Из-за возраста этого сегмента жилого фонда его сохранение требует вложений, но существующие инструменты финансирования нелегко подходят для небольших объектов недвижимости, стремящихся сохранить более доступную арендную плату. Разработка и финансирование инструментов, которые способствуют сохранению доступного SMMF, имеют решающее значение для защиты этих недооцененных источников доступного жилья.

Вывод № 3: необходимы дополнительные исследования SMMF
Нам нужны дополнительные исследования жилищного фонда SMMF. Принимая во внимание важность сегмента жилищного фонда, который мы задокументировали выше, мы по-прежнему удивлены, что исследователи и политики так мало уделяют внимание сегменту SMMF.Остается много вопросов. Где эти здания расположены в пределах метрополитена? Почему их производство снизилось в последние десятилетия? Как лучше всего сообщества могут использовать свою финансовую доступность для достижения эффективных и справедливых рыночных результатов? Мы продолжим изучать эти вопросы и призываем остальных участников сообщества, занимающихся жилищной политикой, присоединиться к нам в этом стремлении. Когда мы начнем отвечать на эти вопросы, мы надеемся, что сможем определить возможности для сохранения и расширения предложения зданий SMMF, которые предлагают большую доступность, чем здания других типов, как после их нового строительства, так и с течением времени.

Ссылки
Эти выводы основаны на нашем рабочем документе «Малые и средние многоквартирные дома: доступность, распределение и тенденции». Пожалуйста, прочтите этот документ для получения дополнительной информации об источниках данных и методологии анализа. Он доступен в Центре корпоративных ресурсов.

Об авторах

Брайан Ю. Ан - докторант Школы государственной политики USC Price. В его исследовании изучаются управление и политика в городах и мегаполисах с особым упором на финансы и структуру местных органов власти.

Д-р Рафаэль В. Бостик - заведующий кафедрой управления и государственного предприятия им. Джудит и Джона Бедрозиан в Школе государственной политики имени Сол Прайса Университета Южной Калифорнии.

Эндрю Якабовичс - вице-президент по разработке политики в Enterprise Community Partners. Он исследует спрос и предложение доступного жилья, среди других вопросов государственной политики, связанных с доступностью жилья и развитием сообщества.

Энтони У.Орландо - докторант Школы государственной политики Соль Прайса Университета Южной Калифорнии. Его исследования в первую очередь сосредоточены на рисках, доходах и нормах в сфере недвижимости.

Сева Роднянский - кандидат наук по городскому планированию и развитию Прайс-школы государственной политики Университета Южной Калифорнии (USC). Его исследования сосредоточены на предложении жилья, развитии, ориентированном на транзит, мобильности и изменении района.

Благодарности

Это исследование было частично профинансировано за счет щедрого гранта фонда JPMorgan Chase Foundation, и мы с благодарностью выражаем им признательность за их поддержку, а также Центра Бедрозиана Университета Южной Калифорнии по вопросам управления и государственного предприятия.Все ошибки только наши.

О партнерах по корпоративному сообществу

Enterprise работает с партнерами по всей стране, чтобы расширить возможности. Мы создаем и защищаем доступные дома в процветающих сообществах, связанные с хорошими школами, работой, общественным транспортом и медицинским обслуживанием. Мы ссужаем средства, финансируем развитие, управляем и строим доступное жилье, а также формируем новые стратегии, решения и политику. За более чем 30 лет Enterprise построила почти 358 000 домов, инвестировала 23,4 миллиарда долларов и затронула миллионы жизней.

О Центре управления им. Бедрозиана USC

Центр управления им. Бедрозиана, центр прикладных исследований Школы государственной политики им. Сол Прайса при Университете Южной Калифорнии, посвящен пониманию и развитию эффективного демократического управления как важного компонента в обеспечении улучшения сообществ. Посетите нас на bedrosian.usc.edu.

О Школе государственной политики USC Sol Price

Миссия Школы государственной политики USC Sol Price - улучшение качества жизни людей и их сообществ здесь и за рубежом.Мы достигаем этой миссии с помощью образования и исследований, которые способствуют инновационным решениям наиболее важных проблем, стоящих перед обществом. По мере развития 21 века нити и структуры общества неожиданным образом пересекаются. Многое из этого происходит среди быстро растущего городского населения - в Америке и во всем мире - порождая новые проблемы или еще больше усложняя те, которые не были должным образом решены. За последние 85 лет Школа государственной политики USC Sol Price заслужила общественное доверие, проводя новаторские исследования и стипендии.Мы считаем, что наша этическая ответственность заключается в том, чтобы продолжать служить нашему мировому сообществу на высочайшем уровне. Посетите нас по адресу pricechool.usc.edu.

Зонирование: О зонировании - Глоссарий терминов зонирования

Использование дополнительных принадлежностей *
Использование в качестве принадлежностей - это случайное использование, которое обычно встречается в связи с основным использованием. Вспомогательное использование должно проводиться на том же участке зонирования, что и основное использование, к которому оно относится, если только правила округа не разрешают другое место для вспомогательного использования.(Например, дополнительные парковочные места за пределами территории разрешены в определенных районах зонирования.)
Права воздуха (см. Права на развитие)
Бонус за искусство (см. Поощрительное зонирование)
Незавершенная разработка
Правильная застройка соответствует всем применимым правилам зонирования и не требует каких-либо дискреционных действий со стороны Комиссии по городскому планированию или Совета по стандартам и апелляциям.Большинство застройок и расширений в городе правильные.
Пристроенное здание * (см. Здание)
Пособие на чердак

Пособие на чердак

Допуск на чердак - это увеличение на 20 процентов максимальной площади пола (FAR) для обеспечения скатной крыши. Пособие доступно в округах R2X и во всех округах R3 и R4 (кроме R4B).

Пособие на чердак в зонах управления застройкой с меньшей плотностью

За пределами зон управления ростом с низкой плотностью (LDGMA) увеличенная площадь пола должна располагаться непосредственно под скатной крышей и иметь высоту потолка от пяти до восьми футов.
Авторизация
Разрешение - это дискреционное действие, предпринимаемое Комиссия по городскому планированию, часто после неформального обращения в доску (-а) затронутого сообщества, что изменяет определенные требования к зонированию, если определенные выводы встречались.
Базовая высота
Базовая высота здания - это максимально допустимая высота передней стены здания до любого необходимого отступа. От здания требуется соответствие минимальной базовой высоте только тогда, когда высота здания превышает максимальную базовую высоту.
Базовая плоскость *
Базовая плоскость - это горизонтальная плоскость, от которой измеряется высота здания. Он используется в большинстве районов с низкой плотностью и контекстом, а также для собственности, подлежащей зонированию на набережной.Часто базовая плоскость находится на уровне бордюра; на участках с уклоном вверх или вниз от улицы или на больших участках, где здания расположены далеко от улицы, базовая плоскость корректируется для более точного отражения уровня, на котором здание встречается с землей.
Подвал *
Подвал - это этаж здания, высота от пола до потолка которого составляет не менее половины высоты над уровнем бордюра или плоскости основания. Напротив, подвал имеет, по крайней мере, половину своей высоты от пола до потолка ниже уровня бордюра или плоскости основания.Подвал включен в расчет площади дома.
Bioswale
Биозвонки - это элемент ландшафта, предназначенный для улавливания ливневых стоков с прилегающих участков поверхности. Он имеет перевернутые наклонные стороны, которые позволяют дождевой воде стекать в него, и содержит растительность и мульчу, предназначенную для удаления загрязняющих веществ до того, как вода проникнет в почву. Они требуются на некоторых автостоянках, используемых в коммерческих и общественных помещениях.
Блок *
Квартал - это участок земли, ограниченный со всех сторон улицами или сочетанием улиц, общественных парков, полос отвода железных дорог, линий пристани или границ аэропорта.
Блокфронт
Фасад квартала - это часть квартала, состоящая из всех зонируемых участков, выходящих на одну улицу.
Совет по стандартам и апелляциям (BSA)
BSA, состоящая из пяти уполномоченных, назначенных мэром, рассматривает и предоставляет заявки на получение специальных разрешений, как предписано в Постановлении о зонировании, для некоторых предлагаемых застроек и видов использования. BSA также предоставляет отклонения для зонирования участков с нестандартными физическими условиями, строительство которых в противном случае было бы невозможным.Кроме того, Совет заслушивает и принимает решения по апелляциям на определения Департамента строительства.
Бонус (см. Поощрительное зонирование)
Корпус *

Здание - это строение, имеющее один или несколько этажей и крышу, которое постоянно прикреплено к земле и ограничено открытыми площадками или линиями земельного участка для зонирования.

Пристроенное здание * примыкает к двум боковым линиям участка или является одним из ряда примыкающих зданий.

A Отдельно стоящее здание * - отдельно стоящее здание, не граничащее ни с одним другим зданием, в котором все стороны здания окружены дворами или открытыми площадками в пределах участка для зонирования.

Смежное здание * - это здание, которое примыкает к стене или имеет общую стену на боковой линии участка с другим зданием на прилегающем участке зонирования, а остальные стороны здания окружены открытыми участками или линиями улиц. .Здание с нулевым участком * - это отдельно стоящее здание, которое примыкает к одной боковой линии участка для зонирования и не примыкает к каким-либо другим зданиям на прилегающем участке для зонирования.
Конструкция здания
Оболочка здания - это максимальное трехмерное пространство на участке для зонирования, в пределах которого может быть построена конструкция, если это разрешено применимыми средствами контроля высоты, отступа и двора.
Высота здания
Высота здания - это высота здания, измеренная от уровня бордюра или базовой плоскости до крыши здания (за исключением разрешенных препятствий, таких как переборки лифтов).
Строительный сегмент *
Сегмент здания - это часть здания, каждая часть которой имеет одну или несколько жилых единиц, обслуживаемых отдельным входом. Например, ряд пристроенных таунхаусов состоит из строительных сегментов.
навалом
Правила массового строительства - это комбинация элементов управления (размер участка, соотношение площадей, охват участка, открытое пространство, ярды, высота и отступ), которые определяют максимальный размер и размещение здания на участке для зонирования.
Переборка
Переборка - это закрытая конструкция на крыше здания, которая может включать механическое оборудование, резервуары для воды. и доступ на крышу с внутренних лестничных клеток. Это не считается площадью пола, и разрешается превышать требования по высоте зонирования и отступлениям в пределах, указанных в Постановлении о зонировании.
Переборка (см. Набережная)
Подвал
Подвал - это уровень здания, у которого, по крайней мере, половина его высоты от пола до потолка находится ниже уровня бордюра или плоскости основания. Напротив, подвал имеет по крайней мере половину своей высоты от пола до потолка над уровнем бордюра или базовой плоскостью. Подвал в расчет площади не входит.
Сертификация
Сертификация - это недискреционное действие, предпринимаемое Комиссией по городскому планированию или ее председателем, информирующее Департамент строительства о том, что правильная застройка соответствует особым условиям, изложенным в соответствии с положениями Резолюции о зонировании.Сертификация также является началом процесса ULURP, показывая, что Департамент городского планирования определил, что заявка заполнена и готова к официальному публичному рассмотрению.
Обзор качества окружающей среды города (CEQR)

В соответствии с законодательством штата в процессе Городской экологической экспертизы (CEQR) выявляются и оцениваются потенциальные воздействия на окружающую среду дискреционных действий, предлагаемых государственными или частными заявителями.Дискреционное действие, такое как изменение карты зонирования, не может быть начато для публичного рассмотрения до тех пор, пока не будет выпущено «условно отрицательное заявление» или «отрицательное заявление», в котором указывается, что не было выявлено никаких значительных воздействий на окружающую среду, или, если были выявлены какие-либо потенциальные воздействия, Был завершен проект заявления о воздействии на окружающую среду, в котором оценивается значимость выявленных воздействий и предлагаются соответствующие меры по смягчению последствий.

Буква «E», присвоенная участку для зонирования, указывает на участок, на котором должны быть выполнены экологические требования, прежде чем может быть выдано разрешение на строительство для любого развития, расширения или изменения использования.

Карта города
Карта города - это набор карт, на которых показаны разрешенные улицы, уклоны, парки, пристани и переборки, общественные места и другие установленные законом элементы карты. Это официальная карта Нью-Йорка и основа для карт зонирования в Резолюции о зонировании. В офисе президента каждого района есть карты города.
Градостроительная комиссия (ГТК)
Комиссия по городскому планированию, созданная в 1936 году, представляет собой комиссию из 13 членов, ответственную за проведение планирования, связанного с упорядоченным ростом и развитием города.Комиссия регулярно собирается для проведения общественных слушаний, рассмотрения и голосования по заявлениям, связанным с использованием и улучшением земель, в соответствии с городским законодательством и рассмотрением воздействия на окружающую среду. Мэр назначает председателя, который также является директором Департамента городского планирования (DCP), и еще шесть членов; Президент каждого округа назначает одного члена, а один член назначается Общественным адвокатом. DCP обеспечивает техническую поддержку работы Комиссии.
Коммерческое здание *
Коммерческое здание - это любое здание, используемое только для коммерческих целей, как указано в группах использования с 5 по 16.
Торговый район *
Коммерческий район, обозначенный буквой C (например, C1-2, C3, C4-7), является районом зонирования, в котором разрешено коммерческое использование. Также может быть разрешено использование в жилых и общественных помещениях.
Коммерческое покрытие

Коммерческое наложение - это район C1 или C2, нанесенный на карту в жилых районах для обслуживания местных розничных потребностей (например, продуктовых магазинов, химчисток, ресторанов).Коммерческие оверлейные районы, обозначенные буквами от C1-1 до C1-5 и от C2-1 до C2-5, показаны на картах зонирования в виде рисунка, наложенного на жилой район.

Если на картах зонирования не указано иное, глубина перекрывающихся районов C1, измеренная от ближайшей улицы, составляет 200 футов для районов C1-1, 150 футов для районов C1-2, C1-3, C2-1, C2-2 и C2-3 районы и 100 футов для районов C1-4, C1-5, C2-4 и C2-5. При отображении на длинном измерении блока коммерческие наложения простираются до середины этого блока.

Коммерческое использование
Коммерческое использование - это любое использование в розничной торговле, обслуживании или офисе, перечисленное в группах использования с 5 по 16 или разрешенное специальным разрешением.
Общественный округ (CD)
Город Нью-Йорк состоит из 59 округов. Каждый CD представлен Общественным советом, состоящим из добровольцев-членов сообщества, назначаемых президентом района, которые помогают жителям района и консультируют по вопросам планирования и обслуживания в районе и в городе.
Общественное здание
Здание общественного объекта - это любое здание, занятое только объектами общественного пользования.
Общественное пользование объектами
Общественное учреждение предоставляет образовательные, оздоровительные, развлекательные, религиозные или другие важные услуги сообществу, которому оно служит. Использование общественных объектов перечислено в группах использования 3 и 4.
Контекстное зонирование
Контекстное зонирование регулирует высоту и размер новых зданий, их отступ от линии улиц и их ширину вдоль фасада улицы, чтобы строить здания, соответствующие характеру существующего района.Жилые и коммерческие районы с суффиксами A, B, D или X являются районами контекстного зонирования.
Преобразование
Переоборудование - это переход здания в другое предназначение.
Суд
Корт - это любая открытая площадка, кроме двора или части двора, которая ничем не закрыта от самого нижнего уровня до неба и ограничена стенами зданий или стенами зданий и одной или несколькими линиями участков.
Curb Cut
Прорезь бордюра - это разрез под углом на краю бордюра, который обеспечивает доступ для транспортных средств с улицы к подъездной дорожке, гаражу, стоянке или погрузочной платформе.В жилых районах правила ширины и расстояния для бордюров обеспечивают соответствующую парковку у бордюра.
Уровень бордюра
Уровень бордюра - средний уровень бордюра, примыкающего к участку зонирования. В целом, это основа для контроля за высотой зданий и отступом в неконтекстуальных районах со средней и высокой плотностью населения и производственных районах.
Плотность
Плотность относится к максимальному количеству жилых единиц, разрешенных на участке для зонирования.Коэффициенты для каждого района являются приблизительными значениями среднего размера квартиры плюс надбавки на общие площади. Особые правила плотности применяются к смешанным зданиям, в которых используются как жилые, так и общественные объекты.
Особняк * (см. Здание)
Развитие
Развитие включает строительство нового здания или другого сооружения на участке для зонирования, перемещение существующего здания на другой участок для зонирования или создание нового открытого использования на участке земли.
Права на развитие

Права застройки обычно относятся к максимальной площади, разрешенной на участке для зонирования. Когда фактическая застроенная площадь меньше максимально допустимой площади этажа, разница называется «неиспользованные права на застройку». Неиспользованные права на развитие часто называют воздушными правами.

Слияние участков - это объединение двух или более соседних участков для зонирования в один новый участок.Неиспользованные права на застройку могут быть переданы с одного лота на другой по праву только в результате слияния участков для зонирования.

A Передача прав на застройку (TDR) позволяет передавать неиспользованные права застройки с одного участка на другой при ограниченных обстоятельствах, обычно для содействия сохранению исторических зданий, открытых пространств или уникальных культурных ресурсов. Для таких целей может быть разрешено TDR, если передача не может быть осуществлена ​​путем слияния участков для зонирования.В случае здания ориентира, например, перенос может быть произведен по специальному разрешению CPC с участка зонирования, содержащего обозначенный ориентир, на соседний участок зонирования или участок, который находится прямо через улицу, или, для углового участка, другой угол. участок на том же перекрестке.

Дискреционное действие
Дискреционное действие требует рассмотрения и утверждения Комиссией по городскому планированию или Советом по стандартам и апелляциям.Изменения зонирования, специальные разрешения, разрешения и отклонения являются дискреционными действиями.
Дело
Документ - это официальное описание Департаментом городского планирования предлагаемого мероприятия по землепользованию. Описание досье включено в решение Комиссии и городского совета об одобрении и, за исключением действий Карты города, является юридическим и обязательным описанием действия.
Дормер

Слуховое окно - это разрешенное препятствие в пределах требуемой зоны отступления, которое может превышать высоту здания.В районах с низкой плотностью населения часто бывает окно, выступающее из наклонной крыши, чтобы обеспечивать светом и воздухом верхние этажи домов. В контекстных районах от R6 до R10 слуховые окна - это части зданий, которым разрешено преодолевать требуемое отступление выше максимальной базовой высоты, чтобы обеспечить разнообразие базовой высоты зданий вдоль улицы. Оба типа слуховых окон имеют ограничения по размеру.

Жилая часть
Жилая единица состоит из одной или нескольких комнат, в которых есть законные кухонные и санитарные помещения, в которых проживают одно или несколько лиц, живущих вместе и ведущих общее домашнее хозяйство, в жилом здании или жилой части здания.
Расширение
Расширение - это надстройка к существующему зданию. что увеличивает площадь здания.
добавочный номер
Пристройка - это расширение существующей площади пола занят существующим использованием.
Забор
В жилых районах максимальная высота ограждения, возведенного вдоль передней линии участка, составляет четыре фута над уровнем земли.Максимальная высота забора по боковой или задней линии участка составляет шесть футов. В большинстве случаев заборы считаются разрешенными препятствиями.
Площадь
Площадь здания - это сумма общей площади каждого этажа здания, исключая механическое пространство, площадь подвала, площадь открытых балконов, лифтов или лестничных переборок и, в большинстве зон зонирования, площадь пола, используемую для вспомогательного оборудования. парковка, расположенная менее чем на 23 фута над уровнем бордюра.
Коэффициент площади (FAR)
Соотношение площади этажа является основным нормативным актом, регулирующим размер зданий. FAR - это отношение общей площади здания к площади его зонирования. Каждый район зонирования имеет FAR, который при умножении на площадь участка зонирования дает максимальную площадь пола, допустимую на этом участке. Например, на участке для зонирования площадью 10 000 квадратных футов в районе с максимальным значением FAR равным 1,0 площадь пола на участке для зонирования не может превышать 10 000 квадратных футов.
Магазин FRESH Food *
Магазин свежих продуктов - это продуктовый магазин с полным ассортиментом, созданный в районах с недостаточным уровнем обеспеченности услугами за счет стимулирования зонирования, который способствует продаже свежих продуктов питания.
Передний двор * (см. Двор)
Линия переднего двора *
Линия переднего двора - это линия, проведенная параллельно передней линии участка на глубине необходимого переднего двора.
Групповая парковка
Групповая автостоянка - это здание, строение или участок, используемые для парковки, которые обслуживают более одной жилой единицы.
Фактор высоты
Коэффициент высоты здания равен общей площади здания, деленной на площадь его участка (в квадратных футах). Как правило, коэффициент высоты равен количеству этажей в здании, построенном без провалов.
Фактор высоты здания
Здание с фактором высоты - это здание, содержащее жилые дома, жилой объем которых определяется дополнительным диапазоном факторов высоты, соотношений площадей и открытых пространств и устанавливается в плоскости экспозиции неба.Нормативы фактора высоты продвигают высокие здания, окруженные открытым пространством. Здания с фактором высоты разрешены только в неконтекстных районах с R6 по R9.
Домашнее занятие
Домашнее занятие - это бизнес, управляемый жильцом (жителями) жилой единицы, которая является вспомогательной по отношению к жилому помещению. Обычно он ограничивается не более чем 25 процентами площади жилого помещения (максимум 500 кв. Футов). Занятия, которые могут создавать чрезмерный шум, запахи или движение пешеходов, запрещены.
Поощрительное зонирование
Поощрительное зонирование предоставляет бонус, обычно в виде дополнительной площади, в обмен на предоставление общественных услуг или доступного жилья. Существуют поощрительные бонусы за предоставление общественных площадей (частных общественных мест), площадок для изобразительного или исполнительского искусства, модернизации метро, ​​сохранения театров, продовольственных магазинов FRESH и доступного жилья (программа инклюзивного жилья).
Программа инклюзивного жилья

Программа инклюзивного жилья предусматривает два факультативных стимула для использования жилой площади в обмен на создание или сохранение доступного жилья на территории или за ее пределами, преимущественно для семей с низкими доходами.

Исходная программа R10 предусматривает надбавку к площади до 20 процентов, увеличивая максимальный FAR с 10,0 до 12,0 для предоставления доступного жилья в соответствующих жилых и коммерческих районах с плотностью R10.

В обозначенных областях Inclusionary Housing * , нанесенных на карту в жилых кварталах со средней и высокой плотностью населения и коммерческих районах с эквивалентной плотностью, можно получить бонус в размере 33 процентов жилой площади за предоставление 20 процентов доступного жилья.Базовый FAR в обозначенных зонах, в большинстве случаев, ниже максимального FAR, разрешенного в том же районе зонирования, расположенном за пределами обозначенной зоны.

Жилье с ограниченным доходом
Жилая единица, соответствующая определению доступного жилья в рамках одной из программ инклюзивного жилья, или любая другая единица жилья с юридически обязательным ограничением семейного дохода на уровне 80 процентов от среднего дохода по району или ниже.
Заполнить жилье (см. Преимущественно застроенные площади)
Жилые и рабочие помещения для художников *
Совместные жилые и рабочие помещения для художников - это помещения в нежилых зданиях, используемые в качестве жилых и рабочих помещений для художников и их семей.
Крупномасштабная разработка

Крупномасштабная застройка - это застройка, обычно включающая несколько участков для зонирования, планируемых как единое целое.Правила крупномасштабной застройки позволяют вносить изменения в различные правила зонирования, такие как распределение площади пола без учета линий зонирования участков, по усмотрению КТК. Такие модификации могут позволить гибкость дизайна для достижения превосходного плана участка.

А крупномасштабная генеральная разработка * - разработка или расширение для любого использования, разрешенного основным правила округа в коммерческих районах (кроме округов C1, C2, C3 и C4-1) и во всех производственных районы.Развитие должно происходить на участке земельный участок площадью не менее 1,5 акра, который может включать существующие постройки.

A крупномасштабный жилой комплекс * - это комплекс, предназначенный преимущественно для жилых помещений в жилых кварталах, а также в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли площадью не менее трех акров (130 680 квадратных футов) с минимум 500 жилых единиц или по крайней мере 1,5 акра (65 340 квадратных футов) с минимум тремя основными жилыми зданиями.Существующие здания не могут быть частью крупномасштабной жилой застройки.

A крупномасштабная застройка общественных объектов * - это застройка или расширение преимущественно для использования в общественных объектах в жилых районах и в районах C1, C2, C3 и C4-1. Застройка должна быть на участке земли размером не менее трех акров (130 680 кв. Футов) и может включать существующие здания.

Район ограниченной высоты
Район с ограниченной высотой может быть наложен на район, обозначенный Комиссией по сохранению достопримечательностей как исторический район.Он нанесен на карту в районах Верхнего Ист-Сайда, Грамерси-парка, Бруклин-Хайтс и Коббл-Хилл. Максимальная высота здания составляет 50 футов в районе LH-1, 60 футов в районе LH-1A, 70 футов в районе LH-2 и 100 футов в районе LH-3.
Лофт
Чердак - это здание или пространство внутри здания, предназначенное для коммерческого или производственного использования, как правило, построенное до 1930 года. В некоторых производственных районах чердаки могут быть преобразованы в жилые помещения по специальному разрешению CPC.
Участок или Зонирование Участка

Участок или участок для зонирования - это участок земли, состоящий из одного налогового участка или двух или более смежных налоговых участков в пределах квартала. Например, многоквартирный дом на одном участке зонирования может содержать отдельные единицы кондоминиума, каждая из которых занимает свой налоговый участок. Аналогичным образом, здание, содержащее ряд таунхаусов, может занимать несколько отдельных налоговых участков в пределах одного участка для зонирования, или два или более отдельно стоящих дома на одном участке для зонирования могут иметь свой собственный налоговый участок.

Участок для зонирования является базовой единицей для правил зонирования и может быть подразделен на два или более участков для зонирования, а два или более прилегающих участков для зонирования в одном блоке могут быть объединены при условии, что все полученные участки для зонирования соответствуют применимым нормам.

Угловой участок * - участок зонирования, примыкающий к точке пересечения двух и более улиц; это также участок для зонирования, полностью ограниченный улицами.

Внутренний участок * - это любой участок с зонированием, который не является ни угловым, ни сквозным.

A через участок * - это любой участок для зонирования, который соединяет две, как правило, параллельные улицы, и не является угловым участком.

Площадь участка
Площадь участка - это площадь (в квадратных футах) зонируемого участка.
Объем лота
Покрытие участка - это та часть зонируемого участка, которая, если смотреть сверху, закрывается зданием.Допустимые препятствия не учитываются при расчете покрытия участка.
Глубина лота
Глубина участка - это среднее расстояние по горизонтали между передней линией участка и задней линией участка зонирования.
Линия земельного участка или линия участка зонирования

Линия земельного участка или линия участка зонирования является границей участка зонирования.

Линия переднего участка *, также известная как линия улицы, является той частью линии зонирования участка, которая выходит на улицу.

Задняя линия участка * - это любая линия участка, которая обычно параллельна линии улиц, ограничивающей участок для зонирования, и не пересекает линию улиц.

Линия бокового лота * - это любая линия лота, которая не является ни передней линией, ни задней линией лота.

Ширина лота
Ширина участка - это среднее расстояние по горизонтали между боковыми линиями участка зонируемого участка.
Зона управления ростом с более низкой плотностью
Зона управления ростом с низкой плотностью - это обозначенная зона, которая обычно удалена от остановок общественного транспорта и характеризуется быстрым ростом и высоким уровнем владения автомобилями, например Статен-Айленд или район Трогс-Нек в Бронксе. Новые застройки должны предоставить больше парковок во дворе, большие дворы и больше открытого пространства, чем в противном случае потребовалось бы в нанесенных на карту районах зонирования.
Ядро Манхэттена
Ядро Манхэттена простирается от южной оконечности Манхэттена у Бэттери до 110-й Западной улицы в Вест-Сайде и 96-й Ист-Стрит в Ист-Сайде.Это территория, охватываемая муниципальными районами Манхэттена с 1 по 8.
Производственный район
Производственный район, обозначенный буквой M (например, M1-1, M2-2), является районом зонирования, в котором разрешены производственные, коммерческие и некоторые общественные объекты. Промышленное использование регулируется рядом стандартов производительности. Жилая застройка не допускается, за исключением районов с M1-1D по M1-5D по разрешению CPC и в районах M1-6D по праву или по сертификации CPC.
Использование в производстве
Производственное использование - это любое использование, указанное в Группе использования 17 или 18, или промышленное использование, разрешенное только специальным разрешением.
Смешанный дом *

Смешанное здание - это здание в коммерческом районе, используемое частично для жилого, частично для общественного или коммерческого использования.

Когда здание предназначено для более чем одного использования, максимальный FAR, разрешенный на участке для зонирования, является самым высоким FAR, разрешенным для любого использования, при условии, что FAR для каждого использования не превышает максимального FAR, разрешенного для этого использования.Например, в районе C1-8A, где максимальный коммерческий FAR равен 2,0, а максимальный FAR для жилого дома равен 7,52, общий разрешенный FAR для смешанного жилого / коммерческого здания будет 7,52, из которых может применяться не более 2,0 FAR. в торговую площадь.

Район смешанного использования *
Район смешанного использования - это район особого назначения, в котором один набор правил применяется ко многим различным районам, показанным на картах зонирования как MX с цифровым суффиксом (например, MX-8).В районах MX район M1 соединен с жилым районом (например, M1-2 / R6), и новые жилые и нежилые использования разрешены по праву в одном здании. В этом районе здание, предназначенное для жилого и любого другого назначения, является зданием смешанного использования.
Узкая улица * (см. Улица)
Несоответствие или Несоответствие
Несоответствующее здание - это любое здание, которое больше не соответствует одному или нескольким основным нормам применимого района зонирования.Степень несоблюдения не может быть увеличена. Правила, регулирующие здания, не отвечающие требованиям, можно найти в главе 4 статьи V Резолюции о зонировании.
Несоответствие или Несоответствие
Несоответствующее использование - это любое использование, которое больше не соответствует одному или нескольким правилам использования соответствующего района зонирования. Степень несоответствия не может быть увеличена. Положения, регулирующие использование в несоответствии, можно найти в статьях V, главах 2 и 3, Резолюции о зонировании.
Открытое пространство *
Открытое пространство - это часть участка жилого зонирования (который может включать корты или дворы), который открыт и беспрепятственно от самого нижнего уровня до неба, за исключением особых разрешенных препятствий, и доступный и пригодный для использования всем лицам, занимающим жилые единицы на зонирование участка. В зависимости от района количество необходимого открытого пространства определяется соотношением открытого пространства, минимальными правилами двора или максимальной площадью участка.
Коэффициент открытого пространства (OSR)
Коэффициент открытого пространства - это количество открытого пространства, требуемого на участке для жилого зонирования в неконтекстных районах, выраженное в процентах от общей площади участка для зонирования. Например, если для здания с площадью пола 20 000 квадратных футов ЛАРН составляет 20, на участке для зонирования потребуется 4 000 квадратных футов открытого пространства (0,20 × 20 000 квадратных футов).
Оверлейный район
Дополнительный район - это район, наложенный на другой район, который заменяет, изменяет или дополняет основные правила.Районы с ограниченной высотой и коммерческие районы наложения являются примерами районов наложения.
парных округов
Парный район соответствует району M1 с районом от R3 до R10 (например, M1-5 / R10), чтобы разрешить сочетание жилых и нежилых видов использования (коммерческое, общественное, легкое производство) в одном и том же районе зонирования, блок или здание. Парные районы нанесены на карту в районах особого смешанного использования и в Специальном районе смешанного использования Лонг-Айленд-Сити.
Парапет
Парапет - это невысокая стена или защитный барьер, который возвышается вертикально над крышей здания или другого сооружения. Стена парапета высотой не более четырех футов является допустимым препятствием и может преодолевать максимальную высоту или требуемую зону отступления.
Категория требований к парковке (PRC)
Требования к парковке для коммерческого использования сгруппированы в девять категорий требований к парковке в зависимости от совместимости использования и объема генерируемого трафика.
Стандарт деятельности
Стандарт производительности - это минимальное требование или максимально допустимый предел шума, вибрации, дыма, запаха и других эффектов промышленного использования, перечисленных в группах использования 17 и 18.
Стена по периметру
Стены по периметру - это самые внешние стены здания в районе с низкой плотностью застройки, которые охватывают площадь пола и поднимаются от базовой плоскости до указанной максимальной высоты.
Разрешенное препятствие
Допустимое препятствие - это конструкция или объект, который может располагаться в требуемом дворе или открытом пространстве или преодолевать ограничение по высоте, зону отступления или плоскость экспонирования неба.Балкон, решетка, кондиционер, желоб или забор - допустимое препятствие в необходимых дворах или открытом пространстве. Определенные конструкции на крыше, такие как переборки лифтов, водонапорные башни или парапеты, являются разрешенными препятствиями, которые могут преодолевать пределы высоты, зоны отступления или плоскости, открывающие доступ к небу.
Пирхед Лайн (см. Береговая линия)
Посадочные полосы
Посадочные полосы - это участки с травой, простирающиеся по краю бордюра, в пределах которых высаживаются уличные деревья в районах от R1 до R5.Посадочные полосы необходимы для улучшения городского пейзажа в определенных районах.
Зона преимущественно застройки
Преимущественно застроенная территория - это блок-передняя часть полностью в пределах района R4 или R5 (без суффикса), в котором дополнительные правила, которые разрешают более высокие соотношения площадей и более низкие требования к парковке, могут использоваться для создания заполняемого жилья. Не менее 50 процентов площади квартала должны быть заняты участками зонирования, застроенными застройками, а участок зонирования, который будет застроен застройкой, не может превышать 1.5 акров (65340 квадратных футов). Правила заполнения не могут использоваться для перепланировки участка, занятого одно- или двухквартирным или двухквартирным домом, за исключением случаев, когда блок-фасад преимущественно застроен прилегающим или многоквартирным домом.
Частная дорога
Частная дорога - это полоса отвода, которая дает доступ для транспортных средств к застройкам с пятью или более жилыми домами, расположенными на расстоянии не менее 50 футов от общественной улицы в районах от R1 до R5. Застройки на частных дорогах должны соответствовать особым правилам проектирования.В зонах управления застройкой с меньшей плотностью отвода полоса отчуждения, которая обеспечивает доступ к трем или более жилищным единицам, является частной дорогой.
Частное общественное пространство
Частное общественное пространство - это благоустройство, предоставляемое и поддерживаемое владельцем собственности для общественного пользования, обычно в обмен на дополнительную площадь пола. Расположенные в основном в центральных деловых районах Манхэттена с высокой плотностью населения, эти пространства обычно имеют форму галереи или общественной площади с сидячими местами и ландшафтным дизайном и могут располагаться внутри или снаружи здания.
Общественный парк
Общественный парк - это любой принадлежащий государству парк, детская площадка, пляж, бульвар или проезжая часть, находящиеся под юрисдикцией и контролем Уполномоченного по паркам и зонам отдыха г. Нью-Йорка. Обычно в общественных парках правила зонирования не распространяются.
Общественная парковка, гараж
Общественный гараж - это здание или часть здания, которое ежедневно используется для общественной парковки. Общественная парковка в гараже может включать в себя дополнительные парковочные места вне улицы для использования на той же территории.
Общественная парковка
Общественная парковка - это участок земли, который ежедневно используется для общественной парковки и не является вспомогательным для использования на том же или другом участке для зонирования.
Public Plaza
Общественная площадь - это открытая территория, находящаяся в частной собственности, примыкающая к зданию и доступная для публики. Как правило, он должен быть на уровне тротуара, к которому он примыкает, и не иметь препятствий к небу, за исключением сидячих мест и других разрешенных удобств.В некоторых районах с высокой плотностью зонирования за предоставление общественной площади предоставляется бонус к общей площади.
Квалификационный первый этаж
Первый этаж застройки или расширения здания Качественного жилья, где начало второго этажа находится на высоте 13 футов или более над уровнем тротуара и, в некоторых случаях, где соблюдены дополнительные условия дополнительного использования. В некоторых районах зонирования зданиям с квалификационным цокольным этажом разрешается более высокая максимальная базовая и общая высота.
Программа качественного жилья
Программа «Качественное жилье», обязательная в контекстных жилых районах от R6 до R10 и необязательная в неконтекстных районах с R6 по R10, способствует развитию, соответствующему характеру многих традиционных кварталов. Его правила для массового строительства устанавливают ограничения по высоте и позволяют строить здания с высокой площадью покрытия, которые устанавливаются на линии улиц или рядом с ними. Программа качественного жилья также требует наличия благоустройства внутреннего пространства, зон отдыха и озеленения.
Железная дорога или транзитное воздушное пространство
Железнодорожное или транзитное воздушное пространство - это пространство непосредственно над открытой железной дорогой или транзитной полосой отчуждения или площадкой, существующее на 27 сентября 1962 года или после этой даты. Развитие может быть разрешено только по специальному разрешению КТК.
Задний двор * (см. Двор)
Эквивалент заднего двора (см. Двор)
Резиденция *

Резиденция состоит из одной или нескольких жилых единиц или комнат для проживания, а также любых общих частей, включая односемейные и двухквартирные дома, многоквартирные дома или апарт-отели.

A Односемейный дом * - это здание на участке зонирования, содержащее одну жилую единицу, занимаемую одним домохозяйством.

A Жилой дом на две семьи * - это здание на участке зонирования, содержащее две квартиры, занимаемые двумя домохозяйствами. В районах R3-1, R3A, R3X, R4-1 и R4A в двухквартирных домах, как отдельно стоящих, так и двухквартирных, должно быть не менее 75% одной жилой единицы непосредственно над или под другой.

Многоквартирный дом - здание на участке зонирования, содержащее не менее трех жилых единиц.

Жилой район
Район проживания, обозначенный буквой R (например, R3-2, R5, R10A), является районом зонирования, в котором разрешены только жилые дома и общественные объекты.
эквивалент жилого района
Эквивалент жилого района - это обозначение жилого района, присвоенное району C1, C2, C3, C4, C5 или C6, которое устанавливает правила жилищной застройки в пределах района.Например, любая жилая застройка в районе C4-4 должна соответствовать основным правилам его жилого эквивалента, района R7.
Жилое использование
Жилое использование - это любое использование, указанное в группе использования 1 (отдельные дома для одной семьи) или группе использования 2 (все другие типы жилой застройки).
Ограничительная декларация
Ограничительное заявление - это договор, действующий с землей, который связывает настоящих и будущих владельцев собственности.Ограничительные декларации используются для выполнения условий утверждения землепользования или обеспечения реализации мер по смягчению воздействия на окружающую среду и компонентов проекта.
Зонирование
Изменение зонирования или переназначение происходит, когда обозначение (я) зонирования для области изменяется на карте зонирования для облегчения политических инициатив, таких как сохранение районов и содействие экономическому развитию вокруг транзитных узлов. Поправка к карте зонирования подлежит рассмотрению ULURP.
Смежный дом * (см. Корпус)
Вступление, дом
Неудача - это часть здания, которая возвышается над базовая высота (или уличная стена, или стена по периметру) перед достигнута общая высота здания. Положение отступа застройки в районах с фактором высоты контролируется плоскостями экспозиции неба, а в контекстуальных районах - заданные расстояния от стен улиц.
Неудачи, двор или земля

дворов необходимо в районах от R1 до R5; правила, регулирующие глубину открытых площадок на уровне земли между передней стеной здания и линией улицы, применяются в районах от R6 до R10. Передние дворы и открытые площадки должны быть озеленены и иметь минимальную глубину, соответствующую следующим требованиям:

R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A

В районах R2A, R3A, R3X, R4A, R4-1 и R5A, если прилегающие передние дворы глубже минимально необходимого переднего двора, новое здание должно обеспечивать передний двор глубиной не менее одного из соседних дворов, но это не обязательно должно быть глубже 20 футов.

R4B, R5B и R5D

В районах R4B, R5B и R5D, если соседние палисадники глубже минимально необходимого палисадника, то палисадник нового здания должен быть как минимум такой же глубиной, как один соседний палисадник и не глубже другого, но она не должна быть глубже 20 футов.

R6B, R7B и R8B

В районах R6B, R7B и R8B уличная стена нового здания на любом участке шириной до 50 футов должна быть такой же глубиной, как одна соседняя стена, но не глубже другой.На участках шириной более 50 футов уличная стена нового здания не может быть ближе к линии улицы, чем уличная стена соседнего здания. Уличную стену не обязательно располагать дальше от линии улицы, чем на 15 футов.

R6A, R7A и R7X

В районах R6A, R7A, 7D и R7X уличная стена нового здания может располагаться не ближе к линии улицы, чем уличная стена любого здания в пределах 150 футов на том же фасаде, но не обязательно дальше от улицы. линия, чем 15 футов.
Береговая общественная дорожка * (см. Зона общественного доступа на набережной)
Береговая линия (см. Береговая линия)
Лента боковой партии
Лента бокового участка представляет собой полосу шириной от 8 до 10 футов, которая проходит по длине линии бокового участка участка для зонирования. Он не обязательно должен быть открыт для неба и может проходить через пристроенный дом, расположенный вдоль боковой линии участка.В районах R3, R4 и R5, если ширина участка для зонирования составляет менее 35 футов, парковка должна быть расположена в ленте бокового участка.
Боковой двор * (см. Двор)
Тротуарное кафе

Кафе на тротуаре - это часть заведения общественного питания, расположенного на тротуаре. Правила использования уличных кафе регулируются Департаментом по делам потребителей.

Закрытое кафе на тротуаре * - кафе на тротуаре, которое находится внутри конструкции.

Открытое кафе на тротуаре * содержит легко снимаемые столы, стулья или перила без верхнего покрытия, кроме зонтов или выдвижного навеса.

A маленькое кафе на тротуаре * - это открытое кафе на тротуаре, содержащее не более одного ряда столов и стульев на расстоянии не более 4½ футов от линии улицы, без барьеров между кафе и тротуаром.

Знак

Знак - это любая надпись - слова, изображения или символы, - которая прикреплена к зданию или другой конструкции или прикреплена к ним.

Дополнительный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на одном и том же участке для зонирования.

Рекламный знак * привлекает внимание к бизнесу, профессии, товарам, услугам или развлечениям, которые проводятся, продаются или предлагаются на другом участке для зонирования.

A мигающий знак * - любой световой знак, будь то неподвижный, вращающийся или вращающийся, который меняет свет или цвет.

Световой знак * использует искусственный свет или отраженный свет от искусственного источника.

Эскизные карты
Эскизная карта - это иллюстрация предлагаемого изменения карты зонирования или карты города, которая представляет собой графическую, легко читаемую версию изменения. Эскизная карта прилагается к Уведомлению о сертификации (NOC), когда заявка на изменение карты зонирования или карты города заверяется Департаментом городского планирования и распространяется для всеобщего ознакомления.Эскизные карты ограничены по объему и масштабу и включают только область, затронутую предлагаемым действием, и не обязательно отражают окончательное действие.
Самолет для съемки неба
Плоскость экспонирования неба - это виртуальная наклонная плоскость, которая начинается на определенной высоте над линией улицы и поднимается внутрь над участком зонирования с отношением вертикального расстояния к горизонтальному расстоянию, установленным в правилах округа. Здание не должно проходить через плоскость экспонирования неба, которая предназначена для обеспечения света и воздуха на уровне улицы, в первую очередь в районах со средней и высокой плотностью населения.
Sliver Building
Высокое здание или пристройка шириной 45 футов или меньше в районе R7-2, R7X, R8, R9 или R10 обычно называют ленточным зданием. Такие здания обычно ограничены высотой, равной ширине примыкающей улицы или 100 футов, в зависимости от того, что меньше.
Специальное разрешение
Специальное разрешение - это дискреционное действие Комиссии по городскому планированию (CPC), подлежащее проверке ULURP, или Совета по стандартам и апелляциям (BSA), которые могут изменять правила использования, парковки или парковки при определенных условиях и выводах, указанных в Решение о зонировании выполнено.Заявки на получение специальных разрешений в рамках юрисдикции КТК обычно касаются использования или массовых модификаций с потенциалом более значительных воздействий на землепользование, чем те, которые рассматриваются BSA.
Округ особого назначения
Регламенты для районов специального назначения разработаны для дополнения и изменения лежащего в основе зонирования, чтобы реагировать на особые районы с конкретными проблемами и целями. Районы специального назначения показаны в виде наложений на карты зонирования и включены в статьи VIII – XIII Постановления.
Сплит Лот
Разделенный участок - это участок для зонирования, расположенный в двух или более районах зонирования и разделенный границей района зонирования. В большинстве случаев правила зонирования для каждого района должны применяться отдельно для каждой части участка. Особые правила зонирования участков, существовавшие до 1961 года или до любого повторного зонирования участков, можно найти в главе 7 статьи VII Резолюции о зонировании.
Правило 25 футов
Правило 25 футов применяется к существующему участку зонирования, разделенному между двумя или более районами зонирования, которые разрешают различное использование или имеют разные правила массового использования (например, C1-9 и R8B).Когда ширина одного района составляет 25 футов или меньше в каждой точке, правила использования и массового использования более крупного района могут применяться ко всему участку зонирования.
Рассказ
История - это часть здания между поверхностью одного этажа и потолком непосредственно над ним. Подвал не считается историей.
улица (индекс
)

Улица - это любая дорога (кроме частной), шоссе, бульвар, проспект, переулок или другой путь, показанный на карте города, или дорога шириной не менее 50 футов и предназначенная для общественного пользования, которая соединяет дорогу, указанную на карте города. Карта города на другой такой же путь или на здание или строение.Под улицей понимается вся проезжая часть (включая тротуары).

A узкая улица * - улица менее 75 футов широкий.

A Широкая улица * - это улица шириной 75 футов или более. Большинство правил, применимых к широким улицам, также применимы к зданиям на пересекающихся улицах в пределах 100 футов от широкой улицы.

Street Line *
Линия улицы - это линия переднего участка, отделяющая участок от улицы.
Street Wall
Уличная стена - это стена или часть стены здания, выходящая на улицу.
Дополнительная зона общественного доступа * (см. Зона общественного доступа на набережной)
Налог Лот
Налоговый лот - это земельный участок, которому присвоен уникальный район, квартал и номер лота для целей налога на имущество.Участок для зонирования включает в себя один или несколько смежных налоговых участков в пределах квартала.
Башня

Башня - это часть здания, которая выходит за пределы плоскости экспонирования неба и допускается только в определенных районах города с высокой плотностью населения. Башня может использоваться под жилые, коммерческие или общественные объекты.

Стандартные правила башни обычно разрешают, чтобы часть здания башни занимала не более 40 процентов площади зонируемого участка или до 50 процентов на участках менее 20 000 квадратных футов.Башенная часть здания должна располагаться на расстоянии не менее 10 футов от широкой улицы и не менее 15 футов от узкой улицы. Эти правила изменены для разных целей и районов.

башня на основании требует контекстного основания высотой от 60 до 85 футов, которое непрерывно проходит вдоль линии улицы. Высота башни контролируется минимальным требованием к покрытию участка и правилом, согласно которому не менее 55 процентов площади пола на участке зонирования должны располагаться ниже высоты 150 футов.На широкой улице в районах R9 и R10 и их эквивалентах C1 или C2 здание, включающее жилую башню, должно соответствовать правилам размещения башни на основании в дополнение к стандартным правилам башни.

Передача прав на развитие (см. Права)
Транзитная зона
Район, где действуют особые требования к более низким дополнительным парковкам для различных типов доступного жилья, включая жилые единицы с ограниченным доходом.Как правило, это районы города за пределами ядра Манхэттена в пределах полумили от станции метро, ​​где уровень владения автомобилями является одним из самых низких в городе.
Единая процедура проверки землепользования (ULURP)
Единая процедура проверки землепользования (ULURP) - это процесс общественной проверки, предусмотренный Уставом города, для всех предложенных поправок к карте зонирования, специальных разрешений и других действий, таких как выбор и приобретение участков для городских капитальных проектов и отчуждение городской собственности.ULURP устанавливает временные рамки и другие требования для участия общественности на уровне Совета сообщества, Совета района и президента района, а также для общественных слушаний и решений советов сообщества, президентов районов, Комиссии по городскому планированию (CPC) и городского совета. Поправки к тексту зонирования проходят аналогичный процесс проверки, но без ограничения по времени для проверки CPC.
Соединение на возвышенности * (см. Зона общественного доступа на набережной)
Использовать
Использование - это любая деятельность, занятие, бизнес или операция, перечисленные в группах использования с 1 по 18 или указанные в специальном разрешении, которые осуществляются в здании или на участке земли.Определенное использование разрешено только по специальному разрешению CPC или BSA.
Использовать группу
Использование со схожими функциональными характеристиками и / или нежелательными воздействиями и, как правило, совместимо друг с другом, включено в одну или несколько из 18 групп, которые классифицируются как использование в жилых помещениях (группы использования 1–2), виды использования в общественных учреждениях (группы использования 3– 4), использование в розничной торговле и сфере обслуживания (группы использования 5–9), использование в региональных коммерческих центрах / развлекательных заведениях (группы использования 10–12), использование на набережной / рекреационных целях (группы использования 13–15), использование в тяжелых транспортных средствах (группа использования 16) и промышленное использование (группы использования 17–18).Таблицы групп использования можно найти в главе 2 статей II, III и IV Резолюции о зонировании.
Разница
Отклонение - это дискреционное действие Совета по стандартам и апелляциям, которое предоставляет освобождение от использования и массовых положений Резолюции о зонировании в той мере, в какой это необходимо для разумного или практического использования земли. Отклонение может быть предоставлено после публичных слушаний, когда уникальные условия на конкретном земельном участке вызовут практические трудности и неоправданные трудности владельца собственности, если он был разработан в соответствии с применимыми положениями.
План доступа к набережной (WAP)
План доступа к набережной - это детальная основа, изложенная в Постановлении о зонировании, которая адаптирует правила массового доступа к набережной и требования общественного доступа к конкретным условиям конкретной береговой линии. Развитие индивидуальных участков на набережной, регулируемое планом, вызывает требование о строительстве и обслуживании зон общественного доступа в соответствии с WAP.
Набережная

Прибрежная зона - это географическая зона, прилегающая к водоему шириной не менее 100 футов, включающая все блоки между линией пирса и параллельной линией в 800 футах от берега.Блоки в пределах набережной подлежат правилам зонирования набережной.

Линия переборок , , , - это линия, показанная на картах зонирования, которая разделяет прибрежные и морские части участков зонирования береговой линии.

Линия пирса - это линия, показанная на картах зонирования, которая определяет крайнюю морскую границу зоны, регулируемой Постановлением о зонировании.

Береговая линия * является средней линией высокого уровня воды.

A прибрежный квартал *, общественный парк на набережной * или участок для зонирования на набережной * - это квартал, общественный парк или участок для зонирования в прибрежной зоне, которая примыкает к береговой линии или пересекает ее.

Зона общественного доступа на набережной *

Зона общественного доступа на набережной (WPAA) - это часть зонирования береговой линии, где открытое для общественности пространство предоставляется вдоль береговой линии и вдоль нее.Все WPAA должны быть улучшены ландшафтным дизайном, деревьями, сиденьями и другими удобствами. WPAA может включать в себя береговую общественную пешеходную дорожку, наземное соединение, дополнительную зону общественного доступа, зону общественного доступа на пирсе или плавучей конструкции или любую дополнительную зону, улучшенную для общественного пользования. Минимальная необходимая площадь общественного доступа на набережной - это определенный процент от участка для зонирования.

A пешеходная дорожка на берегу * - это линейная зона общественного доступа, проходящая вдоль берега.

Горный переход * - это пешеходная дорога между общественным местом (например, улицей, тротуаром или парком) и прибрежной общественной пешеходной дорожкой. Соединение с возвышенностями может быть обеспечено по частной дороге.

A Дополнительная зона общественного доступа * - это зона общественного доступа, необходимая для выполнения минимального процента WPAA, требуемого на участке прибрежного зонирования, после того, как будут обеспечены береговая общественная пешеходная дорожка и наземное соединение.

Двор на набережной *
Двор на набережной - это часть участка для зонирования береговой линии, простирающаяся по всей длине береговой линии, которая должна быть открытой и беспрепятственной от самого нижнего уровня до неба, за исключением некоторых разрешенных препятствий. В зависимости от района зонирования минимальная глубина обычно составляет от 30 до 40 футов. Береговые общественные пешеходные дорожки должны быть расположены во дворе набережной.
Широкая улица * (см. Улица)
Окно, требуется по закону *
Закон требует, чтобы окна в жилых помещениях обеспечивали необходимый свет, воздух и вентиляцию.Законные окна не могут быть расположены на линии участка или ближе, чем на 30 футов от нее.
Двор

Двор - это необходимая открытая площадка вдоль линий участка зонирования, которая должна быть беспрепятственной от самого нижнего уровня до неба, за исключением некоторых разрешенных препятствий. Правила двора обеспечивают свет и воздух между конструкциями.

A Передний двор * простирается по всей ширине линии переднего участка.В случае углового участка любой двор, проходящий по всей длине линии улицы, считается передним двором. (См. Также Неудачи, двор перед домом или уровень земли)

A Задний двор * простирается на всю ширину линии заднего участка. В жилых районах минимальная глубина заднего двора составляет 30 футов, за исключением районов R2X. В коммерческих, производственных и R2X районах минимальная глубина заднего двора составляет 20 футов. Угловой участок не требует наличия заднего двора.В коммерческих и производственных районах, а также в некоторых общественных зданиях в жилых кварталах задний двор может быть полностью занят одноэтажным зданием высотой до 23 футов.

A Эквивалент заднего двора * - открытая площадка на сквозном участке, необходимая для соблюдения правил заднего двора.

A боковой двор * простирается вдоль линии бокового участка от необходимого переднего двора или от передней линии участка, если передний двор не требуется, до необходимого заднего двора или до задней линии участка, если задний двор отсутствует требуется для.В случае углового участка любой двор, не являющийся передним, считается боковым двором.

Здание Zero Lot Line * (см. Здание)
Зональный район
Район зонирования - это жилой, коммерческий или производственный район города, в котором правила зонирования регулируют землепользование и площадь застройки. Районы со специальным зонированием обладают отличительными чертами, где правила адаптированы к району.Районы зонирования показаны на картах зонирования.
Зонирование Участка * (см. Лот)
Зонирование слияния участков (см. Права на застройку)
Карты зонирования
126 карт зонирования г. Нью-Йорка указывают расположение и границы районов зонирования и являются частью Постановления о зонировании. Каждая карта покрывает территорию размером примерно 8000 футов (север / юг) на 12500 футов (восток / запад). Изменения карты зонирования или изменения зонирования подлежат рассмотрению ULURP.

3 главных возможности перепланировки жилого помещения для пожилых людей после Covid-19

Пандемия коронавируса вызывает опасения по поводу коллапса недвижимости, который может превзойти коллапс, связанный с рецессией 2008 года. Но жилье для пожилых людей может оказаться устойчивым, и могут появиться новые возможности для развития, поскольку другие типы собственности становятся все более осажденными.

Ни один класс активов не остался невредимым из-за Covid-19, но особенно сильно пострадали типы продуктов, которые зависят от туризма, пешеходного движения и личных встреч для получения доходов, таких как отели, розничная торговля и университеты.Некоторые из этих активов испытывали трудности даже до Covid-19, и пандемия только усугубляет плохие ситуации. Согласно прогнозам Green Street Advisors, половина торговых центров США может закрыться к концу 2021 года.

Для сравнения, жилье для престарелых, похоже, переживает кризис. Показатели заполняемости и въезда снижаются, а расходы растут, но в отрасли наблюдается стабильный выезд, и операторы имеют доступ к ограниченному капиталу для облегчения приобретений или рефинансирования долга.

Объявление

В то время как владельцы и операторы не могут справиться с ответом на Covid-19, дальновидные поставщики, девелоперы и инвесторы должны быть внимательны к возможностям расширения, поскольку пандемия меняет ландшафт недвижимости.

Гостиницы тонут в долгах

Немногие классы активов пострадали от пандемии так сильно, как отели. Путешествие прекратилось, равно как и бизнес по проведению конференций. Доходы от отелей REIT потеряли 60% своей совокупной рыночной капитализации с середины марта.Заполняемость и доход на доступную комнату (RevPAR) достигли минимума.

Из-за отсутствия дохода отельеры не могут обслуживать задолженность по своей собственности. Некоторые владельцы отелей уже пропускают выплаты по ипотеке, и растет опасение, что дефолты не за горами. Среди отелей, которым грозит дефолт, - исторический Palmer House в Чикаго и отель Hilton на Западной 42-й улице в Манхэттене с видом на Таймс-сквер.

Объявление

На бумаге отели представляются одними из самых простых типов собственности для преобразования в жилье для престарелых, учитывая сходство, которое имеют два класса активов: отдельные комнаты, большие общественные помещения, специально отведенные входы и зоны доставки предметов снабжения и мебели.

И действительно, есть ряд примеров преобразования гостиничного жилья в пожилой. В прошлом году CA Ventures представила Travanse Living в Олате - реконструированное здание старой гостиницы Holiday Inn на территории медицинского центра Олате стоимостью 22 миллиона долларов. В 2016 году чикагский застройщик F&F Realty преобразовал бывший отель в Палатине, штат Иллинойс, в The Grand at Twin Lakes, независимый жилой комплекс из 118 квартир с круглосуточным медицинским персоналом и удобствами в помещении площадью более 10 000 квадратных футов.

Тем не менее, преобразование гостиницы в жилье для престарелых - непростая задача. Довольно часто отели могут быть дорогими для изменения положения, особенно для более высоких уровней ухода, таких как вспомогательное проживание и уход за памятью, а протоколы повышенной безопасности, которые останутся в жилищах для престарелых после стихания вспышки, еще больше усложнят ситуацию, - архитекторы h3M + вице-инженеры. Об этом заявил президент Дэвид Маммина во время вебинара 27 мая, организованного новостным сайтом коммерческой недвижимости Bisnow.Маммина базируется в Мелвилле, штат Нью-Йорк, и возглавляет практику в области здравоохранения и ухода за пожилыми людьми.

Рекомендуемые SHN + Эксклюзив

Многие из реконструированных гостиниц, которые были инициированы Мамминой, относятся к более старым, относящимся к 1960-м годам. Это увеличивает затраты на приведение здания в соответствие с требованиями ADA, изменение размеров ванных комнат с учетом проблем с мобильностью и уменьшение размеров удобств, таких как конференц-залы и бальные залы, в меньшие места для собраний.

Пандемия дает архитекторам и дизайнерам уроки по включению протоколов инфекций в будущее проектирование, что приведет к еще большим расходам при перемещении старых зданий.

«Это что-то вроде тапочек Золушки, где вы пытаетесь поместить 10-футовый размер в туфлю 8-го размера. Это еще больше усложнит задачу », - сказал он.

Планировка гостиничных номеров и производственных помещений может облегчить переход к жилью для престарелых, сказал Senior Housing News Майк Брекло, главный архитектор компании Fitzgerald Associates. Базируясь в Чикаго, Брекло возглавляет жилищную практику компании для пожилых людей.

Новые здания, в частности, более гибкие и понравятся операторам, обеспечивающим многоуровневую помощь.

«[Отели], которые могли быть заблокированы и сборные железобетонные конструкции, легко перейдут на более высокий уровень обслуживания, чтобы они могли жить с особой заботой», - сказал он.

Большинство моделей гостиничного инвентаря приближены к однокомнатной квартире. Некоторые единицы в конечном итоге будут объединены в более просторные апартаменты. Сантехника легко доступна и может быть расширена в отдельные жилые единицы для создания кухонь.

Препятствия возникают при оценке системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха и лифтов.Иногда необходимо установить больше лифтов для доступа жителей с ограниченными физическими возможностями. Возможно, потребуется заменить системы HVAC, чтобы обеспечить жильцам больше свежего воздуха и фильтрационной способности.

«В доме престарелых комфорт - это очень важная вещь. В отеле кости, как правило, находятся в хорошей форме, но вопрос, какая часть внутренней инфраструктуры по-прежнему ценится », - сказал он.

Больше возможностей для торговых центров

Розничная торговля сильно пострадала от пандемии, особенно сети универмагов, многие из которых боролись до распространения вируса.

Розничные торговцы, которые подали заявление о защите от банкротства согласно Главе 11 в результате вспышки, - это известные бренды: сеть роскошных универмагов Neiman Marcus; магазин модной одежды J. Crew Group; легендарный универмаг J.C. Penney; и компании по производству домашнего декора «Пирс 1 Импорт» и «Утро вторника». Пирс 1 ликвидируется, в то время как J.C. Penney и Monday Morning закрывают более четверти своих магазинов.

Согласно новому отчету Green Street Advisors, это приведет к увеличению числа торговых центров с открытым пространством, которые могут выйти из строя.Несмотря на то, что интернет-магазины, такие как Amazon, изменили то, как американцы совершают покупки, на универмаги приходится 60% якорного пространства в торговых центрах. Пандемия только усугубила нестабильную ситуацию, и Грин-стрит прогнозирует, что половина всех торговых центров США закроется к концу 2021 года.

The Dartmouth CompanySkyview on the Ridge, многофункциональная реконструкция в Irondequoit, Нью-Йорк, которая будет включать в себя городской общественный центр, жилье для престарелых и центр дневного ухода за взрослыми.

Это также увеличивает возможность для пустых торговых центров быть преобразованы в яркие, многофункциональные комплексы с жилыми домами для престарелых в качестве компонента.Эта тенденция подчеркивается недавно объявленной реконструкцией розничной торговли в Купертино, штат Калифорния, с участием компании Related Cos., Atria Senior Living и девелопера KT Urban. Другим ярким примером является Skyview on the Ridge, перепозиционирование торгового центра в Irondequoit, штат Нью-Йорк, который будет включать в себя строительство квартир для пожилых людей на $ 43 млн от Pathstone Corporation на 157 квартир, а также центр дневного ухода за взрослыми от сообщества St. Ann's Community. . Проект продолжается, и буквально на этой неделе город Айрондекуа объявил пять финалистов конкурса на имя нового жилого сообщества для пожилых людей.

Старший вице-президент по развитию недвижимости

Pathstone Corporation Эми Кашиани сказала SHN в прошлом году, что торговый центр идеально расположен рядом с плотностью населения Irondequoit, и что наличие жилья для престарелых в бывшем торговом центре дополняет текущие тенденции заполнения пустых торговых площадей медицинскими услугами. вакансий, увеличьте посещаемость и создайте яркие, оживленные места, где можно поработать и развлечься, которые по сути являются кварталами внутри кварталов.

Если предсказание о закрытии Грин-стрит сбудется, пустые торговые центры также можно будет преобразовать в открытые сообщества престарелых, специализирующиеся на лечении деменции.Студенческая проектная группа в Университете штата Оклахома во главе с доцентом доктором Эмили Робертс работала с опытным старшим архитектором Джеффом Андержоном над созданием прототипа для преобразования пустующего торгового центра площадью 800000 квадратных футов в Оклахома-Сити в сообщество престарелых с постоянным уходом, включающее независимая жизнь, уход за детьми, уход за памятью, медицинский центр и жилье для персонала.

Возможность размещения рабочей силы на месте также может стать растущей тенденцией после пандемии, поскольку операторы добились успеха, создав пузыри кадрового обеспечения как средство оказания быстрой помощи жителям, перенесшим изоляцию из-за вспышки.

Но не каждый ТЦ подойдет для репозиционирования. Некоторые из них будут снесены для реконструкции с нуля, например, проект стоимостью 130 миллионов долларов в Плимуте, штат Миннесота, от доступного застройщика Dominium, который будет включать в себя квартиры для пожилых людей. Определяющим фактором в конечном итоге станет расположение торгового центра и демографические тенденции, благоприятствующие спросу на жилье для пожилых людей.

«Жилье для престарелых гораздо больше ориентировано на требования местного спроса - вы должны учитывать насыщенность рынка.«Клиенты, с которыми мы работаем, проводят много времени, изучая демографию местного рынка для своих проектов жилья для престарелых», - сказал Брекло.

В старых общежитиях есть возможность переоборудования

Вспышка коронавируса ускорит переход к созданию жилья для разных поколений в кампусах колледжей на основе партнерских отношений с университетами, а также возможна перепрофилирование жилищного фонда студентов и преподавателей старших классов под жилье для престарелых.

Это будет стимулировано школами, которые уменьшат заполняемость общежитий в предстоящем учебном году в качестве меры безопасности.Перестройка этих зданий в жилые дома для престарелых позволит сохранить их в рабочем состоянии, в то же время позволяя школам получать доход от аренды земли и аренды.

Этот фонд уже перепрофилируется под многоквартирные дома. Примечательно, что в 2015 году Чикагский университет продал портфель из 690 единиц компании White Plains, нью-йоркскому инвестору Pioneer Acquisitions. Они также заключили сделку на 387 единиц в 2017 году.

Фитцджеральд работал с Pioneer над перестановкой этих квартир.Если за пределами кампуса появится больше студенческого жилья, колледжи будут менее склонны вкладывать средства в общежития и перепрофилировать старые дома под жилье для престарелых, эффективно создавая среду для общения между поколениями с меньшими затратами, чем затраты на замену. Более того, школы и провайдеры могут дополнительно сэкономить, используя удобства кампуса для пожилых людей.

Колледжи

также имеют преимущество встроенных каналов направления к выходящим на пенсию преподавателям и выпускникам, стремящимся состариться в знакомой среде.

Партнерство

университетов уже было растущей отраслевой тенденцией до Covid-19.Столкнувшись с сокращением набора и финансовым давлением, связанным с набором и удержанием преподавателей, все больше колледжей рассматривают возможность совместного размещения жилья для престарелых на территории кампуса или рядом с ним.

Университет Маунт-Мэри, небольшой католический колледж в Милуоки, планирует застройку стоимостью 45 миллионов долларов, включая самостоятельное проживание пожилых людей и монахинь, а также одиноких матерей, получающих ученые степени в школе. Belmont Village и Калифорнийский университет в Беркли разрабатывают многоцелевой комплекс, включающий жилье для студентов и пожилых людей, а также розничную торговлю.Purchase College, Life Care Services (LCS) и Senior Care Development сотрудничают с Broadview Senior Living, независимым жилым сообществом с 220 квартирами стоимостью 320 миллионов долларов в кампусе Purchase College.

Рим, штат Джорджия, Berry College строит The Spiers в Berry College, жилой комплекс стоимостью 130 миллионов долларов, расположенный недалеко от своего кампуса. Lasell Village, CCRC, аффилированный с Lasell College в Массачусетсе, требует от своих жителей выполнять не менее 450 часов в год таких мероприятий, как курсовая работа, наставничество студентов и исследовательские проекты.

Лидеры отрасли, такие как генеральный директор Kendal Corporation Шон Келли и основатель и стратегический советник Национального центра жилищного строительства и ухода за пожилыми людьми (NIC) Боб Крамер, считают, что пандемия ускорит партнерство университетов.

«Необязательно встраивать в здание каждый звонок и свисток. Если у вас есть замечательный университетский городок, по которому можно прогуляться, если у вас есть все эти [удобства], доступные вам в кампусе, размещение жилья для престарелых в этой среде позволяет использовать все эти активы так, как у вас нет.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *